Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
>
Рассмотрим пример
№№ п./п.ПоказателиСценарииПессимистическийНаиболее вероятныйОптимистический1Потенциальный валовый доход1601802002.Действительный валовый доход1501701903Операционные расходы6058564.Чистый операционный доход901121345.Стоимость обслуживания долга8080806.Денежный поток до налогообложения1032547.Коэффициент капитализации для собственного каптала (R е10 /200 = 0.0532 / 200 = 0,1654 / 200 = 0,278.Вероятность осуществления сценариев0,250,450,30
Ожидаемое значение:е = 0,25 * 0,05+0,45*0,16+0,3*0,27 = 0,1655 .
Вариация:= 0,25.(0.05-0.1655) 2 +0,45.(0 f 16-0.1655) 2 +0j.(0,27-0.1655) 2 = 0,0066
Стандартное отклонение: Sd = O var = O 0,0066 = 0,0812 .
Из рисунка 1 следует, что значение R e с вероятностями 68,26%, 95.46%, 99,74%, соответствующими частям площади под кривой нормального распределения, окажутся соответственно в диапазонах [0,0843 ; 0,2467], [0,0031 ; 0.3279],
[-0,0781 ; 0,4091].
Учитывая, что для корректного использования рассмотренной статистической обработки данных представленная выборка из трех значений очень мала, следует, видимо, увеличивать количество сценариев на основе их экспертной подготовки и оценки.
Для практического применения показателей риска при оценке в нашем случае значения R e достаточно принять в диапазоне 0,0843 ; 0,2467 с вероятно стью их проявления 68,26%.
Рис. 1 .
Рассмотрим еще один вариант анализа сценариев.
Выбрать один из четырех вариантов сдачи недвижимости в аренду при следующих показателях
№ п./п.ПоказателиВероятность PiВариантIIIIIIIV1.Годовая арендная плата, тыс. руб.3002803103202 .Коэффициент чистого опeрационного дохода (К од .)3.Пессимистический0,200,500,540,470 , 404.Наиболее вероятный0,550,530,580,500,485.Оптимистический0,250,640,700 , 600 , 566.Размах вариации-0,140,160 , 130 , 16
Расчеты сведем в таблицу
Наименее рискованным представляется III вариант.
Изложенные выше методы анализа рисков дают количественную картину зависимости исследуемого показателя (в наших примерах ЧОД, R e , K od ) от каждого в отдельности из группы параметров (ИОДУ группы параметров в целом ( R e ) или набора вариантов (К од ).
Результаты анализа служат исходными данными для выработки мер по предупреждению или снижению отрицательною воздействия наиболее "агрессивных" параметров на величину исследуемого показателя.
. Риск и стоимость капитала
Под стоимостью капитала понимается ожидаемая рыночная ставка дохода на инвестиции, которая может побудить инвестора купить права на будущие потоки доходов с учетом степени риска их получения.
Чем выше стоимость капитала, тем ниже текущая стоимость будущих денежных потоков.
Поскольку расчет ставки дисконта является одним из ключевых моментов (наряду с величиной денежного потока) при проведении оценки доходным методом, его результаты приобретают особое значение.
Мы рассмотрим две модели определения ставки дисконта.
Модель оценки капитальных активов 1 (САРМ).
Суть модели - инвесторы, вкладывающие свои средства в рисковые активы, ожидают некоторый дополнительны доход, превышающий безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения этими активами.
Выделяют систематический и несистематический риски.
Систематический риск - неопределенность получения доходов, обусловленная чувствительностью дохода на оцениваемый инвестиционный актив к изменениям в уровне среднерыночного дохода.
Несистематический риск - особенности конкретного объекта, имущественного комплекса (уровень управления, диверсификация продукции, клиентуры, территории, ...).
Этот вид риска исключается (значительно устраняется) диверсификацией деятельности.
САРМ рассматривает часть ожидаемого дохода, приходящегося на премию за риск, как функцию связанного с ней систематического риска.
В САРМ мерой систематического риска является коэффициент Д как функция соотношения между доходом на конкретную ценную бумагу и уровнем рыночного дохода (средним уровнем дохода по акциям, составляющим какой-либо рыночный индекс)
В САРМ мерой систематического риска является коэффициент Д как функция соотношения между доходом на конкретную ценную бумагу и уровнем рыночного дохода (средним уровнем дохода по акциям, составляющим какой-либо рыночный индекс) Определение рисков для оцениваемого предприятия
РискиВероятный интервалХарактеристика оцениваемого предприятияЗначениеКачество управления0-5%Управление стабильное. Частично создан резерв кадров. Результаты управления недостаточны3%Размер компании0-5%Компания среднего размера2,5%Финансовая структура (источники финансирования)0-5% имущества в основных средствах5%Товарная и территориальная диверсификация0-5%Ниже среднего уровня3,5%Диверсифицированность клиентуры0-5%Средний уровень3%Прогнозируемость прибылей0-5%Организация убыточна5%Состояние сырьевой базы, поставщиков0-5%Падение производства4,5%Прочие риски0-5%Низкая ликвидность и платежеспособность5%Итого:31,5%
У e = Yfr + Yr +Yнл+Yнм+Yвк
где У r - дополнительный риск вложения в недвижимость;
Ун.л. - риск низкой ликвидности недвижимости;
У им. - стоимость профессионального управления при инвестициях в недвижимость;
У в. к - ставка возмещения капитала.
= Yrf +Уинфл. + Y cmp + Y м.д.
где У инфл - темпы инфляции доллара США в России за год; Уипфл. - страновой риск в России; У нд - риск вложения в конкретный объект недвижимости.
= Yrf + Ун.д+Уп.л.+Уи.м + Yн.д. стр.
где Y р.к: - риск рынка капитала;Фин. - риск использования заемного капитала;ЭКОЛ - изменение дохода при изменении экологической обстановки;
Y ЗАКОН. - изменени