Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
cenka-zemli.htm>
2.">объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)
3.">объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)
4.">объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)
5.">инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)
6.">объекты незавершенного строительства
Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
2. Методика оценки стоимости недвижимости
В основе этого подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость, путем прямой капиталюации или капитализации по норме отдачи
. Потенциальный валовый доход (ПВД).
. Действительный валовый доход (ДВД)
ДВД = ПВД-ПТ, (1)
где ПТ - потери от несдачи части площади в аренду и неплатежей; устанавливаются на основании рыночной информации, а не конкретного оцениваемого объекта.
. Операционные расходы ( OF ) - обеспечение и обслуживание сдаваемого в аренду объекта (страхование, налоги на землю, имущество; коммунальные расходы; текущий и отложенный (резерв фонда возмещения) ремонт, управление имуществом; зарплата эксплуатационного и обслуживающего персонала, вывоз мусора), т.е. это периодические расходы для нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
. Чистый операционный доход (ЧОД).
ЧОД=ДВД-ОР (2)
. Денежный поток после обслуживания долга
ЧОД-ОД. ( 3)
. Денежный поток после уплаты налогов
ЧОД-ОД-НЛГ. (4)
Доходный подход требует достоверного прогноза ожидаемых доходов.
Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений рынка.
Основной источник информации для расчета текущего арендного дохода -действующие договоры аренды недвижимости как оцениваемой, так и для объектов-аналогов.
Аренда - передача имущества собственником во владение другому лицу на договорных условиях. Важным элементом арендных оценок являются экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.
Арендная плата - экономические отношения равноправных партнеров - арендодателя и арендатора - по распределению* вновь созданной стоимостное процессе использования арендованного имущества.
Арендная плата (АП) слагается из амортизационных отчислений на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) - ( AM ), средств на капитальный ремонт объекта аренды (Ск), операционных расходов (ОР), части прибыли, создаваемой при использовании арендованного имущества (Па).
Ам, Ск в соответствии с их назначением не включаются в состав чистого операционного дохода, который зависит от Па и соотношения между контрактной и фактической величинами операционного расхода (ОР).
Необходим внимательный анализ договоров аренды недвижимости, в том числе их условий, структуры и размера арендной платы:
по типу арендной платы:
контрактная (по договору);
рыночная (наиболее вероятная на открытом рынке);
завьппенная (заниженная) против рыночной из-за особых условий договора; процентная (например, от выручки арендатора-предпринимателя).
по характеру арендной платы
с постоянной арендной платы;
с переменной арендной платой (изменение в определенные моменты в течение срока договора);
с индексируемой арендной платой;
с процентной арендной платой - базовой и плюс процент от предпринимательского дохода арендатора.
по структуре арендной таты
валовая аренда - все расходы несет арендодатель;
абсолютно чистая аренда - все расходы несет арендатор;
чистая аренда - эксплуатационные расходы распределены между арендодателем и арендатором.
Очень важное замечание - при расчете дохода надо вычленить только тот доход, который дает недвижимость (ее материальная составляющая) и не учитывать доход от бизнеса, т.е. предпринимательской деятельности действующего предприятия.
Для прогнозных величин чистого операционного дохода используется ретроспективные данные за 3-5 лет. Допустим, мы имеем такой ряд:
Годы19951996199719981999ЧОД, тыс. руб.200195210220240
Возможны три варианта расчета:
Простая средняя ( 200 +195 + 210 + 220 + 240) /5 = 213 тыс.руб.
Средняя взвешенная (более близким к дате оценки годам придается больший вес как отношение числа лет до начала периода анализа к сумме чисел лет периода анализа)
(200.1 +195.2 + 210.3 + 220.4 + 240.5)/15 = 220 тыс.руб.
Если ожидается сохранение тенденции изменения дохода, то используется регрессионный анализ
Тип зависимостиrзначения у при х= 1,.....,8 (годы)12345678у = а + b* ху = 181,5+10,5* x0,928192202,5213223,5234,0244,5255265,5у = а + b* 1пху = 190,84+23,14* ln(х)0,82 --------у = а* b xу = 183,64.1,05 x0,93192,8202,4212,4223,0234,1245,6257,9270,7у - а*х bу = 191,68*с 0.1070,83--------
Для расчетов выбраны зависимости у = а + b * x и у = а. b x по величине коэффициента корреляции.
Для про?/p>