Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
очность.
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,61% на 5 июля 2004 г.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:
,
где:
П - премия за низкую ликвидность;б - безрисковая ставка;период экспозиции (в месяцах); общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность для произовдственно-складских помещений принимается равной 5,708%, что соответствует девяти месяцам экспонирования объекта, для офисных и торговых помещений - 3,805, что соответствует девяти месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 2%.
Определение нормы возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - безрисковой ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.
Расчет производится по формуле:
возвр - норма возврата капитала;- безрисковая ставка;- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))
Из стоимости оцениваемых объектов были вычтены затраты на необходимую замену трубопроводов системы отопления, частичную замену электрокабельных линий. Данные по стоимости работы были предоставлены предприятием.
Определение рыночной стоимости при использовании доходного подхода
ПоказателиЗначениеПлощадь помещения, кв.м.53 328,8785,01 441,2283,7Ставка арендной платы, долл./кв.м./год$93$72$124$250Потенциальный валовый доход, долл./год$4 959 578$56 520$178 709$70 925Коэффициент загрузки помещений0,750,750,830,83Коэффициент сбора арендных платежей1,01,01,01,0Действительный валовой доход, долл./год$3 719 684$42 390$148 328$58 868Эксплуатационные расходы, долл./кв.м./год$15$15$35$35Эксплуатационные расходы, долл./год$799 932$11 775$50 442$9 930Чистый операционный доход, долл.$2 919 752$30 615$97 886$48 938Коэффициент капитализации для объекта19,266,266,363,363%Стоимость помещения, долл.$15 154 947$158 907$563 762$281 852Стоимость помещения, руб.440 461 864р.4 618 457р.16 385 122р.8 191 718р.Стоимость затрат на проведение ремонтных работ, долл./кв. м.$0$0$50$0Стоимость затрат на проведение ремонтных работ, руб.0р.0р.2 094 345р.0р.Стоимость помещений с учетом затрат на проведение ремонтных работ, руб.440 461 864р.4 618 457р.14 290 777р.8 191 718р.Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости, руб.467 562 816р.Затраты на ремонт коммуникаций и сетей, руб.10 000 000р.Общая стоимость оцениваемых объектов недвижимости с учетом затрат на ремонт коммуникаций и сетей, руб.457 562 816р.Стоимость земельного участка прилегающей территории, руб.44 930 406р.Стоимость земельного участка в краткосрочной аренде, руб.165 955р.
Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:
1.">земельные участки <http://www.ceae.ru/o