Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
?нозных величин ЧОД можно принять любую из этих двух зависимостей или простую среднюю из них, распространив расчет на требуемое число лет вперед (обычно не более 5).
В доходном подходе стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:
С = ЧОД / R
где R - коэффициент капитализации.
Капитализация дохода - это пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.
При этом учитывается:
сумма будущих доходов;
время (сроки и продолжительность) их получения;
величина коэффициента капитализации.
Понятие коэффициента капитализации включает в себя доход на капитал ( return on capital ) и возмещение капитала ( return of capital ; capital recovery ).
Доход на капитал [отдача ( yield )] - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени и риск, т.е. за использование денежных средств в течение определенного времени.
Возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Сумму дохода на капитал и возмещение капитала назовем возвратом капитала.
Подчеркнем, что типичный инвестор в приносящую доход недвижимость имеет своей целью получить доход, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по риску проект.
Инвестированный капитал должен быть возвращен в размере вложенных средств вместе с вознаграждением за его использование.
Возврат инвестиций складывается из возмещения инвестированного капитала и дохода на инвестированный капитал. Для количественного выражения возврата инвестиций используются измерители, называемые нормами возврата.
Расчет стоимости недвижимости может выполняться методами прямой капитализации и капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков).
Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.
Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:
текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);
текущей и будущей экономии на налогах;
доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;
налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;
других возможных денежных поступлений и выгод.
Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:
. Принцип ожидания. Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект. В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.
. Принцип спроса и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.
. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.
Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости:
. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R).
. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.
Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации дохода.
1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.
ПВД = S х Са,
- площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Са - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.
. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.
. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие,