Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
Курсовая работа
Особенности расчета различных видов стоимости объектов недвижимой собственности
Содержание
I.Введение
II.Общие понятия оценки.Подходы к оценке.Требования к проведению оценки.Анализ рисков при оценке недвижимости
1.Типы рисков
2.Методы анализа рисков
VI.Рыночная стоимость
1.Методы рыночной оценки
-Расчет стоимости доходным подходом
-Определение чистого операционного дохода
-Определение потенциального валового дохода
-Определение возможных потерь от простоя (недозагрузки) помещений и потерь от недосбора арендной платы
-Определение эксплуатационных расходов
-Определение коэффициента капитализации
-Определение ставки дисконтирования
Определение безрисковой ставки
-Определение премии за инвестиционный менеджмент
Определение нормы возврата капитала
. Методика оценки стоимости недвижимости
-Оценка недвижимости методом капитализации дохода
VII. Инвестиционная стоимость
1.Метод связанных инвестиций
2.Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)
.Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
.Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
.Возврат капитала по фонду возмещения ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)
VIII.Ликвидационная стоимость
1.Цели, функции и задачи расчета ликвидационной стоимости
2.Технология проведения работ по расчету ликвидационной стоимости
.Законодательная база применения ликвидационной стоимости
.Оценка ликвидационной стоимости
IX. Кадастровая стоимость
.Цели государственной кадастровой оценки
.Метод валового рентного мультипликатора
3.Метод остаточной продуктивности (остатка)
4.Метод капитализации дохода
X. Заключение
XI. Список используемой литературы
I. Введение
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.
Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимость объекта недвижимости. Например, устаревший в архитектурном и инженерном плане жилой дом может представлять для семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет небольшой.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения, Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Полезность - форма выражения потребительной стоимости.
Затраты - это выраженные в денежной форме расходы па создание или реконструкцию объекта недвижимости. Прежде всего, они представляют собой меру издержек, необходимых для воспроизводства точной копии объекта или объекта, аналогичного по полезности объекту оценки.
Местоположение, которое в значительной мере определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии (например, далеко не в каждом месте можно построить речной порт или гидроэлектростанцию), наконец, элементом удобства для покупателя.
Спрос и предложение. При снижении спроса вероятная цена продажи объекта может упасть ниже издержек на его воспроизводство.
Нахождение в гражданском обороте - разрешенная возможность передачи прав собственности на объект недвижим ости. Если объект не находится в гражданском обороте (например, земельный участок, находящийся в зоне исторической застройки, предоставленный в бессрочное пользование без права продажи и аренды), то его нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, Он будет обладать только потребительной стоимостью для его пользователя.
Таким образом, цена - это денежное выражение стоимости объекта недвижимости с сточки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.
Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.
Задача практикующих оценщиков - оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.
Для этого практикующий оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости соответствующий целям и у