Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества
Курсовой проект - Экономика
Другие курсовые по предмету Экономика
звязка, близлежащее окружение оцениваемого объекта, по мнению Оценщика, подходят для использования оцениваемого объекта в качестве складского помещения
?Финансовая обоснованность. Использование оцениваемого объекта в качестве складского помещения принесет большую доходность, нежели использование данного объекта иным образом. Доход может быть получен от продажи или сдачи в аренду оцениваемого помещения. Тем более в настоящее время на рынке складских помещений города Новосибирск отмечается повышенный спрос.
?Физическая осуществимость. Расположение, площадь, техническое состояние объекта, характеристики, имеющееся в наличие дополнительное оборудование (стеллажи) предполагают использование оцениваемого объекта в качестве склада.
?Соответствие законодательству. Согласно п.1 ст.49 Закона РСФСР от 19.12.91 №20601 (ред. от 02.06.93) Об охране окружающей природной среды промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения. Близлежащие постройки вокруг оцениваемого объекта представлены лишь в качестве складских помещений и гаражей, жилых, торговых и административных зданий нет
Вывод по анализу ННЭИ. Из анализа необходимых ограничений для проведения ННЭИ, учитывая все рассмотренные характеристики оцениваемого объекта, можно сделать вывод о том, что наиболее оптимальное и рациональное использование оцениваемого объекта достигается при эксплуатации этого объекта в качестве складского помещения.
2.5 Применение подходов к оценке
1. Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация
Таблица 1 Данные о продажах нежилых помещений
АналогиМестоположениеПлощадь, м. кв.Материал стенСостояние помещенияА1
А2
А3с/о
о
оПнп + 50
Пнп - 10
Пнпк
к
пхор
ср
хор
Таблица 2 Расчет скорректированных цен нежилых помещений
ПараметрыОбъект
ОценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Цена продажи, тыс. р.-470042004050Площадь, м. кв.500550490500Цена продажи 1м.кв. тыс. р.-8,558,578,1Условия продажирыночныерыночныерыночныерыночныеМестоположениес/ос/оооКорректировка-01.151.15Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.-8.559.859.32Материал стенкккпКорректировка-001,05Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.-8.559.859.79Состояние помещениясрхорсрхорКорректировка-0,900,9Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.-7.79.858.39Весовой коэффициент-0,250,50,25Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.-1,9254.9252.0975Стоимость 1м. кв., тыс. р.8.95Стоимость объекта оценки, тыс. р.4475
2. Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа
Таблица 3 Расчет стоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходом
ПоказателиЗначение1. Площадь земельного участка7502. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв.10003. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.7500004. Площадь здания, м.кв.5005. Стоимость возведения 1м.кв., р.96606. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.48300007. Физический износ объекта оценки, 8. Функциональный износ объекта оценки, 9. Внешний износ объекта оценки, 0. Итого накопленный износ, ,5. Итого накопленный строением износ, руб.171465012. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.3865,35
Расчет выполняется по формулам:
1. Сзп = Сз + Снс - Ин = 750000+4830000 -1714650=3865350
где Сзп стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,
Сз стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,
Снс стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,
Ин накопленный строением износ, тыс. р.
2. Снс = ПИ + КИ + ПИ= 7000 +(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660
ПИ прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);
КИ косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);
ПП прибыль предпринимателя
3. Сз = Пз * Цз,=750 *1000=750000
где Пз площадь земельного участка, м. кв.,
Цз - цена земли, тыс. р. / м. кв.
Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:
=500/1*1,5=750,
где: П общ. зд. общая площадь здания, кв. м;
N эт. количество этажей;
1,5 коэффициент плотности застройки.
4. Накопленный строением износ определяется по формуле:
Ин = 1 (1 Ифиз) (1 Ифункц) (1 Ивнеш)= 1 (10,25)*(10,1)*(10)=0,325=32,5%
где Ифиз - физический износ в долях;
Ифункц - функциональный износ в долях;
Ивнеш - внешний износ нежилого помещения, доли.
3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки
Расчет выполняется по формулам:
- Определяем потенциальный валовый доход = ПВД = Пнп * А * n = 500м.кв.*200р./м.кв.*12 месяцев = 1200000 рублей за год;
- Определяем действительный валовый доход = ДВД = ПВД У1 У2=1200000- 0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;
- Расходы арендодателя за год:
Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400 рублей;
Расходы ?/p>