Основы управления недвижимостью
Курсовой проект - Разное
Другие курсовые по предмету Разное
имое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органам МГИ. Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный Закон Об общих принципах организации местного само управления в Российской Федерации).
Постановлением Правительства РФ от 10.02.94 г. О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объекта ми федеральной собственности определена компетенция федеральных органов исполнительной власти при использовании административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполни тельной власти и государственных учреждений.
Законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения), при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. С победителем аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения). Второй стороной в договоре аренды является арендатор, к которому предъявляются общие требования участника гражданского оборота (право- и дееспособность).
Предметом договора (объектом) аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (подробнее см. ниже), здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих естественных свойств в процессе их использования.
Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.
Аренда зданий и сооружений предусматривает передачу как самих зданий или сооружений, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арен дуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия). В договоре аренды должны быть изложены условия пользования земельным участком. Если эти условия не оговорены договором, то это не влечет недействительности данного договора, а регулируются законом. В этом случае к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята данным объектом аренды и необходима для использования в соответствии с его назначением.
При определении прав арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненного наследуемого владения только гражданам.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. данное положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания при изменении собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.
Установленная законом форма договора аренды простая письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи. Договоры аренды нежилых помещений подлежат безусловной государственной регистрации, а договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если заключен на срок не менее одного года.
В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке как единый объект.
Законодательством не установлено ограничений на срок аренды здания, стороны вправе определить его самостоятельно (краткосрочный или долгосрочный). Если стороны не определили срок аренды в договоре, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Размер арендной платы существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы,