Основы управления недвижимостью
Курсовой проект - Разное
Другие курсовые по предмету Разное
устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.
Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. В случаях, когда договором плата за аренду помещения, здания или сооружения установлена за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется, исходя из фактически переданного аренда тору размера здания или сооружения.
Если иное не предусмотрено законом или договором, плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.
Законом определен порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который, по сути, сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом иди договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.
После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, в соответствии с назначением имущества.
Так, например, использование арендованного жилого помещения в качестве административного (офиса) является нарушением условий договора и служит основанием досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя.
С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия по распоряжению арендованным имуществом:
сдавать в субаренду (поднаем);
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Во всех перечисленных случаях арендатор сохраняет ответственность по договору перед арендодателем.
Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то права субарендатора не могут превышать прав на объект аренды по первоначальному договору аренды, досрочное прекращение договора аренды, прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае добросовестный (законный) субарендатор имеет право на заключение им договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, закон защищает права добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом.
Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарёндатор по отношению к нему выступает арендатором. Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными.
Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества. Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Собственник имущества должен поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования его по назначёнию. Такая обязанность возлагается на арендодателя потому, что амортизационные отчисления на восстановление имущества, которое относится к основным фондам, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы.
В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Традиционно реша