Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области получила официальное подтверждение о перерегистрации в связи со сменой названия общественного объединения. 21

Вид материала

Документы

Содержание Агентство бизнес мониторинга (30 октября) Расселение коммуналок и хрущовок: ждем роста цен Ассоциации риэлтеров

Подобный материал:

• Ассоциация риэлторов санкт-петербурга и лениградской области, 130.88kb.
• Ассоциации Банков Северо-Запада; Гильдии Управляющих и Девелоперов; Объединения Строителей, 201.04kb.
• Щегельский Дмитрий Владимирович программа, 392.59kb.
• Доклад о состоянии гражданской обороны муниципального образования Кировский муниципальный, 171.25kb.
• Информационное письмо, 39.43kb.
• 11-ая Санкт-Петербургская Международная конная выставка, 113.67kb.
• Информация об участии оу санкт-Петербурга во всероссийском конкурсе с международным, 72.61kb.
• Утверждаю первый заместитель председателя Комитета по информатизации и связи, 4712.82kb.
• «Независимый анализ правоприменительной практики законодательства, регулирующего деятельность, 168.43kb.
• «Независимый анализ правоприменительной практики законодательства, регулирующего деятельность, 164.43kb.

^

Агентство бизнес мониторинга (30 октября)

Расселение коммуналок и хрущовок: ждем роста цен

30 октября 2007, 12:08, Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, просмотров страницы: 876

Новость (статья) относится к тематикам: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Расселение коммуналов в Санкт-Петербурге

Борьба с тесным жильем для Петербурга и Москвы не новость. Такое уже было во времена Хрущова, когда из коммуналок люди переезжали в панельные пятиэтажки. Второй рывок по переселению произошел уже в 90-ые, когда коммунальные квартиры в центре активно расселялись и после ремонта превращались в офисы или элитное жилье. Теперь настал момент, когда количество сделок по расселению коммунальных квартир снизилось, а в хрущовских домах остались те, кто не может решить свои жилищные проблемы самостоятельно. Чтобы помочь им, в Санкт-Петербурге развернули две масштабные программы, которые касаются расселения граждан: одна из них касается переселения из коммуналок, другая – из хрущовок. Последняя, например, затронет около 40 кварталов в городе. Казалось бы, звучит обнадеживающе: давно пора. Но есть проблемы, пути решения которых пока не понятны. Каковы будут объемы государственных субсидий? Почему в программу вошли дома, явно не самые депрессивные, не самые проблемные? Круглый стол в Ассоциации Риэлторов на тему расселения был проведен как раз с целью найти ответы на эти и другие вопросы.

Компенсация – только 30%

Сколько же средств сможет выделить государство каждому жителю комнаты в коммуналке или в хрущовском доме? Как выясняется, далеко не все необходимые средства. Только 24 тысячи семей до 2011 года должны благодаря этой программе улучшить свои условия, но и им едва ли удастся компенсировать разницу между плохим и хорошим жильем за государственный счет.

 Павел Созинов,  исполнительный вице-президент  ^ Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, объяснил, что рыночным путем сегодня коммуналки практически не расселяются:

«Только 1-2% от всех сделок недвижимости – таков небольшой объем сделок в этом сегменте. Интересных квартир с точки зрения риэлторов становится все меньше и меньше. Если в центральных районах еще есть квартиры подходящие, то в депрессивных районах ситуация иная. В таких районах  как Адмиралтейский, Невский, остаются большие коммунальные квартиры, которые почти не имеют шансов на расселение. Как предполагается законодательно решение вопроса очередников? Есть трехкомнатная квартира, в которой живет 9 человек. Начнем с того, что каждый из этих 9 человек должен стоять на учете. Далее – по закону каждому из этих 9 человек полагается по социальной норме не менее 18 квадратных метров. Таким образом, каждая комната должна быть 54 метра, и умножаем  на три. Далее, может найтись инвестор (риэлторская компания или какая-либо другая), которому интересна эта квартира. Он ее покупает, но вырученных денег, конечно, не хватает на большую квартиру площадью 162 метра. 30% недостающей суммы компенсирует в данном случае компенсирует государство, а остальную часть средств придется изыскать самим гражданам. Здесь могут быть проблемы с неимущими, и должен быть применен комплексный подход. Программа предоставит дополнительные гарантии бюджетникам, блокадникам, тем людям, которые не в состоянии оплатить более просторное жилье. Одновременно можно будет выкупить квартиру по сниженным ценам – при помощи Жилищного комитета». 

Такие условия, конечно, вызывают вопросы у большинства участников рынка, тем более, что многие обозначенные в программе территории не вызывают особенного интереса у инвесторов.

Риск стоит дорого

Ожидания петербургских девелоперов не назовешь радужными – многих из них смущает, насколько быстро, без обсуждения деталей принимаются такие серьезные программы. Денисова Светлана Михайловна – директор центра ипотечного кредитования и долевого строительства «ЭКОТОН» считает, что в этих программах должен быть учтен и московский и недавний петербургский опыт: «Что касается расселения хрущевских кварталов, то опыт такой уже есть: ЛЭК, «Петербургская недвижимость» уже предпринимали попытки по расселению целых кварталов. Ни один из них не был триумфальным. Более или менее, сводясь как-то в ноль, девелоперские компании такие проекты оканчивали. Главная трудность – это расселение, это непредсказуемый результат работы при больших понесенных затратах. Город должен взять на себя процесс расселения не только в плане директив, но и в законодательном обеспечении, чтобы не получилось, что девелопер, «ввязавшись в драку», не оказался в скверной ситуации. Этот процесс должен быть внятно, точно, подробно прописан подзаконными актами. Есть московский опыт расселения хрущевок. Посмотрите, сколько шума было по Южному Бутово, и затем насколько мягко и профессионально решена была проблема с хрущовскими домами. Москва заняла социально ориентированную позицию. Людям предоставлялось такое жилье, чтобы оно было однозначно выгодно – в том же квартале, с оплатой переезда, с увеличением метража, с доплатой пенсионерам. Если технически осуществлять расселение будут риэлторские компании, это очень хорошо (не хотелось бы, чтобы город отнимал у нас этот хлеб и создавал свои компании). Но риски хотелось бы поделить и максимально сократить» 

Девелоперы указывают и на другую проблему – инженерное обеспечение. Насколько город будет готов решать проблемы энергетические, коммуникационные?  Ленэнерго занимает, например, достаточно принципиальную позицию по подключению объектов в неблагополучных кварталах. Никто из девелоперов не хочет, заплатив огромные деньги за право реновации этих кварталов, столкнуться еще и с этими проблемами. Такого рода риск, безусловно, будет оценен и заложен в стоимость нового жилья для переселенцев. Но застройка таких кварталов, конечно, не будет сверхрентабельной. При этом учетом инфляции строительные компании должны оставаться в рамках рентабельности 10%, иначе им придется работать себе в убыток.

Господдержка влечет рост цен на рынке жилья

Многие заметили, как запуск проекта  «Доступное жилье»  в числе других факторов повлиял в свое время на рост цен на недвижимость. Сейчас на рынк пришел в более или менее равновесное состояние. Сергей Бобашов, руководитель аналитического отдела портала BN.ru, считает, что сейчас мы переживаем постажиотажный спокойный период, когда  при не очень активном спросе, наблюдается большое влияние кредитных заемных средств. Однако следующий год, по его мнению, будет более стрессовым сам по себе, даже без вливания государственных средств: «С одной стороны, покупатель привыкнет, что метр стоит 2 тысячи долларов, с другой стороны подойдет волна покупателей, из тех, что раз в 5 лет меняют квартиры. Далее, снова активизируются банки, и объем ипотечных кредитов вырастет вдвое. Это вызовет рост цен примерно на 20—30%».

Вот в этой ситуации программа расселения коммунальных и хрущовских квартир может стать катализатором еще большего роста цен. С одной стороны она уменьшит предложение по плохому – но дешевому – жилью. С другой – вызовет дефицит на рынке недорогих однокомнатных квартир.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа, председатель Комитета по информационным технологиям Ассоциации риэлторов не верит, что вопрос расселения можно решить директивно. По его мнению, существование коммунальных квартир имеет экономические основания:  «Сейчас мы имеем дело не только с теми огромными коммуналками советского образца. Коммунальные квартиры возникают и в том случае, когда в приватизированной квартире кто-либо из членов семьи продает комнату. Комната – это на сегодняшний момент самое дешевое жилье, какое только можно купить. Их приобретают  люди, которые не имеют возможности купить квартиры. Если им придется теперь покупать вместо комнат именно однокомнатные, это также увеличит спрос. Что касается хрущовок, их городе 7-8%. Они занимают эту нишу дешевого жилья, которое небогатые люди могут себе позволить как следующий шаг после комнаты. Если будут уничтожены эти дома первых серий,  возникнет ажиотаж в сегменте недорого жилья. Кроме того, расселяя людей, нужно увеличить и количество социальных объектов: поликлиник, детских садов и прочего.  Объем поставляемой электроэнергии, воды и прочего тоже вырастет – надо усовершенствовать все коммуникации. Это также вызовет рост цен».

Увидим ли мы в новостных сюжетах истерики и переселение по образцу Южного Бутово – еще неизвестно. Но обобщая все, сказанное выше, можно заключить: оплачивать переезд людей из коммуналок и хрущовских квартир будут не только сами переселяемые, но и все другие петербуржцы, надумавшие в этот период приобрести жилье.

Елена Горелкина