Geum.ru

Догово р возмездного оказания услуг №

Вид материалаДокументы

Содержание


5.2. Расчёт стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода
Соо= (Сан1*Кпопр + Санn*Кпопр)/ n
Разница в рыночной стоимости
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9

5.2. Расчёт стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода



Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости оцениваемой квартиры сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
  • подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  • определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  • сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
  • приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.kdo.ru, ссылка скрыта, alty.ru/ и др.).

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. жилой площади квартиры.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице 5.2..

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам квартир, расположенных в том же районе, что и оцениваемая квартира. (Таблица 5.2. сравнительных продаж) и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие отдельных параметров.

Поправки в виде весовых коэффициентов были введены на параметры, отличающие объекты-аналоги от оцениваемого объекта.

Цены сопоставимых объектов корректировались с учетом их параметров следующим образом:


Соо= (Сан1*Кпопр + Санn*Кпопр)/ n,


Сан - начальная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта (цена предложения);

Кпопр – обобщённый поправочный коэффициент на отличие свойств аналога от оцениваемого объекта;

Соо - скорректированная стоимость квадратного метра сопоставимого объекта;
Вес и значение всех поправок, применительно к оцениваемой квартире, установлены экспертом-оценщиком с учётом мнения специалистов ведущих риэлтерских агентств («МИЭЛЬ», «ИНКОМ», «Азбука жилья», «МИАН», «НОТРА», «БЕСТ», «ДОМОСТРОЙ»), а также личного опыта и наработок оценщика. Значения поправок приведены в таблице 5.1.


Поправки на отличие свойств аналогов

Таблица 5.1.

Наименование параметра
Разница между аналогом и оцениваемым объектом
Разница в рыночной стоимости,$
Разница в рыночной стоимости,%

Общ. площ.квартиры, кв.м
30/40
13650
7,0

Площадь кухни, м
7,7/10
5382
2,8

Тип дома
панель/кирпич
4875
2,5

Этаж
1/средний
15600
8,0

Этаж
2/средний
3900
2,0

Этаж
последний/средний
7800
4,0

тип комнат
смежные/изолированные
4875
2,5

Высота этажа,м
2,5/3,2
4875
2,5

Месторасположение дома
хорошее/удовл
3900
2,0

Расстоян. от метро
15 пешком/8 пешком
5850
3,0

Куда выходят окна
двор/улица
5265
2,7

Наличие балкона
балкон/нет
3900
2,0

Наличие балкона
лоджия/нет
5850
3,0

Наличие телефона
есть/нет
2000
1,3

Мусоропровод
на лестн. площ./во дворе
1950
1,0

Лифт
есть/нет
1950
1,0

наличие газ. Колонки
есть/нет
9750
5,0

Сан узел
разд/совм
2925
1,5

Полы
линолиум/паркет
1560
0,8

физ. состояние подъезда
хор/удовл.
1170
0,6

физ.состояние дома и внешний вид
хор/удовл.
1170
0,6

Физ.состояние кварт.
треб косм ремонта/треб ремонт
9750
5,0

Физ.состояние кварт.
хорошее/треб ремонт
19500
10,0

Сост. Внутр.коммун.
хорошее/ удовлетв
1170
0,6

Право на квартиру
собственность/дог найма
15600
8,0

прочее
продажа от хозяев
8775
4,5

Возможность торга
есть/нет
3900
2,0

Срок оформления
1 мес./2 мес
2000
1,3


Стоимость квартиры, определённая методом сравнительных продаж:

Ст = ((Сан. I * Кi)/n, где:


Сан.i – рыночная стоимость i-го аналога,

Кi – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.


Расчёт приведён в таблице 5.2.





Таким образом, рыночная стоимость квартиры, полученная сравнительным подходом составляет 5 452 507 рублей.