Рыночной стоимости квартиры
| Вид материала | Отчет |
- Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
- Параметры реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье, 64.21kb.
- Применение методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости в среде, 202.11kb.
- Удк 378. 001. 65 Применение методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости, 205.09kb.
- Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
- А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Отчет №306 по определению рыночной стоимости 100 доли в уставном капитале, 654.45kb.
- «Оценка рыночной стоимости 20% пакета акций ОАО «Северо-Западный Телеком», 650.72kb.
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
В основе Сравнительного подхода к оценке лежит принцип спроса и предложения, согласно которому цена устанавливается в результате взаимодействия между спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по определенной цене, спрос – количество товаров, требуемых по определенной цене. Другими словами – благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, которая была недавно уплачена за объект аналогичный оцениваемому объекту.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.
При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются объекты аналогичные оцениваемому объекту недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.
Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.
Оценка в рамках сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о предложениях по продаже аналогов объекта оценки;
2. Определение подходящей единицы сравнения (например, квадратный метр общей площади объекта недвижимости в долларах США) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице;
3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами-аналогами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю.
Аналоги объекта оценки имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято анализировать следующие элементы сравнения:
- набор прав на недвижимость;
- условия финансирования сделки;
- условия сделки купли-продажи;
- время совершения сделки купли-продажи.
Наиболее часто анализируются также следующие элементы сравнения:
- местоположение объекта недвижимости;
- транспортная доступность;
- физические характеристики объекта недвижимости;
- экономические характеристики объекта недвижимости;
- характер использования объекта недвижимости;
- компоненты цены продажи, не связанные с объектом продажи.
Вносимые поправки делятся на последовательные и кумулятивные. При последовательных поправках каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках необходимо учитывать их суммарный эффект.
Первые четыре вышеперечисленные корректировки относятся к последовательным корректировкам и определяют цену сделки с объектом при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
- Методы, основанные на анализе парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Проведя анализ рынка, не было найдено (на дату оценки) ни одного объекта аналога, который бы являлся точной копией оцениваемому объекту и отличался бы от него не более чем на один параметр. Поэтому применение данного метода невозможно.
- Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. В данном отчете использовались элементы экспертных методов внесения поправок, а именно для определения весов влияния факторов сравнения объектов недвижимости исходя из характеристик объектов, а также влияния каждого фактора на величину единицы измерения.
- Статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Расчет начинается с кодирования характеристик объекта оценки и аналогов объекта оценки, после которого производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение, т.е. производят нормирование закодированных факторов. Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов. По результатам кодирования, нормирования закодированных факторов с учетом весов влияния, рассчитывается суммарный коэффициент качества или «индекс потенциала» объектов сравнения, как сумма кодов для каждого объекта. Рыночная величина единицы измерения за объект оценки равна сумме произведений приведенных (откорректированных) единицы измерения аналогов объекта оценки на их весовые коэффициенты.
Статистический метод более точен, нежели экспертный, так как учитывает влияние всех факторов, на стоимость объекта, в совокупности.
Для определения объектов-аналогов оцениваемому объекту недвижимости, нами был изучен открытый рынок предложения к свободному приобретению объектов недвижимости в Санкт-Петербурге.
Для установления текущей ситуации на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и сбора необходимой для расчетов информации нами были исследованы следующие источники информации:
- Информация с сайтов: www.bn.bsn.ru – Бюллетень недвижимости, www.tsn.ru – городская справочная служба «Квартирный вопрос», www.interned.ru – ИнтерНЕДвижимость, .spb.ru/ - Городское обозрение недвижимости, www.becar.ru - агентство «Бекар», www.itaka.spb.ru, - Агенство недвижимости «Итака», www.miel.spb.ru – МИЭЛЬ недвижимость, www.agency2.ru – муниципальное предприятие АГЕНСТВО-2, www.estate.spb.ru, www.spbrealty.ru, www.flat.spb.ru «Единое информационное пространство недвижимости»;
- Материалы периодической печати («Бюллетень недвижимости», «Частная недвижимость»).
Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж
Количественная оценка ценообразующих факторов объекта оценки и объектов аналогов осуществлялась на основе таблицы кодов.
После кодирования производилось приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение, т.е. производят нормирование закодированных факторов. После приведения максимальное значение кода любого фактора равно единице.
Для более точного учета влияния каждого ценообразующего параметра на стоимость объекта оценки, была рассчитана система весов (коэффициентов интенсивности) каждого фактора. Определение весов осуществлялось на базе применения метода анализа иерархий.
Общая схема метода анализа иерархий
Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части, обеспечивая ее структурирование и упрощение с выделением иерархии, содержащей различные количественные и качественные критерии, подлежащие оценке.
Относительная значимость различных количественных и качественных критериев определяется в отдельности для каждого элемента путем сопоставления пар.
Алгоритм реализации метода включает в себя следующие шаги:
- формирование иерархии целей;
- определение приоритетов, расчет локальных векторов приоритетов или факторов взвешивания;
- проверка органичности оценки приоритетов;
- расчет приоритетов целей и мероприятий для иерархии в совокупности.
При формировании иерархии проводится декомпозиция проблемы оценки с выделением ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Элементы одинаковых уровней должны быть сопоставимыми друг с другом и обладать полнотой и одинаковой степенью значимости. В ходе проведения анализа выявляются наиболее важные факторы.
При определении приоритетов относительная значимость каждого элемента определяется в отношении каждого элемента вышестоящего уровня иерархии посредством сравнения альтернатив со всеми другими элементами того же уровня. Значимость при этом может интерпретироваться в отношении критериев как вклад в стоимость объекта оценки.
Необходимым условием является то, что эксперт, принимающий решение может присвоить всем парам i и k из множества элементов А одного уровня одно измеренное на шкале относительных показателей значение v, показывающее, во сколько раз i более значимо, чем k, в отношении определенного элемента следующего более высокого уровня. При этом должен действовать принцип обратной пропорциональности (относительное значение i и k должно соответствовать обратному значению этого показателя, получаемому при сравнении k с i. В отношении элемента следующего, более высокого уровня действует правило:
vik=1/vki, для всех i, kA.
Относительная величина vik не должна быть бесконечной, так как тогда соответствующие целевые критерии или альтернативы несопоставимы, обусловливая тем самым повтор анализа проблемы целей.
По своей сути относительная величина vik это отношение интенсивности проявления фактора i к интенсивности проявления фактора k:
vik=wi/wk,
где wi - интенсивность проявления i-того фактора; wk-интенсивность проявления k-того фактора.
В случае, когда интенсивности W неизвестны заранее, измерения интенсивности проявления элемента i относительно k проводятся по шкале значений как от 1 до 9, так и от 1/9 до 1.
Девятибалльная шкала сравнения альтернатив
| Балл | Определение | Пояснение |
| 1 | Одинаковая значимость | Оба сравниваемых элемента имеют одинаковую значимость для элемента следующего, более высокого уровня |
| 3 | Чуть более высокая значимость | Опыт и оценка говорят о немного большей значимости одного элемента над другим (умеренное превосходство одного над другим) |
| 5 | Более высокая значимость | Опыт и оценка говорят о немного более высокой значимости одного элемента над другим (существенное превосходство одного над другим) |
| 7 | Очень высокая значимость | Очень высокая значимость элемента явно проявилась в прошлом (значительное превосходство одного над другим) |
| 9 | Абсолютно доминирующая значимость | Речь идет о максимально возможном различии между двумя элементами |
| 2,4,6,8 | Промежуточные значения | - |
При проведении парных сравнений с использованием вышеприведенной шкалы эксперт отвечает на следующие вопросы:
- для сравнения критериев, – какой из них важнее или имеет большее влияние на результат;
- при сравнении альтернатив, – какая из альтернатив более желательна;
- при сравнении сценариев, – какой из сценариев более вероятен.
Расчет локальных векторов приоритетов осуществляется в соответствии с нижеприведенной схемой.
| Исходная матрица оценок критериев | | Оценка компонент собственного вектора | Нормализованная оценка компонент собственного вектора | |||||
| | А1 | А2 | … | Аn | | | | |
| А1 | V11 | V12 | … | V1n | | a1=(V11•V12•…•V1n)1/n | | w1=a1/сумма |
| А2 | V21 | V22 | … | V2n | | a2=(V21•V22•…•V2n)1/n | | w2=a2/сумма |
| … | … | … | … | … | | … | | … |
| Аn | Vn1 | Vn2 | … | Vnn | | an=(Vn1•Vn2•…•Vnn)1/n | | wn=an/сумма |
| | | | | | | Сумма | | |
В ходе процесса принятия решений о влиянии каждого ценообразующего фактора используется субъективная информация, а, следовательно, возникают условия неопределенности.
Причинами возникновения неопределенности являются: неполнота знаний экспертом о свойствах объектов, недостаточная степень уверенности эксперта в правильности своих оценок, противоречивость знаний, нечеткость предоставления информации.
Последствиями проявления неопределенности являются систематические и случайные ошибки эксперта.
Ошибки в экспертных оценках приводят к несогласованности данных и нарушению таких свойств суждений как связность и транзитивность. Качество, точность и обоснованность принимаемого решения тем хуже, чем больше нарушены свойства связности и транзитивности между экспертными оценками исходного факторного пространства.
Для оценки и устранения несогласованности экспертных оценок при реализации метода анализа иерархий проводится процедура проверки органичности оценки приоритетов. Она основана на расчете численного значения показателя согласованности, называемого отношением согласованности (OS):
OS=IS/SS,
где IS – индекс согласованности экспертных оценок; SS – значение случайной согласованности экспертных оценок матрицы размерностью n.
Индекс согласованности (IS) определяется по формуле:
IS=(Lmax – n)/(n-1),
где Lmaх – наибольшее собственное значение обратно симметричной матрицы, определяемое по формуле:
Lmax= (Rj•Vij (i=1,n)), j=1,n
Rj=(Vi1• •Vin)1/n• ( (Vi1• •Vin)1/n)-1 (i=1,n).
Величина SS – то значение индекса согласованности экспертных оценок, которое получилось бы при случайном выборе количественных суждений из шкалы значений 1/9,1/8,…1,…,8,9, но образовании обратно симметричной матрицы. Ниже приведены средние значения согласованности для случайных матриц разного порядка.
| Размер матрицы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Случайная согласованность | 0 | 0 | 0,58 | 0,90 | 1,12 | 1,24 | 1,32 | 1,41 | 1,45 | 1,49 |
После нормирования и взвешивания количественных показателей качества объекта оценки и объектов сравнения проводилось определение значений показателей качества.
Для определения значения стоимости оцениваемого объекта по скорректированным ценам продаж объектов сравнения были построены регрессионные модели зависимости базовой скорректированной цены от показателей качества объектов сравнения, полученных в ходе выполнения качественного анализа ценообразующих характеристик.
Принципы расчета
Корректировка цены по последовательным элементам сравнения
Корректировка на передаваемые права
Сравнение можно проводить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправка вводится при утяжелении прав покупателя долгосрочной арендой или залогом. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника, т.е. из стоимости объекта вычитается текущая стоимость прав арендатора и/или кредиторской задолженности.
Корректировка по данному элементу сравнения не требуется.
Корректировка на закрытие сделки
Безусловно, цена реальной сделки может отличаться от цены предложения. В ходе проведения торгов между покупателем и продавцом обычно цена реальной сделки может отличаться от цены предложения (скидка на «уторговывание»). Это связано, во-первых, с чисто психологическими причинами (завышенное представление продавца о стоимости своего имущества, с одной стороны, и стремление к занижению стоимости со стороны покупателя, для которого практически любой предлагаемый вариант не представляется идеальным с другой стороны). Во-вторых, на снижение цены сделки влияют реально весомые затраты на рекламу, продвижение и содержание своего объекта, для продавца каждый день «простоя» объекта на рынке означает рост убытков. В-третьих, наличие развитого рынка аналогичных объектов и конкуренция стимулируют продавца к скорейшему заключению сделки даже с некоторыми потерями в выгоде (за исключением эксклюзивных предложений, цена предложения и сделки с которыми может даже расти).
Рынок недвижимости «пал» одним из первых под ударами международного финансового кризиса. Цены на недвижимость в большинстве регионов России стали снижаться, собственники объектов, вынужденные изыскивать средства на погашение задолженности, стали предлагать покупателям и арендаторам существенные скидки.
Русская служба оценки провела анализ, с целью определить значения скидок на торг для чего были опрошены работники риэлторских компаний (полный отчет на сайте www.appraiser.ru).
Рекомендуемые значения скидок на торг
| Численность населенного пункта, тыс. чел | Жилые объекты | Торговая | Офисная | Производственная | Земельные участки | ||||
| Аренда | Продажа | Аренда | Продажа | Аренда | Продажа | Аренда | Продажа | ||
| Более 500 | 8% | 11% | 13% | 15% | 14% | 15% | 13% | 15% | 15% |
| 250 - 500 | 6% | 9% | 11% | 13% | 12% | 13% | 11% | 13% | 13% |
| Менее 250 | 6% | 9% | 11% | 13% | 12% | 13% | 11% | 13% | 13% |
Корректировка на условия финансирования
Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на стоимость объекта. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей (например, финансирование сделки самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита).
Условия финансирования для всех аналогов предполагаются одинаковыми.
Корректировка на условия и дату сделки/предложения
Корректировка на условия сделки отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Сделка может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. Предполагается, что сделки по объектам проводятся в рыночных условиях.
Необходимость корректировки на дату сделки/предложения связана с изменением стоимости недвижимости с течением времени. Поправка на дату сделки/предложения равна нулю, так как все использованные в данной работе объекты-аналоги были представлены на открытом рынке в период, соотносящийся с датой оценки.
Корректировка цены по кумулятивным элементам сравнения (независимым элементам).
Оцениваемое помещение можно рассматривать как объект рыночного оборота в сегменте продажи жилых помещений.
Проводились корректировки по следующим основополагающим характеристикам:
- на местоположение дома (расположение жилого дома непосредственно около промышленных предприятий, железных дорог, автомагистралей, больших автомобильных дорог, в неблагоприятном микрорайоне, существенно понижает стоимость квартир).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Отличное» - код 5, «Очень хорошее» - код 4, «Хорошее» - код 3, «Удовлетворительное» - код 2, «Неудовлетворительное» - код 1.
- перепланировка (не согласованная перепланировка, уменьшает стоимость квартиры).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Нет» - код 2, «Есть» - код 1.
- на транспортную доступность (близость к метро, близость автомагистралей, удобный автоподъезд - существенно влияют на стоимость жилой недвижимости)
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Отличное» - код 5, «Очень хорошее» - код 4, «Хорошее» - код 3, «Удовлетворительное» - код 2, «Неудовлетворительное» - код 1.
- на техническое состояние (общее состояния квартиры, уровень отделки оказывает значительное влияние на её стоимость).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Евро» - код 6, «Отличное» - код 5, «Очень хорошее» - код 4, «Хорошее» - код 3, «Удовлетворительное» - код 2, «Неудовлетворительное» - код 1.
- инфраструктура (наличие магазинов, школ, дет. садов, театров и т.д.).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Хорошая» -
код 3, «Удовлетворительная» - код 2, «Неудовлетворительная» - код 1.
По результатам интервьюирования специалистов агентств недвижимости, работающих на рынке жилья, к ценообразующим факторам для квартиры относится также следующие:
- тип дома (наиболее дорогими считаются кирпичные и монолитные дома, панельные и крупнопанельные дома считаются более дешевыми, в то же время СФК котируются выше чем СФ).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «КМ, СТ» -
код 4, «П» - код 3, «СФК» - код 2, «СФ» - код 1.
- этаж расположения (крайние этажи пользуется меньшим спросом).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Не крайний» - код 2, «Крайний» - код 1.
- тип санузла (раздельный санузел предпочтительнее, нежели смежный, это отражается на стоимости квартиры).
В своих расчетах Оценщик использовал следующие характеристики: «Раздельный» - код 2, «Слитный» - код 1.
Качественные характеристики кодируются по принципу – чем лучше характеристика, тем выше код.
| Характеристики аналогов | №1 | №2 | №3 | №4 | №5 |
| Источник информации | Адвекс: Отдел Д.С. 322-52-02 | 498-48-48 (921)931-8878 | Итака: 740-70-41 | Петербургская Недвижимость (812)335-55-55 | (911) 296-4012 |
| Местоположение | Парашютная ул., д.25, к.1 | Вербная ул. 12 | Новоколомяж. пр., д.13 | Новоколомяж. пр. 11 | Новоколомяж. пр. 11 |
| Площадь, кв.м | 104,0 | 128,0 | 162,0 | 160,0 | 130,0 |
| Цена предложения, руб. | 7 044 000 | 8 507 000 | 15 750 000 | 13 800 000 | 9 700 000 |
| Передаваемые права | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Условия сделки | Коммерч. | Коммерч. | Коммерч. | Коммерч. | Коммерч. |
| Дата сделки | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 |
| Местоположение | хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. |
| Техническое состояние | удовл. | хор. | евро | евро | удовл. |
| Транспортная доступность | хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. |
| Инфраструктура | удовл. | хор. | хор. | хор. | хор. |
| Тип дома | КМ | КМ | КМ | КМ | КМ |
| Перепланировка | Нет | Нет | Нет | Нет | Нет |
| Санузел | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный | Раздельный |
| Этаж | не крайний | крайний | не крайний | не крайний | не крайний |
Корректировка по последовательным элементам сравнения
| Показатель/Объект | ОО | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Площадь, кв.м | 134,4 | 104,0 | 128,0 | 162,0 | 160,0 | 130,0 |
| Цена продажи, руб. | х | 7 044 000 | 8 507 000 | 15 750 000 | 13 800 000 | 9 700 000 |
| Стоимость, руб./кв.м. | х | 67 731 | 66 461 | 97 222 | 86 250 | 74 615 |
| Право владения | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. | Собств. |
| Корректировка, %. | х | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | х | 67 731 | 66 461 | 97 222 | 86 250 | 74 615 |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка, % | х | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | х | 67 731 | 66 461 | 97 222 | 86 250 | 74 615 |
| Условия сделки | Сделка | Предл. | Предл. | Предл. | Предл. | Предл. |
| Корректировка, % | х | -11% | -11% | -11% | -11% | -11% |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | х | 60 280 | 59 150 | 86 528 | 76 763 | 66 408 |
| Условия рынка (время продажи) | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 | Сентябрь 2010 |
| Корректировка, % | х | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, руб./кв.м. | х | 60 280 | 59 150 | 86 528 | 76 763 | 66 408 |
| Базовая скорректированная цена, руб./кв.м. | х | 60 280 | 59 150 | 86 528 | 76 763 | 66 408 |
Корректировка цены по независимым элементам сравнения
Для более точного учета влияния каждого ценообразующего параметра на стоимость земельного участка, экспертами была рассчитана система весов (коэффициентов интенсивности) каждого фактора. Определение весов осуществлялось на базе метода анализа иерархий.
Расчет весов ценообразующих факторов
| № п/п | Ценообразующие факторы | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | Среднее значение | Вес фактора |
| 1 | Местоположение | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 2 | 5 | 5 | 2,22 | 23,2% |
| 2 | Техническое состояние | 1 | 1 | 2 | 2 | 3 | 1 | 4 | 4 | 1,93 | 20,1% |
| 3 | Транспортная доступность | 1/2 | 1/2 | 1 | 2 | 2 | 1 | 3 | 4 | 1,36 | 14,2% |
| 4 | Инфраструктура | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1 | 2 | 1/2 | 2 | 2 | 0,92 | 9,6% |
| 5 | Тип дома | 1/3 | 1/3 | 1/2 | 1/2 | 1 | 1/3 | 1 | 1 | 0,56 | 5,8% |
| 6 | Перепланировка | 1/2 | 1 | 1 | 2 | 3 | 1 | 5 | 5 | 1,72 | 17,9% |
| 7 | Санузел | 1/5 | 1/4 | 1/3 | 1/2 | 1 | 1/5 | 1 | 2 | 0,49 | 5,1% |
| 8 | Этаж | 1/5 | 1/4 | 1/4 | 1/2 | 1 | 1/5 | 1/2 | 1 | 0,40 | 4,1% |
| Сумма | 4 1/4 | 4 5/6 | 7 4/7 | 10 1/2 | 16 | 6 1/4 | 21 1/2 | 24 | 9,60 | 100,0% | |
| L max | 0,98 | 0,97 | 1,08 | 1,00 | 0,93 | 1,11 | 1,10 | 0,99 | 8,17 | | |
| Индекс согласованности экспертных оценок | 0,024 | ||||||||||
| Индекс случайной согласованности | 1,41 | ||||||||||
| Отношение согласованности | 1,73% |
Количественная оценка качественных характеристик
| Показатель/Объект | ОО | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | Вес фактора |
| Местоположение | очень хор. | хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. | 23,2% |
| Корректировка | 4 | 3 | 4 | 4 | 4 | 4 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния | 0,93 | 0,70 | 0,93 | 0,93 | 0,93 | 0,93 | - |
| Техническое состояние | евро | удовл. | хор. | евро | евро | удовл. | 20,1% |
| Корректировка | 6 | 2 | 3 | 6 | 6 | 2 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 1,21 | 0,40 | 0,60 | 1,21 | 1,21 | 0,40 | - |
| Транспортная доступность | очень хор. | хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. | очень хор. | 14,2% |
| Корректировка | 4 | 3 | 4 | 4 | 4 | 4 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 0,57 | 0,43 | 0,57 | 0,57 | 0,57 | 0,57 | - |
| Инфраструктура | хор. | удовл. | хор. | хор. | хор. | хор. | 9,6% |
| Корректировка | 3 | 2 | 3 | 3 | 3 | 3 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 0,29 | 0,19 | 0,29 | 0,29 | 0,29 | 0,29 | - |
| Тип дома | КМ | КМ | КМ | КМ | КМ | КМ | 5,8% |
| Корректировка | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 0,23 | 0,23 | 0,23 | 0,23 | 0,23 | 0,23 | - |
| Перепланировка | да | нет | нет | нет | нет | нет | 17,9% |
| Корректировка | 1 | 2 | 2 | 3 | 2 | 2 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 0,18 | 0,36 | 0,36 | 0,54 | 0,36 | 0,36 | - |
| Санузел | р | р | р | р | р | р | 5,1% |
| Корректировка | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | - |
| Этаж | не крайний | не крайний | крайний | не крайний | не крайний | не крайний | 4,1% |
| Корректировка | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 | 2 | - |
| Корректировка с учетом интенсивности влияния факторов | 0,08 | 0,08 | 0,04 | 0,08 | 0,08 | 0,08 | - |
| Суммарная корректировка | 3,59 | 2,49 | 3,12 | 3,94 | 3,76 | 2,96 | - |
Для определения итогового значения стоимости объекта оценки была построена парная регрессионная модель зависимости цен объектов-аналогов от их показателей качества, полученных в ходе выполнения качественного анализа ценообразующих характеристик после их нормирования и взвешивания. Были рассмотрены линейная и экспоненциальная зависимость. Критерием выбора наилучшей модели являлся максимум коэффициента детерминации R2.
| Базовая скорректированная цена, руб./кв.м. | х | 60 280 | 59 150 | 86 528 | 76 763 | 66 408 |
| Суммарная корректировка | 3,59 | 2,49 | 3,12 | 3,94 | 3,76 | 2,96 |
| Стоимость, руб./ кв. м. (линейная зависимость) | 75 572,98 |
| Коэффициент детерминации | 79,34% |
| Стоимость, руб. / кв.м. (экспоненциальная зависимость) | 74 840,27 |
| Коэффициент детерминации | 79,11% |
| Итоговое значение стоимости, руб./кв.м. | 75 572,98 |
| Итоговое значение стоимости, руб. | 10 157 009,03 |
| Итоговое значение стоимости, руб. (округленно) | 10 160 000,00 |
Наилучшей регрессионной моделью является линейная зависимость.
-
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ расчета
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости права собственности на оцениваемый объект по состоянию на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчётов.
Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
- Полнота исходной информации для расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках соответствующего подхода к оценке;
- Достоверность исходной информации, используемой в расчетах стоимости оцениваемого объекта в рамках соответствующего подхода к оценке;
- Количество допущений, принятых в процессе расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках соответствующего подхода к оценке;
- Способность соответствующего подхода к оценке учитывать текущую конъюнктуру рынка;
- Способность соответствующего подхода к оценке учитывать действительные намерения типичного покупателя, арендатора, продавца, арендодателя, прочие реалии спроса-предложения;
- Способность соответствующего подхода к оценке учитывать особенности и специфику оцениваемого объекта.
В связи с тем, что стоимость оцениваемого объекта определялась только Сравнительным подходом – согласование стоимостей оцениваемого объекта не проводилось.
Таким образом, в результате проведенных исследований, сделанных предположений и полученных выводов, а также, произведенных расчетов – мы пришли к заключению о том, что рыночная стоимость права собственности на оцениваемое имущество (Квартира, расположенная по адресу: СПб, …) по состоянию на дату оценки 23 сентября 2010 г. составляет:
10 160 000,00 руб.
(Десять миллионов сто шестьдесят тысяч) рублей.
СПЕЦИАЛИСТЫ, УЧАСТВОВАВШИЕ В ПОДГОТОВКЕ ОТЧЁТА
| Ф.И.О. | Должность | Документы, подтверждающие квалификацию | Личная подпись |
| Гармс Андрей Викторович | Эксперт-оценщик | Стаж работы оценщиком более 5 лет. Является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (включен в реестр оценщиков 17 июня 2008 г. регистрационный №004606). Ответственность при осуществлении деятельности оценщика застрахована в ОСАО «Ингосстрах» (Договор обязательного страхования ответственности оценщика № 433-191-041384/10 от 02.09.2010 г.). Договор заключен на срок 1,5 года. Период страхования: с 02.09.2010 г. по 01.02.2012 г. Образовательный документ в сфере оценки: Диплом Санкт-Петербургского государственного университета серия ПП №144944, выдан 31 марта 2005 г. | _________ |
| Кузнецов Константин Михайлович | Эксперт-оценщик | Стаж работы оценщиком более 5 лет. Является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (включен в реестр оценщиков 17 июня 2008 г. регистрационный №004611). Ответственность при осуществлении деятельности оценщика застрахована в ОСАО «Ингосстрах» (Договор обязательного страхования ответственности оценщика № 433-191-041384/10 от 02.09.2010 г.). Договор заключен на срок 1,5 года. Период страхования: с 02.09.2010 г. по 01.02.2012 г. Образовательный документ в сфере оценки: Диплом Оренбургского государственного университета серия ПП №026299, выдан 25 июня 2004 г. | _________ |
сведения о страховании и членстве в СРО
ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ И КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ СЕРТИФИКАТЫ
