Рыночной стоимости квартиры

Вид материала

Отчет

Содержание описание объекта оценки Получение разрешения на перепланировку квартиры является обязательным Последствия несанкционированной перепланировки Коридор, прихожая Ванная комната

Подобный материал:

• Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. Затратный метод метод сравнительной, 83.35kb.
• Параметры реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье, 64.21kb.
• Применение методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости в среде, 202.11kb.
• Удк 378. 001. 65 Применение методов регрессионного анализа для оценки рыночной стоимости, 205.09kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 146.86kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
• Отчет №306 по определению рыночной стоимости 100 доли в уставном капитале, 654.45kb.
• «Оценка рыночной стоимости 20% пакета акций ОАО «Северо-Западный Телеком», 650.72kb.

описание объекта оценки

Описание прав на квартиру

Показатель	Характеристика
Собственники объекта оценки	Согласно Договора ...
Сведения об обременениях (ограничениях)	Не выявлены

Характеристика дома и квартиры

Показатель	Характеристика
Год постройки дома	2005
Количество этажей	16
Материал стен	Кирпич, монолит
Общее техническое состояние дома	Отличное (Визуальный осмотр)
Лифт	Есть
Этаж расположения квартиры	4
Общая площадь квартиры	130 кв.м
Санузел	Раздельный
Наличие балкона/лоджии	Есть

В результате визуального осмотра было выявлено:

• Квартира находится в отличном состоянии, сделан ремонт стандарта «евро»;
  
• Выявлена незаконная перепланировка - за счет одной комнаты была увеличена площадь кухни. Поэтому согласно договора № …. о долевом участии в строительстве жилого дома, количество комнат 4, реально -3.
  

Поскольку в квартире имело место незаконная перепланировка, будущий собственник будет нести финансовые и временные затраты на узаконивание перепланировки, либо привидение данной квартиры в первоначальный вид.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (ФЗ РФ от 29.12.2004 г. N 188-ФЗ, вступивший в силу с 01 марта 2005 года): «1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Т.е. перепланировкой жилого помещения считается любое изменение конфигурации жилья, требующее внесения изменения в его технический паспорт - от переноса инженерных сетей и сноса внутренних перегородок до расширения дверных проемов.

Согласно п.1 ст.26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: «Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.»

В некоторых регионах (например, в Москве) приняты местные законы о порядке перепланировки, а в Санкт-Петербурге, порядок переустройства и перепланировки квартир независимо от формы собственности на жилые помещения установлен Временным положением о переустройстве и перепланировке квартир в эксплуатируемых жилых домах, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 22.08.94 №872-р.

Получение разрешения на перепланировку квартиры является обязательным. Также согласования в установленном законом порядке требует перепланировка в офисах, магазинах, ресторанах и других нежилых помещениях.

К перепланировке и переоборудованию помещений относятся:

• перенос, разборка и возведение новых межкомнатных перегородок;
  
• перенос и устройство дверных проемов;
  
• разукрупнение многокомнатных квартир;
  
• пробивка проемов в несущих конструкциях;
  
• частичный снос несущих конструкций;
  

Если задуманные изменения помещения подпадают под один из этих пунктов, понадобится официальное разрешение государственных органов.

• увеличение размеров кухни, санузлов, коридора и комнат;
  
• изменение месторасположения кухни или с/у;
  
• объединение ванной и туалета;
  
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  
• объединение двух и более квартир;
  
• установку бытовых электроплит взамен газовых плит;
  
• перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  
• устройство дополнительных вентиляционных каналов;
  
• и другие виды работ.
  

Запрещенные перепланировки.

При проведении переоборудования и перепланировки помещений не допускается:

1. Переустройство помещения без согласия собственника (владельца).
   
2. Переоборудование и перепланировка помещений, приводящие:
   

• к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания;
  
• ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов;
  
• нарушению противопожарных устройств.
  

3. Изменения, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
   
4. Переоборудование и перепланировка строений, подлежащих сносу в ближайшие три года на основании соответствующих решений и распоряжений, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
   
5. Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения уполномоченного государственного органа.
   
6. Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба.
   

Существует ряд ограничений по переустройству помещений в жилых домах:

1. Не допускается переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
   
2. Не допускаются мероприятия:
   

• нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;
  
• ведущие к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда;
  
• ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
  

3. Запрещается:
   

• установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
  
• перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв.м или шириной менее 2,25 м;
  

4. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:
   

• устройство балконов, козырьков, эркеров;
  
• превращение в эркеры существующих лоджий и балконов;
  
• устройство мансардных помещений и т.п.
  

Проект перепланировки, включающий один из перечисленных пунктов, согласовать невозможно.

Для согласования перепланировки необходимо предпринять следующие шаги:

1. Изготовить проект у организации, имеющей лицензию на данный вид работ,

2. Получить Формы-9 и 7,

3. После того, как архитектурный проект будет готов, при необходимости предстоит согласовать его в различных инстанциях, отвечающих за безопасность, сохранность и гигиену жилья: Балансодержатель или собственник дома (ДЭЗ или ТСЖ), СЭС, УГПС, Газовая инспекция, Водоканал и т.д. и т.п.;

4. Также необходимо письменное согласие всех сособственников квартиры или всех членов семьи нанимателя;

5. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

6. Полученные Ф7 и Ф9, паспорт на квартиру, а также копию ордера принести в МВК (межведомственная комиссия, которая наделена Правительством РФ правом давать согласие на реконструкцию жилого помещения). Сначала МВК выдает разрешение на проведение перепланировки или переустройстве жилого помещения.

7. После выполнения строительных работ, МВК выдает акт о том, что перепланировка или переустройство произведено в соответствии с проектом.

Собственно этот акт и является завершением процесса перепланировки или переустройства жилого помещения и на его основании, ПИБ обязан выполнить технический паспорт жилого помещения с учетом изменений.

Последствия несанкционированной перепланировки

Если перепланировка производится без оформления исходно-разрешительной документации, то налицо нарушение законодательства. За отсутствие согласования и самовольное переустройство помещения, повлекшее за собой какие-либо неблагоприятные последствия, полагается административная ответственность.

Если в квартире сделана перепланировка, не имея такого разрешения, то:

1. Собственник или наниматель не сможет в будущем продать (подарить, обменять, завещать) свою квартиру без согласия будущего владельца оформить разрешительную документацию (согласовать перепланировку) за свой счет; также не сможет согласовать перепланировку, сделанную с нарушением принятых норм проектирования и гигиены жилья. Любые сделки вообще станут невозможными до тех пор, пока квартира не будет восстановлена в исходном виде.

При получении ипотечного кредита для покупки квартиры банки анализируют техническое состояние дома и наличие несогласованных перепланировок в квартире, и возникает проблема - часто, если в квартире есть несогласованные перепланировки, банки не соглашаются давать кредит до тех пор, пока продавец их не согласует или не приведет все в прежнее состояние.

Однако некоторые банки соглашаются на кредитование квартир с несогласованными перепланировками, при условии, что покупатель в течение полугода легализует их.

2. Собственника или нанимателя жилого помещения имеют право оштрафовать: СЭС, Жилищная инспекция, государственные органы, уполномоченные выдавать разрешения на перепланировку. При этом уплата штрафов не освобождает от необходимости получения разрешительной документации.

3. Собственника или нанимателя жилого помещения обяжут выплатить компенсацию соседям в случае нанесения материального ущерба.

4. Органы государственной власти вправе подать на собственника или нанимателя жилья судебный иск с требованием восстановить прежний вид помещения за ваш счет.

(п.3 ст. 29 ЖК РФ: «Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано,…обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

5. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

6. Фирму, производящую в вашей квартире ремонтные работы, могут лишить лицензии. «Строительной фирме, взявшейся за перепланировку в частной квартире без обязательного проекта переустройства помещения, снабженного необходимыми разрешениями всех инстанций, грозят большие неприятности - от штрафа (от 50 тыс. рублей) до лишения лицензии.

Из приведенной выше информации следует, что у собственника или нанимателя есть возможность через суд не приводить все в исходное состояние, а попытаться сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде, но для этого потребуется доказывать, что произведенные в жилом помещении изменения не противоречат, например, строительным, санитарным нормам и не нарушают прав и законных интересов других граждан, например, соседей.

На основании вышесказанного, можно констатировать, что последствия очень серьезны: от штрафа и принудительного исправления переустройства до выселения. Размер штрафов определяется Кодексом об административных правонарушениях. По Жилищному Кодексу несанкционированно перепланированное помещение может быть продано с торгов (крайняя мера). Возникает и еще одна проблема: в дальнейшем такую квартиру (без предоставления соответствующего разрешения на перепланировку) сложно продать или обменять.

Обобщая все вышесказанное, можно утверждать, что наличие в оцениваемой квартире несогласованной перепланировки, тем более связанной с изменением функционального назначения помещений, порождает проблемы при продаже квартиры и снижает ликвидность данного объекта. Ведь покупателю придется принимать решение - приобретать ли недвижимость в том виде и с теми документами, которые есть у продавца, или требовать устранения недостатков. Ситуация неприятная и для продавца, и для покупателя. При этом покупатель в дальнейшем самостоятельно будет устранять недостатки в документах, а в худшем случае - в произведенной перепланировке, если их допустил продавец.

Фотографии оцениваемого объекта

Кухня
Коридор, прихожая
Комнаты
Туалет
Ванная комната
Подъезд
Дом