Утверждены Распоряжением Минимущества России №568-р от 06. 03. 2002 г. Общие положения Настоящие методические рекомендации

Вид материала

Методические рекомендации

Содержание 4. Определение кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения Классификация земель оздоровительного и рекреационного назначения Этапы работ Второй этап. Третий этап. Пятый этап. Оценочное зонирование земель оздоровительного и рекреационного назначения Определение удельных показателей кадастровой стоимости единицы площади земельных участков под типичными объектами оздоровительно ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения с устойчивыми доходами от соответствующей их назначению деятельности ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения без устойчивых доходов от соответствующей их назначению деятельности Классификатор типичных объектов оздоровительного или рекреационного назначения Определение кадастровой стоимости единицы площади земель оздоровительного и рекреационного назначения в оценочной зоне

Подобный материал:

• Методические рекомендации по выполнению курсовой работы Настоящие «Методические указания», 103.94kb.
• Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
• Методические рекомендации по разработке муниципальной программы по противодействию, 376.69kb.
• С. И. Сай "17" февраля 2003 года методические рекомендации, 234.96kb.
• Инвентаризация результатов научно-технической деятельности и прав на них. Оформление, 173.57kb.
• Методические рекомендации по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия, 132.47kb.
• Методические рекомендации по обеспечению здоровым питанием учащихся образовательных, 581.85kb.
• Минсельхозпрода России Герасимовым А. С. Общие положения и область применения настоящие, 695.61kb.
• Приказом Минтранса России от 14 октября 2002 г. №129 I. Общие положения Правила плавания, 771.45kb.
• С. И. Сай «17» февраля 2003 года (с поправками от 18 апреля 2003 года) методические, 218.91kb.

4. Определение кадастровой стоимости земель оздоровительного
и рекреационного назначения

4.1. Земли оздоровительного назначения – земли, обладающие природными лечебными факторами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и другими условиями), благоприятными для организации профилактики и лечения, подлежащие особой охране.

Земли рекреационного назначения – земли, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха и туризма населения, на которых запрещается деятельность, препятствующая использованию их по целевому назначению. К ним относятся земельные участки, занятые территориями домов отдыха, пансионатов, санаториев, кемпингов, спортивно-оздоровительных комплексов, туристических баз, стационарных и палаточных туристическо-оздоровительных лагерей, домов рыболова и охотника, детских туристических станций, парков, лесопарков, учебно-туристических троп, маркированных трасс, пионерских и спортивных лагерей, расположенных вне земель оздоровительного назначения, а также земли пригородных зеленых зон, то есть земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции и являющиеся местом отдыха населения.

ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения проводится с учетом:

• оценки ценности (полезности) рекреационного потенциала территории, включающей местоположение, природно-климатические условия, уровень благоустройства, привлекательности и иных ценных в рекреационном отношении факторов;
  
• социально-культурных функций, выполняемых природными объектами, расположенных на оцениваемой территории;
  
• доходности видов деятельности, осуществляемых на землях оздоровительного и рекреационного назначения;
  
• затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения ценности природного потенциала земель оздоровительного и рекреационного назначения.
  

При проведении ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения используются данные государственного земельного кадастра (далее ГЗК), данные проектно-планировочных материалов, отчетные данные о затратах по созданию объектов оздоровительного или рекреационного назначения, данные административно-территориального и функционального зонирования, статистическая и другая ведомственная информация о доходах и расходах по эксплуатации объектов оздоровительного или рекреационного назначения.

При проведении ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения для учета уникальности рекреационных ресурсов выделяются:

а) территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения;

б) территории с рекреационными ресурсами регионального значения.

К территориям с рекреационными ресурсами всероссийского значения относятся земли оздоровительного и рекреационного назначения:

• Черноморского побережья (Краснодарский край);
  
• курортного района Кавминвод (Ставропольский край);
  
• на Калининградском взморье (Калининградская область);
  
• других регионов с ценными природно-рекреационными ресурсами всероссийского значения (побережье Приморского края, Приэльбрусье, Домбай и т.п.).
  

Выделение на территории субъекта Российской Федерации других (кроме выделенных поименно в п.4.1.) районов с ценными природно-рекреационными ресурсами всероссийского значения производится решением комиссии, создаваемой для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории субъекта Российской Федерации.

К территориям с рекреационными ресурсами регионального значения относятся земли оздоровительного и рекреационного назначения, расположенные на территории субъектов Российской Федерации, включая земли оздоровительного и рекреационного назначения на территории Калининградской области, Краснодарского и Приморского краев за пределами морского побережья, а также на территории Ставропольского края вне границ курортного района.

Классификация земель оздоровительного и рекреационного назначения

Укрупненные классификационные группы земель оздоровительного и рекреационного назначения устанавливаются по признакам их наиболее приоритетного использования (назначения) и применяемых методических подходов к оценочным работам:

1. земли оздоровительного и рекреационного назначения с устойчивыми доходами от соответствующих их назначению видов деятельности, в том числе:
   

а) с учреждениями отдыха и туризма;

б) без учреждений отдыха и туризма;

2) земли оздоровительного и рекреационного назначения без устойчивого дохода от соответствующих их назначению видов деятельности.

К первой группе земель относятся земельные участки, на которых находятся объекты оздоровительного или рекреационного назначения, предоставляющие платные услуги посетителям, связанные с проживанием, питанием, организацией досуга, медицинским обслуживанием и т.д., а также земельные участки, за доступ к которым устанавливается входная плата или использование которых приносит доход (дома отдыха, санатории, профилактории, детские летние лагеря, пляжи, туристические базы, кемпинги, охотничьи и рыболовные базы и т.д.) Для данной оценочной группы земель, характеризующихся реальными потоками дохода и наличием информации о рыночных ценах на услуги оздоровительного рекреационного характера, используются методы оценки, связанные с оценкой рыночной стоимости объекта оценки (доходный метод, метод остатка).

Ко второй группе земель относятся земли оздоровительного и рекреационного назначения свободные от платы за вход, то есть те территории (как оборудованные, так и необорудованные), где люди могут находиться с целью краткосрочного (в течение одного дня) и долгосрочного (в течение двух и более дней) отдыха без использования услуг специализированных организаций, а также территории, обладающие ценным природным потенциалом и пригодные для организованного массового отдыха и туризма. К ним относятся зеленые пригородные зоны, прибрежные полосы, пляжи, парки, лесопарки, и иные территории, выделенные в установленном порядке для целей оздоровительной и рекреационной деятельности. Данная группа земель оценивается исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала или методом переноса оценочных показателей для тех земель оздоровительного и рекреационного назначения, которые потенциально могут приносить доход.


ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения с рекреационными ресурсами всероссийского значения

Этапы работ

ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения с рекреационными ресурсами всероссийского значения проводится в шесть этапов.

Первый этап. Оценочное зонирование территории административно-территориального образования и установление границ оценочных зон для земель оздоровительного и рекреационного назначения.

Второй этап. Сбор общей информации об объектах оздоровительного или рекреационного назначения на территории оценочных зон для земель оздоровительного и рекреационного назначения, объединение объектов оздоровительного или рекреационного назначения по оценочным классам (группам) согласно классификатора типичных объектов оздоровительного или рекреационного назначения (пункт 4.2.3.2. настоящей Методики) и выбор в каждой группе типичного объекта оздоровительного или рекреационного назначения (обладающего наиболее общими свойствами объектов отнесенных к данному классу) для расчета кадастровой стоимости земли под ним.

Третий этап. Сбор специальной информации по выбранным в качестве типичных объектам оздоровительного или рекреационного назначения.

Четвертый этап. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости единицы площади земельных участков под типичными объектами оздоровительного или рекреационного назначения.

Пятый этап. Определение кадастровой стоимости единицы площади земель оздоровительного и рекреационного назначения в оценочной зоне.

Шестой этап. Составление таблицы кадастровых стоимостей единицы площади земель оздоровительного и рекреационного назначения в разрезе оценочных зон на территории административно-территориального образования и подготовка итогового отчета.

Оценочное зонирование земель оздоровительного и рекреационного
назначения

Оценочное зонирование территории административно-территориального образования представляет собой определение границ земель оздоровительного и рекреационного назначения, в пределах которых устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения.

Определение границ оценочных зон проводится следующим образом:

1. Устанавливаются предварительные границы оценочных зон, объединяемых факторами близости к ценным ландшафтно-природным объектам и поселениям;

2. Установленные на первом этапе предварительные границы привязываются к административным границам сельских округов.

Предварительные границы оценочных зон устанавливаются с учетом различной доступности береговой линии или иного ценного ландшафтно-природного комплекса с выделением следующих зон:

• получасовой доступности;
  
• одночасовой доступности;
  
• двух и более часовой доступности.
  

Одновременно на территории предварительных оценочных зон выделяются границы транспортных подзон с учетом различной доступности железнодорожных станций или аэропортов с выделением следующих подзон:

• одночасовой доступности;
  
• двух и более часовой доступности.
  

Показатели доступности устанавливаются по параметрам движения общественного транспорта.

Окончательные границы оценочных зон совмещаются с административными границами сельских округов, попадающих в выделенную предварительную зону и перекрывающих не менее половины ее площади.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости единицы площади земельных участков под типичными объектами оздоровительного или рекреационного назначения

ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения с устойчивыми доходами от соответствующей их назначению деятельности

При оценке земель оздоровительного и рекреационного назначения с устойчивыми доходами от соответствующей их назначению деятельности удельный показатель кадастровой стоимости земель под типичными объектами оздоровительного или рекреационного назначения рассчитывается двумя способами – методом остатка или методом капитализации дохода.

Метод остатка, адаптированный для целей ГКОЗ, применяется при оценке земельных участков с учреждениями отдыха и туризма. Расчет проводится по типичному объекту оздоровительного или рекреационного назначения, выделенному в составе каждого класса (оценочной группы). Из расчетного дохода от эксплуатации объектов оздоровительного или рекреационного назначения вычитается доход, приходящийся на здания, а оставшаяся часть величины дохода, отнесенная к земельному участку, капитализируется. Для перехода к удельному показателю кадастровой стоимости земельного участка под типичным объектом оздоровительного или рекреационного назначения полученная величина делится на площадь земельного участка:

(3)

где Рзi – удельный показатель кадастровой стоимости земель под типичным объектом оздоровительного или рекреационного назначения i-го класса, где i номер класса объекта оздоровительного или рекреационного назначения согласно классификатора (руб./м²);

Дi – чистый операционный доход от эксплуатации объекта оздоровительного или рекреационного назначения i-го класса (руб.);

Рздi – балансовая стоимость зданий и сооружений (руб.);

К1 – коэффициент капитализации для зданий, принимается в размере 0,12;

К2 – коэффициент капитализации дохода, отнесенного к земельному участку, принимается в размере 0,03;

Si – площадь земельного участка под объектом оздоровительного или рекреационного назначения i-го класса (м²).


Чистый операционный доход от эксплуатации объекта оздоровительного или рекреационного назначения определяется, исходя из 30 % нормы рентабельности, и рассчитывается по формуле:

(4)

где Дi – чистый операционный доход от эксплуатации объекта оздоровительного или рекреационного назначения (руб.);

Дэi – доход от эксплуатации объекта оздоровительного или рекреационного назначения (руб.);

Кнп – коэффициент учета нормативной прибыли в доходе от эксплуатации объекта оздоровительного или рекреационного назначения, принимается в размере 0,23.


Метод капитализации дохода применяют при кадастровой оценке земельных участков типичных объектов оздоровительного или рекреационного назначения без учреждений отдыха и туризма. Удельный показатель кадастровой стоимости земель под типичным объектом оздоровительного или рекреационного назначения i-го класса рассчитывается по формуле:

(5)

где Рзi – удельный показатель кадастровой стоимости земель под типичным объектом оздоровительного или рекреационного назначения (руб./м²);

Чпi – число посетителей (человек в день);

Пвхi – плата за вход или нахождение на территории объекта оздоровительного или рекреационного назначения либо иной доход от рекреационной деятельности (прокат оборудования, отчисления объектов торговли и питания и т.п.) (руб. на человека);

Дн – число дней активной рекреации в году (Приложение 6);

К2 – коэффициент капитализации дохода, принимается в размере 0,03;

Si – площадь земельного участка под типичным объектом оздоровительного или рекреационного назначения i-го класса (м²).


При наличии арендаторов земельных участков объектов оздоровительного или рекреационного назначения удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется капитализацией величины годовой арендной платы. Соответственно удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется делением полученной величины на его площадь.

ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения без устойчивых доходов от соответствующей их назначению деятельности

При ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения без устойчивых доходов от соответствующей их назначению деятельности применяется два метода – метод переноса оценочных показателей и затратный метод, основанный на исчислении затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности природного потенциала земель оздоровительного и рекреационного назначения.

Метод переноса оценочных показателей применяется для объектов оздоровительного или рекреационного назначения, потенциально способных приносить доход – для оборудованных и необорудованных пляжей, плата за вход на которые не устанавливается.

Метод переноса заключается в определении кадастровой стоимости земли под объектами оздоровительного или рекреационного назначения путем присвоения им показателей кадастровой стоимости земли под другими объектами оздоровительного или рекреационного назначения, выбранными в качестве аналогов. В качестве аналога выбирается платный пляж (участок прибрежной полосы) одного класса с оцениваемым, находящийся в той же оценочной зоне.

ГКОЗ зеленых пригородных зон, выделенных в установленном порядке, производится по формуле:

(6)

где Рз – удельный показатель кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения в зеленой пригородной зоне (руб./м²);

Зе – единовременные затраты в расчете на единицу площади (руб./м²);

Зт – текущие затраты (руб./м²);

Кп – коэффициент дисконтирования текущих затрат на территориях с ценным природным потенциалом, принимается равным 0,012¹.


Расчет единовременных и текущих затрат проводиться на основании информации, полученной из следующих источников:

а) технологических карт и иных документов, регламентирующих порядок проведения лесохозяйственных и озеленительных работ в парках, лесопарках и на иных объектах озеленения;

б) документации, определяющей порядок проектирования объектов озеленения и ухода за ними;

в) фактических затрат на проведение перечисленных выше работ по данным организаций, осуществляющих уход за пригородными зелеными зонами (форма бухгалтерской отчетности 10-ЛХ «Отчет о выполнении производственного плана по лесному хозяйству», утвержденная Федеральной службой лесного хозяйства России по согласованию с министерством финансов РФ) или данных управлений жилищно-коммунального хозяйства, в чьем ведении находятся зеленые пригородные зоны;

г) по укрупненным нормативам, приведенным в приложении 7.

При составлении списка объектов оздоровительного или рекреационного назначения на территории оценочной зоны и сборе общей информации, позволяющей выделить из общего списка типичные объекты оздоровительного или рекреационного назначения для определения удельных показателей кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения в оценочной зоне, рекомендуется использовать следующий классификатор типичных объектов оздоровительного или рекреационного назначения.


Классификатор типичных объектов оздоровительного или рекреационного назначения

1. Санатории и пансионаты с лечением, с номерами класса «люкс»

2. Санатории и пансионаты с лечением, без номеров класса «люкс»:

2.1. с застройкой территории капитальными зданиями

2.2. с застройкой территории капитальными и деревянными зданиями

2.3. с застройкой территории деревянными зданиями

3. Санатории-профилактории:

3.1. с застройкой территории капитальными зданиями

3.2. с застройкой территории капитальными и деревянными зданиями

3.3. с застройкой территории деревянными зданиями

4. Детские санатории и пансионаты с лечением

5. Дома отдыха, пансионаты, с номерами класса «люкс»

6. Дома отдыха, пансионаты, без номеров класса «люкс»:

6.1 с застройкой территории капитальными зданиями

6.2. с застройкой территории капитальными и деревянными зданиями

6.3. с застройкой территории деревянными зданиями

7. Базы отдыха:

7.1. с застройкой территории капитальными и деревянными зданиями

7.2. с застройкой территории деревянными зданиями

8. Туристические базы и другие учреждения туризма:

8.1. с облегченными деревянными постройками

8.2. с палаточными сооружениями

9. Мотели

10. Детские оздоровительные лагеря:

10.1. с застройкой территории капитальными и деревянными зданиями

10.2 с застройкой территории деревянными зданиями

11. Зоны отдыха (включая пляжи)
    
    1. оборудованные
       
    2. необорудованные
       

12. Зеленые пригородные зоны, выделенные в установленном порядке для целей рекреации

12.1. благоустроенные

12.2. неблагоустроенные

Для каждого класса объектов, представленного в классификаторе, составляется список объектов оздоровительного или рекреационного назначения, расположенных в выделенной оценочной зоне, а также осуществляется сбор общей информации о названии объекта оздоровительного или рекреационного назначения, его адресе, площади участка, согласно форме, представленной в приложении 8 (таблица 1).

Перечень объектов оздоровительного или рекреационного назначения, включаемых в список, а также сведения о наличии номеров класса «люкс» могут быть получены по данным статистической отчетности (форма 1-отдых «Сведения о санаторно-курортной организации и организации отдыха», утвержденной Госкомстатом России). Сведения о площади земельных участков объектов оздоровительного или рекреационного назначения берутся по данным ГЗК.

Данные о типе застройки, наличии или отсутствии номеров класса «люкс» собираются путем опроса представителей учреждений отдыха или местной администрации (задаются вопросы о наличии на территории объекта оздоровительного или рекреационного назначения капитальных строений, деревянных строений) или по данным единого государственного реестра земель (ЕГРЗ).

В каждой группе объектов, отнесенных к определенному классу, выбираются наиболее характерные объекты оздоровительного или рекреационного назначения. Выбор осуществляется по принципу наличия наиболее общих свойств для данной категории объекта (например, по средней стоимости путевок объектов данного класса и среднему количеству мест в них), а также возможности сбора специальной информации для расчета показателей кадастровой стоимости земельных участков под типичными объектами оздоровительного или рекреационного назначения.

Сбор специальной информации осуществляется согласно форме, представленной в приложении 8 (таблица 2).

По объектам оздоровительного или рекреационного назначения с учреждениями отдыха и туризма, выбранным в качестве типичных осуществляется сбор информации:

• о доходе от эксплуатации;
  
• о балансовой стоимости основных фондов;
  
• о площади земельного участка под объектом оздоровительного или рекреационного назначения.
  

По объектам оздоровительного или рекреационного назначения без учреждений отдыха и туризма, выбранным в качестве типичных, осуществляется сбор информации:

• о площади земельного участка под объектом оздоровительного или рекреационного назначения;
  
• о входной плате за доступ к объекту оздоровительного или рекреационного назначения или арендной плате за пользование земельным участком под объектом оздоровительного или рекреационного назначения (при наличии таковой), либо иной доход от рекреационной деятельности (прокат оборудования, отчисления объектов торговли и питания и т.п.).
  

Доход от эксплуатации и балансовая стоимость основных фондов могут быть получены из формы статистической отчетности 1-отдых или из бухгалтерской отчетности. Площадь земельного участка оцениваемого объекта устанавливается по материалам кадастрового учета.

Входная плата за доступ к объекту оздоровительного или рекреационного назначения определяется по данным органов местного самоуправления (для пляжей и участков прибрежной полосы).

Величина арендной платы за пользование земельным участком, занятым объектом оздоровительного или рекреационного назначения, определяется по данным райкомзема (для пляжей и участков прибрежной полосы).

Определение кадастровой стоимости единицы площади земель оздоровительного и рекреационного назначения в оценочной зоне

Определение кадастровой стоимости единицы площади земель оздоровительного и рекреационного назначения в оценочной зоне производится по формуле:

(7)

где Рзj – удельный показатель кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения в j-й оценочной зоне (руб./м²);

Рзij – удельный показатель кадастровой стоимости земель под типичным объектом оздоровительного или рекреационного назначения I-го класса в j-ой оценочной зоне (руб./м²);

Sоij – общая площадь земельных участков объектов оздоровительного или рекреационного назначения i-го класса в j-й оценочной зоне (м²);

Sj – общая площадь земельных участков всех объектов оздоровительного или рекреационного назначения, расположенных на территории j-й оценочной зоны (м²).

Данные о кадастровой стоимости единицы площади земель оздоровительного и рекреационного назначения, полученные для каждой оценочной зоны, группируются в таблицу, которая представляется в качестве выходного материала по проведению ГКОЗ оздоровительного и рекреационного назначения с рекреационными ресурсами всероссийского значения (отчет).

В отчет также включается:

• описание границ оценочных зон;
  
• списки объектов оздоровительного или рекреационного назначения и их группировка по оценочным классам;
  
• удельные показатели кадастровой стоимости земель под типичными объектами оздоровительного или рекреационного назначения, выделенными в каждом оценочном классе;
  
• картографические материалы.