Утверждены Распоряжением Минимущества России №568-р от 06. 03. 2002 г. Общие положения Настоящие методические рекомендации
| Вид материала | Методические рекомендации |
- Методические рекомендации по выполнению курсовой работы Настоящие «Методические указания», 103.94kb.
- Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности, 275.98kb.
- Методические рекомендации по разработке муниципальной программы по противодействию, 376.69kb.
- С. И. Сай "17" февраля 2003 года методические рекомендации, 234.96kb.
- Инвентаризация результатов научно-технической деятельности и прав на них. Оформление, 173.57kb.
- Методические рекомендации по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия, 132.47kb.
- Методические рекомендации по обеспечению здоровым питанием учащихся образовательных, 581.85kb.
- Минсельхозпрода России Герасимовым А. С. Общие положения и область применения настоящие, 695.61kb.
- Приказом Минтранса России от 14 октября 2002 г. №129 I. Общие положения Правила плавания, 771.45kb.
- С. И. Сай «17» февраля 2003 года (с поправками от 18 апреля 2003 года) методические, 218.91kb.
Госкомзем России:
Алакоз В.В., зам. председателя комитета;
Нестерова О.А., нач. управления, к.э.н.;
Порядин А.И., нач. отдела;
Скуфинский О.А., нач. отдела;
Челышева Л.В., гл. специалист.
Минсельхозпрод России:
Киселев С.В., статс-секретарь - зам.Министра;
Окунь Н.А., зам. нач. Депэкономики;
Масленкова В.Ф., зам. нач. Депфинансов;
Неделина С.А., зам. нач. Депагрополитики.
ФКЦ «Земля»:
Альтшулер Б.А., ген. директор, к.э.н.;
Воровченко А.В., рук. центра оценки земель.
РосНИИземпроект:
Носов С.И., нач.отдела, к.э.н.;
Садыков И.А., гл.науч.сотрудник, к.э.н.;
Бондарев Б.Е., ст.науч.сотрудник, к.с/х н.;
Юдицкий Б.А., гл.специалист.
Сибирский РКЦ:
Махт В.А., к.э.н., директор;
Руди В.А., к.э.н., зам.директора;
Гафаров Р.Г., зав.сектором.
ВНИЭТУСХ:
Панкова К.И., д.э.н.;
Корнеев А.Ф., к.э.н.;
Капитонов А.А., к.э.н.
Введение
Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении достоверной стоимости земельных участков испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, проведении рациональной земельной и налоговой политики.
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для формирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения.
В отдельных субъектах Российской Федерации (РФ) проводились оценочные работы в рамках реализации постановления Правительства от 15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли». Используемые в процессе этих работ методики зачастую базируются на «слепом» копировании международной практики оценки без учета специфики законодательства Российской Федерации и российских условий политической, экономической и социальной жизнедеятельности.
В целях обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель и унификации методологических подходов, используемых при проведении земельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике разработана «Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации».
1. Основные положения
1.1. Основные понятия
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.
Качество сельскохозяйственных угодий – интегральные значения характеристик земельных участков по плодородию почв и технологическим свойствам;
Земельный участок – сельскохозяйственные угодья в границах землевладения (землепользования) физического или юридического лица, удостоверенных в установленном порядке уполномоченным государственным органом;
Местоположение земельных участков – характеристика земельных участков по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок;
Дифференциальный рентный доход – дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения;
Кадастровая стоимость – капитализированный расчетный рентный доход;
Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) – часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.
1.2. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельско- хозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.
1.3. Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
1.4. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.
1.5. Этапы оценки
Первый этап – межрегиональная оценка земель – оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения оценки в субъектах РФ.
Второй этап – оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.
2. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне
субъектов Российской Федерации
Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.
2.1. Определение оценочной продуктивности 1 га сельскохозяйственных
угодий
2.1.1. Рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг.
2.1.2. Определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении – в средних ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукция кормовых культур в стоимостном выражении оценивается по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цена фуражного зерна принимается на уровне 75 % от средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ.
2.1.3. Рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов путем взвешивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочная продуктивность гектара пашни определяется умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.
2.1.4. Определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности гектара пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включаются доли многолетних насаждений и залежи, т.к. их оценочная продуктивность условно принимается на уровне оценочной продуктивности пашни.
2.2. Определение оценочных затрат на использование 1 га
сельскохозяйственных угодий
2.2.1. Определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992-1998 гг.
2.2.2. Рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сено- косам ежегодные индексы затрат субъекта РФ по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации.
2.2.3. Определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ путем суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на количество лет за рассматриваемый период.
2.2.4. Рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 г. по субъекту РФ умножением средних фактических затрат по РФ за этот год по соответствующей культуре на средний индекс затрат по данному субъекту РФ.
2.2.5. Рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов путем взвешивания оценочных затрат по культурам на структуру посевных площадей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года. Оценочные затраты на гектар пашни определяются умножением средних оценочных затрат на 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни.
2.2.6. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочных затрат на гектар пашни, сенокосов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на гектар пастбищ условно принимаются на уровне 0,20 от оценочных затрат на 1 га сенокосов.
2.2.7. Оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за периоды 1966-1998 годы и 1992-1998 годы. При этом корректируется только часть затрат, функционально связанных с уровнем урожайности сельскохозяйственных культур и сенокосов.
2.2.8. Определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ умножением оценочных затрат за 1998 год на индекс удорожания цен на материально-технические ресурсы необходимые для использования сельскохозяйственных угодий.
2.3. Расчет цены производства и рентного дохода
2.3.1. Определяется цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ добавлением к оценочным затратам дохода минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.
2.3.2. Рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства.
2.3.3. Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации.
2.3.4. Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.
2.4. Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации.
Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам.