Модернизация сферы услуг на рынке недвижимости: теория и практика 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг)

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3

Содержание диссертационной работы

Введение

1. Теоретико-методологические положения модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

1.1. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости

1.2. Рынок недвижимости и классификация его объектов в рамках услугового обеспечения

1.3. Теоретические аспекты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг

1.4 Параметрическое описание рыночного пространства объектов недвижимости в контексте модернизации системы предоставления услуг

2. Анализ состояния и системные детерминанты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг

2.1. Анализ состояния и динамика развития сферы услуг на рынке недвижимости

2.2. Системные детерминанты развития сферы услуг на рынке недвижимости

2.3. Принципы, проблемы и пути модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

3. Механизм модернизации системы предоставления услуг на рынке недвижимости

3.1. Субъектный состав предпринимательских структур сферы услуг на рынке недвижимости.

3.2. Модернизация механизма риэлторской деятельности субъектов сферы услуг на рынке недвижимости

3.3. Модернизация механизма предоставления девелоперских и сервейинговых услуг на рынке недвижимости

4. Развитие системы предоставления услуг в сферах деятельности по обеспечению функционирования рынка недвижимости

4.1. Роль оценочных услуг на рынке недвижимости и развитие методических приемов оценки в риэлторском деле.

4.2. Совершенствование системы консалтингово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости.

4.3. Модернизация системы предоставления услуг на рынке недвижимости в направлении внедрения элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.

5. Траектории развития и схемы практического применения механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

5.1. Совершенствование управления в предпринимательских структурах сферы услуг на рынке недвижимости.

5.2. Развитие системы управления и организационных принципов оказания услуг при реализации операций с объектами недвижимости

5.3. Траектории развития институционального и инструментарного обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости

Заключение

Библиографический список

Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дано обоснование актуальности темы, освещена степень изученности проблемы, определены предмет и объекты исследований, сформулированы научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов диссертационного исследования.

В первой главе «Теоретико-методологические положения модернизации сферы услуг на рынке недвижимости» с позиций институционального подхода исследованы фундаментальные вопросы данной проблемы, в том числе система услугового обеспечения рынка недвижимости.

В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возросли потребности и спрос в информационных, консалтинговых, посреднических областях реального сектора экономики. Комплексные исследования институциональной организации сферы услуг на рынке недвижимости позволили предложить современную концепцию развития сферы услуг, которая функционирует в обновленной институциональной среде, формирующей качественно новые свойства субъектов при постоянной взаимодействии между собой посредством институционального экономико-организационного механизма, который в свою очередь обеспечивает дальнейшую трансформацию институциональной структуры сферы услуг.

Анализируя различные точки зрения на процесс развития сферы услуг на рынке недвижимости, в диссертации были выявлены институциональные инструменты воздействия на среду, важнейшими из которых являются: система управления собственностью, хозяйственное законодательство, регламентирующее деятельность субъектов сферы услуг на рынке недвижимости и работу с объектами по возникновению, переходу и прекращению права собственности, организация инфраструктуры рынка недвижимости, стандарты деятельности субъектов институциональной структуры, декларируемые государством и саморегулируемыми организациями, управление социально-экономическим развитием регионов.

Выявлена система иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости, уровнями вертикальной структуры которой являются рыночное взаимодействие субъектов сферы услуг, правила функционирования рынка недвижимости, нормотворческая деятельность субъектов управляющих структур как государственных, так возникших в процессе саморегулирования, а также поведение экономических элит, позволяет направленно влиять на институциональную систему сферы услуг с точки зрения ее модернизации.

В процессе исследования были выявлены противоречия развития институциональной структуры сферы услуг на рынке недвижимости, показана их специфика на различных уровнях и в системе поведения различных субъектов.

Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию недвижимости в интересах собственников. Это совпадает с целями «контрактного государства», которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и рыночной направленностью интересов участников контрактных отношений.

Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные (табл.1).

Платность услуг на рынке недвижимости способствует ограниченной рациональности функционирования институциональных субъектов, значительное число и объем транзакционных издержек порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом, налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.

В связи с наличием огромного числа транзакционных издержек самостоятельно гражданам и юридическим лицам работать на рынке недвижимости затруднительно, вынуждая их использовать услуги множества посредников.

Таблица 1 – Факторы, определяющие поведение потребителей на рынке недвижимости^¹

Личностная группа	Социально-экономическая группа	Технико-организационная группа
Возраст	Общеэкономические факторы государства и влияние мировой экономики	Сроки оказания услуги и зависимость сроков от сроков оказания услуг третьих лиц
Пол	Уровень доходов	Технико-технический уровень оказания услуги
Образование и квалификация	Инфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста цен	Использование современных технических и технологических приемов оказания услуги
Образ жизни, род занятий	Динамика цен на недвижимость	Соответствие качества оказанной услуги потребительским ожиданиям
Психологический тип личности	Рост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимости	Соответствие качества оказанной услуги стандартам качества или обычаям делового оборота
Степень влияния других личностей	Влияние других рынков, в частности рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностей	Несовершенство системы оказания услуг

В диссертации была предпринята попытка модифицировать классификацию транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости и при сделках с недвижимостью на основе общемировой классификации транзакционных издержек (табл. 2).

Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг на рынке недвижимости является недостаточная правовая регламентация механизма обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса.

Налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимость и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.

Система параметрических характеристик рынка недвижимости применительно к сфере услуг, формирует эталонные характеристики параметров для пространственно-временных представлений о субъектах и объектах рынка.

Таблица. 2 – Стоимость транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, (в % от стоимости недвижимости)^²

Тип транзакционных издержек	Стоимость транзакционной издержки	Вид услуги, связанной с издержками
1. Издержки поиска информации	2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей	Информационные услуги по поиску варианта
2. Издержки ведения переговоров	2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей	Переговоры с участниками сделки от имени и за счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок
3. Издержки измерения	7-30 тыс. рублей по тарифам оценщиков, 1-2 тыс. рублей – экспресс оценка риэлторов	Заключение соглашения о цене и порядке расчетов
4. Издержки по установлению права собственности	2-4% от стоимости недвижимости, или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей	Совершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы)
5. Издержки оппортунистического поведения	5-10 тыс. рублей – услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора.	Потеря прав. Противодействие – правильное заключение предварительных и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям участников сделки

Задача решается путем отслеживания динамики элементов рынка недвижимости в целях прогнозирования и выявления факторов, благоприятно влияющих на развитие сферы услуг путем постоянного мониторинга рынка недвижимости и определения наиболее характерных параметров рыночного пространства (рис. 1).

В целом, как показывает анализ субъектно-объектной и институциональной рыночной структуры, необходимо расширить теорию сферы услуг в части рынка недвижимости путем уточнения вышеуказанных институциональных издержек и системы параметрических характеристик состояния и динамики данного рынка.

Это позволит, во-первых, усовершенствовать организационно-экономический механизм управления взаимодействием всех участников рынка в рамках единого информационного пространства, во-вторых, сформировать специфическую институциональную среду саморегулирования в конгломерате с системой государственного регулирования и, в-третьих, модернизировать систему иерархической координации институтов сферы услуг на рынке недвижимости.

Рисунок 1. – Система параметрических характеристик рыночного пространства рынка недвижимости^³

Большинство систем классификаций в области недвижимости охватывают следующие группы недвижимости имущества: жилые здания и помещения, земельные участки, коммерческая недвижимость, недвижимость промышленности, недвижимость социально-культурного назначения.

В настоящее время участники рынка недвижимости не пришли к единому мнению, какая классификация объектов недвижимости в наибольшей степени отражает специфику отрасли оказания услуг. Нами, основываясь на данных, проведенного нами опроса участников рынка недвижимости (порядка 50 субъектов) была разработана классификация объектов жилой недвижимости, которая позволяет распределять объекты применительно к практике оказания услуг, в связи с тем, что опубликованные в трудах отечественных специалистов по недвижимости классификации являются излишне громоздкими и разветвленными и не отражают специфику услугового обеспечения (табл. 3).

Таким образом, любой объект недвижимости мы можем классифицировать по девяти параметрам (цены, местоположение, технологическое качество, этажность, тип стеновых материалов, площадь, состояние прилегающих территории и инфраструктуры) и, пользуясь вышеприведенной таблицей, кодифицировать требования клиентов для удобства поиска в рамках оказания услуг по поиску оптимального варианта.

Во второй главе «Анализ состояния и системные детерминанты развития рынка недвижимости при модернизации сферы услуг» проанализирован рынок сферы услуг как системный и комплексный феномен, разработана классификация услуг на рынке недвижимости, определена роль системных детерминант развития сферы услуг на рынке недвижимости.

Классификация услуг осуществляется по различным признакам и уровням значимости. Так, услуги на рынке недвижимости по признаку законченности цикла делятся на услуги полноцикловые – приводящие к регистрации права на объект недвижимости, и услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права. Автором разработана классификация по видам работ, показанная на рис. 2.

Исследование теоретических вопросов развития услуговой составляющей рынка недвижимости позволяет сформулировать основные задачи его мониторинга, систематические проведение которого необходимо для качественного оказания информационно-консультационных услуг. На этой основе расширено и уточнено понятие качества услуг на рынке недвижимости посредством предложения принципов обоснования системы оценки показателей качества, включающей итоги перманентных опросов про удовлетворенность качеством оказанных услуг, стоимость услуг, надежность фирмы, профессиональные навыки и др. На данном основании, в свою очередь, разработана методика интегрируемой обобщающей оценки качества обслуживания клиентов риэлторскими предприятиями, что позволяет их рейтинговать и формировать корпоративные стандарты.

Для изучения сегментов рынка жилой недвижимости эконом-класса, влияния качества жилья в сегментах на его стоимость нами было проведено исследование отдельных сегментов рынка региона Кавказских Минеральных вод.

Таблица 3 – Классификация жилой недвижимости^⁴ по услуговому обеспечению^⁵

Признак	Классы
Положение по отношению к центру города	А1	А2	А3	А4
Центр города, главные магистрали и площади	Районы близкие к центру с хорошей транспортной доступностью	Районы, удаленные от центра, но с хорошей транспортной доступностью	Районы, удаленные от центра с низкой транспортной доступностью
Качество жилых помещений	Б1	Б2	Б3	Б4
Новые дома с потолками 2,6-2,8 м и улучшенной планировкой, «сталинки»	Дома возрастом 6-10 лет с улучшенной планировкой	Дома возрастом 10-20 лет, планировка «брежневка»	Дома, возрастом более 20 лет и «хрущевки»
Этаж	В1	В2	В3	В4
1-й и последний	Последний в домах с тех.этажами и мансардами	2-4 в 5-этажках, 2-9-й в многоэтажных домах	Выше 10 этажа в многоэтажных и высотных домах без лестниц
Тип (материал стен)	Г1	Г2	Г3	Г4
кирпичные	Панельные	Монолитно-кирпичные	из современных материалов
Тип квартиры по площади и количеству комнат	Д1	Д2	Д3	Д4
1-комнатные, площадью до 40 кв.м.	2-комнатные и однокомнатные площадью от 40 до 70 кв.м.	3-комнатные и 2- комнатные, площадью от 50 до 100 кв.м.	Многокомнатные и 3-комнатные, площадью от 70 до 150 кв.м.*
Состояние прилегающей территории	Е1	Е2	Е3	Е4
Собственный придомовой огороженный парк, охрана, благоустроенные площадки	Парковая зона, благоустроенные площадки индивидуальные для каждого дома	Прилегающая зона общая для нескольких домов, домофоны	Отсутствие прилегающей территории и охраны, выходы подъездов на улицу
Инфра-структура	Ж1	Ж2	Ж3	Ж4
Развитая инфраструктура	Средне-развитая инфраструктура	Недостаточно развитая инфраструктура	Отсутствие инфраструктуры
Парковки и средства связи	З1	З2	З3	З4
Имеются парковки, связь всех типов, гаражи по количеству квартир	Имеются парковки и гаражи на 70-80% от потребности, все виды связи	Недостаточное количество парковок и гаражей, связь только сотовая	Отсутствие парковок и гаражей, зоны вне сотовой связи»
Ценовые ограничения	И1	И2	И3	И4
-20% и более от средней удельной стоимости (дешевые)	В пределах + 20% от средней удельной стоимости (среднерыночная норма)	Превышение на 20-50% удельной стоимости (дорогие)	Превышение более чем на 50% от удельной стоимости (очень дорогие)

Рисунок 2 – Классификация услуг на рынке недвижимости^⁶

Для определения ценовых коэффициентов зависимости среднегородской удельной стоимости квартир по отношению к удельной стоимости на территориальном сегменте рынка, определенном этаже, типе дома, произведены расчеты по выборке, в которой представлены исключительно вышеуказанные типы квартир, с наличием единственного различия по сегментированному типу.

Обобщая данные анализа цен предложения, предложена методика расчета стоимости квартиры по следующей формуле:

С = S*С _{уд ср} * К_р-на * К_-эт * К_-ст * К_тип * К_бл * К_инф * (1 – L), (1)

где S – общая площадь квартиры,

С _{уд ср} - удельная средняя стоимость на определенную дату,

К_р-на – ценовой коэффициент района,

К_-эт – ценовой коэффициент этажа,

К_-ст – ценовой коэффициент материала стен,

К_тип – ценовой коэффициент типа квартир (количества комнат),

К_бл – ценовой коэффициент благоустройства,

К_инф – ценовой коэффициент инфраструктуры.

L –скидка на ликвидность (в долях от единицы).

Проведение серий расчетов, с использованием вышеприведенной формулы показало, что определенная величина стоимости практически не отличается от величины стоимости, выведенных по данным отчетов независимых оценщиков, использующих традиционно-классическую систему подходов к оценке недвижимости. Предложенный алгоритм расчетов, основанный на сегментировании рынка недвижимости эконом-класса, можно рекомендовать для проведения экспресс-расчетов структурами, занимающимися оказанием услуг на рынке недвижимости.

Необходимо отметить также важность систематического слежения за динамикой индексов недвижимости: индексами стоимости жилья, ценового ожидания, индекса доходности и т.д. Индексы рынка, как и другие показатели рынка недвижимости, дают возможность аналитикам недвижимости правильно прогнозировать сделки с недвижимостью в сфере услуг, оказывая своим клиентам качественные услуги по прогнозу рынка, в том числе исходя из прогнозирования наибольшей доходности сделки, если клиента интересуют инвестиционные цели.

В третьей главе «Механизм модернизации системы предоставления услуг на рынке недвижимости» изучен субъектный состав предпринимательских структур, занятых в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, проанализированы принципы работы риэлторских структур, обоснована необходимость и разработаны пути модернизации механизма оказания девелоперских и сервейинговых услуг.

Субъектный состав структур, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, представлен следующими структурами: информационно-консультационные структуры сферы услуг на рынке недвижимости, риэлторские предпринимательские структуры, оценщики имущества и имущественных прав, девелоперы, управляющие недвижимостью, в том числе инвестиционными фондами недвижимости, структуры технической инвентаризации и обеспечения сделок с недвижимостью, юридические структуры на рынке недвижимости. Организационно-правовая структура представлена в табл. 4.

Таблица 4 – Основные организационно-правовые структуры на рынке недвижимости, 2008 г.^⁷

Наименование организационно-правовой формы.	Распределение в % от общего количества участников рынка
Российская Федерация	Москва	Южный Федераль-ный округ	Ставрополь-ский край	Пятигорск
Открытые и закрытые акционерные общества	11,6	16,2	12,9	12,6	9,1
Общества с ограниченной (дополнительной) ответственностью	38,6	46,8	45,3	44,8	43,9
Производственные кооперативы	3,2	4,3	3,9	2,9	1,5
Некоммерческие организации	11,2	13,4	15,8	9,5	9,6
Государственные и муниципальные предприятия	1,6	2,6	2,4	1,6	1,2
Индивидуальные предприниматели	31,4	14,4	17,2	26,1	32.3
Иные законные формы предпринимательства	1,1	1,2	1.0	1,0	0,7
Лица, занимающиеся бизнесом в сфере услуг на рынке недвижимости без регистрации (незаконно)	1,3	1,1	1,5	1,5	1,7

Выбор субъектами рынка оказания услуг определенной организационно-правовой формы характеризует приверженность субъекта к какой-то форме организации бизнеса, что определяется системой взаимоотношений с учредителями (участниками), третьими лицами и государством.

Рост инвестиционной привлекательности обусловлен постоянным повышением интереса к такому виду бизнеса, как девелопмент объектов недвижимости. Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на

рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью. В процессе исследований выявлены основные черты комплекса услуг девелоперской компании, занимающейся созданием объектов недвижимости и отчуждением ее первым владельцем.

В противовес девелопменту, сервейинговые услуги направлены на управление объектами недвижимости, а также портфелем недвижимости, в том числе на формирование и управление инвестиционными фондами недвижимости. Нами разработаны принципы взаимодействия и разграничения функций риэлторских и иных структур в общей системе управления закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН). Это позволило обосновать инновационную стратегию развития системы управления крупными операторами сферы услуг на рынке недвижимости.

В четвертой главе «Развитие системы предоставления услуг в сферах деятельности по обеспечению функционирования рынка недвижимости» определена роль оценочных услуг на рынке недвижимости, разработаны методики использования подходов и методов оценки недвижимости в риэлторском деле, предложена система консалтингово-правовой деятельности по сопровождению сделок на рынке недвижимости, определены пути внедрения современных методов оказания услуг на рынке недвижимости – элементов сетевых форм и франчайзинговых схем.

Одним из главных видов услуг на рынке недвижимости является сопровождение сделки. Этот термин применяют многие риэлторские фирмы, причем вкладывают в него различное содержание (табл.5.)

В диссертации предложено под сопровождением сделки понимать комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Таблица 5 – Динамика долей услуг по сопровождение сделок в риэлторских фирмах в общем количестве договоров по оказанию услуг в РФ, 2007-2009 гг.^⁸

Виды сопровождения	Доля (%)
2007	2008	2009
1. Сопровождение сделок с жилой недвижимостью	39	35	42
2. Сопровождение сделок с нежилой недвижимостью	9	11	10
3. Сопровождение сделок с земельными участками	20	18	22
4. Сопровождение сделок при наследовании имущества	16	15	14
5. Сопровождение сделок при залоге недвижимости и получении кредита (ипотека)	11	15	10
6. Сопровождение сделок при расчетах денежными суррогатами.	5	6	2

В процессе сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки. В диссертации разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости (правового паспорта) (рис.3).

Рисунок 3 – Структура правового заключения (правового паспорта) на объект недвижимости^⁹

Разработанная нами структура правового паспорта и сама система оказания услуги составления правового паспорта недвижимости внедрена в практику деятельности риэлторских компаний Северо-Кавказского и Южного Федеральных округов.

В работе агентства недвижимости могут использоваться идеи сетевого маркетинга, так как сетевой маркетинг, по существу, это метод прямых продаж, основанный на личных контактах агента по недвижимости. В диссертации показана социально-экономическая эффективность внедрения элементов сетевого маркетинга в процесс оказания услуг на рынке недвижимости с построением управленческих цепей в посреднических структурах.

Это позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделки на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента (табл. 6).

Таблица 6 – Характеристика условий работы агента в сетевом маркетинге аренды жилой недвижимости^¹⁰.

Характеристика агента по недвижимости, его номер в сети	Размер вознаграждения	Ставка, %	Примечание
1. Агентство недвижимости, как агент, получающий вознаграждение от клиента в размере 1 месячной арендной платы	20000 (по 10 тыс. рублей с каждой стороны договора)	-	-
2. Оплата труда агента 1-го уровня – работника агентства	3000	15%	-
3. Оплата труда агента 2-го уровня – привлеченного работника по договору (совместителя)	3000	15% (если он нашел клиента)	5% (если нашел клиента его работник 3-го уровня)
4. Оплата труда агента 3-го уровня – работника, являющегося субагентом по отношению к агенту 2-го уровня	2000	10% (если он нашел клиента)	-
5. Оплата труда работника, оформляющего арендные отношения	1000	5%	-

Наряду с этим, в работе выявлен ряд важнейших преимуществ франчайзинга в сфере услуг на рынке недвижимости. Во-первых, франчайзи тратит гораздо меньше средств не только на рекламу, но и на текущие профессиональные расходы, во-вторых, имеется возможность карьерного роста опытных риэлторов, которые открывают собственные фирмы в системе франчайзинга, в-третьих, устойчивость франчайзингового бизнеса является большей, чем на основе собственной «нераскрученной» товарной марки.

Скорейшее внедрение предпринимателями франчайзинговых схем будет способствовать улучшению качества услуг на рынке недвижимости в связи с внедрением опробованных схем работы, получивших мировую долговременную апробацию.

В пятой главе «Траектории развития и схемы практического применения механизма модернизации сферы услуг на рынке недвижимости» разработаны меры по повышению эффективности управления в структурах сферы услуг на рынке недвижимости, включая меры мотивации деятельности персонала в процессе оказания услуг, предложены направления развития системы эффективного управления компанией с использованием концепции управления стоимостью, разработаны пути повышения роли и значения риэлторской фирмы в становлении организационного принципа «единого полифункционального центра» в сделках и оформлении недвижимости.

В работе предложена оптимальная схема вознаграждения риэлторов по результатам деятельности. Соревнование между работниками риэлторской фирмы возможно в случае наличия различий в условиях оплаты труда работников, приносящих разные экономические результаты. Кроме зарплаты, предусматривается премиальные для работников, получивших наивысшие показатели (табл. 7).

С нашей точки зрения, таким образом, создается заинтересованность в работе в режиме соревнования работников с одновременной возможностью решения совместных задач всего риэлторского подразделения.

В период лицензирования риэлторской деятельности для занятия профессиональной деятельностью в области оказания услуг на рынке недвижимости риэлтору было необходимо выполнить формальные лицензионные требования.

Предполагается, что после перехода к саморегулированию, требования, предъявляемые к риэлтору, будут, по мнению автора, выглядеть следующим образом:

1. Риэлтор должен быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов, создание и функционирование которой отвечает требованиям законодательства.

2. Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (данный пункт, возможно, входит в противоречие с конституцией, признающей презумпцию добросовестности участников экономических процессов).

Таблица 7 - Вознаграждение риэлторов и агентов по недвижимости

АНК «МАФТ», 2009^¹¹.

Оборот по реализации услуг	Ставка, %	Доход работ-ника	Доход агент-ства	Примечание
Риэлтор: обороты по услугам, тыс. руб. за месяц
менее 30	50	15	15
от 30 до 60	55	33	27
от 60 до 90	60	54	36
от 90-150	65	97,5	52,5
Более 150	70	105	45	+ Премия 10 тыс. рублей для работника, показавшего наилучший результат.
Более 200	100	-	40	Фиксированная плата не зависящая от дохода.
Более 250	100	-	-	Участие в прибыли, (минусуется доля издержек, приходящихся на данный оборот). Премии не начисляются.
Премия за квартал
Тому, кто принес наивысший показатель, но не менее 270 за квартал	5	13,5	-	-
Тому, кто принес наивысший показатель, но менее 450 за квартал	7	31,5	-	Рассчитывается от квартальной платы
Более 600	-	40	-	Фиксированная сумма
Если все риэлторы более чем 450 за квартал	-	-	-	Дополнительно 5% от оборота каждого, кроме тех, кто работает по фиксированной ставке
Агент по недвижимости (стаж менее 0,5 года) имеющий наставника (стажер)	-	-	-	на 10% ниже риэлтора, 5% уплачивается наставнику
Агент по недвижимости (стаж от 0,5 до 1 года)	-	-	-	на 5% ниже риэлтора

3. Осуществление страхования гражданской ответственности риэлторов в области сделок с недвижимостью либо по каждому заключаемому договору с клиентом.

4. Внесение денежных средств в установленном размере и порядке, определенном саморегулируемой организацией в компенсационный фонд, страхующий ущербы, нанесенные субъектами рынка.

5. Наличие в штате юридического лица риэлтора с образованием по уровню профессиональной переподготовки или высшего образования по отрасли, или наличие у риэлтора, отвечающего по образовательному уровню требуемым параметрам, свидетельства о регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.

6. Соблюдения действующего законодательства в сфере оказания услуг на рынке недвижимости; подконтрольность и подотчетность саморегулируемой организации.

7. Предоставление надлежаще оформленных документов в саморегулируемую организацию для вступления в ее члены.

Саморегулируемая организация участников рынка недвижимости при приеме в ее члены организации вправе предъявлять иные требования связанные с осуществлением деятельности и не противоречащие законодательству.

Как видно из приведенных выше тезисов, требования, в большинстве своем, при переходе к саморегулированию были сохранены и по сравнению с требованиями при лицензировании, дополнены в сторону ужесточения.

В качестве критерия эффективности работы компании, занимающейся организацией услуг на рынке недвижимости, выбирается ее стоимость и все управленческие действия определены глобальной целью – повышению ее стоимости путем организации соответствующей системы принятия стратегических и оперативных решений. Выделяются четыре критерия, которым должна отвечать развернутая система управления стоимостью компании: наивысшая эффективность всех хозяйственных звеньев, выраженная в конкретных задачах по повышению стоимости бизнеса, выбор наиболее оптимальной стратегии развития предприятия, разработка нормативов и показателей для определения эффективности работы производственных звеньев и подразделений, определение надлежащих приоритетов в области деятельности на основе стоимостных критериев.

Таким образом, можно выстроить всю систему необходимых факторов для создания условий максимизации стоимости компании, определяя на каком этапе и каким образом происходят изменения, (а лучше увеличение) стоимости. В диссертации приведены расчеты стоимости бизнеса для ряда ведущих компании в сфере услуг на рынке недвижимости и предложены пути внедрения стоимостного подхода к управлению.

Автором проведены исследования по выявлению главных факторов успеха в работе риэлторов (ГФУРР) среди сотрудников риэлторских фирм различных компаний (ООО «Республика», ООО «Агентство недвижимости «Диал», ООО «Региональный центр недвижимости», ООО «Агентство недвижимости «Дом», ООО «Агентство недвижимости «Альянс-КМВ», ООО «Агентство недвижимости «Южный регион», ЗАО «Доверие», ЗАО «Финансовые технологии» др.), а также среди участников регионального конгресса Кавминводской ассоциации риэлторов. Оценка ГФУРР производилась по 5-балльной шкале. Всего было обработано около 400 анкет. Вопросы формулировались в открытой форме (варианты необходимо было выбрать из анкеты): респонденты сами указывали наиболее значимые факторы и затем их ранжировали. Общие результаты исследования представлены в табл. 8, в которой показан рейтинг ГФУРР с точки зрения важности показателей и дана оценка их реального уровня в компаниях, в которых работали респонденты (табл. 8).

Таблица 8 – Результаты оценки главных факторов успеха в работе риэлторов в сфере услуг на рынке недвижимости^¹².

ГФУРР на рынке услуг	Рейтинг по важности	Оценка ГФУРР по 5-бальной системе	Коэффициент вариации, %
Мотивация риэлторов (в том числе и в оплате труда)	1	4,7	12,6
База данных вариантов недвижимости (возможность быстрого подбора оптимального варианта сделки)	2	3,6	25,9
Активность риэлтора (предложение вариантов, активный показ, попытка удовлетворить все требования, оптимизация требований клиента)	3	3,5	18,4
Профессиональные качества риэлтора (умение установить контакт с клиентом, знание психологии клиента, профессиональные знания в вопросах рынка недвижимости)	4	4,1	13,7
Низкая цена услуг (даже за счет недоучета некоторых работ и оплатой самим клиентом части работ и услуг)	5	4,5	7,9

Таким образом, для сферы услуг на рынке недвижимости наиболее важными показателями опрашиваемые назвали уровень мотивации риэлтора, в том числе и мотивация в оплате труда, наличие соответствующей базы данных вариантов или возможность быстрого подбора вариантов недвижимости, эффективную систему работы с клиентом (маркетинговая активность). Четвертым по значимости ГФУРР были признаны профессиональные качества риэлтора, возможность внушить клиенту уважение к своим профессиональным качествам, пятым - привлекательность низких цен при оказании услуг (даже видимости низких цен при наличии «скрытой» комиссии). Что касается уровня выраженности факторов, то он составлял от 3,5 до 4,7 баллов. Математическая обработка результатов исследования показала существенность факторов ГФУРР по сравнению с иными факторами в деятельности риэлтора.

В связи с усложнением схемы оформления сделок с недвижимостью возникла проблема по совершенствованию системы взаимодействия организаций при регистрации прав на недвижимое имущество. Выдвинутая идея принципа «одного окна» не получила развития из-за разноведомственности государственных организаций, реализующих различные функции в оформлении документации на недвижимость и скрытого оппортунизма работников этих организаций, вследствие наличия возможности коррупционной составляющей. Наши опросы риэлторов показали, что только в 7% случаев при оформлении недвижимости риэлторы обходятся без дополнительных платежей лично исполнителю, причем отсутствие таких незаконных вознаграждений существенно замедляет процесс оформления; некоторые работники государственных органов откровенно становятся на путь банального вымогательства. Нами была исследована схема смены разрешенного использования недвижимости - перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Несмотря на декларируемую Правительством РФ поддержку предпринимательства, в связи с чем остро возникает потребность в нежилых помещениях (офисах, магазинах, кафе, предприятиях сферы бытовых услуг и пр.), на местах система перевода тормозится трудно управляемым конгломератом различных структур, инерцию которого преодолеть зачастую очень трудно и требует больших дополнительных финансовых вливаний.

Калькулируя примерные цены на работы по замене разрешенного использования, получим, что официальные услуги сторонних организаций составляют только по тарифам этих организаций порядка 50-100 тысяч рублей, неофициальная плата составляет 200-250 тысяч рублей, услуги компании посредника, порядка 100 тысяч рублей, таким образом, стоимость работ всего составляет 350-550 тысяч рублей. Полученные цифры совсем не являются «заоблачными», а вполне реально коррелируют с предложениями участников рынка.

Проблема организации предоставления услуг, оказываемых государственными и муниципальными органами по принципу «единого окна», без участия заявителя обсуждалась на различных уровнях государственной власти, но существенных сдвигов в этих вопросах, несмотря на актуальность поставленной проблемы до сих пор пока не достигнуто.

Одним из путей решения этой назревшей проблемы является организация единых полифункциональных центров на базе саморегулируемых организаций, объединяющих участников рынка недвижимости. Предлагаемый вариант показан на рис. 4.

Существенным сдвигом в улучшении качества оказания услуг на рынке недвижимости является стандартизация услуг и сертификация субъектов рынка, обучение и аттестация кадров. Новым в данном комплексе является постепенный переход от системы добровольной сертификации к системе декларирования соответствия. В работе были разработаны схемы декларирования, а также основные требования к соответствию.

В диссертационной работе нами также были разработаны траектории дальнейшего развития, институционального и инструментального обеспечения стратегии модернизации сферы услуг на рынке недвижимости. Система мер включает комплекс административно-государственных и экономических механизмов.

Основными направлениями деятельности в этом направлении являются:

- снятие административных барьеров входа-выхода на рынок профессиональных участников сферы услуг рынка недвижимости;

- развитие инфраструктуры сферы услуг на рынке недвижимости;

- достоверное раскрытие информации о рынке недвижимости и о профессиональных участниках рынка недвижимости;

- конкретизация ответственности профессиональных участников сферы услуг на рынке недвижимости и ограничение вмешательства третьих лиц (в том числе государственных структур) в деятельность субъектов рынка.

Таким образом, траектории дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости предусматривают совершенствование нормативного правового обеспечения рынка недвижимости, переход предпринимательских структур на использование общероссийских стандартов деятельности, отвечающих принципам международных стандартов, переход к декларированию соответствия, создание условий для повышения качества услуг на основе саморегулирования деятельности.

Рисунок 5 – Внедрение принципа «единого полифункционального центра» в системе замены типа разрешенного использования помещения (жилое на нежилое)^¹³

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по модернизации дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости.

Blog

Содержание