Geum.ru

Центр муниципальной экономики и права особенности и практика применения гражданского законодательства в жилищно-коммунальном хозяйстве

Вид материалаЗакон
Подобный материал:
1   ...   15   16   17   18   19   20   21   22   ...   34

2.38. Подлежит ли договор аренды части нежилых помещений государственной регистрации в случае, если он заключен на срок до одного года, и в случае, если он заключен на срок один год и более ?


Требование о государственной регистрации установлено ГК РФ в отношении не всех, а лишь отдельных сделок с недвижимым имуществом. Поэтому государственной регистрации подлежат только те сделки, для которых такое требование установлено федеральным законом. В числе прочих сделок условие о государственной регистрации введено ГК РФ и для договоров аренды недвижимости. Согласно п.2 ст.609 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п.2 ст.651 договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ГК РФ не упоминает нежилые помещения в числе объектов недвижимого имущества, а равно не содержит специальных правил, регулирующих отношения, объектом которых являются нежилые помещения. Вместе с тем Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») прямо назвал нежилые помещения в числе объектов недвижимого имущества, права на которые и сделки с которыми регистрируются в порядке, этим законом установленном. И как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», «принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ».

Пункт 3 ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает: «в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади». При этом «договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Таким образом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в принципе исходит из возможности заключения договора аренды части нежилого помещения и необходимости регистрации такого договора. Однако, говоря о договорах аренды части нежилых помещений, необходимо различать договоры, предметом которых служат отдельные помещения из состава нежилых помещений (например, одна комната из пяти), и договоры, чьим предметом является часть площади нежилого помещения (например, 10 м2 в комнате площадью 40 м2).

Согласно абз.1 п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Если исходить из этого определения, нет сомнений в том, что договор, предмет которого - передача собственником нежилых помещений во владение и/или пользование другого лица отдельного помещения, является договором аренды, поскольку отдельное помещение (комната), входящее в состав многокомнатного нежилого помещения, есть недвижимая вещь. Следовательно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации, только если он заключен на срок не менее одного года.

Напротив, договор, объектом которого выступает определенная часть площади (пола, объема) нежилого помещения, не образующая отдельного помещения, трудно квалифицировать как договор аренды, ибо в данном случае отсутствует объект, который по своим физическим свойствам может быть признан самостоятельной вещью.

Так, в п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сделан вывод, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды: «Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды».

Кроме того, как следует из п.1 Обзора, суд, делая вывод о том, что анализируемый договор не является договором аренды, принял во внимание содержание гражданско-правового обязательства, составившего предмет договора. Существо этого договорного обязательства заключалось не в передаче истцу вещи во владение и/или пользование, а в предоставлении ему возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания.

Однако, признав, что данный договор не является договором аренды, суд отметил, что договор не противоречит ГК РФ и «отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Таким образом, договор, по которому собственник помещения предоставляет своему контрагенту возможность на возмездной основе осуществлять определенную деятельность (торговать, выставлять или хранить продукцию и т.д.) в границах определенной части нежилого помещения, нет оснований относить к договору аренды. А, следовательно, на подобный договор независимо от того, на какой срок он заключен - менее одного года или год и более, не распространяются правила ГК РФ ни о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (ст.609), ни о государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений (ст.651), которые в соответствии с упомянутым информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» применяются к договорам аренды нежилых помещений.