Жилищное право республики казахстан

Вид материала

Учебно-методическое пособие

Содержание 1 Жилищное право: предмет, методы правового регулирования, принципы Предметом регулирования жилищного права Жилищные отношения Принципы жилищного права. 2 Источники жилищного права Источниками жилищного права Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» Частный жилищный фонд Государственный жилищный фонд Гражданский кодекс РК 3 Приобретение и прекращение права собственности на жилище Принципы приватизации Прекращения права частной собственности на жилище. 4 Наем жилища в частном жилищном фонде Права и обязанности сторон. Кооператив собственников помещений 6 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) Паевой взнос 7 Предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебная программа (Syllabus) Дисциплина: Трудовое право Республики Казахстан Специальность, 504.68kb.
• Учебный план повышения квалификации по программе "Ипотечное жилищное кредитование", 27.63kb.
• Программа (Syllabus) Дисциплина: Таможенное право Республики Казахстан специальность, 2187.62kb.
• Закон Республики Казахстан от 17 декабря 1998 года n 321 "Казахстанская правда", 1043.49kb.
• Республики Казахстан «О системе здравоохранения», 212.05kb.
• Республики казахстан, 1486.93kb.
• Вопросы Министерства транспорта и коммуникаций Республики Казахстан, 829.83kb.
• Закон Республики Казахстан от 18 декабря 2000 года №126-ii, 1507.24kb.
• Кодекс республики казахстан, 12117.19kb.
• Президент Республики Казахстан, депутаты Парламента Республики Казахстан и Правительство, 109.28kb.

Министерство образования и науки Республики Казахстан


Павлодарский государственный университет

им. С. Торайгырова


Т.Э. Воронова


ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

Учебно-методическое пособие


Павлодар

УДК 347.254(574)(075.8)

ББК 67.404.2(5Каз) Я 7

В 75


Рекомендовано Учёным советом ПГУ им. С.Торайгырова


Рецензенты:

кандидат юридических наук, доцент Ахмеджанова Г.Б.

кандидат исторических наук, профессор Сулейменов М.А.


Составитель Т.Э. Воронова


В 75 Жилищное право Республики Казахстан: учебно-методическое пособие для студентов/ сост. Воронова Т.Э. – Павлодар, 2007. – 58 с.


В учебно-методическом пособии рассматриваются основные вопросы курса Жилищное право Республики Казахстан.

Учебно-методической пособие сопровождается тестовыми заданиями для самоконтроля студентов.

Учебно-методическое пособие расчитано на студентов, обучающихся по специальности «Юриспруденция».


УДК 347.254(574)(075.8)

ББК 67.404.2(5Каз) Я 7


© Воронова Т.Э. 2007

©Павлодарский государственный университет

им. С. Торайгырова, 2007

Введение

Одним из главнейших материальных условий жизни человека является жилище. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Необходимые условия осуществления в жилищных отношениях строгой законности и справедливости - это точное соблюдение и правильное применение всех жилищных норм и правил,
Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства. Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений.

До последнего времени вопросы жилищного права излагались в учебниках гражданского права. Теперь жилищное право становится самостоятельным предметом преподавания, в котором отражены все необходимые законодательные и правовые положения. Однако следует отметить, что мнения ученых о месте и роли жилищного права в системе права разделились. Одни авторы (например, Литовкин В.Н.) считают, что жилищное право не образует самостоятельной отрасли и является составной частью гражданского права, другие авторы (Корнеев С.М., Седугин П.И.) считают, что в процессе развития законодательных актов и жилищных отношений происходит систематизиро­ванное изложение жилищно-правового материала, переработка и обо­гащение содержания правовых норм, восполнение пробелов вправе, введение в юридическую ткань новых особых системных нормативных правовых обобщений (в том числе понятия «жилищные отношения»), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное пра­вовое образование. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, отдельных осо­бых способов и приемов правового регулирования, т.е. наличие специ­фического механизма, которым жилищное право отличается от смеж­ных отраслей права.


1 Жилищное право: предмет, методы правового регулирования, принципы


Жилищное право это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

Предметом в правовых науках являются общественные отношения по поводу того или иного объекта.

Предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения”.

Жилищные отношения - различные виды отношений, возникающие по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др.
Понятие «жилищные отношения» охватывает широкий круг общественных отношений, которые связаны с пользованием жилища.

Жилищные отношения подразделяются на группы:

- отношения по найму жилых помещений на основании договора найма;

- «коммунальные отношения», отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан;

- жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

- жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, специализированными жилыми домами;

- отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома;

- жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями.

Под методом права в юриспруденции понимают способ правового воздействия на общественные отношения со стороны государства. Применительно к жилищному праву — это устанавливаемый нормами права специфический способ воздействия на участников жилищных отношений.

Как комплексная, вторичная отрасль права, жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права, так, для отношений пользования жилыми помещениями характерными являются гражданско-правовой метод регулирования, который основывается на равенстве сторон правоотношения и административно-правовой, который заключается в установлении предписаний, дозволений, запретов, в обеспечении государственного принуждения к должному поведению и исполнению правовых предписаний, т.е. в отношениях распределения жилья, управления жилищным фондом и других отношениях организационного, управленческого характера.

В гражданско-правовых отношениях их участники выступают как равноправные субъекты, независимые друг от друга. Они сами определяют свои права и обязанности, которые должны соответствовать закону и находиться в его рамках. Между участниками административных правоотношений складываются отношения власти и подчинения, так как одной из сторон является уполномоченный орган государства, и поэтому стороны находятся в неравном положении.

Принципы жилищного права. Под принципами права понимаются основополагающие начала, важнейшие положения правового регулирования общественных отношений:

1) главным является конституционный принцип неприкосновенности жилища (ст.25 Конституции РК), где четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных законом, или на основании судебного решения;

2) принцип недопустимости лишения жилища (ст.25 Конституции РК), который имеет исключительно важное значение для реализации стабильного, устойчивого права на пользование жилищем;

3) принцип доступности для граждан условий найма жилых помещений выражается в том, что гражданин может реализовывать свое право на жилище различными способами (ст.25 Конституции РК);
4) принцип неприкосновенности собственника (ст.26 Конституции РК), - «Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения”;

5) принцип целевого использования жилищного фонда означает, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащим ему жилом помещении, предприятий, организаций, и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое;

6) принцип свободы выбора места жительства означает, что каждый, кто законно находится на территории Республики Казахстан, имеет право свободно передвигаться, а также выбирать место пребывания и жительства. Никто не может быть принужден к проживанию на определенной территории или местности.


2 Источники жилищного права


Жилищное законодательство в основной его части до 70-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных, основополагающие жилищные законы. В 1983 г. был принят Жилищный кодекс Казахской ССР (Жилищный кодекс Казахской ССР, утвержденный Законом Казахской ССР от 30 июня 1983 г.) и жилищное законодательство стало развиваться отдельно от гражданского.

Самостоятельное существование жилищного законодательства вытекает из Конституции РК, в которой упоминаются отдельно гражданское и жилищное законодательства. ГК РК также признается отдельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства.

Под формами (источниками) права понимаются способы закрепления и выражения правовых норм. «Источники права» - специальный правовой термин, который употребляется для обозначения внешних форм выражения юридических норм.

Источниками жилищного права являются законы, постановления правительства и другие нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения:

1) основным законом и главным источником жилищного права является Конституция Республики Казахстан, которая провозгласила в числе основных прав и свобод человека и право на жилище гражданина — одно из важнейших социально-экономических прав граждан Республики Казахстан, поскольку оно затрагивает самые основы жизни людей;

Согласно статье 25 Конституции РК «В Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов в соответствии с установленными законами нормами».

Конституционные положения о праве на жилище являются юридической базой для развития и совершенствования жилищного законодательства и всей системы жилищных отношений.

2) вторым по значимости источником жилищного права является Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 г., заменивший собой ранее существовавший Жилищный Кодекс Казахской ССР от 30 июня 1983 г.;

В этом законе отражается правовое регулиро­вание разнообразных жилищных и связанных с ними иных общественных отношений, которые должны конкретизироваться в нормах и актах земельного, гражданского, административного и иного законодатель­ства. Закон установил классификацию жилищного фонда, причем в составе жилищного фонда пер­вым назван частный жилищный фонд, что свидетельствует о возрастающей роли этого фонда в развитии жилищной сферы.

Частный жилищный фонд – жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности;

Государственный жилищный фонд – жилища, принадлежащие на праве собственности государству и находящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственный коммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия (жилищный фонд государственного предприятия)

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах.

В разделе 1 Общие положения” Закона “О жилищных отношениях” содержатся нормы, закрепляющие право граждан на жилище, определяются задачи жилищного законодательства, даются понятия жилища, жилищного фонда, в частности государственного и частного жилищного фонда. В определенной последовательности в Закон включены нормы, регулирующие жилищные отношения: обеспечение граждан жилыми помещениями и пользование ими, управление жилищным фондом, эксплуатация жилищного фонда, кондоминиум, ЖК и ЖСК, право граждан на первоочередное и внеочередное предоставления жилища, ответственность за нарушение жилищного законодательства.

3) Гражданский кодекс РК содержит наиболее важные нормы. связанные с осуществлением прав на жилое помещение, согласно которым собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Вторая часть ГК РК включает гл. 30 «Наем жилища», посвященную общему регулированию найма жилища. Одновременно в ст. 602 указывается, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливается жилищным законодательством;

Что касается других положений ГК РК, то они применяются в тех случаях, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством (п.3 ст. 603 ГК РК).

4) источниками жилищного права являются постановления Правительства Республики Казахстан, принятые во исполнение Закона РК «О жилищных отношениях».

Согласно Конституции Республики Казахстан и Закону РК «О жилищных отношениях» местные представительные и исполнительные органы, также министерства и ведомства обладают определенными правами по регулированию жилищных отношений. Поэтому издаваемые ими нормативные акты, решения, распоряжения, не противоречащие законодательству, также являются источниками жилищного права.


3 Приобретение и прекращение права собственности на жилище


Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений (жилых домов). Количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одного гражданина или юридического лица, не ограничиваются. В соответствии с законодательством (ст. 12 Закона РК «О жилищных отношениях») право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям:

- строительство дома (части дома);

- совершение сделок купли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания и других гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;
- получение жилища по наследству;

- приватизация;

- внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение;
- предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;

- предоставление жилища юридическими лицами, основанными на не государственной форме собственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажи либо безвозмездной передачи;

- предоставление жилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной форме собственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях, установленных законодательством.

Наиболее распространенными сделками с жилищами является купля-продажа, которая оформляется соответствующим договором купли-продажи. По этому договору одна сторона (продавец) обязуется передать жилой дом или квартиру в собственность другой стороне (покупателю) а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи жилища подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Довольно распространенным видом договора является договор мены (обмена). По договору мены каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность свое жилое помещение на жилое помещение другой стороны. Согласно статье 501 ГК РК, к договору мены применяются соответственно правила о договоре купли-продажи, поскольку это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены отличается от договора обмена: при мене обе стороны являются собственниками жилья, а при обмене — нет; при мене стороны руководствуются Гражданским кодексом РК, а при обмене жилищным законодательством.

По договору дарения даритель безвозмездно передает одаряемому жилище в собственность (ст. 506 ГК РК) По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара. Заключается договор в нотариальном порядке, если одной из сторон является гражданин. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 508 ГК РК). Гражданским кодексом предусмотрен вид дарения — пожертвование. Согласно ст. 516 ГК РК, пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование жилища гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем, использованием этого жилища по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование жилища гражданину считается обычным дарением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 535 ГК РК).

Получение жилища по наследству происходит на основании наследования (ст.1038 ГК РК), это переход имущества умершего гражданина (наследодателя) к другому лицу (лицам) — наследнику (наследникам).

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в частную собственность граждан на добровольной основе, занимаемых ими жилых помещений в государственном жилищном фонде.

Приватизация, с одной стороны, позволяет гражданину-собственнику жилого помещения почувствовать себя хозяином квартиры, предоставляет ему широкие возможности по пользованию и распоряжению этим имуществом, а с другой – налагает на граждан новые, довольно обременительные заботы и расходы, связанные с поддержанием квартиры, жилого дома в надлежащем состоянии и поведением их ремонта, освобождая от этого жилищные организации, которые в этих случаях сохраняют за собой лишь функции контроля и управления.

Принципы приватизации:

1) добровольный характер приватизации;

2) безвозмездность;

3) одноразовый характер передачи.

Субъектами приватизации жилых помещений являются: наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с одной стороны, и органы местного самоуправления и организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан, - с другой.

Прекращения права частной собственности на жилище. Право частной собственности на жилище прекращается при отчуждении собственником жилища другому лицу, в случае смерти собственника, либо в случае уничтожения (разрушения) жилища.

Принудительное прекращение права собственности на жилище допускается в случаях, предусмотренных Законом:

- обращение взыскания на жилище по долгам собственника;

- реквизиция – принудительное изъятие жилища у собственника в условиях чрезвычайных ситуаций, по решению государственных органов, в порядке установленном законодательными актами, с выплатой стоимости изъятого жилища либо иными видами размещения;

- конфискация;

- изъятие земельного участка, на котором находится дом, для государственных нужд.

При принудительном прекращении права собственности на жилище в связи с реквизицией и изъятием земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей по выбору собственника ему может быть предоставлена:
1) денежная компенсация, выплачиваемая собственнику до прекращения права собственности, включающая стоимость жилища с учетом также стоимости земельного участка и неполученные собственником доходы;

2) новое жилище (квартира или жилой дом) в собственность;
3 возврат реквизированного жилища после прекращения чрезвычайных ситуаций, вызвавших реквизицию, с полной компенсацией собственнику убытков, причиненных реквизицией.
При прекращении права собственности на жилище, в связи с обращением взыскания на жилище вместе с земельным участком по долгам собственника и конфискацией, собственник и все, проживающие в изымаемом жилище лица, подлежат выселению без предоставления другого помещения.

Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, требуется согласие органов опеки и попечительства.


4 Наем жилища в частном жилищном фонде


Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи. Граждане как собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют так­же право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми по­мещениями: могут продать, обменять, завещать и т.д. Собственники помещения вправе вселять в помещение других граждан, а так­же сдавать его в наем. Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником. Условия проживания (срок, размер платы, обязанностей по ремонту и т. п.) определяются законом, а так­же договором между нанимателем и наймодателем. Внаем может предоставляться отдельное жилое помещение, либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, сани­тарным, противопожарным и иным обязательным нормам, Сторонами договора найма жилого помещения являются -наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект граждан­ского права, являющийся собственником жилого помещения. Что каса­ется нанимателя, то им может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может передаваться только по договору арен­ды с обязательным условием использования этого помещения для про­живания граждан.

Права и обязанности сторон. Наниматель вправе вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов, если иное не предусмотрено договором найма. Наниматель вправе выезжать из нанятого помещения на срок до шести месяцев, а также заключать договор на новый срок.

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить в квартире необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждение оборудования, причем в случае аварии — немедленно. Наймодатель вправе требовать от нанимателя исполнения следующих обязанностей: пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии, своевременно вносить квартирную плату, и коммунальные платежи содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые помещения, соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила, не делать в помещении никаких перепланировок, при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений, возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине нанимателя, при выезде из жилого помещения на другое место жительства сдать наймодателю помещение по акту в исправном состоянии.


5 Кондоминиум


Кондоминиумом считается любой жилой дом, который принадлежит на праве общей собственности двум или более собственникам (гражданам юридическим лицам), Кондоминиумом может быть признан не только отдельно стоящий дом, но и часть дома (здания), имеющего не менее одного подъезда. В качестве кондоминиума может выступать также комплекс из нескольких зданий, включая подъездные пути, зеленые насаждения, двор или часть двора, водоем.

Каждый из собственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной (индивидуальной) собственности.

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование

Регистрация объекта кондоминиума должна производиться собственниками помещений, либо уполномоченными ими лицами.
При приватизации жилого многоквартирного дома либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию.

Отдельному помещению, принадлежащему нескольким собственникам соответствует одна доля в общем имуществе с солидарной ответственностью собственников в общих обязательствах. Взаимоотношения между такими собственниками регулируются соглашением между ними. Если отсутствует устное или письменное соглашение, то каждый из собственников имеет равные неделимые права и обязанности, обусловленные собственностью на указанную долю в общем имуществе. Все собственники помещений являются участниками кондоминиума, имеющими равные права управления общим имуществом. Собственник помещения в кондоминиуме, так же как и остальные собственники, имеет право пользоваться общим имуществом и земельным участком.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать форму управления недвижимым имуществом.

Согласно статье 42 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

- непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех;

- кооператив собственников помещений (квартир);

- управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг);

- иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

При не достижении соглашения между собственниками о форме управления объектом кондоминиума любой из собственников, а в домах, где объект кондоминиума образован вследствие приватизации жилых помещений, также государственный орган, осуществляющий приватизацию, вправе поставить перед собственниками вопрос об образовании кооператива собственников помещений (квартир). По решению большинства собственников помещений (квартир) форма управления объектом кондоминиума может быть изменена.

Кооператив собственников помещений (квартир) считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации в соответствии с установленным порядком. В регистрирующий орган необходимо представить следующие документы: заявление; протокол учредительного собрания собственников помещении в объекте кондоминиума; устав кооператива собственников помещений (квартир); государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.

В создании кооперативов собственников помещений должны оказывать всестороннюю помощь и содействие местные исполнительные органы.


6 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы


Одним из способов удовлетворения потребностей граждан в жилье являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Граждане вправе вступить в жилищный и жилищно-строительный кооператив и получить в нем квартиру (ст. 52 Закона РК «О жилищных отношениях»).

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) образуются для приобретения жилого дома, в котором квартиры либо иное жилое помещение предоставляется членам кооператива, а также для строительства жилого дома и последующего использования жилых помещений для проживания членов кооператива. После завершения строительства жилого дома жилищно-строительные кооперативы приобретает статус жилищного кооператива.

В отличие от ЖСК жилищные кооперативы (ЖК) создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации новых или капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

Право на получение жилого помещения в домах ЖСК - это особое жилищное правомочие граждан.

Членство в ЖСК, выступает по отношению к праву на получение жилого помещения в домах ЖСК в разных аспектах. С одной стороны, изъявление гражданином желания получить жилое помещение в домах ЖСК предшествует его вступлению в члены ЖСК: подача заявления о вступлении в кооператив выступает, таким образом, одним из юриди­ческих фактов (оснований), влекущих за собой возникновение членско­го (уставного) правоотношения в соответствии с уставом кооператива.

С другой стороны, членство в ЖСК выступает, в свою очередь, в качестве условия получения жилого помещения в доме ЖСК: эти поме­щения представляются в пользование гражданам, нуждающимся в улуч­шении жилищных условий, при обязательном вступлении их в коопера­тив в установленном порядке. Квартиры в домах ЖСК, как построенные впервые, так и освободившиеся, заселяются только членами коопера­тива на основании ордеров, выдаваемых органами местной админист­рации. Наконец, членство в ЖСК выступает в качестве основания ста­бильного, устойчивого пользования помещением в домах ЖСК. Ска­занное полностью относится и к ЖК.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы образуются при органах местного самоуправления, при предприятиях, учреждениях, организациях, объединениях. Рабочие и служащие нескольких неболь­ших предприятий, организаций, а также пенсионеры могут объединять­ся в один кооператив.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы действуют на основании устава, принятого на общем учредительном собрании чле­нов кооператива. На собрании должно присутствовать не менее двух третей лиц, вступающих в члены кооператива, или их доверенных лиц.

Устав может быть принят большинством в две трети голосов участников общего учредительного собрания. Уставом кооператива должны предусматриваться: размер вступительных и иных взносов; порядок сдачи жилого помещения внаем или использования его по нежилому назна­чению; условия вселения в жилое помещение временных жильцов; по­рядок пользования жилыми помещениями при разделе паенакопления; порядок и условия передачи прав и обязанностей члена кооператива другим лицам.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Со времени регистрации, кооператив приобретает права юридического лица. Принадлежащее кооперативу на праве собствен­ности недвижимое имущество, в том числе жилой дом, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации недвижи­мости. При этом регистрируется каждая квартира (жилое помещение) и нежилое помещение в жилом доме, предоставляемые в пользование каждому члену кооператива.

Строительство кооперативного жилого дома (домов) осуществля­ется на собственные средства кооператива с помощью государствен­ного кредита.

Одной из особенностей ЖСК (ЖК) является то, что они осуществ­ляют свою деятельность по эксплуатации при надлежащих им жилых до­мов на началах самоокупаемости, Т.е. за счет средств кооператива. Поэтому расходы по содержанию и эксплуатации дома (в том числе и за коммунальные услуги) с момента приема дома в эксплуатацию госу­дарственной комиссией оплачивают члены кооператива.

Численность членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не может быть менее трех граждан, достигших совершеннолетия. Наличие собственного жилища не служит препятствием вступлению в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Количество помещений (квартир), которыми вправе пользоваться член кооператива, а также их размеры не ограничиваются.

Условием получения жилого помещения в домах ЖК или ЖСК является внесение гражданином паевого взноса. Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива.

Распределение между членами жилищного и жилищно-строительного кооператива жилых помещений производится решением общего учредительного собрания членов кооператива в соответствии с суммой внесенных или вносимых паевых взносов.
Размер паевых взносов устанавливается в соответствии с долей члена кооператива, определяемой отношением полезной площади предоставляемого ему помещения (квартиры) к общей площади дома.
Решением общего учредительного собрания кооператива определяются сроки внесения паевых взносов. Первоначальный взнос должен составлять не менее одной трети паевого взноса.

Члены ЖК и ЖСК, а также члены их семей имеют права и обязанности, предусмотренные законодательством Республики Казахстан и уставом кооператива. Член ЖК или ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и распоряжения (в пределах, установленных законодательством) жилым помещением и право на суммы, выплаченные им в счет паевого взноса. Право на пай может принадле­жать нескольким лицам, состав которых определяется членом коопе­ратива с согласия этих лиц. Лица, проживающие в жилом помещении, не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соот­ветствующим жилым помещением или частью жилого помещения.

До полной уплаты паевого взноса член кооператива не является собственником предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного или приобретенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является кооператив как юридическое лицо.
Члену кооператива до полной уплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением, а также в определенных пределах право распоряжения этим помещением.
Жилые помещения предоставляются в пользование члену кооператива для личного проживания и проживания членов его семьи.
В случае утраты пайщиком права членства в ЖК и ЖСК он и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, в случае же смерти пайщика члены семьи умершего сохраняют право пользования жилым помещением при условии вступления в члены ЖСК (ЖК) одного из них.

Улучшение жилищных условий члена ЖК (ЖСК) возможно как путем предоставления ему вместе с членами семьи квартиры большего размера, так и путем предоставления свободной квартиры в доме кооператива одному члену его семьи (либо нескольким).
Член ЖСК и ЖК имеет право с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и местных исполнительных органов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение.

Со дня внесения всей суммы паевого взноса член жилищно-строительного или жилищного кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение.
Кооперативная квартира переходит в частную собственность гражданина не в порядке приватизации, а по иным основаниям.
Члену ЖСК и ЖК, полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки выдается свидетельство о собственности на квартиру.

Член жилищного (жилищно-строительного) кооператива может быть исключен из кооператива в судебном порядке в случаях:

- систематического разрушения или порчи помещения, а также иного имущества кооператива;

- систематического нарушения правил общежития, если это делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире (жилом доме) или использование нежилого помещения в доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

- в других случаях, предусмотренных уставом кооператива.
За исключением из кооператива по указанным основаниям следует также выселение без предоставления другого помещения членов семьи бывшего члена кооператива и других лиц, пользовавшихся помещением, также виновных в нарушении правил общежития, разрушении (порче) жилища (помещения) либо иного имущества кооператива.

Остальные члены семьи исключенного из кооператива сохраняют право проживания (пользования) в помещении при условии, что один из них становится членом кооператива. При этом преимущественным правом вступления в кооператив пользуются члены семьи, имеющие право на часть паенакопления. Если в разрушении (порче) имущества или нарушении правил общежития виновны лишь члены семьи члена кооператива, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат только виновные лица.


7 Предоставление жилого помещения в домах государственного жилищного фонда


Нуждающимся в жилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенном пункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социально защищаемым слоям населения предоставляются в пользование жилища из государственного жилищного фонда.

В соответствии со ст. 68 Закона РК «О жилищных отношениях» к социально защищаемым слоям населения относятся:

1) инвалиды и участники Великой Отечественной войны, а также лица приравненные к ним;

2) инвалиды 1 и 2 групп (за исключением лиц, ставших инвалидами в результате совершенного им преступления);

З) семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов;

4) лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;

5) пенсионеры по возрасту;

6) дети-сироты, не достигшие двадцати лет, потерявшие родителей до совершеннолетия. При призыве таких лиц на военную службу возраст продлевается на срок прохождения срочной военной службы;

7) репатрианты;

8) лица, лишившиеся жилища в результате экологических бедствий чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

9) многодетные семьи;

10) семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, воинской службы, при спасении человеческой жизни, при охране правопорядка;

11) неполные семьи.

Нуждающимся в жилье государственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим и лицам, занимающим государственные выборные должности, также предоставляются жилища из государственного жилищного фонда.

Нуждающимся в жилье признаются граждане, не имеющие жилища на праве собственности на территории Республики Казахстан или в тех случаях, когда жилище, в котором проживаёт семья, не отвечает нормативным санитарным и техническим требованиям, а также, если в составе семьи, имеются больные, страдающие тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ними в одном помещении становится невозможным.

Гражданин (вместе с супругом и несовершеннолетними детьми) вправе иметь в данном населенном пункте только одно жилище из государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда один из супругов имел такое жилище до вступления в брак.


Граждане нуждающиеся в жилище, ставятся на учет в местном исполнительном органе по месту жительства. Правительством Республики Казахстан утвержда­ется перечень и форма документов, необходимых для учета.

Гражданами подаются в местный исполнительный орган по месту жительства заявления о постановке их и членов их семей на учет нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жи­лищного фонда. Заявления рассматриваются в течение месяца, о при­нятом решении заявители извещаются в письменном виде до истече­ния указанного срока.

В постановке на учет может быть и отказано, если будет установле­но, что гражданин стал нуждающимся в результате преднамеренного ухудшения своих жилищных условий в течение последних пяти лет. В случаях, если отпали основания для предоставления жилища или выез­да на постоянное жительство в другой населенный пункт, а также при­обретения или завершения строительства собственного жилища, граж­дане снимаются с учета нуждающихся в предоставлении жилища. О снятии с учета заинтересованные лица извещаются в письменном виде в десятидневный срок.

В случае выезда гражданина, состоящего на учете, на другое по­стоянное место жительства либо его смерти очередность сохраняется за оставшимися членами семьи, вместе с ним состоящими на учете, если при этом не отпали основания для признания их нуждающимися в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда.

С момента подачи заявления и всех необходимых документов, в списках устанавливается очередность на жилище из государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам, состоящим на учете нуждающихся. Местные исполнительные органы ведут раздельные спис­ки учета нуждающихся в предоставлении жилища из государственного жилищного фонда для малоимущих, социально защищаемых граждан и государственных служащих, работников иных бюджетных организаций и военнослужащих. Права граждан, включенных в указанные списки, признаются равными. Никто не имеет преимущественного права на получение жилища из государственного жилищного фонда перед дру­гими, включенными в данный список. По требованию лиц, состоящих в этих списках, предоставляются для ознакомления списки лиц, состоя­щих на учете на получение жилища из государственного жилищного фонда, а также списки лиц, получивших жилище за последние двад­цать четыре месяца. Формы таких списков обязательно должны вклю­чать сведения о составе семьи, времени постановки на учет, основа­ниях для получения жилища из государственного жилищного фонда и его размере, времени предоставлении жилища.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилище из государственного жилищного фонда супруга, детей, родителей, других лиц, полу­чивших на это письменное согласие совершеннолетних членов своей семьи, проживающих вместе с ним. На вселение к родителям их несо­вершеннолетних детей согласия других членов семьи не требуется. Лица, вселившиеся в жилище из государственного жилищного фонда в качестве членов семьи, приобретают право пользования этим жилым помещением наравне с остальными проживающими в нем лицами. Чле­ны семьи нанимателя пользуются с нанимателем правами и несут обя­занности, вытекающие из договора найма жилища из государственно­го жилищного фонда. Совершеннолетние члены семьи несут солидар­ную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Наниматель вправе сдавать жили­ще или часть его в поднаем.

При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ним сохраняется жилище в течение шести месяцев. Члены семьи, про­живающие в жилище из государственного жилищного фонда, нанима­тель которого временно отсутствует, вправе пользоваться всем жили­щем на прежних условиях. При этом они осуществляют права и несут обязанности по договору найма этого жилища.

Если в жилище из государственного жилищного фонда не прожи­вают члены семьи временно отсутствующего нанимателя, за которым сохраняется жилище, наниматель вправе заселить сохраняемое жили­ще по договору поднайма либо поселить в нем временных жильцов на срок сохранения жилища. Если наниматель в течение трех месяцев не заселил жилище, наймодатель, с согласия нанимателя, вправе предоставить это жилище по договору поднайма другим гражданам.

Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору най­ма жилого помещения является внесение платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

В домах коммунального жилищного фонда размер платы за пользо­вание жилищем устанавливается местным исполнительным органом, в домах жилищного фонда государственных предприятий - администра­цией государственного предприятия.

Жилище из государственного жилищного фонда, предоставляемое малоимущим социально защищаемым гражданам, может быть прива­тизировано нанимателем с согласия собственника жилища или обме­нено на другое жилище с согласия местного исполнительного органа.

Жилище, предоставленное в пользование гражданину, относяще­муся к малоимущим социально защищаемым слоям населения и по­ступившему впоследствии на государственную или военную службу, работу в бюджетные организации или занявшему государственную вы­борную должность, может быть, по желанию его и совершеннолетних членов семьи, приравнено к служебному. С согласия собственников указанные лица могут приватизировать занимаемые ими жилища, при­равненные к служебным, если они проработали на государственной службе или в бюджетных организациях (включая срок пребывания на государственной выборной должности) не менее десяти лет. В тех слу­чаях, когда они прекратили трудовую деятельность на государственной службе или в бюджетных организациях до момента возникновения пра­ва приватизации, подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Военнослужащие, которым было предоставлено жилище, прирав­ненное к служебному на период прохождения службы в данном насе­ленном пункте, вправе приватизировать его (за исключением жилых помещений, расположенных в военных. городках, пограничных заста­вах и иных закрытых объектах) после десятилетнего стажа военной служ­бы, а при увольнении по выслуге лет, болезни или по сокращению шта­тов - независимо от срока службы.

Военнослужащие, уволенные с военной службы по указанным ос­нованиям и имеющие' выслугу двадцать и более лет в календарном ис­числении, имеют право приватизировать жилое помещение безвозмез­дно.

Лица, проживающие в жилищах, приравненных к служебным, впра­ве обменять жилище на другое с согласия государственного органа, предоставившего жилище, приравненное к служебному.

Расторжение договора найма жилища из государственного жилищного фонда может происходить по инициативе и нанимателя и наймодателя.

Наниматель жилища вправе (с согласия совершеннолетних членов семьи) в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма жилища считается расторгнутым со дня выезда.

По инициативе наймодателя договор найма жилища может быть расторгнут, а наниматель выселен с предоставлением другого жилища в случаях:

- если жилой дом (жилое здание), в котором находится жилище, подлежит сносу в связи с изъятием (выкупом) земельного участка для государственных надобностей;

- если жилой дом (жилое здание) подлежит переоборудованию в нежилое здание в силу непригодности его для дальнейшего проживания;

- если жилище грозит обвалом (обрушением);

- существенного изменения условий проживания в результате капитального ремонта жилища.

Также договор найма может быть расторгнут с выселением без
предоставления другого жилища в случаях, когда наниматели:

- систематически разрушают или портят жилище;

- используют жилище с нарушением требований;

- систематически нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одном помещении или в одном жилом доме;

- без уважительных причин уклоняются в течение шести месяцев подряд от внесения платы за пользование жилищем;

- лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным;

- самоуправно заняли жилище;

- договор найма был признан недействительным;

- приобрели иное жилище на праве собственности.


8 Служебные жилища и общежития


Служебные жилища предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовой деятельности должны проживать по месту работы или вблизи от него. Под служебные жилища выделяются. как правило, отдельные квартиры.

Особенности правового режима служебного жилища вытекают из того, что предоставляется оно предприятиями, учреждениями, организациями своим работникам не для улучшения жилищных условий, а для обеспечения надлежащего выполнения их трудовых обязанностей. Независимо от ведомственной принадлежности включение квартир в число служебных производится решением местных исполнительных органов. Исключение квартир из числа служебных также может быть произведено только по решению этих органов.

Несмотря на неразрывную связь пользования служебным жилым помещением с исполнением трудовых обязанностей, многие наниматели проживают в этих помещениях длительное время. Однако, согласно статье 111 Закона РК “О жилищных отношениях”, работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище, подлежат выселению. Требование о выселении может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений, за исключением некоторых случаев, предусмотренных законодательством.

Общежитие — специализированное жилое помещение, предназначенное для непродолжительного проживания, как правило, одиноких граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие соответствующие санитарно-гигиенические и бытовые удобства.
В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и для проведения культурно-просветительских мероприятий, а также помещения для бытового обслуживания проживающих.

Администрация обязана, в частности, открывать, оборудовать и содержать общежитие в соответствии с установленными принадлежностями и другим инвентарем по установленным типовым формам, своевременно ремонтировать инвентарь, оборудование, помещения и здания и т.п.. Поскольку общежития предназначены не для постоянного, а для временного проживания в период работы или учебы, граждане, проживающие в общежитиях, не считаются удовлетворенными в жилье. Временно проживающие в данном населенном пункте после окончания сезонной или временной работы или учебы возвращаются на свое постоянное место жительства или направляются на работу в другую местность. Вследствие этого граждан. проживающих в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, а также граждан поселившихся в связи с обучением, считают нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Служебные жилища предоставляются по решению администрации предприятия учреждения, организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения местным исполнительным органом гражданину выдается ордер на служебное жилище. С гражданином, на имя которого выдан ордер, заключается письменный договор найма помещения на все время работы нанимателя, в связи с которой ему предоставлено это помещение.

Служебные жилые помещения должны быть благоустроенными отвечать установленным санитарным и техническим требования находиться на территории места работы граждан или в непосредственной близости от нее.

Правовое положение лиц, проживающих в служебных жилищах, существенно отличается от положения лиц, пользующихся жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения. Члены семьи лица, получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением. Граждане, проживающие в служебных жилищах не вправе сдавать эти помещения в поднаем, обменивать, бронировать, изменять договор найма служебного помещения по требованию членов семьи нанимателя. Служебные жилые помещения не подлежат разделу.
Предоставление жилой площади в общежитии является компетенцией предприятия, учреждения, организации или учебного заведения.
Порядок учета нуждающихся в получении общежития устанавливается непосредственно предприятием, учреждением, организацией или учебным заведением. Надо полагать, должна существовать очередь на общежитие В то же время жилье может предоставляться исходя из того, кто на данный момент наиболее остро нуждается в жилье, а также с учетом профессиональной квалификации работника или успеваемости учащихся. Определенное преимущество на получение общежития имеют стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Однако нуждаемость, так же как и наличие прописки, не является обязательным условием для получения общежития. Решение о предоставлении принимается совместно администрацией и профсоюзным комитетом, а ордер на занятие предоставляемой площади в общежитии администрацией.

Вселение рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в общежитие в установленном порядке производит комендант общежития или лицо, выполняющее его функции.
Жилые помещения в общежитиях могут быть коечного типа, когда в одной комнате проживает несколько лиц, каждое из которых занимает отдельную койку, или комнатного типа, когда проживающему, предоставляется отдельная комната со всеми или частичными удобствами. Если семья проживающего состоит более чем из трех человек, ему может быть предоставлено и двухкомнатное жилое помещение.

Лица, работавшие по срочному трудовому договору и прекратившие эти трудовые отношения, а также лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, подлежат выселению вместе с проживающими с ними членами их семей без предоставления другого жилого помещения из общежития государственного жилищного фонда, которое им было предоставлено в связи с работой или учебой. Данное положение не распространяется на лиц, получивших право на проживание в жилых помещениях комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда на основании трудового договора или иных решений местных исполнительных органов и администрации предприятия (учреждения). а также других лиц, фактически проживающих с момента вселения.
Если дом, в котором находится общежитие, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, а также если дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, проживающие в нем лица, состоящие в трудовых отношениях с предприятием, учреждением, организацией, в ведении которых находится указанное жилое помещение, могут быть выселены в общежитие или другое жилое помещение.

Специализированные дома. Жилые помещения в специализированных домах для граждан, наименее социально защищенных (дома-интернаты для инвалидов, ветеранов. одиноких престарелых, гостиницы-приюты) создаются органами социальной защиты. Такие специализированные дома предназначаю для проживания нуждающихся в этом граждан. Прекращение пользования жилыми помещениями, находящимися в специализированных домах, происходит после отпадения причин и обязательств, по которым были предоставлены эти помещения (переезд на постоянное место жительства к родственникам, смерть и др.)

Порядок постановки на учет указанных лиц и обеспечения их жилыми помещениями определяется органами исполнительной власти.


9 Договорные обязательства по предоставлению жилища

В соответствии со статьей 115 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» жилище может предоставляться на основе договора о предоставлении жилищ в собственность или пользование, не противоречащего законодательству Республики Казахстан.

Договоры о предоставлении жилища на время капитального ремонта. При производстве капитального ремонта жилого дома, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.

Договор об освобождении подлежащего сносу жилища под условие предоставления взамен другого жилища. В этом случае застройщик обязан предоставить собственнику (нанимателю) новое жилище, а собственники (наниматели) жилищ, подлежащих сносу, обязаны освободить занимаемые ими помещения в обусловленный договором срок. По согласию сторон в договоре могут быть предусмотрены иные условия и сроки предоставления нового жилища, сумма возможной компенсации, размеры жилища, этажность, количество комнат, состав семьи и другие затрагивающие интересы сторон условия. Жилища могут предоставляться в собственность или в пользование.

Договор о передаче занимаемого гражданами жилища застройщику для отселения в него лиц, проживающих в жилищах, подлежащих сносу, с предоставлением взамен другого жилища, В обусловленный договором срок застройщик обязан предоставить гражданину, передавшему свое жилище, новое жилище. Если оно не будет предоставлено, то за счет собственных средств приобрести для собственника, лишившегося жилья, другое жилище, отвечающее требованиям, предусмотренным условиями договора, а также возместить ущерб, причиненный вследствие нарушения договорных обязательств.

Договор о предоставлении жилища лицу, принимавшему трудовое участие в строительстве жилого дома (части дома) или жилого комплекса или участвовавшего собственными средствами в финансировании строительств. По условию договора лицо, участвовавшее в строительстве жилого дома или жилого комплекса или финансировании строительств собственными средствами имеет право на предоставление ему жилища.

Договор о предоставлении жилища по условиям трудового договора (контракта). В некоторых случаях, по условиям трудового договора (контракта) работодатель обязуется предоставить нанимаемому работнику жилое помещение для проживания во время трудовой деятельности на данном предприятии.


10 Ответственность за нарушение жилищного законодательства


Каждое государственное учреждение или общественная организация вправе рассматривать и разрешать только те вопросы, которые отнесены Законом к их ведению. Подведомственность устанавливается исходя из характера отношений, из которых возник спор, и состава участвующих в споре лиц.

Жилищные споры — это особая разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению Жилыми помещениями.
дела, связанные с Жилищными спорами, в судебной практике условно охватываются понятием гражданские дела. Жилищные споры разрешаются судом, а также жилищными комиссиями, которые действуют как специальный орган и создаются в местных исполнительных органах.

В целях обеспечения своевременного и правильного разрешения жилищных дел суды должны обращать особое внимание на надлежащую подготовку этих дел к судебному разбирательству и не ограничиваться представленными материалами, принимать все предусмотренные законом меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон. При рассмотрении жилищных дел суды должны всемерно содействовать примирению сторон, выясняя возможность такого окончания дела и в процессе его подготовки к судебному разбирательству.

Существуют следующие виды жилищных споров:
жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного и частного жилищного фондов, между нанимателями и членами их семей; споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями; споры о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов, а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению органов местного самоуправления, о предоставлен жилого помещения по и др.

По спорам, возникающим из гражданских правоотношений, если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин, они относятся к судебной юрисдикции, если разрешение таких споров не отнесено законом к ведению административных или иных органов.
Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на
принципиальные положения Конституции РК ст. 14 и др., согласно которым каждому (в том числе каждому гражданину-собственнику жилья, нанимателю, членам их семей) гарантируется судебная защита прав и свобод. Исходя из этих конституционных положений, суды призваны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина путем правильного и своевременного рассмотрения дела.
В суд могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные
действия (решения) государственных органов, местных исполнительных органов, учреждений, предприятий и их объединений, общественных организаций, объединений и должностных лиц, в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности. В суд также могут быть обжалованы любые акты как индивидуального, так и нормативно-правового характера, в том числе решения общих собраний жилищных и жилищно-строительных кооперативов. И, наконец, в судебном порядке рассматриваются споры, связанные с защитой права собственности граждан на жилище.
Вместе с тем суды не вправе рассматривать требования граждан,
разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и т.д. Жилищные споры, связанные с отказом в принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; неправильным принятием на учет; снятием с учета; переносом очередности на получение жилого
помещения; непредставлением жилого помещения и другие разрешаются не в судебном, а в административном порядке органами, указанными в законе.

В соответствии со ст.917 ГК РК вред, причиненный неправомерными действиями (бездействием) имущественным или неимущественным благам и правам граждан и юридических лиц, подлежит возмещению лицом, причинившим вред, в полном объеме.
Ответственность наступает при наличии четырех оснований: противоправности поведения причинителя вреда; наличия убытков; причинной связи между действиями причинителя вреда и наступившим ущербом и вины.

Кодекс РК “Об административных правонарушениях” предусматривает ответственность за следующие административные правонарушения в жилищной сфере: уничтожение или повреждение чужого имущества (ст.135), самовольное строительство (ст.237), самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов; (ст.238), нарушение тишины (ст.333) и другие.

Уголовная ответственность наступает за совершение преступлений, предусмотренных УК РК. Прежде всего, это могут быть должностные преступления, связанные с нарушением порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений; несоблюдения установленных сроков заселения жилых домов. В частности, уголовная ответственность может наступить за злоупотребление властью или служебным положением (ст.307 УК РК), превышение власти или должностных полномочий (ст.308 УК РК), получение взятки (ст.311 УК РК), дачу взятки (ст.312 УК РК), халатность (ст.316 УК РК) и другое.





Тестовые задания для самоконтроля студентов по дисциплине «Жилищное право РК»


$$$ 1

Жилищный фонд Республики Казахстан включает:

A) частный жилищный фонд и государственный жилищный фонд;

B) частный и государственный муниципальный жилищный фонд;

C) только частный жилищный фонд;

D) только государственный жилищный фонд;

E) нет верного ответа.

$$$ 2

Законодательство РК определяет жилище как:

A) отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания;

B) отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная и используемая для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям;

C) отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира, комната в общежитии), предназначенная для постоянного проживания, отвечающая установленным техническим, санитарным и другим обязательным требованиям;

D) место, где проживают граждане;

E) нет верного ответа.

$$$ 3

Входят ли нежилые помещения в жилых домах в жилищный фонд РК?

A) входят;