А. В. Лопатников, заместитель начальника управления правового обеспечения кредитной и инвестиционной деятельности «Альфа-банка» Основания возникновения права залога, ч. 1 Залог в силу закон

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5

Условия об оценке предмета залога

Оценка предмета залога (залоговая оценка, залоговая стоимость) определяется в договоре о залоге соглашением сторон. По общему правилу, стороны не ограничены в определении размера залоговой стоимости; оценка предмета залога, установленная соглашением сторон, предполагается надлежащей.

Оценка предмета залога, как правило, устанавливается со скидкой (с дисконтом). Обычно применяются соответствующие поправочные коэффициенты при расчете залоговой стоимости имущества, предлагаемого в залог, прогнозы цен, степень амортизации предмета залога (если это средства материального производства) и иные факторы. Тем самым, стороны закладывают в залоговую стоимость возможность понижения фактической стоимости предмета залога в период действия залоговых отношений, чтобы этим в определенной степени минимизировать возможные кредитные риски, связанные с обеспеченностью основного обязательства. В этом заинтересован и залогодатель, и, прежде всего, кредитор.

Привлечение независимого оценщика на стадии заключения договора о залоге является обязательным в случае передачи в залог имущества, принадлежащего Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Также ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. При этом дополнительно указывается, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Указанные положения об оценке земельного участка, передаваемого в ипотеку, требуют толкования. По смыслу этих положений, при ипотеке земельного участка оценочная стоимость, указанная в отчете оценщика, носит факультативный для сторон характер, обе оценки указываются в договоре об ипотеке и могут отличаться между собой. Возникает вопрос, влечет ли для сторон договора об ипотеке негативные последствия указание залоговой стоимости в ином, по сравнению с отчетом оценщика, размере?

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если закон или иной нормативный акт предусматривает для сторон сделки обязательность определения величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка должны признаваться судом недействительными. Это правило верно в том числе и тогда, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика.

Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.

С учетом данных разъяснений Президиума ВАС РФ, указание залоговой стоимости в ином, по сравнению с заключением оценщика, размере не может повлечь признание договора об ипотеке земельного участка недействительной сделкой, поскольку закон не устанавливает требования обязательного соответствия залоговой стоимости отчету оценщика.

Обязательность участия оценщика на стадии заключения договора о залоге ограничивается указанными выше случаями. Вместе с тем, стороны не лишены возможности привлекать оценщика при определении залоговой стоимости предмета залога в добровольном порядке.

Немного забегая вперед, все же следует отметить, что при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке привлечение оценщика в ряде случаев становится обязательным. Полученная в результате этого независимая оценка уже не носит факультативного характера. Так, согласно п. 10 ст. 28.1 закона РФ «О залоге», если при реализации заложенного движимого имущества во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. В частности, привлечение оценщика при реализации заложенного движимого имущества, обращение взыскания на которое осуществляется во внесудебном порядке, обязательно при реализации вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает 500 тыс. рублей.

Значением залоговой стоимости не стоит пренебрегать, она определяется сторонами не только в силу требований закона для целей признания договора о залоге заключенным.

Залоговая стоимость может иметь значение при оценке допущенного должником нарушения основного обязательства, носит ли оно крайне незначительный характер или нет, в зависимости от соотношения размера неисполненного обязательства к указанной в договоре оценке предмета залога^². Залоговая стоимость влияет на возможность предоставления отсрочки продажи заложенного движимого имущества на публичных торгах^³. В случае гибели или повреждения предмета залога залогодатель вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом^⁴.

При судебном обращении взыскания на предмет залога, если будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки в договоре о залоге^⁵.

Но если стороны не представят суду возражений относительно текущей залоговой стоимости предмета залога или не обоснуют их надлежащим образом, суд вправе определить начальную продажную цену исходя из оценки предмета залога, указанной сторонами в договоре о залоге. При судебном обращении взыскания на заложенное имущество начальная продажная цена определяется судом, как правило, исходя из оценки предмета залога, указанной сторонами в договоре о залоге. Тогда определенная сторонами залоговая стоимость в дальнейшем влияет на интерес к участию потенциальных покупателей в публичных торгах, на которых выставляется предмет залога, в конечном счете, на возможность реализации предмета залога на торгах, а в случае признания торгов дважды несостоявшимися – на стоимость, по которой залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой.

Таким образом, оценка предмета залога (залоговая стоимость) может оказать влияние на определение залоговых отношений сторон, обращение взыскания на заложенное имущество.

При указании сторонами нескольких разных оценок договор о залоге не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора. Данный вывод следует из п.19 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.01.2005 № 90).

<врез>

Пример:

Банк-кредитор предъявил в арбитражный суд иск о взыскании с ответчика долга по договору кредита и об обращении взыскания на заложенное ответчиком по договору об ипотеке здание. Ответчик, возражая против удовлетворения требования об обращении взыскания на заложенное им по договору об ипотеке здание, ссылался на то, что данный договор является незаключенным. В соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 закона об ипотеке, оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения. В заключенном истцом и ответчиком договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки заложенного здания. Поскольку условия договора не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны при оценке предмета ипотеки, договор об ипотеке является незаключенным. Арбитражный суд удовлетворил иск кредитора о взыскании с ответчика суммы долга и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. При анализе условий договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. При этом суд также установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации положения п. 4 ст. 4 закона о государственной пошлине, действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу ст. 12 закона об оценочной деятельности, носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

Если предмет залога состоит из нескольких вещей, залоговая оценка должна указывать по каждому из передаваемого в залог имущества. Дополнительно к этому стороны, как правило, указывают совокупную залоговую стоимость всего предмета залога.

Указание только единой залоговой стоимости в отношении предмета залога в целом не влечет признание договора о залоге незаключенным.

<врез>

Пример:

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 по делу № А32-3114/2008-17/82 судебная коллегия указала, что с учетом ст. 431 ГК РФ нижестоящие суды пришли к правильному выводу, что стороны достигли соглашения в отношении условия договора об оценке имущества, указав его общую инвентаризационную оценку и общую залоговую стоимость. Кроме того, пять из семи заложенных объектов недвижимого имущества компания приобрела по договору купли-продажи от 30.12.2004, в котором указана общая стоимость объектов без определения стоимости каждого объекта. Доказательства, подтверждающие, что ссылка в договоре на общую залоговую стоимость объектов залога лишает возможности произвести их реализацию в соответствии с требованиями статьи 350 Кодекса, не представлены. Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, нижестоящие суды обоснованно отклонили доводы ответчика о несогласованности залоговой стоимости объектов недвижимого имущества и незаключенности договора об ипотеке. Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.2009 № 15217/08 состоявшиеся судебные акты по делу оставлены без надзорного пересмотра.

Оценка предмета залога может быть указана по аналогии с п. 2 ст. 317 ГК РФ в «привязке» к эквиваленту стоимости в иностранной валюте. Например, стороны могут указать, что предмет залога оценен сторонами во столько-то долларов США, что по официальному курсу Банка России на дату заключения договора о залоге составляет столько-то российских рублей. Такое определение залоговой стоимости можно считать надлежащим. Оно позволяет при курсовых колебаниях рассчитывать стоимость предмета залога в размере, определенном в российских рублях с учетом изменения курса иностранной валюты, к которой «привязана» оценка. Определение оценки предмета залога через «привязку» к эквиваленту стоимости в иностранной валюте может носить актуальный характер и в случае, если основное обязательство также выражено в соответствующей иностранной валюте.

Blog

Условия об оценке предмета залога