Geum.ru

А. В. Лопатников, заместитель начальника управления правового обеспечения кредитной и инвестиционной деятельности «Альфа-банка» Основания возникновения права залога, ч. 1 Залог в силу закон

Вид материалаЗакон
Залог в силу договора
Подобный материал:
1   2   3   4   5

Залог в силу договора



Основная доля залоговых правоотношений приходится на залоги, возникающие в силу договора о залоге, т.е. по соглашению между залогодателем и залогодержателем, по их взаимной воле.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Помимо условий о предмете договора, для признания договора о залоге заключенным от сторон требуется достижения соглашения по тем существенным условиям, которые указаны в п. 1 ст. 339 ГК РФ: в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Применительно к залогу недвижимого имущества статья 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предъявляет следующие требования к существенным условиям договора об ипотеке:
  • предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
  • оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 данного Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества;
  • обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В соответствии с п. 43 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий (т.е. условий о предмете залога и его оценке, существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условия о том, у какой из сторон находится заложенное имущество – прим. авт.), либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Признание договора о залоге незаключенным означает отсутствие между сторонами залоговых правоотношений. Если залогодателем выступает должник в основном обязательстве, то кредитор вправе требовать исполнения основного обязательства без возможности преимущественного удовлетворения своего требования за счет заложенного имущества по залоговой сделке, признанной незаключенной. Если залогодателем выступает третье лицо, не являющееся должником по основному обязательству, то его имущество, которое указано в незаключенной залоговой сделке, считается свободным от данного обременения, залогодержатель не вправе требовать обращения на него взыскания. Если же залоговая сделка, признанная незаключенной, частично или полностью исполнена (на заложенное имущество обращено взыскание, произведены соответствующие платежи в погашение основного обязательства), то по общему правилу, сформулированному в ст. 1102 ГК РФ, полученное по незаключенной сделке должно быть возвращено как неосновательное обогащение, а если возврат в натуре невозможен, то должна быть возмещена стоимость неосновательного обогащения. Из этого общего правила могут быть и исключения. Допустим, если залогодатель является должником по основному обязательству, стоимость реализованного в процессе обращения взыскания предмета залога, по идее, не должна возмещаться залогодержателем, поскольку вырученная от реализации стоимость предмета залога направлена в погашение основного обязательства, и, тем самым, факт неосновательного обогащения может отсутствовать.

Факт государственной регистрации договора об ипотеке (залога недвижимого имущества) сам по себе не свидетельствует об отсутствии возможности признания договора об ипотеке незаключенным в судебном порядке по иску заинтересованного лица.

Так, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.02.2008 № КГ-А40/14861-07 суд, установив, что в договоре об ипотеке отсутствует условие об оценке предмета ипотеки, признал договор об ипотеке незаключенным. Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.06.2008 № 6962/08 состоявшееся судебное постановление оставлено без надзорного пересмотра.

В связи с тем, что признание договора о залоге незаключенным влечет серьезные последствия (по существу, разрушает залоговую сделку), рекомендуется более внимательно относиться к необходимости достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, необходимым для заключения договора о залоге.