Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности

Вид материала

Автореферат

Содержание Научный руководитель Официальные оппоненты Лошкарева Елена Борисовна Общая характеристика работы Целью исследования Объектом исследования Предметом исследования Научная новизна. На защиту выносятся следующие положения и результаты Практическая значимость Апробация результатов работы. Структура работы Основное содержание работы Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту Рис. 2. Инструменты экономического регулирования арендных отношений Рис. 3. Механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды зе­мельного участка Рис.4. Факторы, определяющие земельную ренту в городе Тип и этажность жилых домов Итого поступлений Стоимость земельного участка (ЧДД) ... Полное содержание

Подобный материал:

• Договор аренды земельного участка, 133.92kb.
• И муниципальной собственности, 195.2kb.
• 1. Определение проблемы, которую планируется решить путем государственного регулирования, 47.35kb.
• Проблемы в сфере регулирования отношений собственности в современной России Иваницкая, 196.64kb.
• Витебский филиал IX международная научно-практическая конференция, 29.57kb.
• Совершенствование экономического механизма управления малым бизнесом в аграрном секторе, 441.25kb.
• Тематика курсовых работ по спецкурсу «Нормотворческая деятельность в сфере регулирования, 7.64kb.
• Т. Я. Хабриева Совершенствование правовой базы СНГ и государоств-участников Содружества, 163.16kb.
• Совершенствование механизма регулирования инвестиционных процессов в индустриально, 441.77kb.
• Совершенствование организационно-экономического механизма управления землями сельскохозяйственного, 337.61kb.

На правах рукописи


КАЛЛАУР ГАЛИНА ЮРЬЕВНА


СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ


Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)


АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук


Москва 2009


Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова»

Научный руководитель:	Севостьянов Анатолий Васильевич доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты:	Вашанов Вячеслав Алексеевич доктор экономических наук, профессор
	Лошкарева Елена Борисовна кандидат экономических наук
Ведущая организация:	ГУП НИиПИ Генплана г. Москвы

Защита состоится 12 марта в 14-00 час. на заседании Диссертационного Совета Д 212.196.10 в ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова» по адресу: 117997, г.Москва, Стремянный пер. 36. корп. 1, ауд. 21.


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.


Автореферат разослан «12» февраля 2009 г.


Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент М. А. Моторина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В процессе развития рыночной экономики большое значение имеет система регулирования отношений по поводу использования городской собственности, поскольку она выступает своего рода гарантом экономической независимости и безопасности при осуществлении социально ориентированной политики устойчивого развития города. В этой связи одной из основных задач органов местного самоуправления является эффективное управление муниципальной собственностью.

Многие отечественные исследователи и специалисты практики отмечают, что современное состояние института муниципальной собственности в России характеризуется множеством отрицательных явлений, одним из которых является отсутствие надлежащего теоретического и методического обеспечения процесса управления городским имуществом. В результате этого не обеспечивается его главное предназначение – формирование экономической основы системы местного самоуправления.

Развитие городских территорий представляет собой использование, прежде всего, земельных ресурсов, собственниками которых являются преимущественно органы местного самоуправления. В этой связи упорядочение землепользования и повышение его эффективности является первостепенной задачей городских властей в процессе планируемого градостроительного развития.

В случае, когда органы местного самоуправления выступают собственником земельного участка, предназначенного под строительство, инвестиционная политика должна формироваться с целью достижения максимального социально-экономического эффекта, то есть обеспечения постоянных финансовых поступлений в местный бюджет при условии сохранения целостности городской территории. При этом развитию арендных отношений в сфере использования муниципальной собственности должно быть уделено особое внимание, поскольку передача имущества различным организациям на условиях аренды является надежным источником пополнения местного бюджета и действенным инструментом экономического развития территории.

В этой связи особую актуальность приобретает совершенствование системы управления имущественными комплексами муниципальных образований, вытекающее из потребности в упорядочении использования муниципальной собственности.

Целью исследования является разработка методических подходов к регулированию арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на основе моделирования экономической оценки их развития.

Для достижения данной цели были решены следующие задачи:

- исследованы экономические и правовые основы формирования и управления муниципальной собственностью в Российской Федерации;

- проанализированы основные формы управления имуществом местных территориальных образований с целью выявления путей повышения эффективности использования муниципальной собственности;

- исследована система основных экономических инструментов регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности;

- разработаны подходы к обоснованию платы за использование городской земельной собственности;

- разработаны методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Объектом исследования являются подлежащие градостроительному развитию земельные участки населённых пунктов различных регионов Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические процессы и отношения, имеющие место в сфере оборота муниципальной собственности.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых: Н.Т.Агафонова, С.С.Бачуриной, С.Н.Волкова, В.В.Владимирова, В.В.Григорьева, Б.М.Гринчеля, А.С.Жолкова, А.Е.Когута, М.Н.Межевича, А.Б.Некрасова, С.И.Носова, Ю.С.Попкова, Б.М.Рабиновича, В.И.Ресина, В.Е.Рохчина, М.Д. Сафаровой, Г.М.Стерника, А.В.Севостьянова, Э.К.Трутнева, В.З.Черняка, Е.Б.Шевцовой, Э.Бергера, Р.Коуза, Я.Кронрода, А.Оноре, А.Салливана и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий на федеральном, региональном и местном уровнях; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости; а также результаты собственных исследований автора.

Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики, логического, системного и факторного анализа.

Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:

- предложено новое определение понятия «муниципальная собственность», в котором равнозначно учитываются правовая и экономическая составляющие, что позволяет повысить эффективность принимаемых муниципалитетами решений по поводу управления принадлежащим им имуществом;

- обоснована приоритетность арендных отношений как наиболее эффективного способа управления муниципальной собственностью и необходимость их совершенствования на основе моделирования ставки арендной платы как рыночной цены;

- выявлены приоритетные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности, основанные на оценке рыночной стоимости земельных участков;

- обосновано установление платы за использование земельной собственности на основе рентного подхода;

- разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

На защиту выносятся следующие положения и результаты:

1) принципы моделирования эффективного экономического механизма управления объектами муниципальной собственности, устанавливающие взаимосвязь получаемых доходов от их использования и уровня развития местных территорий;

2) методические подходы к повышению эффективности арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основанные на оценке их рыночной стоимости;

3) механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка, основанный на рентном подходе к обоснованию платы за его использование;

4) организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы при подготовке городскими администрациями местных нормативно-правовых актов, регламентирующих условия реализации проектов развития территорий. Разработанный механизм определения начальной (стартовой) цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды позволяет муниципальным органам власти принимать эффективные и обоснованные решения по управлению городскими земельными ресурсами.

Апробация результатов работы. Положения диссертационного исследования в части определения стартовой цены права аренды земельных участков, подлежащих градостроительному развитию, использованы ООО «Институт экономики города» в ходе подготовки пакета рекомендаций по комплексному освоению земельных участков в целях развития рынка доступного жилья в регионах Российской Федерации и, в частности, при разработке механизма определения стартовой цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Предложенные в диссертации принципы моделирования эффективного экономического механизма регулирования отношений в сфере муниципальной собственности были изложены в учебном пособии по «Экономике недвижимости» для студентов, обучающихся по специальности «Экономика и управление на предприятии (строительство)», и внедрены в учебный процесс.

Основные идеи и результаты исследования докладывались на XVIII, XIX, XX Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007, 2008), а также на Всероссийской научно-практической конференции в г.Нижнекамске 14 мая 2008 года.

По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.

Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 132 страницах печатного текста (без приложений), включает 22 таблицы, 19 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 104 наименования, и приложений.


ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, оценена степень научной разработанности проблемы в работах отечественных и зарубежных авторов. Определены объект и предмет, указаны теоретические и методологические основы диссертационного исследования. Сформулированы основные цели и задачи, раскрыта научная новизна результатов работы, обозначена их практическая значимость.




Разработка методических подходов к регулированию арендных отношений в сфере использования муниципальной собственности



Предложено новое определение понятия «муниципальная собственность», в котором равнозначно учитываются правовая и экономическая составляющие, что позволяет повысить эффективность принимаемых муниципалитетами решений по поводу управления принадлежащим им имуществом




- исследовать экономические и правовые основы формирования и управления муниципальной собственностью в Российской Федерации;

- проанализировать основные формы управления имуществом местных территориальных образований с целью выявления путей повышения эффективности использования муниципальной собственности;

- исследовать систему основных экономических инструментов регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности;

- разработать подходы к обоснованию платы за использование городской земельной собственности;

- разработать методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.




Обоснована приоритетность арендных отношений как наиболее эффективного способа управления муниципальной собственностью и необходимость их совершенствования на основе моделирования ставки арендной платы как рыночной цены




Выявлены приоритетные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере муниципальной собственности, основанные на оценке рыночной стоимости земельных участков





Обосновано установление платы за использование городской земельной собственности на основе рентного подхода




Разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности








Рис.1. Схема диссертационного исследования

В первой главе «Теоретические основы управления муниципальной собственностью крупного города» рассмотрена сущность и содержание понятия «собственность» как основополагающего элемента социально-экономических отношений, проанализированы особенности формирования и состояния объектов муниципальной собственности в Российской Федерации, обоснована необходимость совершенствования экономического механизма регулирования арендных отношений в сфере городского землепользования.

Во второй главе «Анализ методических подходов к оценке эффективности использования земельных ресурсов города, находящихся в муниципальной собственности» проанализированы основные экономические инструменты регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности, а также подходы к обоснованию платы за использование городских земельных участков, на основе которых разработан механизм определения стартовой цены продажи права их аренды на аукционе.

В третьей главе «Оценка эффективности разработанного механизма определения стартовой цены аукциона по продаже права аренды при анализе вариантов развития земельного участка» сформулированные автором методические подходы к регулированию арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности апробированы на примере управления земельным участком, предназначенным под комплексную застройку, а также предложен организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.

В заключении диссертационного исследования сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы.

Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1) Принципы моделирования эффективного экономического механизма управления объектами муниципальной собственности, устанавливающие взаимосвязь получаемых доходов от их использования и уровня развития местных территорий.

Проведенный в диссертации анализ форм собственности показал, что в условиях социально ориентированной политики развития городских территорий первостепенное значение имеет институт муниципальной собственности. Автором предложено существующее понятие «муниципальная собственность», которое на сегодняшний день нормативными документами трактуется исключительно в правовом аспекте, расширить за счет экономической составляющей, что позволяет рассматривать имущество местных территориальных образований в качестве основного источника получения доходов в городской бюджет, обеспечивающих эффективный процесс градостроительного развития.

Анализ особенностей формирования и состояния объектов муниципальной собственности в Российской Федерации свидетельствует о низких показателях эффективности их управления, что выражается в использовании нерыночных подходов к процессу развития местных территорий.

Таким образом, становится актуальной проблема совершенствования экономического механизма регулирования отношений в сфере использования муниципального имущества с целью повышения эффективности развития городских территорий на основе перехода к рыночным методам управления собственностью.

Решение этой проблемы связано, прежде всего, с развитием арендных отношений как наиболее эффективного способа ведения городского хозяйства без отчуждения собственности и сохранения целостности территорий муниципальных образований.

В диссертации проанализированы основные инструменты экономического регулирования арендных отношений в сфере оборота муниципальной собственности (рис.2).




Рис. 2. Инструменты экономического регулирования арендных отношений

в сфере муниципальной собственности

В результате проведенного анализа установлено, что приоритетными инструментами в процессе совершенствования системы управления муниципальной собственностью являются рыночная стоимость имущества и стоимость права его аренды.

При этом рыночная стоимость имущества является экономической базой для определения доходов местного бюджета, связанных с его использованием: величины арендной платы, стоимости продажи объекта недвижимости или права его аренды.

Проведенный в диссертации анализ правовых и экономических основ арендной платы доказывает необходимость трактовки этого понятия как ценовой категории и расчета ставки арендной платы на основе рыночной стоимости имущества, предоставляемого в аренду.

Поскольку развитие местных территорий подразумевает использование, прежде всего, земельных участков как пространственного базиса для размещения различных объектов недвижимости, то в процессе управления муниципальной собственностью первостепенное значение имеет необходимость совершенствования и повышение эффективности городского землепользования.

Таким образом, объектом дальнейшего диссертационного исследования становятся земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности (далее – земельные участки).

2) Методические подходы к повышению эффективности арендных отношений в сфере использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, основанные на оценке их рыночной стоимости.

Поскольку предоставление земельных участков для строительства в аренду инвесторам осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), важное значение в процедуре оценки муниципальной земельной собственности имеет определение ее рыночной стоимости и на ее основе – начальной (стартовой) цены предмета аукциона.

Таким образом, основным подходом к регулированию арендных отношений в сфере использования земельных участков является совершенствование процедуры их оценки.

В связи с этим в диссертации предлагается производить оценку рыночной стоимости земельных участков на основе анализа лучшего и наиболее эффективного использования, позволяющего определить их максимальную рыночную стоимость и наилучший способ развития городских территорий.

Анализ законодательных и нормативных актов, определяющих принципы и процедуры оценочной деятельности в Российской Федерации, свидетельствует об отсутствии в них определения по­нятия «начальная (стартовая) цена» аукциона по продаже права аренды земельных участков, а также методики ее расчета.

Для решения этой проблемы в диссертации разработан механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона по продаже права аренды земельных участков. При этом обоснование величины стартовой цены аукциона по продаже права аренды земельных участков производится на основе рентного подхода, устанавливающего взаимосвязь величины доходов местных бюджетов от использования земельной собственности и степени участия городской администрации в развитии данной территории.

3) Механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка, основанный на рентном подходе к обоснованию платы за его использование.

Разработанный автором механизм (рис. 3) предполагает последовательное выполнение шести этапов. На этапах 1 – 3 проводится анализ «лучшего и наиболее эффективного использования» земельного участка, в результате которого методом остатка по критерию «стоимость земельного участка» выбирается стратегия его застройки.

Далее на этапе 4 по выбранной стратегии застройки выполняется оценка рыночной стоимости земельного участка «методом предполагаемого использования» доходного подхода.

Рис. 3. Механизм определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды зе­мельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка, произведенная на основе принципа «лучшего и наиболее эффективного использования», позволяет определить его максимальную рыночную стоимость, которая в свою очередь является экономической базой для установления стартовой цены аукциона на продажу права аренды и ставок арендной платы за земельный участок.

Таким образом, применение данного принципа в процедуре оценки городских земельных ресурсов позволяет определить наиболее эффективный способ их использования и максимизировать доходы в местные бюджеты.

Модель расчёта рыночной стоимости земельного участка представлена в следующем виде:

(1)

где С_рын. – рыночная стоимость земельного участка, руб.;

D_i – поступления, генерируемые объектом недвижимости на i-том интервале прогнозного периода, руб.;

P_i – затраты, произведённые инвестором на i-том интервале прогнозного периода, руб.;

y – ставка дисконтирования, характерная для данного локального рынка недвижимости;

n – количество интервалов прогнозного периода от его начала до конца (закрытия проекта);

При этом продолжительность прогнозного периода определяется сроком аренды земельного участка. Поступления, генерируемые объектом недвижимости по каждому из интервалов прогнозного периода, определяются как сумма всех поступлений по инвестиционному проекту от продажи (сдачи в аренду) по рыночной стоимости жилых и нежилых помещений.

При недостаточном объеме информации о рыночной стоимости объектов-аналогов, находящихся в непосредственной близости от застраиваемого земельного участка по фактору местоположения проводится парный регрессионный анализ. Уравнение парной регрессии линейного характера имеет общий вид:

Y= a + bX , (2)

где Х – фактор местоположения объекта оценки, определяемый его удаленностью от центра города, км.;

Y – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

b – коэффициент регрессии, характеризующий степень влияния X на Y, руб./км.;

а – постоянная для данной совокупности исходных данных величина.

Параметры уравнения регрессии определяются по следующим формулам:

	(2.1)
	(2.2)

где n – объем выборочной совокупности.

Для проверки линейности полученной зависимости используется коэффициент корреляции К. Пирсона:

(2.3)

Затраты по проекту комплексной застройки земельного участка, произведенные инвестором на каждом из интервалов прогнозного периода, определяются как сумма затрат инвестора, связанных со строительством объектов недвижимости, инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, а также прочих затрат инвестора, сопровождающих проект комплексного развития земельного участка по укрупненным показателям стоимости строительства.

Ставка дисконтирования, характерная для данного локального рынка недвижимости, определяется на основе «модели цены капитальных вложений» и рассчитывается по формуле:

y = y_{безриск.} +  (y_дох. - y_{безриск.}), (3)

где y_{безриск.} – безрисковая ставка дохода,

y_дох. – ставка дохода по общему рыночному диверсифицированному портфелю вложений,

 – коэффициент, учитывающий влияние факторов (рисков) на стоимость объекта недвижимости, определяемый методом экспертных оценок.

В зависимости от полученного значения рыночной стоимости земельного участка (С_рын.), равной ЧДД проекта на этапе 5 предложенного механизма формулируются выводы об инвестиционном потенциале земельного участка и условиях участия в данном проекте как инвестора, так и местных органов власти.

На заключительном этапе механизма определяется величина стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды (Ц_старт.), которая должна отражать долю затрат города на освоение данного земельного участка, то есть представлять собой часть городской земельной ренты, распределенной между местной администрацией и инвестором пропорционально их вкладу в развитие данной территории.

Проведенный в диссертации анализ факторов, определяющих земельную ренту в городе (рис. 4), показал, что городская администрация, как собственник земельного участка, в качестве платы за предоставление его в аренду справедливо может требовать в местный бюджет компенсацию за местоположение данного участка, а также за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, являющиеся результатом деятельности местных властей по развитию городской территории.




Рис.4. Факторы, определяющие земельную ренту в городе

Таким образом, на этапе 6 расчет стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды осуществляется на основе рентного подхода по формуле:

Ц_старт.= С_рын.* К_д.г. , (4)


где Ц_старт. - стартовая цена земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды, руб.;

С_рын. – рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная по формуле (1), руб.;

К_д.г. – коэффициент, отражающий долю затрат города на освоение земельного участка.

Поскольку каждый земельный участок, предоставляемый под строительство, имеет различное местоположение и уровень развития инфраструктуры (социальной, инженерной, транспортной), то расчет К_д.г. автор предлагает производить на основе метода анализа иерархий, позволяющего смоделировать условия развития конкретного участка.

Для этого необходимо построить дерево иерархий критериев, определяющих развитие земельного участка (рис. 5), в соответствии с которым составить матрицы парных сравнений по каждому уровню (от верхнего к нижнему) с использованием стандартной шкалы качественных оценок «1-9».

















Рис. 5. Дерево иерархий для определения вклада города и инвестора в развитие земельного участка

По элементам каждой матрицы определяется нормированный вектор приоритетов W:

,	(5)
	(5.1)

где a_ij – элемент матрицы парных сравнений;

п – размерность матрицы парных сравнений.

Далее необходимо выполнить иерархический синтез в целях определения результирующего вектора приоритетов (W_рез.) для установленных критериев, определяющих вклад администрации города К_д.г. и инвестора К_инв.=(1 – К_д.г) в развитие земельного участка:

W_рез.=( К_д.г., К_инв.)=1 (5.2)

Таким образом, разработанный в диссертации механизм определения стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды с учетом рентного подхода позволяет городской администрации устанавливать обоснованную плату за использование земельных ресурсов.

Далее предложенный автором механизм описан на примере земельного участка, предназначенного под комплексную застройку и расположенного в Сухово-Дерябихском районе Ивановской области.

Характеристика вариантов застройки рассматриваемого земельного участка, выбранных на первом этапе реализации механизма, представлена в таблице 1.

Таблица 1

Характеристика жилой застройки по вариантам

Тип и этажность жилых домов	Общая площадь, кв.м.
	Вариант 1	Вариант 2
Секционная застройка в 3 и 4 этажа	-	22815
Секционная застройка в 5-12 этажей	218250	31940
Блокированная 2-х этажная 2-х квартирная	7350	-
Блокированная 2-х этажная многоквартирная	-	13690
Индивидуальные 1-квартирные	2380	-
Индивидуальные 1-квартирные существующие	2000	2000
Итого	229980	70445

В результате проведенного анализа лучшего и наиболее эффективного использования (на этапах 1 – 3) выбран первый вариант стратегии застройки как наиболее эффективный.

На четвертом этапе проводится оценка рыночной стоимости земельного участка «методом предполагаемого использования» доходного подхода.

В результате произведенного расчета по формуле (1) рыночная стоимость земельного участка (ЧДД проекта) получилась отрицательной (-399,172 млн. руб.).

Таким образом, на пятом этапе реализации механизма можно сделать вывод о том, что участок имеет отрицательный инвестиционный потенциал и может быть предоставлен инвестору для освоения с принятием части затрат на финансирование из городского бюджета.

Для этого произведено моделирование вариантов взаимодействия инвестора и местной администрации по 5-ти сценариям, результаты которых сведены в таблицу 2.

Таблица 2

Стоимость земельного участка при различных сценариях взаимодействия инвестора и местной администрации, тыс. руб.

№ п/п	Наименование	Варианты сценариев
		Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4	Вариант 5
1.	Расходы
1.1.	Строительство жилья	5163381,83	5163381,83	5163381,83	5163381,83	5163381,83
1.2.	Предпроектные и изыскательские работы	553,77	553,77	553,77	553,77	553,77
1.3.	Строительство соц. объектов (школа, детские сады)	411917,90	411917,90	0,00	0,00	411917,90
1.4.	Строительство прочих объектов обслуживания	399154,03	399154,03	399154,03	399154,03	399154,03
1.5.	Внешние инженерные сети	285739,39	0,00	285739,39	0,00	0,00
1.6.	Внутриплощадочные инженерные сети	227900,10	227900,10	227900,10	227900,10	0,00
1.7.	Благоустройство территории застройки	65567,40	65567,40	65567,40	65567,40	65567,40
1.8.	Прочие расходы	424113,42	424113,42	424113,42	424113,42	424113,42
Итого расходов		6978327,85	6692588,46	6566409,95	6280670,56	6464688,36
2.	Поступления
2.1.	Реализация жилых площадей	6710339,98	6710339,98	6710339,98	6710339,98	6710339,98
2.2.	Реализация нежилых площадей	347759,99	347759,99	347759,99	347759,99	347759,99
2.3.	Реализация маш.-мест	788208,00	788208,00	788208,00	788208,00	788208,00
Итого поступлений		7846307,97	7846307,97	7846307,97	7846307,97	7846307,97
3.	Стоимость земельного участка (ЧДД)	-399171,97	-70571,68	-4509,78	324090,51	167982,67

Из таблицы следует, что эффективными для инвестора являются варианты 4 и 5 («появляется» положительная величина стоимости земельного участка). Для расчетов на заключительном шестом этапе механизма принимается вариант 4 (расходы на социальные объекты и внешние инженерные сети финансируются из местного бюджета), обеспечивающий максимальную рыночную стоимость развития данного земельного участка.

Доля города (К_д.г.) для рассматриваемого земельного участка, рассчитанная на основе метода анализа иерархий, составляет 24%, следовательно:

Ц_старт.= 324 090,51тыс.руб. _* 0,24= 77 781,72 тыс.руб.

Таким образом, разработанная в диссертации методика определения стартовой цены земельного участка на аукционе за право заключения договора аренды с учетом рентного подхода позволяет городской администрации устанавливать обоснованную плату за использование земельных ресурсов.

В диссертации также предложено расчет ставки арендной платы за использование земельного участка производить не на основе кадастровой стоимости (по действующей методике), а на основе рассчитанной рыночной стоимости, чем достигается увеличение дохода местного бюджета от арендных платежей в 12,6 раз.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная на основе анализа лучшего и наиболее эффективного использования, при этом является эффективным экономическим рычагом управления городскими земельными ресурсами.

4) Организационно-экономический механизм взаимодействия администрации муниципалитета и частных инвесторов в процессе развития городской территории.

Как было доказано ранее, в задачи местных органов власти в процессе управления муниципальной собственностью входит, с одной стороны, повышение эффективности развития городских территорий и уровня жизни местного населения, и с другой – извлечение максимальных доходов от использования недвижимого имущества, принадлежащего городу.

При этом очевидно, что развитие городских территорий невозможно без привлечения частного сектора, то есть организации партнерства городской администрации и частных инвесторов, при котором участие города заключается в предоставлении земельных участков под застройку, а инвестора – его освоение. В этой связи перед местной администрацией встает задача распределения дохода, который будет получен в результате такого развития городской территории.

Апробация разработанного автором механизма на примере земельного участка, предназначенного для комплексного освоения, позволяет определить экономический смысл взаимодействия инвестора и местной администрации в процессе развития городской территории: чем выше степень участия последней, тем выше рыночная стоимость земельного участка, а значит – и доходы местного бюджета от арендных отношений.


Результаты работы заключаются в следующем:

1. Проведенный анализ условий формирования и особенностей развития системы управления муниципальной собственностью в Российской Федерации позволяет выявить потребность в ее совершенствовании в части экономической оценки земли.

2. Введение экономической составляющей в определение понятия муниципальной собственности позволяет рассматривать имущество местных территориальных образований в качестве основного источника получения доходов в городской бюджет, обеспечивающих эффективный процесс градостроительного развития.

3. Определение приоритетного значения арендных отношений в управлении земельными ресурсами города позволяет разработать систему инструментов экономического регулирования процесса землепользования, основанную на взаимосвязи доходов местных бюджетов от предоставления муниципальной собственности в аренду и ее рыночной стоимости.

5. Разработанные методические рекомендации по регулированию арендных отношений в сфере муниципальной собственности на основе механизма определения начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды муниципального земельного участка позволяют повысить эффективность управления имуществом местных территориальных образований.

6. Произведенные расчеты рыночной стоимости и начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, планируемого для развития, позволяют обосновать экономическую эффективность управления землепользованием в городе.


Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Севостьянов А.В., Каллаур Г.Ю. Определение начальной (стартовой) цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. Научно-практический ежемесячный журнал, №3, 2008. Издание рекомендовано ВАК (авторских 0,9 п.л.)

2. Севостьянов А.В., Каллаур Г.Ю. Особенности формирования и управления муниципальной собственностью в России // Наука и профессиональная деятельность: Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Нижнекамск, 14 мая 2008 года. Под ред. ПесошинаВ.А., Гафиятова И.З., Тарасова В.М., Лебедевой О.И., Овчининой Т.Б. Казань: Изд-во Казан. гос. техн. ун-та, 2008. (авторских 0,5 п.л.)

3. Севостьянов А.В., Каллаур Г.Ю., Шевцова Е.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008. – 14 п.л. (авторских 1,4 п.л.)

4. Каллаур Г.Ю. Направления совершенствования методов определения величины арендной платы за объекты недвижимости // Двадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников.- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2008. – 0,1 п.л.

5. Каллаур Г.Ю. Методы массовой оценки стоимости недвижимого имущества при управлении городской собственностью // Девятнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников.- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2007. – 0,1 п.л.

6. Каллаур Г.Ю. Совершенствование механизмов управления муниципальной собственностью // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. – 0,4 п.л.

7. Каллаур Г.Ю. Совершенствование механизмов управления землепользованием в г.Москве // Восемнадцатые Международные Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников.- М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. – 0,1 п.л.