Договор аренды земельного участка

Вид материала

Диплом

Содержание Глава 1. Становление арендных отношений 3.1 Проблемы законодательного регулирования Список использованых источников

Подобный материал:

• Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка, 437.77kb.
• Перечень основных данных и требований Данные по проектируемому объекту Общие данные, 104.37kb.
• Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 19.03kb.
• Извещение о проведении аукциона продажи права на заключение договора аренды земельного, 97.77kb.
• Пресс-релиз «м-индустрия» выходит на рынок, 19.87kb.
• Муниципальное образование городской округ Дзержинский администрация города постановление, 16.6kb.
• Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
• Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
• Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
• Договор купли-продажи летнего садового дома и земельного участка, 30.15kb.

Тема дипломной работы: Договор аренды земельного участка

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ


12 декабря 1993 года была принята Конституция Российской Федерации, которая закрепила положение о том, что Россия является демократическим государством с рыночной экономикой.

В свою очередь рыночная экономика России, которая сформировалась за последние годы, не может нормально функционировать без использования земельных ресурсов и, в частности, самой земли.

Поэтому правовая регламентация использования земли в Российской Федерации имеет огромное значение. Правовые основы данной регламентации заложены именно в Конституции РФ, т. е. на самом высоком законодательном уровне. Недаром в ст. 9 говорится:

«1. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности»¹.

Актуальность темы исследования. В последние годы арендные отношения в нашей стране набирают все большую популярность. Такая их популярность подчеркивает актуальность темы исследования, поскольку отношения в земельной сфере в полной мере реализовываться стали тоже сравнительно недавно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Аренда позволяет вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, а также предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно неиспользуемых объектов, сохраняя право собственности на них. Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений.

В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Возможность и необходимость широкого распространения аренды при многоукладной экономике изначально заложена в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует о том, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала.

Состояние научной разработанности проблемы исследования. Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром. Систематизированный анализ отношений землепользования можно найти в трудах К. Маркса «Капитал», «Теория прибавочной стоимости», «Экономические рукописи 1857-1861 годов», Ф. Энгельса «К истории прусского королевства».

Но, тем не менее, остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.

Актуальность темы исследования и состояние ее научной разработанности позволили сформулировать гипотезу дипломной работы.

Гипотезой исследования является предположение о том, что развитие арендных отношений в земельной сфере в современной экономике России послужит основой для становления качественно новых экономических отношений.

Целью настоящего дипломного исследования является изучение проблем нормативного правового регулирования и практики применения арендных отношений в сфере земли. В соответствии с целью исследования в дипломной работе были поставлены следующие задачи:

Изучить историю становления института арендных отношений земли, дабы понять и сделать определенные выводы о современном состоянии этих отношений;

Изучить непосредственно договор аренды земли, его сущностные характеристики, выявить проблемы;

Разрешить выявленные в ходе решения второй задачи проблемы и противоречия;

Объектом исследования являются арендные отношения в сфере землепользования.

Предметом исследования является непосредственно договор аренды.

Методологические и теоретические основы исследования. В качестве методологической базы дипломной работы использовались следующие методы: обобщение и анализ законодательной практики, изучение теоретических материалов, их синтез, анализ, так же применялись методы дедукции и индукции.

Научная новизна связана с ограниченностью теоретических знаний в области аренды земельных отношений, их относительной новизной, неразработанностью.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическое значение выполненной работы заключается в преодолении фрагментарности научного знания в данной области. Полученные в ходе исследования результаты, предложенные методы и практические рекомендации, доведенные в последующем до уровня конкретных методик, могут быть использованы при создании и реализации федеральных и региональных программ. Практическое значение исследования заключается в том, что оно служит теоретическим фундаментом для разработки законодательными органами целостной государственной политики в области развития арендных отношений земли, для преодоления законодательных пробелов.

Структура работы следующая:

В главе первой мы рассмотрим и проанализируем историю становления арендных отношений. А так же разберемся с важным понятием – земельный участок, поскольку именно он является предметом исследуемого нами вида договора – договора аренды земельного участка.

В главе второй анализу подвергнется сам договор аренды. Мы выявим его сущность, разберемся с основными характеристиками и проблемами.

В главе третьей мы выявим несовершенство законодательства в изучаемой нами сфере и подготовим основные рекомендации для их преодоления.

В заключении нами будут подведены итоги, анализ проделанной работы и сделаны выводы о достижении цели исследования и решении поставленных задач.

Глава 1. Становление арендных отношений

1.1 Становление арендных отношений в земельной сфере


Думается, нет смысла доказывать, что свободное распоряжение земельным участком было разрешено законодательством сравнительно недавно. В этом смысле интересно проследить историю правового положения земли. Как объекта современных арендных отношений.

Земельное право современной России, образовавшейся как по­литическое единство и как суверенное государство в 1991 г., имеет короткую историю. Однако его теперешнее состояние является продолжением длительной исторической эволюции права как дореволюционной России, так и особенно права, развившегося после установления советской власти в 1917 г.

Земля для России всегда была одним из основных источников благосостояния страны. Обширные просторы, обилие черноземов издавна способствовали развитию самых разных отраслей эконо­мики, и в первую очередь сельского хозяйства. Земельное право России длительное время развивается преимущественно вокруг отношений собственности на землю.

Основные земельные преобразования в России, коренным образом изменившие ее земельно-правовой строй, берут свое начало с реформы 1861 г. Социально-политическая атмосфера середины XIX в. объективно вела к необходимости отмены крепостного права, которое себя изжило как морально, так и экономически. Как говорил В.О. Ключевский, «...экономическое положение дворянского хозяйства подготовило уничтожение крепостного права».

19 февраля 1861 г. был подписан Манифест об отмене крепостного права и принято Положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости. Эти документы послужили важнейшей правовой основой проведения земельной реформы в России.

Положение провозглашало крестьян свободными обывателями, которым предоставлялись не только личные, но и имущественные права. При сохранении за помещиком права собственности на землю крестьяне получали за определенные повинности в постоянное пользование усадебные земли и земли, необходимые для обеспечения их быта и выполнения обязанностей перед правительством. Таким образом, хотя в этом случае крестьяне и не превращались в собственников земли, в отличие от дореформенного периода они становились субъектами особого вида вещного права на землю — права постоянного пользования.

За отведенный на праве постоянного пользования земельный надел крестьянин обязан был отбывать в пользу помещика определенные Местными положениями повинности работой или деньгами. Такие Местные положения существовали в 34 российских губерниях.

Допуская добровольный характер соглашений между крестьянами и помещиками в отношении таких повинностей, Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало соблюдение следующих обязательных условий. Первое: надел, предоставляемый крестьянам для обеспечения их быта и выполнения государственных повинностей, не должен был быть меньше размера, установленного для этих целей Местными положениями. Второе: повинности крестьян в пользу помещика, связанные с выполнением определенных работ, оформлялись временными договорами на срок не более трех лет, при их последующем возобновлении на срок также не более трех лет. Третье: все заключаемые между помещиками и крестьянами сделки не должны были ограничивать личные  и имущественные права крестьян, гарантированные указанным Положением. При не достижении соглашения все повинности в пользу помещика производились в точном соответствии с Местными положениями.

Важнейшим в земельной реформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом права собственности на землю. С согласия помещика он

Глава 3. Проблемные вопросы в сфере регулирования арендных отношений по поводу земельных участков

3.1 Проблемы законодательного регулирования


Самая сложная, на наш взгляд, и до сих пор не решенная проблема в этой сфере – это проблема соотношения земельного и гражданского законодательства. На первый взгляд, может показаться – как это относится к теме нашего исследования? Но стоит лишь напомнить, что арендные отношения, складывающиеся по поводу земельных участков находятся на периферии действия двух блоков законодательства – земельного и гражданского, отсюда многочисленные недостатки в регулировании. Какому законодательству отдается приоритет? Какое должно применяться?

Тезис о том, что земельное право является самостоятельной отраслью российского права, давно уже не подвергается сомнению. Прежде всего, это является следствием очевидного наличия самостоятельного предмета правого регулирования, каковой объективно составляют земельные отношения, то есть отношения, так или иначе связанные с землей. Однако обращаясь к вопросу о том, с помощью какого метода осуществляется правовое регулирование земельных отношений, дать однозначный ответ не представляется возможным.
Если исходить из известного деления права на частное и публичное, земельное право в такую дихотомическую классификацию однозначно не вписывается. Так, отношения по принадлежности земли, по возникновению прав на землю из договоров (а равно в результате иных сделок) и некоторые другие, очевидно, возникают в сфере реализации частноправовых интересов и, следовательно, регулируются методом частного права. Однако не менее очевидно, что реализация таких функций государственного управления землепользованием и охраной земель, как ведение государственного земельного кадастра, землеустройство, государственный мониторинг земель, контроль за использованием и охраной земель возможна только в сфере публично-правовых

ЗАКЛЮЧЕНИЕ


Таким образом, мы завершили наше исследование и теперь можем подвести итог проделанной работы. В начале исследования нами была поставлена цель - изучение проблем нормативного правового регулирования и практики применения арендных отношений в сфере земли. Думается, что поставленная цель поэтапно достигнута.

В соответствии с целью исследования в дипломной работе были поставлены следующие задачи, которые так же решены в ходе изучения.

Мы проследили основные моменты истории становления и развития института арендных отношений земли и, стоит заметить, что они имеют достаточно противоречивую историю. От полного отторжения и запрета, до законодательного закрепления.

Мы начали историческое изучение развития договора аренды с отмены крепостного права не с проста. Освобождение крестьян из-под зависимости и решение вопроса определения статуса земли, наверное, было одним из наиболее ярких моментов Российского самодержавия, с точки зрения изучаемого нами явления. Нельзя сказать, что институт аренды – это исключительно веяние нового времени, разумеется нет, аренда насчитывает приличную историю, именно поэтому мы начали исследование с более близкого нашему времени события. Далее, яркий момент - это декрет «О земле», которым аренда запрещалась, и с введением Земельного Кодекса РСФСР мы получили законодательное закрепление института аренды и, в частности, аренды земельного участка.

Вторая задача, которую мы решали в ходе работы - изучить непосредственно договор аренды земли, его сущностные характеристики, выявить проблемы. Считаем, что и с этой задачей мы справились. Во второй главе нами рассмотрено три важных аспекта, как раз по структуре работы – это общая характеристика договора аренды, характеристика договора аренды земельного участка и порядок заключения, изменения и прекращения. Мы не с проста так поступили, ибо договор аренды – институт полностью находящийся под юрисдикцией гражданского права, а наличие объектом арендных отношений земли, как института, больше относящегося к земельному праву, требует большой осторожности. Именно поэтому мы разбили характеристику договора на две части. Как было сказано нами выше, данный вид договора регулируется как Земельным, так и Гражданским правом. Поскольку в Гражданском Кодексе не предусмотрен такой вид договора как Аренда земельного участка, то на практике возникают значительные трудности.

Именно эти трудности мы и рассмотрели в ходе достижения третьей задачи - разрешить выявленные в ходе решения второй задачи проблемы и противоречия.

Мы нашли противоречие в стыке двух блоков права – гражданского и земельного, которые на деле вызывают достаточно много спорных моментов, и пришли к выводу, в ходе анализа законодательства и судебной практики, что хотя общие положения об аренде и содержатся в главе 34 ГК РФ, однако в силу ряда причин, указанных нами в работе, они применяются к отношениям по аренде земельных участков только в том случае, если это не противоречит специальным правилам, содержащимся в земельном законодательстве.

Хотя исследуемый нами институт является достаточно проблемным, с точки зрения его нечеткой законодательной регламентации и размытой судебной практики, но он является одним из наиболее важных, поскольку земля – основа жизни человека. На ней мы трудимся, учимся, отдыхаем, зарабатываем, каждый момент нашей жизни связан с землей, и деятельность как частного предпринимателя, как юридического лица, так и обычного человека достаточно часто сталкивается с договором аренды земельного участка. Даже сам того не подозревая. Человек, заключивший договор аренды дома взял в аренду и земельный участок, на котором этот дом стоит. Потому критически необходимо, чтобы эти отношения были кристально чисто проработаны в законодательстве, дабы на практике не возникало злоупотреблений, неясностей и тем более коллизий отраслей права.

Подводя итог, считаем цель и задачи итоговой работы достигнутыми.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНЫХ ИСТОЧНИКОВ


Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // «Российская газета» от 25 декабря 1993 г.;
   
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. - 1994. - 8 декабря;
   
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Российская газета. - 1996. - 6, 7, 8 февраля 1996 года;
   
4. Земельный Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ информационно-правовая система КонсультантПлюс;
   
5. О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ // «Российская газета», N 238-239, 08.12.1994 г. информационно-правовая система КонсультантПлюс;
   
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ информационно-правовая система КонсультантПлюс;
   
7. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, информационно-правовая система КонсультантПлюс;
   
8. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ, информационно-правовая система КонсультантПлюс;
   
9. О землеустройстве: Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ, информационно-правовая система КонсультантПлюс;
   
10. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219, информационно-правовая система КонсультантПлюс;
    
11. Инструкция «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», Приказ Министерства Юстиции от 6 августа 2004 года № 135, информационно-правовая система КонсультантПлюс;
    

Документальные материалы:

12. Минина Е.Л., О некоторых проблемах развития земельного законодательства на современном этапе. Государство и право, 1997, №3;
    
13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения»;
    
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
    
15. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», информационно-правовая система КонсультантПлюс;
    
16. Карасева С., Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды, 2005 г., информационно-правовая система КонсультантПлюс;
    
17. Дзагоев С.В. Гражданско-правовой режим земельных участков в юридической науке и законодательстве // Современное право. - 2008. - № 11;
    

Учебные пособия:

18. Аксененок Г. А., Право государственной собственности на землю в СССР, Госюриздат, 1950;
    
19. Ахметшина Л. М., Аренда земли по Российскому законодательству, автореферат на соискание ученой степени кандидата юридических наук, Казань, 2002 г;
    
20. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева.- РОСБУХ, 2007;
    
21. Голиченков А.К. , Волков Г.А., Козырь О.М.. Земельный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий. М., 2002;
    
22. Гражданское право в 4 т. Том 1: Общая часть: Учебник/ под ред. Е.А. Суханова - М.: Волтерс Клувер, 2008;
    
23. Дихтяр А. И., Попова И. В., приобретение прав на земельный участок, М., 2006 г;
    
24. Ершов В.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / В.А. Ершов. - М.: ГроссМедиа, 2008;
    
25. Земельное право: Учеб./Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев. М.: Проспект, 2006;
    
26. Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - М.: «Новая правовая культура». - 2006 г;
    
27. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, доп. и перераб. / Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006-2007;
    
28. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю., Аренда и купля-продажа земельных участков, М., 2005;
    
29. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие – М.: Эскмо. – 2007;
    

Интернет источники:

30. Горбачев А. Н., к. ю. н., Права на землю: законодательное решение некоторых вопросов // сайт URL: ссылка скрыта;
    
31. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2008, URL: ga.ru;