Международный Комитет по стандартам сценки (мксо) 18. 05. 05 Технический документ по международной оценке: Массовая оценка для налогообложения имущества

Вид материала

Документы

Содержание Уровня и Единообразия оцененных стоимостей Уровень и Единообразие оцененных стоимостей Асессорский список Излишние улучшения Стоимость земли (Стоимость земли, подлежащая обложению налогом Линейная регрессия Множественная регрессия Нелинейная регрессия Уведомление об оценке для налоговых целей Исследование соотношений Неулучшенная стоимость Assessment Lists Appraised Values

Подобный материал:

• Международное руководство по оценке (мсо 2005), 107.64kb.
• Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году, 168.59kb.
• Стандарты и правила оценочной деятельности «оценка недвижимости», 391.3kb.
• Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году, 140.73kb.
• Г. И. Микерин, руководитель тематической секции по методологии и стандартам Экспертно-консультативного, 981.75kb.
• Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
• Технический регламент соревнований по легкой атлетике в программе олимпийских игр среди, 333.73kb.
• Оценка и переоценка оф, недвижимости, бизнеса компаний, 76.48kb.
• Н. С. Степанова Научный Е. В. Юровских Шадринский государственный педагогический институт,, 40.76kb.
• Учителя: Шанина Г. В., Панина О. С. Воспитатель гпд: Анташкова, 91.75kb.

Международный Комитет по стандартам сценки (МКСО) 18.05.05

Технический документ по международной оценке:

Массовая оценка для налогообложения имущества


1.0 Введение


1.1. Настоящий Технический документ обеспечивает дополнительную информацию к указаниям, изложенным в МР 13 «Массовая оценка для налогообложения имущества» и дает описание признанных методов Массовой оценки¹ и существенных сторон процесса разработки соответствующих систем.

1.1.1. Технические документы, выпускаемые МКСО, посвящаются специализированным проблемам, выходящим за пределы сферы применения Стандартов. Соблюдение рассматриваемых в них процедур не считается обязательным.

1.2. Среди стран-членов МКСО признано, что процесс Массовой оценки требует специального образования, подготовки и опыта. Появление институтов профессиональной стоимостной оценки² на национальном уровне является свидетельством потребности рынка в компетентных и высоко этичных оценщиках³ в каждой стране. Глобализация рынков имущества и учреждение Стандартов МКСО отражают настоятельное требование рынка в том, чтобы Оценщики во всем мире приняли согласованные методы.

1.3. Представители профессии, связанной со стоимостной оценкой, постоянно анализируют и пересматривают методы и способы стоимостной оценки, и разрабатывают новые методологии, отвечающие новым обстоятельствам. По этой причине для Оценщиков недостаточно просто сохранять навыки и знания, которыми они обладали, когда стали Оценщиками. Каждый Оценщик должен постоянно обновлять свои навыки, для того чтобы оставаться знатоком в области Массовой оценки.

1.4. При разработке Массовой оценки Оценщик должен знать, понимать и корректно использовать признанные методы и способы, необходимые для выработки и представления достоверных результатов Массовой оценки. Массовая оценка предусматривает систематический подход и единообразное применение методов и способов оценки для получения расчетных значений⁴ стоимости, которые учитывают данные статистического обзора и анализа.

1.5. Системы Массовой оценки, как правило, используют для оценки уполномоченные органы, наделенные законодательными полномочиями для того, чтобы найти и собрать данные, касающиеся стоимостной оценки. Этот процесс, как правило, подразумевает — на основе полномочий — привлечение других государственных агентств в обеспечение качественной и количественной информации, существенной для этого процесса.

1.6. Предписанные законом налоговые [асессорские] оценки⁵ обычно требуют оговоренных временных рамок, прежде чем вновь будет предпринята последующая Массовая оценка в локальной сфере. В пределах этих временных рамок система должна быть способна к регистрации или к внесению уточнений в Асессорские списки⁶, что касается изменений характеристик имущества, уровня стоимостей и согласованности налоговых оценок.


2.0. Законодательные и административные положения


2.1. На национальном уровне, на уровне штата [в России — Субъекта Федерации] и на местном уровне существует множество вариантов законодательных положений и других административных инструкций, в которых предписываются методики Массовой оценки. Несмотря на эти различия, в нынешнем применении программ Массовой оценки имеются несколько общих черт. Настоящий Технический документ определяет принципы, которые должны соблюдаться при отсутствии явно выраженных административных инструкций либо при наличии противоположных положений в законодательстве⁷.

2.2. Для заданий на массовую оценку часто оговаривается в Стандартах Уровня и Единообразия оцененных стоимостей⁸ — то, что должно быть выдано⁹ в соответствии с программой. Должны быть представлены полные данные по оценке стоимости в определенных формах, на основании чего можно было бы продемонстрировать точность информации о существующих и последующих продажах. Относительно подробной технической информации о наилучшей практике и о применении моделей на базе статистики в Массовой оценке — практикующие специалисты должны сверяться с публикациями Международной ассоциации служащих по налоговой оценке (МАСНО)¹⁰.

2.3. Определения [дефиниции] стоимости в Массовой оценке часто применяются к необремененной стоимости землевладения, что соответствует стоимости безусловного права собственности на недвижимость¹¹. При этих обстоятельствах все последующие интересы¹², такие, как лизгольд и реверсионные интересы, исключаются. Это сложившаяся административная практика, обусловленная очень сложным и требующим много времени процессом установления стоимости дробных интересов в земле¹³.


3.0. Определения


3.1. Годовая стоимость потока¹⁴ доходов обозначает валовой годовой доход, получение которого во время оценки собственник абсолютного права на землю и всех принадлежностей к ней, свободных от каких-либо обременений и ограничений на ее продажу, может обоснованно ожидать при сдаче земли в аренду/внаем съемщику на разумных условиях. См. также Размер арендной платы.

3.2. Уровень и Единообразие оцененных стоимостей относятся к показателям стоимости, выдаваемым программой Массовой оценки для обеспечения беспристрастных результатов. Уровень оцененных стоимостей устанавливает близость между налоговой оценкой и фактическими ценами и/или арендными платами. Единообразие оцененных стоимостей в пределах групп объектов имущества и между группами является мерой согласованности частоты появления ошибок. Проверка показателей Уровня и Единообразия оцененных стоимостей осуществляется посредством статистических показателей (например, средними значениями, разбросом между частотами появления ошибок, абсолютными и стандартными отклонениями, коэффициентными дисперсии и вариации, а также разностями, обусловленными ценами), а также сравнением с последующими продажами и/или данными об арендных платежах.

3.4. Асессорский список представляет собой список стоимостей отдельных объектов имущества, составляемый налоговым органом для цели адвалорного¹⁵ налогообложения имущества или статистических или экономических исследований.

3.5. Улучшения представляют собой здания, сооружения или видоизменения земельного участка, носящие постоянный характер, сопряженные с затратами труда и капитала, и призванные повысить стоимость или полезность объекта имущества. Улучшения имеют различную структуру использования и экономические сроки службы.

Улучшения включают в себя всю выполненную работу или материал, использованный на земле путем затрат капитала на земле или ради земли, но лишь в той мере, в какой:

(а) эффект выполненной работы или использованный материал должен увеличить стоимость земли и

(б) выгода от работы не является исчерпанной во время оценки.

См также Излишние улучшения, Улучшения площадки.

3.6. Улучшенная стоимость относится к капитальной сумме [capital sum], по которой земля мог бы быть рассчитана как реализованная ее собственником по абсолютному праву (при условии отсутствия каких-либо обременений и ограничений на продажу), если бы она была предложена к продаже на таких разумных условиях, которые потребовал бы честный [bona fide] продавец.

3.7. Стоимость земли (Стоимость земли, подлежащая обложению налогом) относится к сумме, которую можно было бы ожидать от реализации интереса абсолютной собственности, если бы он был выставлен на продажу в предположении, что осуществлены любые Улучшения на земле или принадлежащие земле, отличные от Улучшений площадки, которые рассматриваются как составная часть Стоимости земли. См. также Излишние улучшения.

3.8. Линейная регрессия означает некий процесс статистического анализа, используемый для определения того, является ли переменная зависимой, или одна либо больше независимых переменных связаны линейной корреляцией и, если так, то возможны ли предсказания значения зависимой переменной на основе других переменных. См. также Нелинейная регрессия.

3.9. Множественная регрессия означает статистическую методику, аналогичную корреляции, применяемую в анализе данных для предсказания значения одной зависимой величины с использованием известных значений множества независимых переменных.

3.10. Нелинейная регрессия означает некоторый процесс статистического анализа, используемый для исследования того, связаны ли зависимая переменная или совокупность из одной или большего числа независимых переменных нелинейной корреляцией и, если так, то возможны ли для предсказания значения зависимой переменной на основе других переменных.

3.11. Уведомление об оценке для налоговых целей представляет собой официальное уведомление об оценках для налоговых целей, направляемое собственникам или тем, кто занимает объект недвижимого имущества по положению закона для облегчения процесса адвалорного налогообложения имущества.

3.12. Исследование соотношений означает исследование связи между так или иначе оцененными стоимостями для налогообложения¹⁶ и рыночными стоимостями (ценами). В Массовой оценке такие исследования иногда называют Исследованиями соотношений между стоимостями, оцененными для налогообложения, и объемами продаж.

3.13. Величина арендной платы — это другое название для Годовой величины Потока дохода, определенной выше.

3.14. Регрессия означает метод изучения связи между одной или большим числом независимых переменных и зависимой переменной, который используется для выявления и взвешивания аналитических факторов в разработке прогнозов. См. также Линейная регрессия, Нелинейная регрессия, Множественная регрессия.

3.15. Излишние улучшения включают в себя выполненную работу или материал, использованный для улучшений, стоимость которых оказывается исчерпанной во время оценки; затраты на устранение излишних улучшений являются фактором, определяющим Стоимость земли.

3.16. Улучшения площадки включают в себя такие улучшения, как осушение, выемка грунта, захоронение отходов, подпорные стенки и другие улучшения, которые рассматриваются как составная часть Стоимости земли.

3.17. Неулучшенная стоимость относится к сумме, реализацию которой можно было бы ожидать при выставлении на продажу в предположении, что какие-либо улучшения на земле или принадлежащие земле не осуществлены. См. также Излишние улучшения.


4.0. Сбор данных и регистрация в системе


4.1. Регистрация данных развилась из использования ручных методов в создание сложных банков данных, которые облегчают оценку с помощью компьютеров, часто с включением географических информационных систем (ГИС)¹⁷. Данные об имуществе могут носить количественный характер (например, земельные площади, размеры, строительные спецификации) или качественный (оценка физического состояния, характер или желательность Улучшений с точки зрения рынка).

4.1.1. Строительные планы и площади, конструкционные материалы, строительные затраты, удобство здания, счета за комнаты и регистрация структурных улучшений и сносов может записываться в цифровом формате соответствующими органами власти и переноситься в другие компьютеризованные системы регистрации.

4.1.2. Информация об имуществе включает записи о планах зонирования и развития, утверждения относительно планирования, классификации [объектов культурного] наследия, списки загрязнений, обвалы (оползни), а также иные процессы, вызванные действиями юридических или законодательных органов, которые могут оказывать воздействие на использование земли или прав девелопмента.

4.1.3. Другая качественная или количественная информация об имуществе, собранная из полевого обследования может войти в систему. Не всегда бывает необходимым, чтобы такая информация была закодирована профессиональными сотрудниками. Однако точность зарегистрированной информации об имуществе имеет жизненное значение для моделей оценки с помощью компьютера. Там, где это касается процесса Массовой оценки, необходимо регистрировать имеющиеся подробности относительно аренды, площадей занятия лизгольдом, условий аренды, величины арендной платы и оговорки относительно осмотра.

4.1.4. Сельское имущество, промышленное имущество, специализированное имущество и центральные районы бизнеса — все они имеют различные характеристики для оценки, которые должны регистрироваться в надлежащих наборах данных.


5.0. Методология оценки


5.1. Выбор Подходов к оценке

5.1.1. Выбор методологии Массовой оценки должен быть согласован с типом и качеством записи информации. Методологии включают в себя Затратный подход, Подход на основе сравнения продаж и Подход на основе капитализации доходов (см. раздел 2.7 Типология имущества МСО). Согласно программам Массовой оценки эти фундаментальные процессы можно облегчить за счет методологии, предусматривающей компьютер, в том числе: Линейной регрессии, Нелинейной регрессии и Множественной регрессии.

5.1.2. Ограничения на процесс Массовой оценки не должны ограничивать сферу применения до такой степени, которая подорвала бы доверия к результатам Массовой оценки.

5.1.3. Оценщик должен иметь убедительные оправдания для поддержки решения относительно сферы применения, а также решения об исключения любой информации или процедуры, которые покажутся уместными по отношении к клиенту, к предполагаемым пользователям или к затрагиваемым сторонам.

5.1.4. Оценщик не должен ограничивать пределы исследований или анализа до такой степени, которая нанесет ущерб доверию к итоговым мнениям и заключениям в контексте предполагаемого использования оценки.

5.2. Экстраординарные допущения

5.2.1. Оценщик должен выявить чрезвычайные допущения и гипотетические условия, необходимые для выполнения задания.

5.2.1.1. Экстраординарное допущение можно делать только в случае, если:

(а) это требуется для того, чтобы надлежащим образом выработать заслуживающие доверия мнения и заключения;

(б) Оценщик имеет разумные основания для принятия экстраординарного допущения, изложенные в Составлении отчетов об оценке, п. 5.1.7 (МСО 2005);

(в) результатом экстраординарного допущения является заслуживающий доверия анализ;

(г) Оценщик соблюдает требования относительно раскрытий, установленные для экстраординарных допущений в Составлении отчетов об оценке, п. 5.1.7 (МСО 2005)

5.2.1.2. Гипотетическое условие может быть поставлено только в случае, если:

(а) использование гипотетического условия явно требуется для юридических целей, для целей обоснованного анализа или для целей сравнения,

(б) результатом использования гипотетического условия является заслуживающий доверия анализ, и Оценщик также соблюдает требования относительно раскрытия, изложенные для гипотетических условий в Составлении отчетов об оценке (МСО 2005).

5.3. Определения [дефиниции] стоимостей при Массовой оценке

5.3.1. Стоимости, которые должны быть установлены при Массовой оценке, должны быть скомплектованы в каждом случае в соответствии со сформулированными определениями стоимости. В случае Массовой оценки для адвалорного налогообложения стоимости, определения стоимости являются положением местных законов.

5.3.2. По странам-членам МКСО может существовать разнообразие определений стоимости, их характеристики будут находиться в соответствии с экономическими потребностями или способностью приносить доходы.

5.3.3. Общеприменяемыми определениями стоимости являются Стоимость земли, Улучшенная стоимость и Годовая стоимость потока доходов. Каждое определение устанавливает свои собственные характерные параметры в отношении потенциала распределения или привлечения дохода.

5.3.3.1. К другим определениям стоимости относятся Неулучшенная стоимость, Стоимость площадки, Капитальная стоимость, Чистая годовая стоимость потока доходов, Арендная стоимость [арендная плата], Налоговая стоимость и другие понятия, которые находятся в некотором противоречии со сформулированными условиями:

5.3.3. При соблюдении всего вышеизложенного и того, что они будут давать различные результаты Массовой оценки.

5.3.4. Приведенные выше определения стоимости могут подчиняться специальным положениям, касающимся имущества, являющегося наследием.

5.3.5. Оценщик/Оценщик/Асессор [Valuer/Appraiser/Assessor] должен быть специалистом, полностью осведомленным о методологиях стоимостной оценки, которые требуются при различных определениях [дефинициях] стоимости, и связи этих методологий с понятием Рыночной стоимости, определенным в Разделе 3 МСО 1.

5.4. Идентификация соответствующих данных

5.4.1. Следует установить действительную дату оценки.

5.4.2. Оценщик должен определить стоимость, которая может быть разработана. Если при разумных условиях заключение о стоимости, которое должно быть разработано, отличается от Рыночной стоимости, следует раскрыть соответствующую базу оценки (МР 13. «Массовая оценка для налогообложения имущества», п. 5.5.1 [д]).

5.4.3. Следует идентифицировать каждый отдельный объект имущества в группировке с сохранением информации, касающейся его или справки о нем в соответствующем протоколе (МР 13. «Массовая оценка для налогообложения имущества», п. 5.5.1. [ж]).

5.4.4. Оценщик должен идентифицировать характеристики объектов имущества, которые соответствуют цели и предполагаемому использованию Массовой оценки (МР 13 «Массовая оценка для налогообложения имущества», п. 5.5.1 [е]), в том числе:

(а) группу объектов имущества, подверженных аналогичному влиянию рынка, что и имущество, подлежащее оценке;

(б) надлежащую область рынка и временные рамки в отношении оцениваемого имущества;

(в) местоположение и физические, юридические и экономические характеристики сопоставимых объектов имущества.

5.4.5. Характеристики рынка, которые соответствуют отношению цели и предполагаемому использованию Массовой оценки, должны быть зарегистрированы в системе (МР 13 «Массовая оценка для налогообложения имущества», п. 5.5.1, [a]), в том числе:

(а) местоположение определенной области рынка;

(б) физические, юридические и экономические признаки объектов имущества;

(в) временные рамки деятельности рынка и

(г) имущественные интересы, отражаемые на рынке.

5.4.6. При оценивании [appraising] недвижимого имущества Оценщик должен:

(а) идентифицировать надлежащую область рынка и временные рамки, связанные с оцениваемым имуществом;

(б) идентифицировать и рассмотреть любое личное имущество, торговые приспособления или неосязаемые объекты, которые не являются недвижимым имуществом, но включаются в оценку;

(в) идентифицировать известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, оговорки, договора, декларации, специальные налоговые оценки [special assessments], распоряжения или иные документы аналогичного характера, которые можно принимать во внимание в процессе Массовой оценки;

(г) идентифицировать и проанализировать, вносит ли оцененный [appraised] физический сегмент pro rata [пропорционально] в стоимость целого и

(д) идентифицировать и проанализировать, вносит ли оцененный [appraised] дробный интерес или частичное владение pro rata в стоимость целого.

5.4.7. Там, где стоимость целого не идентифицирована, оценка [appraisal] должна четко отразить, что оцениваемое имущество невозможно использовать для разработки заключения о стоимости целого — путем распространения математического аппарата.

5.4.8. Приведенные выше требования не обязывают Оценщика оценивать целое, когда предметом оценки является дробный интерес, физический сегмент или частичное владение.


6.0 Асессорские списки [Кадастры]


6.1. Разработка Асессорских списков

6.1.1. В случае Асессорских списков для адвалорного налогообложения имущества компиляция или выдача данных должна быть достаточной, для того чтобы гарантировать постоянное функционирование и администрирование системы налогообложения, учитывающее требования законодательства.

6.1.2. Подробности Асессорских списков и выдачи данных Массовой оценки регистрируются в контрактах на оценку или административной директивной. В зависимости от цели Массовой оценки возможно множество вариаций.

6.1.3. В зависимости от типа задания на массовую оценку в выдачу налоговых оценок могут быть включены следующие наименования:

(а) описание имущества по областям, размерам, номерам лота или другим данным;

(б) подробности относительно владения;

(в) подробности налоговой оценки, касающиеся того, как была достигнута толкуемая стоимость;

(г) дата налоговой оценки и

(д) дата, в которую налоговые оценки вступают в силу

6.2. Уведомление о налоговой оценке

6.2.1. Процесс полномочной налоговой оценки требует, чтобы собственникам затрагиваемого имущества своевременно вручалось Уведомление о налоговой оценке, имеющего силу юридического документа.

6.2.2. Уведомление о налоговой оценке должно содержать относящиеся к делу подробности для информирования собственника, в том числе определение собственности, подробности об объекте имущества, такие, как число лотов, ссылки на титул, область, размеры, дата и официальное объявление о налоговой оценке, а также подробности относительно налоговых оценок, которые применяются для целей адвалорного или иного налогообложения имущества.

6.2.3. После получения Уведомления собственник имущества может использовать законное право на апелляцию налоговой оценки. Права на апелляцию также применяются к уточненным налоговым оценкам. Апелляции можно представлять через компьютер, которым теперь оснащены системы Массовой оценки.

6.3. Ведение Асессорских списков

6.3.1. Разработка системы должна облегчить процесс внесения необходимых поправок в Асессорский список. Информация об имуществе часто делается доступной для ответственных властей для уточнения стоимостей, представленных в Асессорских списках.

6.3.2. Асессорские списки должны корректироваться по следующим причинам:

(а) поправки, касающиеся площади или размеров земли;

(б) строительство, добавление или удаление сооружений;

(в) корректировки стоимости для Излишних улучшений;

(г) добавление или удаление Улучшений площадки;

(д) новое зонирование или изменения процедур девелопмента (застройки);

(е) приобретение или возвращение/восстановление во владении землей;

(ж) физические изменения земли;

(з) изменения границ района исследований и

(и) ошибки или упущения.


7.0. Контракты на выполнение оценки


7.1. В сфере администрирования Массовой оценкой наблюдается тенденция, когда власти нанимают для обслуживания профессионально аккредитованных подрядчиков. Движение в направлении получения услуг извне направляется национальной политикой поощрения конкуренции, а в некоторых государствах осуществляется директивой правительства.

7.1.1. Контракты на выполнение Массовой оценки обычно содержат многие из следующих условий:

(а) описание района исследований;

(б) требования относительно включения или исключения конкретных типов имущества из Асессорского списка;

(в) содержание Отчетов о налоговой оценке, которые должны быть представлены;

(г) соглашение о конфиденциальности;

(д) определения (толкования) стоимости, такие, как Стоимость земли, Улучшенная стоимость или Годовая стоимость или их многие международные видоизменения и эквиваленты;

(е) спецификация требуемых методологий оценки, такая как расчет в рамках Подхода на основе сравнения продаж, Затратного подхода (Подхода на основе суммирования), Подхода на основе капитализации доходов, Стоимости утраты [лишения] для организаций государственного [публичного] сектора, и способы регрессии наряду с объяснением того, как эти методологии применяются к различным типам имущества;

(ж) фамилии работников, выдвинутых для выполнения обязанностей по надзору и обследованию в поле, а также предполагаемых субподрядчиков;

(з) уровень обследования, требуемый для различных типов имущества;

(и) временные рамки для последовательных фаз и окончательного представления данных оценки;

(к) положения относительно штрафов и/или о досрочной отмене за несоблюдение;

(л) положения о досрочной отмене за несоблюдение;

(м) стандартизированные наборы данных для выдачи данных в цифровом формате;

(н) требования относительно постоянного ведения Асессорского списка;

(о) представление информации о последующих продажах и статистических тестах, требуемых для стандартов Точности и единообразия и

(п) соглашения о контрактной цене и последовательной или паушальной плате после представления полных данных.


8.0. Стандарты Уровня и Единообразия оценки


8.1. Термин «Уровень оцененных стоимостей» относится к близости между налоговыми оценками и фактическими ценами.

8.2. Термин «Единообразие оцененных стоимостей» представляет собой меру согласованности частоты появления ошибок.

8.3. Подтверждение Уровня и Единообразия оценки измеряется статистическими показателями и в процессе моделирования, и сравнением с данными о последующих продажах. В Массовой оценке неявно подразумевается, что даже тогда, когда используются специализированные для имущества и откалиброванные модели Массовой оценки, некоторые отдельные расчетные величины стоимости не отвечают стандартам разумности, согласованности и точности. Оценщики, занимающиеся Массовой оценкой, несут профессиональную ответственность за то, чтобы обеспечить, чтобы на общей базе модели дают расчетные величины стоимости, которые соответствуют достижимым стандартам.

8.3.1. Эта ответственность требует, чтобы Оценщики осуществляли мониторинг функционирования моделей, используя способы, которые включают (но не только) статистики согласия и функционирования модели (например, изучения выборочных отношений оценки стоимости к объему продаж — репрезентативных областей, используемых в проверке Точности и Единообразия) или анализ остатков.

8.4. Измерение Уровня и Единообразия оценки подчиняется соответствующим стандартам и подлежит независимому аудиту.

8.5. Если оценки должны предприниматься во время быстро растущих или падающих рынков, то цены продаж, анализируемые в этих временных рамках, должны соответственно корректироваться. Степень приемлемой вариации должна отражать объем и сопоставимость рыночных данных.

8.6. Показатели Уровня и Единообразия оценки подчиняются следующим положениям:

(а) должны изучаться сопоставимые продажи или сдачи в аренду имущества и рассматриваться как коммерческие сделки. Те сделки, которые исключаются в силу несоответствия рыночным уровням, должны входить в список как часть процедуры и как причины налоговой оценки, приведенных для их исключения из сопоставимых данных.

(б) сопоставимые продажи или арендная плата должны служить показателем уровня налоговых оценок, включенных в Асессорские списки.

8.7. Контракты на выполнение оценок или положения законодательства могут содержать оговорки относительно статистических параметров, в пределах которых нужно показать, что задания на массовую оценку соответствуют рыночным данным.

8.8. Уровень оценки измеряется одним из трех показателей центральной тенденции:

(а) Медианой – срединным отношением, когда отношения выстраиваются в порядке возрастания

(б) Средней — средним отношением, определяемым путем суммирования отношений и деления их на число отношений;

(в) Взвешенной средней — формируемой путем деления суммы оцененных величин на сумму цен по всем продажам.

8.9. Единообразие определяется в рамках групп и между группами объектов имущества. Единообразие между группами измеряется путем сравнения показателей Уровня оценки, рассчитанных для каждой группы.

Единообразие в пределах групп определяется одним из следующих показателей:

(а) Диапазоном — разницей между наинизшими и наивысшими отношениями;

(б) Средним абсолютным отклонением — средней разностью между каждым отношением и медианным отношением;

(в) Коэффициентом дисперсии — средним абсолютным отклонением, деленным на среднее отношение и умноженным на 100;

(г) Стандартным отклонением — средней разностью между каждым отношением и средним отношением, когда разности возводятся в квадрат. Средняя разность делится на размер выборки минус единица, и из результата извлекается квадратный корень;

(д) Коэффициентом вариации — стандартное отклонение, выраженное в процентах;

(е) Разностью, обусловленной ценами, — статистика для измерения регрессивности или прогрессивности. Рассчитывается путем деления «средней» на «взвешенную среднюю».

8.10. Не существует единственного статистического показателя, дающего абсолютный критерий Уровня и Единообразия оценки. Пользователи должны быть знакомы с приведенными выше статистическими приложениями, прежде чем они вынесут информированное суждение относительно адекватности завершенных заданий на Массовую оценку.


25.05.05