Международное руководство по оценке (мсо 2005)

МР 13 Массовая оценка^¹ для налогообложения имущества

1.0 Введение

1.1. Цель этого Руководства — обеспечить принципы выполнения Массовой оценки, предназначенной для Адвалорного^² налогообложения имущества повсюду в Государствах, являющихся членами МКСО. Настоящее Руководство обеспечивает помощь в понимании признанных методов массовой оценки, в конструировании и внедрении систем налогообложения имущества, и во взаимоотношениях Массовой оценки с Международными стандартами оценки.

[The objective of this Guidance Note is to provide a framework for the performance of Mass Appraisal assignments for Ad Valorem Property Taxation throughout IVSC Member States. The Guidance Note provides assistance in understanding recognised Mass Appraisal methods, the design and implementation of property taxation systems and the relationship of Mass Appraisal to International Valuation Standards. — Для лучшего понимания перевода.]

1.2. Процесс Массовой оценки может использоваться как методология для адвалорного налогообложения имущества или для статистических и экономических исследований по государственным административным программам. Конечные результаты такой оценки облегчают добывание (государственных) доходов, выравнивание доходов и распределение финансовых льгот или субсидий органами государственной власти. В настоящем Руководстве ссылка на Массовую оценку подразумевает именно Массовую оценку в вышеупомянутых целях.

1.3. Для того чтобы система налогообложения имущества была эффективной, должны рассматриваться совместно следующие элементы:

а) юридическая система и юридическая инфраструктура, которые определяют, поддерживают и охраняют права собственности;

б) регистрация и Система Инвентаризации^³ для всех участков земли [parcels of land], которые представляют базу налогообложения;

в) достаточные рыночные данные, в зависимости от которых могут быть определены стоимостные оценки^⁴;

г) достаточные ресурсы и обученный персонал, чтобы внедрить данную систему;

д) непрерывное поддержание инвентаризации и баз данных, чтобы гарантировать наиболее чистые данные, наиболее точные стоимостные оценки и наиболее равноправное налогообложение;

е) процесс опробования и проверки разрабатываемых моделей, для того чтобы гарантировать последовательность в методологии и ее практическом приложении.

1.4. Процесс Массовый оценки включает:

а) идентификацию объектов имущества, которые должны быть оценены [appraised];

б) определение области рынка в терминах последовательного поведения со стороны собственников имущества и добровольных покупателей;

в) идентификация характеристик спроса и предложения, которые оказывают влияние на созидание [creation] стоимости в определенной области рынка;

г) разработку такой структуры модели, которая отражает взаимосвязи между характеристиками, оказывающими влияние на стоимость в данной области рынка;

д) калибровку структуры модели, чтобы определить среди прочих признаков вклад индивидуальных характеристик имущества, оказывающих влияние на стоимость;

е) применение заключений, отраженных в модели, к характеристикам оцениваемых [being appraised] объектов имущества;

ж) придание законной силы принятым для процесса массовой оценки: модели; измерениям или другим табличным данным, включающим показатели результатов деятельности, на основе текущей оценки [ongoing appraisal] и/или по дискретным стадиям на всем протяжении этого процесса;

з) рассмотрение и согласование результатов Массовой оценки.

1.5. Базой стоимостной оценки [valuation basis] для Массовой оценки является Рыночная стоимость, как это определенно в Разделе 3 МСО 1, в зависимости от какой-либо модификации этого понятия, обусловленной соответствующими инструкциями или законодательством. Если эти инструкции или законодательство оговаривают иную базу стоимостной оценки, нежели определение Рыночной стоимости, приведенное выше,^⁵ то Оценщики должны применить подходящие методы стоимостной оценки для достижения целей Стандартов МКСО в этих обстоятельствах. См. Раздел 5 МСО 2, а также п. 5.5.1(d) ниже — при Раскрытии в Отчетах о стоимостной оценке при Массовой оценке^⁶.

1.6. Массовые оценки могут быть подготовлены с помощью компьютера или без этого. Хотя компьютеризованная методология сделала процесс Массовой оценки более эффективным и более широко распространенным, это не изменило сам процесс. Банки данных и компьютеризованные приложения используются при хранении данных, отображении, анализе данных и при проверке результатов.

1.7. Разработка систем Массовой оценки для налогообложения имущества должна следовать признанным научным стандартам в статистических приложениях.

1.8. Хотя местные юридические требования будут иметь приоритет, соблюдение Кодекса поведения МСО, тем не менее, возлагается на оценивающий персонал^⁷, который выполняет Массовые оценки. Понятие Рыночной стоимости признано в качестве базы нормативной оценки^⁸ в большинстве законодательств. Требования Кодекса поведения МСО обязательно добавляются к требованиям местного законодательства. Требования Кодекса поведения относятся к:

а) процессу массовой стоимостной оценки^⁹ непосредственно;

б) использованию компьютеров и создаваемых компьютерных моделей в процессе Массовой оценки.

2.0 Сфера применения

2.1. Профессиональная ответственность Оценщиков является, в большинстве случаев, предписанной в законах или инструкциях, затрагивающих задание Массовой оценки. Профессиональная обязанность Оценщика состоит в том, чтобы вести дела, обеспечив исполнение законов, установленных в сфере полномочий адвалорного налогообложения имущества, будучи хорошо с ними знакомым и выполняя их положения.

2.2. Различные результаты, получаемые из программ Массовых оценок, имеют финансовые последствия в государственном администрировании. Любое отступление от точной базы нормативной оценки, созданной для целей добывания (государственных) доходов, выравнивания доходов или распределения льгот или грантов, будет иметь своим следствием несправедливость. Местные законы предписывают базу и определения стоимостей, которые должны быть установлены (т.е. нормативные оценки или индексы, разработанные в заданиях на Массовые оценки), административные процедуры для сбора и предоставления данных стоимостных оценок, временные рамки проведения Массовых оценок и процессов для обжалования нормативных оценок или индексов.

2.3. Сфера применения выполненного задания должна быть совместимой с:

а) ожиданиями участников рынка для тех же самых или подобных услуг по стоимостным оценкам;

б) требованиями Стандартов МКСО, Руководств и Применений для того же самого или для подобного задания.

3.0 Определения

3.1. Адвалорное налогообложение имущества. Процедура сбора доходов, основанная на стоимости имущества, нормативно оцененной в связи с масштабом налоговой нагрузки, называемой так в соответствии с законом, — в пределах определенных временных рамок.

3.2. Калибровка. Процесс анализа совокупностей объектов имущества и данных рынка для определения конкретных параметров, оказывающих влияние на модель.

3.3. Массовые оценки. Практика оценки^¹⁰ по множеству объектов имущества на данную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки и методик, которые учитывают статистическое обозрение и анализ результатов.

3.4.Процесс массовой оценки. Процедуры, применяемые в заданиях на проведение массовой оценки для получения оценок и/или индексов. Этот процесс включает восемь шагов, установленных в п. 1.4 — см. выше.

4.0 Взаимосвязь со стандартами финансовой отчетности

4.1. Массовые оценки не подпадают под управление национальных или международных стандартов бухгалтерского учета (финансовой отчетности).

4.2. Оценщики должны знать, что процедуры переоценки стоимости для финансовой отчетности не связаны с процедурами Массовой оценки для адвалорного налогообложения имущества.

4.3. Требования законодательства и стандарты уровня выполнения оценки и единообразия в оценках стоимости для адвалорного налогообложения имущества, вероятнее всего, приведут к отличиям этих стоимостей имущества от стоимостей, определенных для финансовой отчетности.

5.0 Руководство

5.1. Сбор данных и система регистрации

5.1.1. Оценщику должна быть доступна надежная система сбора данных. Регистрация данных получила свое развитие, начиная с использования ручных методов — до создания сложных банков данных, которые облегчают оценку с применением компьютеров, часто включая географические информационные системы (ГИС GIS). Данные об имуществе могут быть количественными (например, территориальные зоны, размеры, строительные спецификации) и/или качественными (оценка физических условий, характера или рыночной желательности усовершенствований).

5.1.1.1 Банки данных по оценке создаются на основе отчетов о землевладении, например: титульные права, документы о передаче и информация о продажах — в юрисдикциях национального, федерального уровня, штата (субъекта федерации) или местного уровня власти, которые определяют собственность на имущество или земельные интересы.

5.1.2. Характеристики рынка, которые являются соответствующими цели и предназначенному использованию Массовой оценки, должны быть зарегистрированы в системе, включая:

местоположение определенной области рынка;
физические, юридические и экономические признаки объектов имущества;
период деятельности рынка; и
имущественные интересы, отражаемые рынком.

5.2 Разработка и поддержание оценочных списков^¹¹

5.2.1. Оценочные списки содержат информацию о собственности на имущество, об определениях (дефинациях) стоимости, о деталях выполнения оценки, датах оценки, и датах, с которой эта оценка вступает в силу.

5.2.2. В оценочных списках должны быть отражены периодические уточнения или изменения, чтобы гарантировать вид валюты и согласованность оцененных стоимостей.

5.3. Определения Стоимости при Массовых оценках

5.3.1. Когда массовая оценка предпринимается ради адвалорного налогообложения имущества, то определения стоимости, в общем случае, являются полномочными в соответствии с местными законами. Особые методики стоимостной оценки могут потребоваться в соответствии с различными определениями стоимости.

5.4. Стандарты уровня и однородности оценки

5.4.1. В интересах справедливости оценки при применении систем массовой оценки должны быть соблюдены стандарты уровня оценки (близость между оценками и фактическими ценами) и однородности (статистическая мера согласованности стоимостной оценки).

5.5. Раскрытие в Отчетах по заданию на Массовую оценку

5.5.1. Оценщики берут на себя обязательство, чтобы задания на Массовые оценки соответствовали требованиям МСО 3, Отчет об оценке. Оценщик должен раскрыть следующие существенные данные, которые специфичны для Отчета по Массовой оценке:

а) заказчик и другие предполагаемые пользователи;

б) цель и предполагаемое использование оценки;

в) объем работ, необходимый, чтобы закончить задание, включая любые специальные ограничивающие условия;

г) любые экстраординарные предположения и гипотетические условия, которые должны быть внесены в задание, если они разумны и представляют результат заслуживающего доверие анализа;

д) соответствующая условиям база стоимостной оценки, если — согласно разумным срокам и условиям — мнение о стоимости, которое будет выработано, является иным, нежели Рыночная стоимость;

е) характеристики объектов имущества, которые являются соответствующими цели и предполагаемому использованию Массовой Оценки;

ж) ссылка на каждый индивидуальный объект имущества в оценочном списке или в группировке, с указанием, где хранится информация в отчете об имуществе, касающемся его идентичности;

з) характеристики рынка, которые являются соответствующими цели и предполагаемому использованию Массовой оценки (см. п. 5.1.2).

5.6. Отклонения

5.6.1. Отклонения от инструкций в этом Руководстве могут быть только на основе установленных законом общих положений, административных инструкций или согласованных или исправленных сроков оценочных контрактов.

5.6.2. Дальнейшие рассмотрение отклонений представлено в разделе 6.8 Кодекса поведения МСО и в разделе 8.2 Международного Стандарта Оценки 3.

6.0 Дата вступления в силу

6.1. Настоящее Международное Руководство по оценке вступило в силу 1 января 2005 г.

© 2005 International Valuation Standards Committee

© Российское общество оценщиков

© Г.И. Микерин, перевод на русский язык (с Н.В. Павловым, 2004), научная редакция и пояснения

1 Во всем своде МСО 2005 это единственный документ, в котором применяется английское слово appraisal (Mass Appraisal), которое обычно считается синонимом слова valuation, но это не совсем так. Здесь следует отметить только различия, касающиеся настоящего МР. Во-первых, appraisal имеет смысл «оценки», хотя и в денежном выражении, но не обязательно связанной с определением «стоимости». Поэтому в настоящем МР, в отличие от других документов МСО, просто «оценка» означает именно такое понимание, а для передачи смысла valuation обязательно указывается, что это «оценка» — «стоимостная» либо «стоимости». Во-вторых, в настоящем МР «оценке» (appraisal) придается, в основном, широкий смысл оценочной деятельности, а valuation означает расчетное значение «стоимостной оценки» и методологию ее получения.

2 Ad Valorem, т.е. в соответствии со стоимостью (подразумевается только Рыночная стоимость или, иначе называя, стоимость, связанная с рынком, что позволяет применять эту методологию для неторгуемого имущества). В дореволюционной России этот термин тоже писался по латыни (см., например, в «Лекциях» С.Ю. Витте), в нынешнем профессиональном лексиконе налоговиков — общепринят термин «адвалорное».

3 Инвентаризация — на любом языке означает составление «списка, реестра, описи», и те же самые три слова с пометой (юрид.) являются толкованием слова «кадастр». Но только в России «инвентаризационной или кадастровой стоимости» пытаются придать больший смысл, чем просто «стоимость, внесенная в список». По МСО стоимость должна определяться по правилам ее оценки, а списки — для массовой оценки — должны составляться по правилам «кадастризации», кратко изложенным в п. 5.2.

4 В настоящем МР особенно отчетливо проявляется то, что понятие «стоимостные оценки» (valuations) практически тождественно понятию «стоимости», особенно, когда применяется множественное число.

5 В английском тексте здесь поставлена точка — явно ошибочно.

6 Disclosure in Mass Appraisal Valuation Reports — стоящие рядом два слова, Appraisal и Valuation, которые (оба) переводятся на русский язык как «оценка», нельзя считать проявлением тавтологии (типа «масло масленое»), потому что здесь — это свидетельство имеющихся различий смыслов этих двух понятий.

7 В оригинале «assessment personnel», что в несколько забытом русском языке означает «асессоры».

8 В оригинале «assessment basis», а не применяемое по-русски «асессорство» означает тоже «оценку», но «нормативную», обычно, натурального или натурализованного характера (например, определение «физического объема» продукции в неизменных ценах). Это не является ни предметом оценочной деятельности, ни стоимостной оценкой и, конечно же, не имеет прямого отношения к рыночной стоимости.

9 Примененное здесь по-английски «mass valuation» показывает зыбкость отличия от Mass Appraisal.

10 Здесь применена американизированная языковая форма «appraising», которая не вносит изменений в содержание понятия «оценка». Но переводчик американских стандартов USPAP по всему тексту перевода применил как его перевод русский термин «оценивание», который, во-первых, вызывает терминологическую путаницу, а во-вторых, его принято считать эквивалентом «evaluation», что существенно меняет смысл понятия — насколько это важно, можно убедиться в другом новом МР 14.

11 Lists - это и есть те «списки», которым соответствует юридический термин «кадастр». См. сноску к п. 1.3

Blog

Международное руководство по оценке (мсо 2005)

Содержание

Международное руководство по оценке (МСО 2005)

МР 13 Массовая оценка1 для налогообложения имущества

МР 13 Массовая оценка^¹ для налогообложения имущества