Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

Вид материала

Документы

Содержание Гумба Хута Мсуратович Панибратов Юрий Павлович 1. Общая характеристика работы Цель диссертационного исследования Предметом исследования Объектом исследования Теоретической и методической основой Научная новизна Практическая значимость Апробация и использование результатов исследования 2. Основное содержание работы D - доход по всему блоку портфеля проектов девелопера, который, по существу, определяется суммой доходов принимаемых к использов Р – ограничение по отдельному материальному ресурсу, которое определяется суммой по отдельным проектам (Р Таблица 2 Структура ранговых показателей и их весомость по принятым четырем проектам (АБВГ) 3. Основные публикации по теме диссертации Гумба Х.М., Лукманова И.Г., Ермолаев Е.Е. и др.

Подобный материал:

• Основные направления совершенствования экономического механизма хозяйствования аграрных, 54.04kb.
• Международная конференция, 111.81kb.
• Организации (далее малые формы хозяйствования), их союзы и ассоциации, кооперативы, 6217.8kb.
• Коломенский филиал, 21.38kb.
• Формирование организационно экономического механизма диверсификации промышленного комплекса, 414.39kb.
• Утвердить план работы консультативного Совета по инвестиционно-строительной деятельности, 39.07kb.
• Предпосылки создания организационно-экономического механизма развития региональных, 63.37kb.
• Формирование организационно-экономического механизма инвестирования технического перевооружения, 464.42kb.
• Аудит расчетов с персоналом по оплате труда, 194.52kb.
• Программы развития малых форм хозяйствования Моргаушского района Чувашской Республики, 471.87kb.

На правах рукописи

ЕРМОЛАЕВ ЕВГЕНИЙ ЕВГЕНЬЕВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ

НОВЫХ ФОРМ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ

В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ


Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)


А в т о р е ф е р а т

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук


Санкт-Петербург

2008

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет».

Научный консультант –	доктор экономических наук, профессор Гумба Хута Мсуратович
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор Волков Борис Андреевич; доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна доктор экономических наук, профессор Панибратов Юрий Павлович
Ведущая организация -	ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита диссертации состоится «____» __________ 2009 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.


С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.


Автореферат разослан «____» ____________2009 г.


Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук,

профессор Н.В. Чепаченко


1. Общая характеристика работы


Актуальность темы исследования. Проводимые в России реформы к настоящему времени привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования. В то же время отразили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционно-строительной сфере.

Очень важно, что проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, в число которых необходимо отнести и девелопмент. Наиболее характерной чертой девелопмента является не только решение задач по предоставлению его участникам некоторой приемлемой доходности, но и коренные изменения в системе управления по всему инвестиционно-строительному циклу создания и развития объектов недвижимости. Прежде всего речь идет о налаживании качественных рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости и повышении ответственности всех участников девелоперских проектов.

Девелопмент как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связанного с комплексным преобразованием объектов недвижимости, призванным увеличивать его стоимость за счет технических и организационных усовершенствований, современного маркетингового исследования, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уровней проявления рисков, наиболее полно удовлетворяет требованиям развивающейся экономики России и росту запросов граждан страны в оказании социальных услуг. Внешнее проявление развития экономики страны выражается в увеличении объема капитального строительства, и прежде всего жилой и коммерческой недвижимости.

Деятельность девелоперов отличается от других участников инвестиционно-строительной сферы практически их полной ответственностью за строительство, реконструкцию и даже налаживание эксплуатации и реализации объектов недвижимости.

Объемы работ девелоперских организаций постоянно растут, и есть мнение отдельных специалистов, что они будут наибольшими в структуре работ инвестиционно-строительной сферы по созданию и реконструкции объектов недвижимости.

Несмотря на большой ряд разных публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов недвижимости, вопросы создания и налаживания функционирования девелоперских компаний освящены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия в решении отдельных подходов к использованию этого нового для России бизнеса.

Решение вопросов развития девелопмента уже нашло некоторое отражение в разработках ученых и крупных специалистов-практиков в России. В той или иной форме они являлись предметом исследования в работах А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, Е.Б. Смирнова, Ю.П. Панибратова, Б.А. Волкова, В.В. Кущенко, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, А.В. Карасева, И.Г. Лукмановой, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, Н.Г. Ольдерогге, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и др.

Цель диссертационного исследования состоит в решении научной проблемы создания и обоснования методологии развития систем девелопмента в инвестиционно-строительной сфере, направленной на развитие объектов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в данной работе решались следующие задачи:

• анализ сущности и значения девелопмента;
  
• анализ специфики и недостатков российского девелопмента и постановка задач исследований;
  
• выбор форм использования положений существующей нормативно-правовой базы при развитии российского девелопмента;
  
• обоснование и направление реализации целей и задач девелопмента с отбором требований рыночной экономики;
  
• состав и характеристика субъектов девелопмента в инвестиционно-строительной сфере;
  
• состояние развития экономики страны и инвестиционно-строительной сферы России и перспективы развития девелопмента;
  
• обоснование выбора девелоперских проектов при формировании инвестиционного портфеля девелоперской компании на основании факторов рынка недвижимости;
  
• разработка методики формирования инвестиционного портфеля девелоперских проектов;
  
• методы и механизмы оценки экономической эффективности девелоперских проектов;
  
• механизмы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов (заказов) девелоперской организации;
  
• методы учета рисков;
  
• методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;
  
• сущность и методические подходы к страхованию рисков девелоперами.
  

Предметом исследования являются экономические, правовые и организационные методы и механизмы по развитию девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.

Объектом исследования является организационно-экономический механизм развития девелопмента с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития экономики.

Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследования были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии отдельных управленческих решений, системного, ситуационного, структурного и финансового анализа, методы управления проектами.

Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и решении научной проблемы развития методов и организационно-экономических механизмов управления процессами развития системы девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости с получением следующих научных результатов:

1. Определено место девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительной сферы России.
   
2. Рассмотрены предложения по использованию девелоперами законодательной базы России.
   
3. Даны рекомендации по использованию требований рыночной экономики при реализации целей и задач девелопмента в инвестиционно-строительной сфере.
   
4. Рассмотрены методы и механизмы оценки эффективности девелоперских проектов, основанных на базе использования предпосылок официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.
   
5. Предложена методика обоснования выбора девелоперского проекта для включения в инвестиционный портфель;
   
6. Предложены методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперской компании;
   
7. Рассмотрены методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере.
   
8. Рассмотрены методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;
   
9. Предложены методические подходы и способы страхования рисков девелоперами.
   

На защиту выносятся:

1. Методы оценки экономической эффективности девелоперских проектов, реализуемых в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.

2. Оптимизационная модель формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации, позволяющая на практике упростить выбор наиболее значимых девелоперских проектов.

3. Методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов по созданию и развитию объектов недвижимости, позволяющие разрабатывать эффективные меры по снижению ущербов девелоперов от проявления рисков.


4. Методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, с использованием которых девелоперы могут более эффективно налаживать взаимоотношения с участниками девелоперских проектов.

5. Методические подходы к страхованию рисков при реализации девелоперских проектов применительно к созданию и развитию объектов недвижимости.

Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанные методические положения представлены в виде конкретных предложений по применению организационно-методических механизмов для дальнейшего развития девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности при создании и развитии объектов недвижимости.

Апробация и использование результатов исследования. Основные результаты выполненных исследований рассматривались на заседаниях Росстроя, а также использовались при разработке отдельных направлений деятельности отдельных девелоперских организаций с приведением конкретных расчетов по их рационализации. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре экономики и управления в строительстве Московского государственного строительного университета. Основные положения диссертационного исследования докладывались на ряде научно-практических конференций.

Публикации. Основные положения диссертации изложены в 36 публикациях, в том числе: в 22 научных работах, из них 8 - в изданиях, рекомендованных ВАК, 3 монографиях, раскрывающих основное содержание исследования; 14 учебно-методических работах, из них 2 – в учебных пособиях, рекомендованных УМО в области производственного менеджмента.

Объем и структура работы. Структура диссертации определяется целью и последовательностью проводимых исследований. Диссертация состоит из введения, шести глав, заключения, списка литературы (156 наименований), приложения. Основное содержание изложено на 308 страницах машинописного текста и включает 24 рисунка и 30 таблиц.


2. Основное содержание работы


В результате проведения реформ в России в ее национальной экономике, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере, произошли существенные изменения.

В инвестиционно-строительной сфере прежде всего необходимо отметить следующие перемены, имеющие непосредственное отношение к решению задач в данной области деятельности:

• изменилась структура инвестирования строительства в части увеличения объемов частных инвестиций и сокращения объемов государственного инвестирования;
  
• произошло дробление крупных строительных организаций с созданием большого числа малых строительных организаций;
  
• образовались новые структуры управления строительством: корпоративные, вертикально-интегрированные и девелоперские организации.
  

Большое внимание в последнее время уделяется изучению и расширению опыта девелоперской деятельности как особой форме управления в инвестиционно-строительной сфере. Отличительной особенностью деятельности девелоперских организаций является то, что они в полной мере несут ответственность за строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов недвижимости, а также за реализацию готовой строительной продукции или налаживание ее эксплуатации.

Девелопмент – это особый вид бизнеса, конечной целью которого является увеличение рыночной стоимости продукции строительства (объектов недвижимости) за счет ряда организационно-технических мер, используемых девелоперскими организациями (девелоперами).

В качестве основных функций девелоперов необходимо отметить следующие: проведение работ по отбору необходимых услуг, выполняемых различными исполнителями и организациями всего процесса по созданию объектов недвижимости, которые бы удовлетворяли потребности как участников по созданию и развитию объектов недвижимости, так и их потребителей.

Развитие принципов и требований рынка в настоящее время в России вызвало необходимость использовать форму девелопмента, которая широко применяется в зарубежной практике.

В России эта деятельность пока является исключением, хотя и набирает бурные обороты. Инициаторами ее развития являются первичные частные организации, главным образом в строительной сфере. Государственные субъекты этим практически не занимаются.

Анализом теории и практики существующего девелопмента установлены следующие два главных варианта (формы) деятельности девелоперских организаций:

1. оформляет и реализует договор с заказчиком, который уже имеет некоторые проработки по строительству объекта и выполняет только часть работ по всему циклу;
   
2. является инициатором строительства объекта и девелоперского проекта в целом. Правда, по такому объекту каких-либо предварительных проработок нет.
   

По первому варианту девелопер рискует меньше, поскольку он не будет заниматься таким сложным делом, как подбор инвесторов и получение разрешения на строительство объекта. Однако при этом девелопер по договору получает только определенный гонорар.

Более сложная работа выполняется девелопером при реализации второго варианта деятельности. Согласно ему он не только выполняет весь комплекс работ по развитию объекта недвижимости, но и принимает на себя все риски. При завершении работ на объекте девелопер самостоятельно выходит на рынок со своей продукцией и принимает на себя или его продажу, или налаживание его эксплуатации.

Обычно девелоперские организации при своем создании используют два пути: революционный и эволюционный. Может быть применена и некоторая комбинация этих путей. Однако во всех случаях при создании и своем развитии девелоперы стремятся прежде всего обезопасить себя от негативного внешнего воздействия. По этой форме деятельности девелоперы, по сути, используют принципы и формы финансово-промышленных групп, а именно - стремятся по возможности замыкать всю технологическую цепочку в своей организационной системе.

Революционный путь имеет следующие модификации. Девелоперские организации образуются

- посредством выделения из крупных финансовых холдингов или ведомственных застройщиков;

- путем приобретения непрофильными организациями крупных строительных организаций с последующим расширением их функций;

- за счет диверсификации деятельности на основе вложения временно свободных средств, заработанных в посреднических операциях;

- учреждаясь сразу в качестве девелоперских организаций.

Эволюционный путь был присущ строительным, инвестиционно-строительным организациям и предприятиям стройиндустрии. К примеру, так последовательно развивалась, финансово-строительная компания «Конти», которая, начиная с 90-х годов прошлого века, реализовывая один строительный проект за другим, расширяла круг своих обязанностей от функций генподрядчика и инвестора до функций застройщика и управляющей организации

Несмотря на наличие разных путей создания девелоперов, необходимо отметить следующие общие черты их создания, по которым они выделяются из состава прочих организаций инвестиционно-строительной деятельности.

1. Масштаб деятельности, несопоставимо высокая капиталоемкость производственного портфеля, сопровождаемая высокой степенью его диверсификации.

2. Наличие различных по организационно-управленческому, информационно-технологическому, финансово-экономическому, социально-психологическому типу структурных (функциональных) подразделений. Объективно они нацелены на решение локальных задач, не всегда однозначно и очевидно связанных со стратегическим развитием.
   
3. Принципиальная возможность внутренней конкуренции и противоречий между экономическими интересами подразделений, что обусловливает дестабилизирующий характер их воздействия на достижение конечных результатов деятельности девелоперских организаций.
   
4. Повышенная степень ответственности за результаты деятельности вследствие вовлечения в оборот не только ресурсов юридических лиц, но и средств населения.
   

5. Несопоставимо более развитая правовая, аналитическая и оценочная службы для более глубокого изучения рынка и управления маркетингом.
   

6. Уровень делегирования полномочий, характеризующийся гибкостью в диапазоне от несущественных до полных и др.

При создании девелоперских организаций в большинстве своем используются принципы и методические подходы, применяемые в системе управления проектами. В основе их построения лежат все те же подходы по построению функциональных структур управления.

На базе анализа разработок и практики развития девелопмента необходимо выделить следующие функции девелопмента:

- определение объема платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации;

- оценка собственных производственно-финансовых и административных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;

- выбор наиболее перспективных ниш для производственной, финансовой и управленческой деятельности;

- обеспечение финансирования инвестиционно-строительных проектов;

- подготовка инвестиционно-строительных проектов;

- получение необходимых разрешений, оформление инвестиционно- строительной деятельности;

- обеспечение координации с организациями-партнерами;

- осуществление инвестиционно-строительных проектов;

- реализация продукции девелоперской организации.

Наряду с перечисленными функциями девелоперская организация, по сути, в тех же объемах выполняет функции, присущие всем строительным организациям:

• обеспечение эффективного организационно-экономического развития;
  
• планирование производства и договорной работы, финансово- экономический и бухгалтерский учет и их анализ;
  
• информационно-аналитическое обеспечение;
  
• технический надзор;
  
• обеспечение положительного имиджа организации на рынке соответствующей продукции и услуг, а также во властных структурах;
  
• решение социальных и кадровых задач.
  

Деятельность девелоперских организаций подпадает под две формы, представленные на рис. 1. Это «профессиональное управление строительством» и форма управления строительством «под ключ».

В целом можно утверждать, что девелоперская форма управления в инвестиционно-строительной сфере в России на порядок ниже, чем в зарубежной практике. Большое расхождение в указанных уровнях использования девелоперской формы создания и развития объектов недвижимости в России и США следует объяснить двумя наиболее значимыми причинами.


Россия


США



Рис. 1. Основные организационные формы управления строительством

в России и США


С одной стороны, это связано с тем, что рыночные формы деятельности в России стали использоваться не так давно; с другой – в стране еще не сложились те формы рыночной инфраструктуры, которые способствовали бы развитию девелопмента.

К числу недостаточных факторов слабого развития форм девелоперской деятельности в России необходимо отнести:

• слабое развитие нормативно-правовой базы;
  
• несоответствие отношений между субъектами по землепользованию и землевладению рыночным требованиям, существенное отставание от зарубежной практики;
  
• сравнительно высокие кредитные ставки в России, не позволяющие развивать формы строительства объектов недвижимости с использованием кредитной системы;
  
• наличие высоких рисков деятельности субъектов создания объектов недвижимости и в части изменчивости исходной правовой базы, и в части изменения возможной политической обстановки на федеральном и региональном уровнях;
  

• наличие на финансовом, строительном, жилищном и земельном рынках России недобросовестных участников, которые не только приводят к срыву реализации отдельных инвестиционных проектов по созданию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов по участию в таких проектах;
  
• отсутствие в России системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности;
  
• высокие уровни утраты прав собственности на объекты недвижимости, что сдерживает участие отдельной группы инвесторов в ряде инвестиционных проектах;
  
• неудовлетворительная практика страховых услуг в России запросам субъектов, участвующих в сфере создания объектов недвижимости;
  
• отсутствие в исполнительных органах власти общегосударственного уровня и на уровне территориально-административных образований специальных структур, которые бы проводили работу по оказанию помощи субъектам, занимающимся девелоперской деятельностью;
  
• отсутствие соответствующего правового поля для создания и функционирования девелоперских организаций на местном уровне.
  

В экономически развитых странах при изучении вопросов девелопмента на первый план выходят вопросы профессионального развития и совершенствования девелоперов: развитие новых направлений девелопмента недвижимости; применение новых технологий в проектировании, строительстве; совершенствование процессов девелопмента с целью улучшения окружающей среды проживания и жизнедеятельности человека с учетом экологического, социального и иных аспектов; совершенствование схем финансирования и защиты заинтересованных участников девелопмента и т.д. Для российского же девелопера круг актуальных вопросов несколько иной, в частности, можно выделить следующие задачи: совершенствование законодательной базы; снижение бюрократизации и зависимости девелопмента от властных структур; поиск источников привлечения необходимых финансовых ресурсов; улучшение качества и порядка работы российских подрядчиков; стабилизация и повышение привлекательности рынка недвижимости.

Сегодня уже можно утверждать, что использование девелоперских форм деятельности при создании и развитии объектов недвижимости, в том числе и в инвестиционно-строительной сфере России, является реальностью. Другое дело, в какой форме и на какой базе проводится данная работа.

Процессы данной деятельности в России можно проследить путем анализа функций девелоперских организаций, выполняемых на этапах развития объектов недвижимости при условии, что девелопер является и инициатором инвестиционного проекта по созданию или развитию объекта недвижимости, и основным управляющим при его реализации (рис. 2).

В процессе проведения исследования разработана классификация девелопмента, как одного из видов профессиональной предпринимательской деятельности в инвестиционно-строительной сфере, которая приводится в таблице 1.





Таблица 1