Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

Вид материала

Документы

Содержание D - доход по всему блоку портфеля проектов девелопера, который, по существу, определяется суммой доходов принимаемых к использов Р – ограничение по отдельному материальному ресурсу, которое определяется суммой по отдельным проектам (Р Таблица 2 Структура ранговых показателей и их весомость по принятым четырем проектам (АБВГ)

Подобный материал:

• Основные направления совершенствования экономического механизма хозяйствования аграрных, 54.04kb.
• Международная конференция, 111.81kb.
• Организации (далее малые формы хозяйствования), их союзы и ассоциации, кооперативы, 6217.8kb.
• Коломенский филиал, 21.38kb.
• Формирование организационно экономического механизма диверсификации промышленного комплекса, 414.39kb.
• Утвердить план работы консультативного Совета по инвестиционно-строительной деятельности, 39.07kb.
• Предпосылки создания организационно-экономического механизма развития региональных, 63.37kb.
• Формирование организационно-экономического механизма инвестирования технического перевооружения, 464.42kb.
• Аудит расчетов с персоналом по оплате труда, 194.52kb.
• Программы развития малых форм хозяйствования Моргаушского района Чувашской Республики, 471.87kb.

Классификация видов деятельности в девелопменте

Классификационный признак	Виды
по правам девелопера на объект недвижимости	- fee-development (девелопмент за вознаграждение); - speculative development (спекулятивный девелопмент); - build-to-suit (строительство объекта для собственного использования)
по типу развиваемых объектов	- жилая недвижимость; - офисная недвижимость; - коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость; - складская и производственная недвижимость; - гостиницы и отели; – земельные участки
по форме финансирования развития объекта	- собственные средства девелопера; - привлеченные инвестиции (на основе полного или частичного инвестирования (соинвестирования)) коммерческого характера; - кредиты и займы; - предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей (инвестиции потребительского плана); 5 - выпуск ценных бумаг
по степени обособленности девелопера	1 - функции девелопмента выполняются на уровне отдельного отдела или подразделения организации (вертикально интегрированный холдинг); 2 - обособленная девелоперская организация, не входящая в состав группы компаний (девелопер «западного» типа): а) полностью независимая; б) зависящая (не явным образом) от каких-либо структур. 3 - обособленная девелоперская организация в составе юридически оформленной группы компаний (горизонтально интегрированный холдинг): а) в составе группы профильных компаний (недвижимость и операции с ней - основной бизнес материнских структур); б) в составе группы непрофильных компаний (недвижимость и операции с ней - неосновной бизнес материнских структур)
по объему самостоятельно исполняемых функций	1 - принятие на себя выполнения минимального количества функций, напрямую относящихся к компетенции девелопера, все остальные задачи решаются через привлечение квалифицированных подрядчиков. 2 - сосредоточение на уровне компании или холдинга исполнения максимального круга задач
по реализуемым этапам девелопмента	1 - девелопер-собственник (максимальный срок участия в развитии объекта недвижимости); 2 - профессиональный девелопер (участвует в строительной фазе развития объекта недвижимости); 3 - специализированный девелопер (выполняет ограниченный круг задач при развитии объекта недвижимости); 4 - девелопер-спекулянт (минимальный срок участия в судьбе объекта недвижимости)
по объему осваиваемых инвестиций	- малые (начинающие независимые, специализированные); - средние (профессиональные, начинающие зависимые); - крупные (интегрированные в холдинги девелоперы).

Анализируя приведенные в таблице данные, можно говорить, что на практике создано большое разнообразие девелоперских организаций, которые, в свою очередь, могут выполнять различные виды работ. Кроме того, можно отметить, что из-за большого разнообразия группировок видов деятельности по всем классификационным признакам нет возможности разработать некоторое минимальное число рекомендуемых типовых вариантов девелоперских организаций, хотя и можно выработать общие рекомендации построения систем управления с учетом сфер их деятельности.

Анализ разработок российских специалистов указывает на то, что у них наибольший интерес представляют группировки девелоперов по типу развиваемых объектов и по степени обособленности девелопера.

В России, как и на Западе, сложилось четкое разделение девелопмента по типу развиваемых объектов. При классификации девелопмента по типу развиваемых объектов выделяются следующие основные виды недвижимости:

• жилая;
  
• офисная;
  
• коммерческая (торгово-развлекательная);
  
• складская и производственная;
  
• гостиницы и отели;
  
• земельные участки.
  

Пока российские девелоперы стремятся охватывать большую часть работ (функций) по всему инвестиционному циклу инвестиционно-строительных проектов. Но все же постепенно в стране протекают процессы по совершенствованию девелоперской деятельности с целью создания системы девелопмента, подобной той, которая уже сложилась в развитых государствах.

На базе проведенного анализа деятельности девелоперов в инвестиционно-строительной сфере можно сформулировать генеральную цель девелоперской организации — это организация и управление практической реализацией инвестиционно-строительных проектов по созданию и развитию объектов недвижимости с повышенной расчетной доходностью девелоперов.

Исходя из поставленной цели, необходимо выделить следующие задачи девелоперской организации при выполнении конкретных проектов:

• маркетинговые исследования;
  
• организация системы связей с общественностью с целью создания положительного имиджа проекта и его участников;
  
• проектный анализ с оценкой эффективности и рисков;
  
• предпроектные исследования, включая обоснование инвестиций и задание на разработку ТЭО;
  
• планирование реализации инвестиционного проекта;
  
• подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;
  
• выбор схемы финансирования и контроль за ее реализацией, включая контроль за финансовыми потоками;
  
• подготовка (участие в подготовке) договоров с проектными организациями на разработку и корректировку проектной документации, ведение авторского надзора;
  
• обеспечение проектной документацией и НИОКР;
  
• организация материально-технического обеспечения (закупок) проекта;
  
• формирование предметных/отраслевых баз данных;
  
• подбор участников проекта на конкурсной основе;
  
• организация строительства, включая освоение строительных площадок;
  
• производственная и транспортная логистика;
  
• координация работы всех участников проектов в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов;
  
• обеспечение технического надзора и системного управления качеством проекта в соответствии со стандартами ISO 9000;
  
• управление проектами в процессе строительства (включая мониторинг с использованием современных информационных технологий);
  
• юридическое обеспечение;
  
• оформление актов сдачи-приемки работ;
  
• организация сдачи-приемки и гарантийного обслуживания проекта;
  
• решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью.
  

Как видно, задачи девелопера при реализации некоторого конкретного проекта довольно обширные, но девелопер может реализовывать не только один проект одновременно. Следовательно, его задачи расширяются. В этих случаях добавляются не только новые задачи, но и возрастают его функциональные обязанности перед собственниками проектов и другими его участниками.

В ряде работ по данной сфере деятельности приводятся перечни функций девелоперов, обобщенный перечень которых включает следующие позиции:

• выявление платежеспособного спроса на продукцию девелоперской организации;
  
• оценка собственных производственных возможностей по удовлетворению спроса со стороны потенциальных заказчиков;
  
• выбор наиболее перспективных ниш для производственной и управленческой деятельности;
  
• выбор форм финансирования проектов;
  
• подготовка и реализация инвестиционных проектов;
  
• обеспечение координации с организациями-партнерами;
  
• обеспечение эффективного организационно-экономического развития своей организации;
  
• планирование производства и договорной работы;
  
• финансово-экономический и бухгалтерский анализ;
  
• осуществление финансовых проектов;
  
• организация и регулирование производственной деятельности;
  
• информационно-аналитическое обеспечение деятельности;
  
• технический надзор;
  
• реализация продукции/услуг завершенных проектов;
  
• внедрение эффективных форм эксплуатации завершенных проектов;
  
• обеспечение положительного имиджа своей организации на рынке соответствующих продукции и услуг, а также во властных структурах;
  
• решение социальных и кадровых задач организации.
  

Естественно, не все задачи и функции из перечисленных выше каждая девелоперская организация должна решать. Она может выбрать лишь те из них, которые будут приемлемыми на данном этапе ее деятельности. Более того, она может ввести дополнительные задачи и функции в соответствии со своей спецификой развития и с учетом реализации отдельных инвестиционно-строительных проектов.

В диссертации подробно рассмотрены принципы и требования современной рыночной экономики, которые должны использовать девелоперы в своей деятельности.

При регулировании деятельности в девелоперских организациях необходимо использовать соответствующие нормативно-правовые акты. Однако документов, в которых бы различные нормативно-правовые материалы были бы представлены комплексно, применительно к деятельности девелоперов, нет. Кроме того, отсутствует специальный правовой документ, в котором были бы конкретизированы положения по правовому регулированию труда девелоперов.

Одновременно с приведением некоторых существующих положений нормативно-правовых документов, которые могут быть использованы в системе девелопмента, в диссертации приводятся также некоторые предпосылки по возможному развитию этой сферы деятельности.

Помимо этого, с использованием существующих разработок и законодательной базы участников девелоперской деятельности приведен один из вариантов такого состава, который отражен на рис. 3, а также рассмотрено состояние экономики инвестиционно-строительной сферы России на сегодняшний день и перечислены перспективные аспекты развития девелопмента.

Если говорить о коренных изменениях в развитии национальной экономики России, то прежде всего надо отметить, что перелом в ее развитии произошел в 1999 г. До этого, за исключением некоторого подъема в 1997 г., наблюдалась стагнация экономики со снижением показателей ее функционирования практически по всем направлениям деятельности.

С самого начала становления России как самостоятельного государства проводилась экономическая реформа, целью которой был планомерный перевод национальной экономики страны на рыночные принципы работы. До 1999 г. проводимые в России преобразования не обеспечивали реализацию поставленной цели, если не учитывать некоторые положительные преобразования, например, в развитии рыночной инфраструктуры.

Спрашивается: что послужило причиной этого и какие наиболее характерные просчеты были допущены в эти годы?

Органы власти, согласующие и экспертные организации	Инвесторы	Собственники, правообладатели	Финансово-кредитные учреждения
			Рекламные и PR-агентства, разработчики логотипов
Организаторы торгов и конкурсов
Операторы торговые, гостиниц			Управляющие фондами недвижимости компании
Риэлторы			Участники рынка ценных бумаг
Юридические организации
Управляющие недвижимостью			СМИ
			Строительные подрядчики
Эксплуатационные организации			Технический заказчик
			Инженеры-геодезисты, инженеры-геологи, инженеры-экологи, землеустроители
Независимые эксперты: технические, юридические	Консультанты по: девелопменту, маркетингу, архитектуре, инженерии, экологии, ландшафту, землеустр-ву, финансам	Оценщики и аудиторы
Архитекторы, архитекторы по ландшафту, архитекторы-планировщики, специалисты-инженеры, специалисты по экологии, дизайнеры, проектировщики		Страховые компании, титульные компании, компании-гаранты	Инжиниринговые компании: проектный, производственный, технологический, финансово-стоимостный и комплексный инжиниринг

Рис. 3. Основные участники процесса развития объекта недвижимости


Специалисты признают, что основные факторы, негативно повлиявшие на деятельность субъектов инвестиционно-строительной сферы в целом, проявились вне сферы деятельности рассматриваемой сферы. Прежде всего это спад по отдельным направлениям деятельности экономики страны и, главным образом, снижение требуемых, даже запланированных объемов финансирования инвестиционных проектов, снижение платежеспособности потребителей продукции строительного производства, высокие уровни инфляции и, как следствие, отдельные периоды глубокого кризиса экономики страны.

Однако следует отметить, что некоторые положительные изменения были получены при реализации проводимой экономической реформы в России и до 1999 года. Так, к началу 1999 года в стране уже была сформирована определенная рыночная инфраструктура: создана новая банковская система, организована устойчивая биржевая торговля, налажена качественная работа фондового рынка, проведено совершенствование страховой системы, созданы новые хозяйствующие субъекты, работающие уже с использованием современных рыночных принципов, произведено полное реформирование всей системы управления экономикой страны на федеральном и региональном уровнях с расширением области косвенного регулирования и сокращением областей прямого управления.

После известного экономического кризиса и девальвации рубля в 1998 году в стране осуществлялись серьезные преобразования, так как коренным образом поменялась экономическая обстановка.

Особенно большие положительные подвижки в развитии экономики России произошли в 2007 году.

Так, ВВП в 2007 г. по сравнению с 2006 г. возрос на 8,1%, инвестиции в основной капитал — на 20%, объем подрядных работ — на 18,2%, ввод в действие жилых помещений — на 30%.

Правда, существенно возросла инфляция, которая за 2006 год поднялась до 11,9%, а отток капитала составил 20 млрд. долл.

Положение с ростом инфляции и значительным оттоком капитала сохраняется и в 2008 году.

Значительным пробелом российского девелопмента сегодня является то, что для регулирования отношений между властями административно-территориальных образований и девелоперским бизнесом не используются специальные законодательные акты, так как их просто нет. Эти отношения в большинстве случаев строятся на формальных договоренностях.

Однако положительные подвижки в развитии российского девелопмента налицо. Этому способствует не только общее качественное развитие национальной экономики России, но и создание правового поля, обеспечивающего расширение сфер и объемов развития недвижимости с участием в этих процессах субъектов инвестиционно-строительной сферы.

Особенно позитивные сдвиги в данной сфере бизнеса произошли в последние три года, благодаря выходу пакета законодательных актов, в том числе вводу в действие новых Градостроительного и Жилищного кодексов РФ.

Не менее важным событием стало принятие и реализация национальных программ, главным образом программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

В настоящее время можно четко констатировать, что положительные тенденции развития девелопмента в России имеются. Различными специалистами, в том числе автором диссертации, выделены следующие преимущества девелопмента перед традиционными системами инвестиционно-строительной деятельности:

• полная (в том числе финансовая) ответственность за конечные результаты инвестиционной деятельности;
  
• максимально комплексный подход к организации процесса развития объектов;
  
• наработка устойчивых деловых связей как на производственном, так и на управленческом уровне;
  
• улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения финансовых и других рисков, а также перехода от затратного (сметного) подхода к бюджетированию проектов. Объективно такой подход означает значительную заинтересованность девелоперской организации в снижении себестоимости проекта (как единственного средства увеличения собственной прибыли);
  
• обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников (и, как следствие, снижение непроизводительных затрат) путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства;
  
• реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета;
  
• объективно обусловленная необходимость практического перехода к конкурсной системе выбора профессиональных участников процесса развития объектов недвижимости.
  

В диссертации не только выполнен анализ, но и даются рекомендации по использованию доработанного варианта содержания этапов девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере, в основу которого легла структура стадирования, предлагаемая Всемирным банком.

Учитывая, что девелоперы должны выполнять весьма сложную работу по всем этапам создания, реализации и эксплуатации построенных ими объектов, то, по существу, они должны проводить и экономическую оценку этих этапов своей деятельности, а именно при:

• инициировании и проектировании проекта;
  
• реализации проекта;
  
• продаже или передаче в аренду всего или части созданного объекта недвижимости;
  
• эксплуатации построенного объекта в случаях, если он остается на балансе девелопера.
  

Хотя оценка экономической эффективности на стадии инициирования и проектирования проекта (разработка проектно-сметной документации) как по времени, так и по объемам затрат составляет небольшой уровень суммы всех стадий инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта, но она является весьма значимой, так как в большей степени предопределяет эффективность проекта в целом.

Ко второй по важности следует отнести оценку эффективности продажи и передачи аренду объекта недвижимости.

Существенным является также этап оценки эффективности эксплуатации девелопером построенного им объекта недвижимости. Но эти два последних вопроса в силу своей специфичности в настоящей работе отдельно не рассматриваются.

В диссертации рассмотрены вопросы методологии и методов оценки экономической эффективности девелоперских проектов на стадии инициирования и проектирования, в основу которых положены разработки, приведенные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Исследованием установлено, что наиболее сложной задачей является организация сбора и выбора исходной информации для оценки эффективности деятельности девелопера, которая строится в зависимости от того, в какой роли из двух характерных вариантов будет работать девелопер при реализации каждого конкретного проекта:

• при инициировании и общем руководстве проекта по всему инвестиционно-строительному циклу;
  
• участие девелопера в проекте в соответствии с заключенным договором с заказчиком.
  

Естественно, сбор исходной информации для оценки эффективности проекта по первому варианту представляет наибольшую сложность для девелопера, так как он должен в основном оценивать общественную эффективность проекта.

При проведении оценки общественной эффективности проекта по первому варианту девелоперу необходимо учитывать затраты и некоторые результаты по следующим направлениям его деятельности:

а) отвод земельного участка под строительство девелоперского объекта. Даже в случае, если участок земли, на котором будет строиться объект, принадлежит девелоперу, некоторые операции по отводу земли выполнять приходится;

б) проведение проектно-изыскательских работ;

в) разработка проектно-сметной документации;

г) получение лицензии на производство и реализацию основной продукции строящего объекта. Но эта работа проводится не во всех случаях;

д) проведение сертификации продукции объекта;

е) проведение, согласование и утверждение заключений по градостроительной, предпроектной, проектной и экологической экспертизам;

ж) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по отбору инвесторов, генерального подрядчика и других участников строительства объекта;

з) осуществление строительства объекта под техническим надзором со стороны девелопера;

и) сдача построенного объекта в эксплуатацию и освоение мощности;

к) мониторинг затрат и результатов при эксплуатации построенного объекта в пределах расчетного периода проекта;

л) оценка затрат, связанных с проведением маркетинга.

Были перечислены наиболее весомые затраты по реализации инвестиционного проекта по первому, сложному варианту. Практически по всем из них девелопер заключает соответствующие договоры с исполнителями.

Указанные затраты относятся ко всему проекту, и их покрытие должно осуществляться непосредственно девелопером или с использованием договорных обязательств с другими участниками проекта.

Результатом девелоперского проекта будет стоимость реализации конечной его продукции, фиксируемая в денежных потоках по всему инвестиционному циклу для девелопера.

Денежные потоки результатов и затрат, которые используются при расчете эффективности девелоперского проекта, рекомендуется учитывать по положениям Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов.

Поскольку девелопер должен оценивать как свою общую и коммерческую эффективность проекта, так и коммерческую эффективность каждого из участников проекта, чтобы обосновать предложение по договорной стоимости каждого участника, то такие денежные потоки результатов и затрат он должен выявлять с учетом не только своей деятельности по проекту, но и всех участников, с которыми он устанавливает экономические взаимоотношения в форме договоров.

Данные притоков и оттоков денег определяются по каждому шагу расчетного периода. Началом расчетного периода может быть дата вложения средств на маркетинговые исследования по инициации девелоперского проекта или вложение средств в проектно-изыскательские работы.

В диссертации приводятся методы эффективности девелоперских проектов, в основе которых приняты положения Методических рекомендаций.

Кроме того, большое внимание уделено разработке методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации.

Инвестиционный портфель девелопера в общем случае должен быть комплексным объектом управления, хотя в основном он включает несколько составляющих портфелей. В их число могут входить:

• портфель реальных девелоперских проектов;
  
• портфель финансовых инвестиций в ценные бумаги, которые обычно называют портфельными инвестициями;
  
• портфель прочих финансовых инвестиций, в число которых прежде всего следует отнести банковские депозиты и сертификаты;
  
• инвестиции в оборотный капитал девелоперской организации.
  

Для девелоперов, безусловно, наиболее важной является проблема формирования эффективного портфеля реальных девелоперских проектов, так как с остальными из числа перечисленных девелопер редко имеет дело.

Методический подход к формированию портфеля проектов организации, осуществляющей девелоперскую деятельность, обобщенно состоит в следующем: инвестиционный анализ рассматриваемых строительных проектов; ранжирование их в соответствии с показателями эффективности инвестиций; выбор наиболее доходных проектов с учетом возможностей девелоперской организации; определение основного и альтернативного вариантов формирования портфеля девелоперских проектов на основании дальнейшего использования проектов с применением инструментария теории игр; прогнозирование доходности вариантов формирования портфеля с учетом развития рынка недвижимости; планирование программы работ девелоперской организации на среднесрочный и долгосрочный периоды производственной деятельности при формировании инвестиционного портфеля.

Таким образом, используя комплексную систему методов, включающую: методы Парето и Борда, инструментарий теории игр и инвестиционное прогнозирование, появляется возможность создать систему поддержки принятия решения при формировании инвестиционного портфеля проектов девелоперской организации, которая учитывает эффективность девелоперских проектов, возможности девелоперской организации и факторы рынка недвижимости.

Предлагаемый методический подход реализуется с помощью программных продуктов (Project Expert, Forecast Expert и Бизнес-Прогноз), что дает возможность девелоперской организации создать информационно-аналитическую систему, с помощью которой принимается решение о включении девелоперского проекта в инвестиционный портфель. На рис. 4 показан алгоритм формирования инвестиционного портфеля девелоперской организации.

Для решения проблемы формирования портфеля девелоперских проектов были выявлены наиболее значимые факторы, которые необходимо учитывать при создании структуры портфеля проектов девелоперской организации.

1. Факторы формирования себестоимости проекта, т.е. факторы, которые оказывают влияние на уровень затрат девелоперской организации при создании и реализации проекта. К числу важных из них следует отнести:

• затраты на подготовку проекта, в том числе проектно-изыскательские работы;
  
• затраты на получение различных согласований и подтверждений, в основном с местной администрацией;
  
• затраты на отвод и приобретение или получение в аренду земельного участка;
  
• затраты на устройство и подключение к внешним сетям необходимых инженерных коммуникаций;
  
• затраты на производство строительно-монтажных и других работ на строительной площадке;
  
• непредвиденные и прочие затраты;
  
• налоги, относящиеся на себестоимость.
  

2. Уровень планируемой прибыли участниками девелоперских проектов. Прежде всего, это планируемая прибыль самой девелоперской организации. Но она должна также учитывать планируемую прибыль других участников проектов, сумма которой определяется при заключении договоров девелопером с партнерами по проектам, по которым девелопер оплачивает их работу.

3. Цена реализации завершенной продукции по каждому девелоперскому проекту. Обычно она определялась на базе стоимости, рассчитанной затратным методом с использованием в основном положений официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов, и чаще всего с использованием уже имеющейся проектно-сметной документации, которая бывает не во всех случаях на момент проведения такой оценки.





Рис. 4. Алгоритм применения комплекса экономико-математических методов

при формировании портфеля девелоперских проектов


Поскольку девелоперы большей частью работают не по договорам с заказчиком на выполнение какой-то определенной части проекта, а сами являются инициаторами и исполнителями всего проекта и зачастую самостоятельно реализуют и эксплуатируют построенный объект, то для них представляет особое значение глубокая оценка стоимости завершенного строительством объекта недвижимости. В диссертации рассмотрены методы оценки объекта недвижимости по трем разным вариантам и в заключение приведен метод проведения комплексной оценки по ним.

4. Фактор спроса на аналогичные виды объектов недвижимости на рынке. Эту работу выполняют маркетологи еще на ранних стадиях реализации девелоперских проектов.

5. Фактору конкуренции по аналогичным объектам недвижимости девелоперы уделяют немалое внимание. Эта работа также проводится в результате маркетинговых исследований и до начала непосредственного инвестирования проектов. Методы и инструменты данной деятельности рассматриваются особо, специальные разработки по ним имеются у каждой девелоперской организации.

6. Факторы времени подготовки, реализации и завершения проекта также следует учитывать при формировании портфеля девелоперских проектов. Особенно это важно, если потенциальные проекты существенно отличаются по срокам их исполнения.

7. Факторы рисковых ситуаций (событий) при рыночных формах хозяйствования приобрели особую значимость. Конкуренция вынуждает девелоперов, равно как и других участников девелоперских проектов, сознательно идти на риск с целью расширить свою сферу деятельности.

8. Фактор ликвидности законченных строительством объектов недвижимости для девелоперов является особенно значимым в случаях, когда девелоперы инициируют строительство объектов недвижимости, т.е. когда они выполняют его не по заказу, что является более частыми вариантами деятельности девелоперов.

9. Изменение рыночных цен на строительные материалы, транспортные услуги, оборудование, машины, изменение цен и тарифов на энергетические ресурсы и услуги ЖКХ.

10. Изменение цен на земельные участки и их аренду. Этот фактор не случайно выделен в отдельную группу. Не получило распространение использование кадастровых цен на землю. Несмотря на наличие положений Земельного кодекса и других законодательных актов о свободной продаже земли, земельные участки по ряду причин пока продаются в весьма ограниченных объемах.

11. Очень большую группу составляют факторы макроэкономического, социально-политического и международного характера. Их много, поэтому следует остановиться только на некоторых из них:

• уровень привлекательности района, в котором девелопер планирует осуществлять свою деятельность. Вопрос весьма непростой. Для его решения необходимо провести специальные исследования;
  
• покупательная способность юридических и физических лиц, которые могут быть потенциальными приобретателями или пользователями продукции девелоперов в конкретном регионе;
  
• фактор изменения уровня инфляции в России пока еще остается значимым на данном этапе развития экономики страны;
  
• изменение учетной (рефинансирования) ставки ЦБ Российской Федерации оказывает влияние на уровни ставок кредитов, предоставляемых коммерческими банками. Хотя на уровни ставок коммерческих кредитов оказывают влияние и некоторые другие факторы;
  
• изменение таможенных тарифов (пошлин) и квот на перемещение товаров через государственную границу;
  
• изменение инвестиционного курса страны, которое, в свою очередь, может быть связано с политическими изменениями в стране и с изменениями внешней макроэкономической политики;
  
• негативные факторы, связанные с развитием различных внутренних и внешних экономических и политических кризисов.
  

Можно было бы привести еще несколько факторов, но вышеперечисленные уже указывают на их значимость при решении поднятой проблемы. Однако это не означает, что надо стремиться учитывать все или большинство из числа перечисленных выше факторов.

Для выбора наиболее экономически эффективного варианта портфеля проектов будущей деятельности (заказов и самостоятельно выбранных проектов) девелоперской организации в самом общем случае может быть использована оптимизационная модель, в которой максимизируется доходность организации с учетом наличия определенных ограничений. Лучше всего, если критерием доходности станет чистый дисконтированный доход по каждому потенциальному девелоперскому проекту.

В качестве ограничений в такой модели могут быть:

• ограничение по срокам исполнения отдельных проектов;
  
• предельные значения собственных инвестиций девелопера при реализации всех проектов, принятых к исполнению;
  
• сроки окупаемости по отдельным проектам;
  
• допустимые значения социальных и экономических показателей по отдельным проектам;
  
• допустимые значения потребления некоторых материальных ресурсов по отдельным конкретным проектам.
  

Кроме указанных ограничений могут быть и другие, но и перечисленные значения ограничений в модели оптимизации портфеля заказов девелопера могут использоваться в полном объеме.

Целевая функция модели


(1)


Ограничения по модели:


(2)






где:

D - доход по всему блоку портфеля проектов девелопера, который, по существу, определяется суммой доходов принимаемых к использованию проектов (D_i), которые должны рассчитываться как чистые дисконтированные доходы;

И_соб. – собственные инвестиции девелопера, которые представляют сумму инвестирования в каждый проект (И_i), и сумма их не должна превышать предельное значение (И_пред. ) по всем принятым к реализации проектам портфеля девелопера;

Р – ограничение по отдельному материальному ресурсу, которое определяется суммой по отдельным проектам (Р_i) и который не должен превосходить предельное значение всех показателей по рассматриваемому ресурсу (Р_{i пред.});

О_экспл. ― экологические ограничения;

― предельные экологические ограничения по всем проектам.

В данном случае для примера приведены только три из возможных ограничений по модели.

Казалось бы, все довольно просто – надо собрать исходные данные и рассчитать оптимальный вариант портфеля заказов девелопера. Для решения задач по таким моделям имеются машинные программы.

Есть несколько факторов, указывающих на ограничение применения рассмотренной выше модели.

Чтобы ввести в модель по каждому проекту данные по чистому дисконтированному доходу, необходимо иметь проектно-сметную документацию, с использованием которой можно будет рассчитать как показатели чистого дисконтированного дохода, так и показатели по ограничениям. Однако проработка любого проекта до завершения проектно-сметной документации сопряжена с расходами, составляющими около 15% от общей суммы затрат по смете, и исключение какого-либо проекта на его этой стадии будет обходиться дорого для девелоперской организации.

Кроме того, экспериментальные расчеты с использованием данной модели привели к убеждению, что погрешность при расчете составляет около 10 ― 20%, так как даже при наличии рабочей документации не предоставляется возможность получить всю требуемую для расчетов исходную документацию.

Вследствие этого предлагается выбор рациональной структуры портфеля, намеченных к реализации девелоперских проектов, проводить на допроектной стадии инвестиционного цикла каждого девелоперского проекта, который вновь включается в портфель девелопера. В данном случае имеется в виду, что при оценке портфеля девелопера в него включаются находящиеся в реализации проекты, по которым уже имеется необходимая и достаточно достоверная исходная информация.

Так как в девелоперских организациях, равно и как в прочих организациях, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов, загрузка по заказам по официальной статистике составляет 3 ― 6 месяцев, то оценку выбора лучшей структуры портфеля заказов приходится производить 2 ― 3 раза в год.

В таких случаях предлагается использовать более простой вариант выбора портфеля заказов девелоперов, а именно: использование метода Борда. Этот метод позволяет ранжировать проекты по показателям эффективности в порядке с присвоением им соответствующих значений ранга по каждому проекту. Но нами предлагается усовершенствовать данную систему путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей.

В самом общем случае при оценке значимости для примера всего четырех проектов (АБВГ) по пяти наиболее важным показателям, характеризующим эффективность проектов в портфеле заказов девелоперов, в табл. 2 приведена структура показателей и их весомость.

Таблица 2

Структура ранговых показателей и их весомость

по принятым четырем проектам (АБВГ)

№ проекта	Ранги по показателям и их весомости
	Д	Ц	И	Р	О
А	ДАВД	ЦАВЦ	ИАВИ	РАВР	ОАВО
Б	ДБВД	ЦБВЦ	ИБВИ	РБВР	ОБВО
В	ДВВД	ЦВВЦ	ИВВИ	РВВР	ОВВО
Г	ДГВД	ЦГВЦ	ИГВИ	РГВР	ОГВО

Обозначения:

Д ― доход по проекту;

Ц ― длительность инвестиционного цикла;

И ― потребность в собственных инвестициях;

Р ― уровень риска;

О ― срок окупаемости.

В_Д, В_Ц, В_И, В_Р, В_О ― весомости по принятым в расчет показателям.

Положительным аспектом в использовании данного метода по выбору структуры портфеля заказов девелоперской организации является то, что для отбора данных при расчете рангов по отдельным проектам нет необходимости иметь точные исходные данные. Нет необходимости при проведении такой оценки также иметь и проектно-сметную документацию по всем проектам.

В этом случае достаточно иметь данные по ТЭО и даже по экспресс-оценке эффективности рассматриваемых проектов, которая проводится на самой ранней фазе разработки каждого проекта.

Весомость показателей оценки устанавливается либо самими разработчиками структуры портфеля девелоперской организации, либо рядом экспертов, специально привлекаемых для данной работы. Такой же подход используется и для установления рангов по показателям в тех случаях, когда еще нет каких-либо расчетных данных.

Наибольший ранг присваивается при более высокой доходности (Д) и при минимальных значениях: по длительности инвестиционного цикла (Ц), потребности в собственных инвестициях (И), при минимальном риске (Р) и минимальном сроке окупаемости (О).

При окончательном выборе структуры портфеля заказов девелоперской организации необходимо учитывать одно существенное ограничение, а именно: сумма потребности в собственных инвестициях по всем проектам, принятым для реализации, не должна превышать некоторого предельного значения. Конечно, в данном случае может быть найден выход, т.е. идти по пути привлечения заемных средств (кредитов и т.п.), но и в таком варианте может быть свое ограничение, связанное со снижением доходности девелоперской организации.

Для проверки способа выбора (оптимизации) структуры портфеля заказов девелоперской организации с использованием совершенствованного метода Борда нами были проведены экспериментальные расчеты по обоснованию рационального портфеля заказов действующего девелопера по одному расчетному периоду 2007 года.

Выполненный вариант расчетов по оптимизации структуры заказов девелоперской организации подтвердил целесообразность и работоспособность применения усовершенствованного метода Борда при решении вопросов по рационализации структуры портфеля девелоперской организации.

Важной частью проведенного исследования является также разработка методов оценки рисков и распределения ущерба от их проявления между участниками девелоперских проектов.

Управлять рисками в любой системе деятельности в рыночных условиях хозяйствования необходимо. Особое значение этим процессам требуется уделять при построении общей системы управления в девелоперских организациях, особенно когда они реализуют отдельные проекты с выполнением всей гаммы работ как по созданию и развитию объектов недвижимости, так и по их возможной продаже, сдаче в аренду или налаживанию собственной эксплуатации.

Целью и основными задачами системы управления рисками в девелоперских организациях в самом общем случае является совокупность форм и методов разработки и осуществления мероприятий, направленных на снижение отрицательных последствий при проявлении рисков.

Когда у девелопера есть заказчик (первый вариант), то общие риски по проекту в целом он принимает на себя. Но совсем по-другому девелопер должен себя вести, если он инициирует и выполняет весь объем работ по всему девелоперскому проекту. В его задачу при этом уже должны входить вопросы не только учета и оценки рисков, но и решения проблем их рационального распределения между отдельными участниками каждого конкретного объекта.

Хотя уровень отрицательных последствий рисков в значительной мере зависит от принятия управленческих решений всех участников реализации девелоперских проектов, все же ведущая роль принадлежит девелоперу как основному организатору всей деятельности по проекту в целом. Сложностью при реализации этих задач для девелопера является то, что основная часть участников девелоперского проекта по законам рынка действуют как самостоятельные субъекты, и даже в крайних случаях как конкурирующие между собой.

Методы оценки рисков реализации девелоперских проектов были разработаны с привязкой существующих разработок по данному вопросу.

В задачу девелопера при построении системы управления рисками по каждому проекту будет входить прежде всего формирование договорных отношений со всеми членами проекта с отражением в них обязанностей и ответственности каждого участника в части выработки мер по предупреждению проявления рисков, снижению их отрицательного воздействия и реализации мероприятий в ликвидации убытков после проявления отдельных рисков.

Прежде чем зафиксировать отдельные положения по снижению рисков в каждом из договоров, девелоперу необходимо не только оценить общий уровень возможных убытков по реализации проекта в целом, но также обосновать свое решение по распределению уровней ответственности для каждого участника девелоперского проекта, которые и должны быть закреплены в договорах.

При построении своей системы управления рисками девелоперу также необходимо учитывать влияние внутренних и внешних факторов, в том числе меры по рискозащищенности, организации и координации снижения степени проявления рисков на более высоких уровнях управления в стране в целом и в ее административно-территориальных образованиях. Такая работа преимущественно осуществляется по следующим двум направлениям:

1) по прямому управлению снижением отрицательного воздействия некоторых видов рисков;

2) по координации общей деятельности в данной сфере в стране и по созданию нормативно-правовой базы и правового поля в регионах, с использованием положений которых девелопер может более обоснованно организовать свою систему управления рисками.

Говоря об учете положений по прямому управлению снижением рисков в стране в целом, можно привести примеры такой деятельности по следующим направлениям:

− регулирование курса национальной валюты;

− установление учетной ставки (рефинансирование), на базе которой формируются кредитные ставки коммерческих банков;

− формирование и реализация государственных и региональных программ, в частности реализация национальных программ РФ и др.

В качестве примеров по второму направлению деятельности в стране необходимо выделить меры по созданию требуемого правового поля, разработке и введению в действие специальных регламентов (стандартов), которые, по сути, и должны быть положены в основу создания системы управления рисками в девелоперских организациях.

Для управления процессами реализации проектов девелоперу необходимо, в первую очередь, выявить подлежащие к учету риски, оценить их воздействие при наступлении рисковых событий и разработать соответствующие меры по снижению их отрицательного воздействия на осуществление каждого проекта.

Обычно принимается следующая последовательность направлений работ по оценке и снижению влияния рисков:

− выявление видов рисков, принимаемых в расчет;

− определение (оценка) возможных отрицательных последствий проявления рисков;

− выявление форм и методов снижения рисков на каждой стадии инвестиционно-строительного цикла девелоперского проекта;

− выбор и реализация организационных мер по ликвидации или снижению уровней отрицательного воздействия рисков.

Каждое из указанных направлений деятельности девелоперу необходимо рассматривать особо. Но это уже специальная и обширная тема, полный объем которой представить в одной работе невозможно.

В диссертации рассмотрены два важнейших процесса всей системы управления рисками в девелоперской организации:

1) оценка влияния рисков на хозяйственную деятельность девелоперов;

2) обоснование направлений и методов распределения рисков между прочими участниками девелоперских проектов.

В последние годы немалое значение приобретают задачи по решению проблем учета и оценки глобальных рисков. Глобализация мировой экономики налицо, и по-прежнему наблюдается тенденция усиления экономической взаимосвязи между отдельными звеньями мировой экономики. Такие взаимосвязи имеют место не только между странами, входящими во Всемирную торговую организацию. Это четко проявилось в недалеком прошлом. Однако данная проблема в работе специально не рассматривается.

Большое внимание в диссертации уделено разработке методов распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов.

Проведенным исследованием установлено, что распределение возможного ущерба по всему девелоперскому проекту при проявлении рисков между участниками его реализации может быть выполнено двумя методами (путями):

1. расчет возможного ущерба по каждому участнику при проявлении рисков его конкретной деятельности с последующей оценкой общего ущерба по всему проекту;
   
2. распределение общего ущерба от проявления рисков по всему девелоперскому проекту между его участниками с использованием специального метода, т.е. путем пропорционального распределения ущерба в соответствии с долями осваиваемых капитальных вложений.
   

При реализации первого пути девелопер должен поручить (предложить) каждому участнику проекта оценить свой ущерб с учетом всех условий его деятельности или самостоятельно за них выполнить эту работу. Девелопер самостоятельно за них такую работу не всегда может выполнить, так как он не во всех случаях может получить исходную информацию. Кроме того, при использовании данного подхода (пути) участники девелоперского проекта могут сознательно завышать возможные ущербы при проявлении рисков в расчетном периоде их деятельности.

Поэтому также рекомендуется использовать второй метод (путь) распределения возможного ущерба при проявлении рисков при реализации девелоперского проекта. Суть его сводится к тому, что возможный ущерб от проявления рисков разделяется между участниками проекта в соответствии с долями их освоения капитальных вложений по отношению к общей стоимости девелоперского проекта.

В данном случае из общей стоимости исключается ущерб на его реализацию самим девелопером, а по оставшейся части проводится распределение ущерба от проявления рисков по всему проекту в зависимости от стоимости проекта и фиксируемой в подрядных договорах, заключаемых между девелопером и прочими участниками каждого конкретного проекта. При проведении ущерба от проявлении рисков между участниками проекта из общего ущерба по проекту в целом необходимо вычислить ущерб, который девелопер принимает на себя. Можно и не делать предварительное исключение ущерба, падающего на долю девелопера.

Распределяемая часть ущерба (У_р) складывается из суммы ущербов участников девелоперского проекта, которые входят в группу, по составу которой и производится разделение ущерба при наступлении рисковых событий.

У_р = У_р · Д₁ + У_р · Д₂ + ... + У_р · Д_n , (3)

где

Д₁, Д₂ ... Д_n – доли ущерба в долях единицы по организациям 1, 2, ... n, каждая из которых определяется делением осваиваемых капитальных вложений каждой конкретной организации к общей стоимости проекта в целом.

При выполнении расчетов, естественно, должно быть соблюдено равенство:

Д₁ + Д₁ + ... + Д_n = 1 (4)

Кроме того, следует строго придерживаться равенства:

У_об = У_д + У_р · Д₁+ У_р · Д₂+...+ У_р · Д_n (5)