Geum.ru

Формирование организационно-экономического механизма развития новых форм хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере

Вид материалаДокументы

Содержание


3. Основные публикации по теме диссертации
Гумба Х.М., Лукманова И.Г., Ермолаев Е.Е. и др.
Подобный материал:
1   2   3

Полученные расчетным путем ущербы по участникам девелоперского проекта не во всех случаях должны быть учтены полностью или частично при установлении цены (стоимости), приводимой в подрядном договоре. В ряде случаев в отдельных организациях, особенно в строительных, оформляются договоры по страхованию имущества или ответственности, суммы затрат на страховку при этом в определенном объеме включаются в себестоимость работ. Вследствие этого такую часть возможного ущерба не следует учитывать при установлении цены подрядного договора.


Подвариантом рассмотренного выше метода распределения ущерба от проявления рисков может быть распределение ущерба без предварительного исключения ущерба, понесенного непосредственно девелопером. В данном подварианте ущерб распределяется сразу в зависимости от стоимости работ каждым участником. Сумма общего ущерба при этом составит:

Уд·n = Уд·n ·Д1 + Уд·n ·Д2 + ... + Уд·n ·Дn , (6)

где

Д1, Д2 ... Дn – доли участников проекта по их стоимости работ, в долях единицы.

Экспериментальные расчеты, приведенные в работе, подтвердили возможность и целесообразность использования предлагаемых методов распределения рисков между участниками девелоперских проектов.

Выполненные расчеты по распределению ущербов от проявления рисков у отдельных участников девелоперского проекта позволили сделать следующие выводы.
  1. Рекомендуется использовать метод прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта (без пропорционального распределения ущерба по стоимости) при наличии исходных данных для такого расчета, т.е. наличия проектно-сметной документации и определения факта, с какими участниками девелопер будет заключать договоры на выполнение работ.
  2. Рассмотренный выше метод распределения ущерба от проявления рисков между участниками девелоперского проекта рекомендуется применять в тех случаях, когда нет возможности получить исходную информацию для учета ущерба каждым участником проекта путем прямого расчета.

Не менее важным является вопрос учета ущербов от проявления рисков у участников девелоперского проекта, с которыми девелопер устанавливает договорные отношения, т.е. заключает подрядные договоры.

К настоящему времени этот вопрос решается достаточно просто – по обоюдной договоренности или самостоятельно девелопером, исходя от расчетного ущерба о проявлении риска для каждого участника проекта, договорная стоимость корректируется с учетом уровней ущерба.

В дальнейшем предлагается переходить к учету ущербов от проявления рисков путем отражения в подрядном договоре дополнительных средств, выделяемых девелопером в случаях проявления рисков, которые не были учтены при определении стоимости работ подрядчиков до заключения договора.

Опыт прошлого указывает на серьезную проблему покрытия дополнительных фактических затрат подрядчиков в рамках сроков действия договоров. Практически во всех случаях договорная стоимость по подрядному договору является фиксированной и не меняется при закрытии договорных обязательств, что иногда приводит к негативным последствиям.

Что можно рекомендовать, чтобы избежать проявления таких негативных явлений? Существует три способа реализации данной проблемы:
  1. Необходимо более обоснованно подходить к установлению расчетных вероятностей проявления рисков и доли их охвата в общем объеме работ при расчете ожидаемого ущерба в результате наступления рисковых событий. По полученным расчетным путем уровням ущербов от проявления рисков более тщательно учитывать при установлении стоимости подрядных работ в заключаемых договорах между девелопером и подрядчиком и между девелопером и заказчиком, если девелопер выступает в качестве подрядчика, что в последнее время имеет место.
  2. Необходимо в дальнейшем разработать методы установления переменных цен на конечную продукцию подрядчиков с последующей их реализацией, т.е. отказаться от фиксированной стоимости по всему сроку реализации предмета подрядного договора. В зарубежной практике такие методы распространены повсеместно, но в России этот прием пока является исключением.
  3. Более широко и на новом качественном уровне осуществлять страхование рисков, и не только с использованием имущественного страхования, но и страхования ответственности.

По проведенному исследованию сформулированы следующие выводы и предложения.

1. Проведенным анализом современного состояния развития теории и практики инвестиционно-строительной деятельности установлено, что эта деятельность характеризуется относительно стабильным приростом основных показателей развития экономики страны, нормализацией уровня взаимоотношений в инвестиционно-строительной сфере, устойчивой структурой инвестиций, некоторым ростом ликвидности участников сферы деятельности.

Вместе с этим остаются определенные проблемы. Среди них – не лучшие отношения участников инвестиционно-строительной деятельности, которые по-прежнему преимущественно работают в сфере узкой специализации.

2. В последние годы постоянно развивается новая форма деятельности – так называемый девелопмент, ведущими организациями при реализации которой являются девелоперы, вытесняющие, приобретающие или сливающиеся со специализированными строительными организациями или создаваемые вновь. В связи с этим значительно меняется структура участников инвестиционно-строительной деятельности в сфере создания и развития объектов недвижимости. В результате проведенного исследования подтверждено и дополнено уже существующее мнение, что девелопмент – это новая форма управления развитием недвижимости, конечной целью которой является создание и (или) изменение объекта с повышенной потребительской стоимостью и получение прибыли от таких преобразований за счет профессионального проведения организационных, фактических и юридических действий.

3. Выявлена двойственная природа инвестиционных целей девелоперов, выраженная в обеспечении прироста их стоимости бизнеса на основе максимизации прибыли и ускорения оборота и прироста вложенных в инвестиционный портфель ресурсов.

4. Установлено, что в России нет специальных нормативно-правовых документов по регламентации деятельности девелоперов, но имеется некоторая база, с использованием которой девелоперы могут разрабатывать и применять на практике систему управления по развитию объектов недвижимости. В диссертации применительно к деятельности девелоперов рассмотрены основные положения ряда действующих в России законодательных актов.

5. Для реализации поставленных задач исследования были проанализированы и отобраны для использования при создании и развитии объектов недвижимости девелоперами принципы и требования современной рыночной экономики.

6. Установлено, что действующие в современных условиях девелоперы являются связующим звеном в объединении существующих отдельных технологий и интеллектуального потенциала в рамках реализации конкретных инвестиционных проектов, выходящих за границы определенных организаций. В данном случае девелопер выступает лишь организатором и координатором некоторых участников деятельности по реализации развития объектов недвижимости.

7. В современных условиях развития рынка в России девелоперы с использования ранее существующих организационных форм построения деятельности развития недвижимости перешли к использованию новых интегрированных форм объединения участников инвестиционно-строительной деятельности, максимально нацеленных на качественную реализацию инвестиционных проектов с организацией всей деятельности по системе «под ключ» и результатов производства.

8. Дополнена и рекомендована для использования существующая классификация девелоперской деятельности, в которой выделены и обобщены известные классификационные признаки и виды девелопмента, а также разработаны новые виды классов.

9. Разработана методика принятия решения о начале девелоперской деятельности. Установлено, что в первую очередь девелоперской деятельности необходима тщательная проработка начальных организационных этапов деятельности, включая учреждение и регистрацию нового юридического лица, проведение бизнес-планирования начального этапа деятельности и привлечение к этому этапу специализированных субъектов.

10. Определено, что система управления девелоперской организации должна быть ориентирована на успешную реализацию каждого проекта, который, как правило, имеет длительные сроки реализации. При построении системы управления следует учитывать такие важные принципы и аспекты девелопмента, как организация комплексной реализации инвестиционных проектов; создание проектно-ориентированных структур управления; нацеленность на тщательную проработку преинвестиционной фазы перед принятием важных решений по дальнейшей реализации проектов; системное использование концепции управления проектом; эффективное комплексное сопровождение реализации проектов; построение эффективной системы качества; применение адаптивных схем финансирования девелоперских проектов.

11. Разработана и предложена для использования методика построения системы управления девелоперской организации, включающая общую последовательность ее построения. Проектирование системы управления рекомендуется осуществлять с учетом комплексного подхода к разработке проектов систем управления всех уровней иерархии и с учетом специфики реализации каждого проекта.

12. Исследованием подтверждено, что важнейшим элементом деятельности девелопера при принятии на себя обязательств по строительству или реконструкции объектов недвижимости является определение и закрепление в договоре приемлемой цены (стоимости) реализации девелоперского проекта, в тех случаях когда девелопер работает на договорной основе с заказчиком (застройщиком).

Установлено, что для эффективного решения задач девелоперу необходимо ориентироваться на два варианта (формы) создания (строительства) и реконструкции объектов недвижимости.

Первый, когда девелопер заключает договор с заказчиком, у которого уже имеются определенные проработки по конкретному объекту недвижимости (получено разрешение на строительство, собраны проектно-сметные материалы, отведен земельный участок и др.).

Второй вариант, когда девелопер является инициатором строительства объекта недвижимости, по которому еще нет каких-либо исходных проработок.

13. Для оценки эффективности деятельности девелопера при создании и реконструкции объектов недвижимости предложено использовать предпосылки положения официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов по обоим вариантам участия девелопера в строительстве объекта недвижимости (см. предыдущий пункт) с той разницей, что при первом варианте рассматривается эффективность работы девелопера как участника проекта, а при втором варианте – девелопер иногда должен оценивать еще и общую эффективность проекта в целом.

14. Разработаны методы учета и оценки рисков при реализации девелоперских проектов с рекомендациями для их применения. В основном предложено использовать пофакторный метод оценки возможного ущерба девелоперской организации при наступлении рисковых событий с предложениями по количественным показателям проявления рисков в расчетных периодах деятельности девелоперов.

15. При исследовании методологии и механизмов формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации разработан и предлагается к использованию при выборе структуры портфеля заказов метод Борда, усовершенствованный путем ввода значений весомости каждого из принимаемых в расчет показателей по всем рассматриваемым потенциальным проектам формируемого портфеля девелоперской организации.

Выполненные экспериментальные расчеты по избранию эффективного портфеля заказов реально действующей 2007 г. девелоперской организации позволили положительно оценить предлагаемый метод выбора структуры заказов портфеля девелоперской организации.

16. Разработаны и рекомендуются для использования методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, в основу которых положены как учет долей освоения капитальных вложений каждым участником проекта по отношению к общей стоимости девелоперского проекта, так и прямой расчет по каждому участнику.

Для проверки предлагаемых для использования методов в работе выполнены экспериментальные расчеты, которые подтвердили целесообразность их использования на практике, и прежде всего метода прямого расчета по каждому участнику девелоперского проекта с последующим их суммированием по всему проекту.

17. Разработаны методические подходы к страхованию рисков девелоперами, в основе которых лежит привязка существующих методов страхования рисков к специфическим условиям деятельности девелоперских организаций.

3. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Монографии
  1. Ермолаев Е.Е. Девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. – М.: МГСУ, 2008. – 17,25 п.л.
  2. Ермолаев Е.Е., Гумба Х.М. Исследование и разработка механизма развития девелопмента. – М.: МГСУ, 2007. –17,4/12,5 п.л.
  3. Гумба Х.М., Ермолаев Е.Е., Уварова С.С. Формирование сметной стоимости строительства объекта. – М.: МГСУ, 2007. – 28,0/16,4 п.л.

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК
  1. Ермолаев Е.Е. Нормативно-правовое регулирование девелоперской деятельности // Экономика строительства. - М., 2008, № 4. – 1,0 п.л.
  2. Ермолаев Е.Е. Методы оптимизации портфеля заказов девелоперской компании // Экономика строительства. - М., 2008, № 2. – 0,5 п.л.
  3. Ермолаев Е.Е. Моделирование формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании // Проблемы современной экономики. СПб., 2008, № 4. – 0,25 п.л.
  4. Ермолаев Е.Е. Учет и оценка рисков при реализации девелоперских проектов. ― М.: Вестник ГУУ, 2008, № 12. – 0,7 п.л.
  5. Ермолаев Е.Е. Требования рыночной экономики к деятельности девелоперов. ― М.: Вестник ГУУ, 2007, № 11. – 0,25 п.л.
  6. Ермолаев Е.Е. Новые крупные субъекты в инвестиционно-строительной сфере. ― М.: Вестник ГУУ, 2007, № 9. – 0,4 п.л.
  7. Ермолаев Е.Е. Развитие новых форм управления в инвестиционно-строительном комплексе. ― М.: Вестник ГУУ, 2007, № 3. – 0,4 п.л.
  8. Ермолаев Е.Е. Девелопмент – особая форма управления в инвестиционно-строительной сфере. ― М.: Вестник ГУУ, 2007, № 2. – 0,25 п.л.


Учебники, учебные пособия, методические рекомендации, брошюры
  1. Ермолаев Е.Е., Шумейко Н.М., Сборщиков С.Б., Березин В.П. Основы ценообразования и сметного дела в строительстве: Учебник. ― М.: Издательство «АСВ», 2006. – 8,5/3,5 п.л.
  2. Гумба Х.М., Ермолаев Е.Е., Уварова С.С. Механизм формирования сметной стоимости строительства объекта: Учеб. пособие, 2-е изд., перераб. и доп., с грифом УМО в области производственного менеджмента. ― М.: Юрайт, 2008. – 34,0/17,2 п.л.
  3. Гумба Х.М., Лукманова И.Г., Ермолаев Е.Е. и др. Экономика и управление на предприятии (строительство): Учеб. пособие, 3-е изд., перераб. и доп., с грифом УМО в области производственного менеджмента / Под общей ред. проф. Х.М. Гумба. ― М.: Юрайт, 2008. – 46,0/7,2 п.л.
  4. Ермолаев Е.Е., Канхва В.С. Методические указания к курсовой работе по антикризисному управлению. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: МГСУ, 2007. – 1,75/1,25 п.л.
  5. Ермолаев Е.Е., Степанов В.А., Симанович В.М. Определение сметной стоимости договорных цен и объемов работ в строительстве на основе сметно-нормативной базы ценообразования 2001 года: / Под ред. Н.В. Зацаринского. Практ. пособие ― М.: Госстрой России. 2004. – 23,0/11,6 п.л.
  6. Ермолаев Е.Е., Носенко И.Ю., Шабенко Ю.И. Сметы на строительные и ремонтные работы по новой нормативной базе: Практ. пособие. СПб.: Изд. ЗАО «ИНиК», 2004. – 12,8/6,5 п.л.
  7. Ермолаев Е.Е., Степанов В.А., Носенко И.Ю. и др. Методика определения сметной стоимости строительной продукции на территории РФ. – М.: Госстрой России, 2004. – 4,5/2,0 п.л.
  8. Ермолаев Е.Е., Сборщиков С.Б., Шумейко Н.М., Березин В.П. Определение инвентаризационной стоимости объектов градостроительной деятельности. – М.: Изд. «АСВ», 2006. – 5,0/2,0 п.л.
  9. Ермолаев Е.Е., Шпунт Г.П., Абдрахманов С.С. и др. Методические рекомендации для определения затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ вахтовым методом. – М.: Рострой, 2007. – 3,4/1,0 п.л.
  10. Ермолаев Е.Е., Малютина Н.В., Шпунт Г.П. Федеральные единичные расценки на строительные работы ФЕР-2001-01. Земляные работы. – М.: Минпромэнерго России, 2004. – 7,2/3,2 п.л.
  11. Ермолаев Е.Е., Степанова Н.П., Бекназарова И.Л., Бородулина Л.А. Федеральные единичные расценки на монтаж оборудования ФЕР 81-03-13-2001. Оборудование атомных электростанций. – М.: Рострой, 2006. – 5,1/2,5 п.л.

Научные статьи и доклады
  1. Ермолаев Е.Е., Михеева Е.А. Зарубежный опыт определения стоимости строительства объекта. Совершенствование сметных комплексов. – М.: 11-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2008. – 0,5/0,25 п.л.
  2. Ермолаев Е.Е., Борисюк Я.Е., Гуляева А.В. Ценообразование при выполнении строительных работ. - М.: 11-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2008. – 1,0/0,5 п.л.
  3. Ермолаев Е.Е., Сборщикова М.Н. Особенности формирования организационной структуры системы управления строительным производством в современных условиях. – М.: 10-я Международная межвузовская научно-практическая конференция, 2007. – 0,5/0,3 п.л.
  4. Ермолаев Е.Е. Использование девелоперами законодательной базы России. – М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2007. – 1,5 п.л.
  5. Ермолаев Е.Е. Основные предпосылки эффективного управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта. – М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2007. – 1,2 п.л.
  6. Ермолаев Е.Е. Методические основы обеспечения и развития социально-экономической устойчивости предприятий инвестиционно-строительной сферы. – М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2005. – 1,5 п.л.
  7. Ермолаев Е.Е. Проблема обеспечения эффективного управления деятельности предприятий инвестиционно-строительной сферы. – М.: ФГУП ВНИИНТПИ, 2005. – 0,8 п.л.
  8. Ермолаев Е.Е. Потенциал системы корпоративного управления: Сб. науч. трудов. – М.: МГСУ, 2008, № 15. – 0,75 п.л.
  9. Ермолаев Е.Е., Гумба Х.М. Разработка методики рейтинговых оценок инвестиционной привлекательности девелоперских компаний: Сб. научных трудов. – М.: МГСУ, 2008, № 15. – 0,5/0,25 п.л.
  10. Ермолаев Е.Е. Критерии и показатели оценки эффективности управления и функционирования строительного комплекса: Сб. научных трудов. – М.: МГСУ, 2007, № 14. – 0,5 п.л.
  11. Ермолаев Е.Е. Принцип сбалансированной экономической оценки эффективности стратегии развития строительной организации: Сб. научных трудов. – М.: МГСУ, 2007, № 14. – 0,25 п.л.
  12. Ермолаев Е.Е. Инструментарий сбалансированной экономической оценки эффективности стратегии развития строительной организации: Сб. научных трудов. – М.: МГСУ, 2007. № 14. – 0,2 п.л.
  13. Ермолаев Е.Е. Порядок определения сметной (плановой) себестоимости строительства объекта: Сб. науч. трудов. – М.: МГСУ, 2004, № 11. – 0,75 п.л.
  14. Ермолаев Е.Е. Действующая в отрасли система ценообразования и сметного нормирования: Сб. науч. трудов. – М.: МГСУ, 2004, № 11. – 0,5 п.л.