Geum.ru

Законодательства российской федерации

Вид материалаЗакон

Содержание


Градостроительного кодекса РФ
Субъектам Российской Федерации, а также территориальным торгово-промышленным палатам
Подобный материал:
1   2   3   4
часть первую Гражданского кодекса РФ, закрепив положение о том, что трехлетний срок исковой давности для лиц, не являющихся стороной сделки (т.е. для третьих лиц), начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права в связи с данной сделкой.

Необходима регламентация в ЖК РФ процедур взаимодействия жильцов многоквартирного дома. Более детальной регламентации требуют вопросы содержания общего имущества, в частности, осуществления капитального и текущего ремонта в многоквартирных домах. Правовой проблемой Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований собственника жилья к уставу товарищества собственников жилья (ТСЖ). Вопросы взаимодействия ТСЖ (как юридического лица) и общего собрания собственников помещений никак не регламентированы. Представляется, что данные вопросы нуждаются в первоочередном разрешении. Серьезной правовой проблемой является и вопрос о передаче земельного участка собственникам многоквартирного дома. Решение вопросов управления многоквартирными домами, установления требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах требует проведения серьезной работы по подготовке и принятию подзаконных нормативных актов. Прежде всего, необходима разработка и принятие комплексного нормативного правового акта об организации управления многоквартирными домами, целью которого станет создание условий для осуществления управления многоквартирными домами

Существует необходимость приведения в соответствии с Градостроительным кодексом РФ целого ряда федеральных законов: «Об экологической экспертизе», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», «Об основах охраны труда в Российской Федерации», «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», «Об охране окружающей среды», «О безопасности гидротехнических сооружений», «О пожарной безопасности», «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и т.д. Названные правовые акты, помимо предусмотренной Градостроительным кодексом РФ государственной экспертизы проектной документации, предусматривают целый ряд иных экспертиз. Целесообразно внести в них изменения, исключив из предмета этих экспертиз проектную документацию, хотя сами институты специализированных государственных экспертиз, безусловно, должны сохраниться.

Требуется уточнить терминологию Градостроительного кодекса РФ и некоторых других законодательных актов. Например, нормы Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают возможность заключения договоров о развитии застроенных территорий в целях осуществления на таких территориях жилищного строительства. Но понятие «развитие территории в целях жилищного строительств», критерии определения таких территорий, порядок предоставления права на развитие таких территорий в действующем законодательстве отсутствует. Представляется необходимым внести соответствующие поправки в нормы Градостроительного кодекса.

Не менее эффективным может стать и альтернативный путь повышения безопасности в строительстве (возможность его реализации заложена ст.50 Градостроительного кодекса) - это развитие института негосударственной экспертизы проектной документации. Однако этот путь требует достаточно существенной корректировки действующего законодательства. В частности, положения Градостроительного кодекса должны быть дополнены нормами об ответственности застройщика в случае причинения вреда третьим лицам, если вред был причинен в результате нарушений, допущенных при проектировании или строительстве. Ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц наряду с виновными исполнителями конкретных работ должен нести застройщик. Таким образом, лицо, которому причинен ущерб, должно получить право выбора субъекта, от которого оно сможет потребовать возмещения вреда - от застройщика или непосредственно от исполнителя (производителя) работ. При этом застройщику, безусловно, следует предоставить право регрессного требования к причинителю вреда. Введение данной нормы представляется необходимым, поскольку положения, регулирующие указанные вопросы, в настоящее время закрепляют ответственность исключительно проектировщиков и собственно строительных организаций (т.е. исполнителей работ). Кроме того, введение института негосударственной экспертизы, очевидно, потребует закрепления в действующем законодательстве положений об обязательном страховании имущественной ответственности застройщиков за причинение вреда. Данный механизм должен создать дополнительные гарантии качественного проектирования и ведения строительных работ: страховая компания, принимающая на себя обязанности по возмещению вреда, должна будет тщательно проверять и проектную документацию, и процесс строительства. Представляется очевидным, что самостоятельно проводить все эти проверки страховые компании не смогут, но эти функции достаточно эффективно смогут реализовывать негосударственные, т.е. частные организации. Данная система должна функционировать только в качестве альтернативной по отношению к системе государственной экспертизы. И изменения в законодательстве должны предоставлять застройщику возможность самостоятельно выбирать, услугами какой системы он воспользуется: государственной экспертизы или обязательного страхования.

Представляется целесообразным внесение изменений в законодательство, которые бы позволили ввести и развить институт саморегулируемых профессиональных организаций (СПРО) в области строительства. Нормы об ответственности (субсидиарной) СПРО за действия своих членов перед третьими лицами, несомненно, приведет к тому, что СПРО будет осуществлять собственный контроль качества оказываемых ими услуг (производимых работ). Как представляется, реализация предложенных мер приведет к существенному повышению безопасности в сфере строительства.

Определенная корректировка требуется и в области регулирования долевого строительства. В частности, следует внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В Закон необходимо включить нормы, которые бы могли существенно ограничить «схему» предварительных договоров, которая позволяет отступить от законных требований. Кроме того, целесообразно разработать и законодательно внедрить систему обязательного страхования вкладов дольщиков, поскольку, как и в случае с системой обязательного страхования в строительстве, страховая компания становится дополнительным институтом, гарантирующим соблюдение прав граждан - участников долевого строительства.

В настоящее время в жилищном строительстве весьма распространена система так называемых «инвестиционных договоров». Гражданин, заключая данный договор с застройщиком, как бы действует, исходя из норм законодательства об инвестиционной деятельности, т.е., в сущности, относится к своим «соинвесторам» как к предпринимателям, перекладывая на них все свои профессиональные риски. Однако при этом совершенно не принимается во внимание ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», которая предусматривает, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Тем самым, физическое лицо, участвующее своими личными средствами в строительстве, должно иметь для защиты своих законных прав статус потребителя, а вовсе не субъекта инвестиционной деятельности недвижимости, т.е. профессионального предпринимателя, осуществляющего свою деятельность самостоятельно, на свой риск с целью получения прибыли. Соответствующие изменения должны быть внесены в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Субъектам Российской Федерации, а также территориальным торгово-промышленным палатам в пределах их компетенций предстоит серьезная работа по изменению регионального законодательства. Нормы Градостроительного кодекса передали субъектам РФ практически все полномочия, касающиеся организации и проведения государственной экспертизы проектов документов территориального планирования и проектной документации. Расширен перечень объектов, не подлежащих обязательной государственной экспертизе. Согласно Кодексу он включает отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, не предназначенных для проживания граждан и осуществления производственной деятельности (торговые или развлекательные комплексы и т.п.).

Как уже отмечалось, Градостроительный кодекс РФ определил, что предметом экспертизы является проверка соответствия проекта требованиям технических регламентов, в том числе требованиям безопасности и результатам инженерных изысканий, а заключение не должно содержать оценки экономической эффективности проектной документации и рекомендаций по ее утверждению. Однако ввиду отсутствия на настоящий момент технических регламентов, которые должны быть приняты на основе Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», субъектам Российской Федерации необходимо утвердить собственные временные нормы о составе разрабатываемой проектной документации и комплектности представления ее на экспертизу.

Решение проблем правового регулирования в области жилищного строительства должно носить комплексный характер и должно быть увязано с реформами более широкого масштаба (реформа системы государственной власти и местного самоуправления, административная, налоговая реформа и др.), которые проводятся в настоящее время в Российской Федерации.

В целом, в исследованной сфере общественных отношений необходимо проведение систематизации всех перечисленных нормативных правовых актов, поскольку данная область законодательства, несомненно, нуждается в упорядочении. Целью такой систематизации должна стать ликвидация правовых пробелов и коллизий, совершенствование регулирования в области жилищного строительства, в том числе по вопросу внесения изменений в нормативные правовые акты для приведения их в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в том числе государственной экспертизы проектной документации, совершенствования государственного строительного надзора, усиления ответственности проектировщиков и застройщиков), укрепление единства и согласованности соответствующих юридических норм.

Ряд законопроектов, при активной поддержке со стороны ТПП РФ, уже внесен в Государственную Думу и рассмотрен ею. Так, законопроект № 432575-4 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации» принят в первом чтении 29 июня 2007 г. Предлагаемые изменения в Градостроительный и Земельный кодексы РФ и иные федеральные законы являются результатом анализа правоприменительной практики, обобщения выявленных правовых коллизий, а также проведенного анализа норм указанных законов на предмет противоречий между ними. Второе чтение законопроекта планируется в 2008 г.

В 2008 г. планируется рассмотреть в первом чтении еще четыре законопроекта о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ: № 325091-4 - в части введения понятия сейсмичности и уточнения перечня объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе; № 417505-4 - в части установления требований к эксплуатации объектов капитального строительства; № 435294-4 - в части введения института саморегулируемых организаций в области строительной деятельности; № 443665-4 - в части введения понятия капитального ремонта.

Для дальнейшего стимулирования малоэтажного жилищного строительства предлагается дополнить Жилищный кодекс РФ новым разделом "Управление территорией малоэтажной жилищной застройки", а также внести ряд изменений в другие законодательные акты, в том числе в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы РФ, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Подобный законопроект (№ 388150-4), поддержанный ТПП РФ, уже внесен в Государственную Думу, рассмотрен и 4 апреля 2007 г. принят в первом чтении.

В целях повышения эффективности мер, направленных на формирование рынка доступного жилья, Торгово-промышленная палата РФ считает необходимым обеспечить направление средств федерального бюджета на создание и финансирование специального Фонда модернизации и реформирования жилищно-коммунальной сферы, средства которого должны быть направлены на капитальный ремонт жилых зданий и расселение граждан из аварийного жилищного фонда. В законотворческой деятельности приоритет здесь должен принадлежать следующим законопроектам: «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части совершенствования порядка проведения государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства); «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Градостроительного кодекса Российской Федерации»; «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилой застройки территорий» (в части обеспечения реализации мер по развитию массового малоэтажного жилищного строительства).

В свою очередь Правительству Российской Федерации надо ускорить подготовку проектов федеральных законов: о внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ (в части введения института саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства); о депозитарном учете закладных по ипотечным кредитам; о технических регламентах; об организации территорий, о размещении, проектировании, строительстве и об эксплуатации зданий, строений, сооружений; о внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части расширения целей залога земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена). На очереди разработка проекта федерального закона о внесении изменений в Федеральный закон «Об энергосбережении», в котором следовало бы предусмотреть установление предельных значений нормативов потерь (энергоэффективности) для основного оборудования и технологий жилищно-коммунального хозяйства, предельные сроки перехода на приборное измерение количества потребляемых энергоресурсов, а также предоставление права субъектам Российской Федерации принимать собственные законы об энергосбережении.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приводит достаточно полное регулирование данного института. При этом в совершенствовании нуждается вопрос уплаты страховой премии. Действующая редакция Закона (ч.4 ст.31) предусматривает необходимость ее единовременной выплаты, что серьезно увеличивает первоначальные затраты заемщика. В целом правовые проблемы, связанные с ипотекой, в настоящее время в большей степени связаны с наличием правовых пробелов в регламентации других институтов: защита кредиторов, процедуры, установленные ГПК, налоговые льготы, увеличение официальных доходов населения, субсидирование ставок по ипотеке, приобретение недостроенного жилого помещения, развитие рынка земли, административные барьеры. Необходимо развитие института ипотечных ценных бумаг.

Актуальным вопросом является развитие страхования ипотечных жилищных кредитов. В законодательство должны быть включены специальные нормы, защищающие права добросовестного приобретателя жилого помещения. В рамках Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо создание системы регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья. Наибольшую актуальность для развития массовой ипотеки и появления доступного жилья представляют в настоящий момент внесение изменений в Федеральный закон № 215-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» и принятие федерального закона о строительных сберегательных кассах. Эти проекты законов в наибольшей степени ориентированы на так называемый рынок «первичного жилья», без развития которого невозможно решить жилищную проблему как таковую. Итогом внесения изменений в законодательство должно стать такое изменение жилищной политики, которое позволит упростить процедуру получения ипотечных кредитов, создать систему страхования кредитных рисков и снизить ставки ипотечного кредитования. В результате жилье должно стать доступным большинству населения России.

С учетом нынешнего состояния отрасли ЖКХ в России, выявленных проблем ее развития, задач реформирования, а также зарубежного опыта регулирования коммунального хозяйства, настоятельно необходимо совершенствовать регулирование тарифов и цен в сфере жилищно-коммунального хозяйства по следующим направлениям:

1. Введение четких законодательных процедур долгосрочного планирования и прогнозирования тарифов. На сегодняшний день предельные тарифы на услуги ЖКХ устанавливаются сроком на один год, причем из-за неспособности большинства регионов обеспечить рост тарифов в указанных рамках, предельные значения в течение года могут неоднократно пересматриваться в сторону увеличения, как это было в 2006. Также индикативные пороговые значения могут устанавливаться на срок до трех лет.

В то же время большинство серьезных инвестиционных программ имеет срок окупаемости не менее 5 лет, а чаще всего сроки находятся в диапазоне 5-10 лет. Поскольку частным инвесторам и кредиторам важна предсказуемость денежных потоков в период реализации их инвестиционных проектов, представляется целесообразным законодательно расширить рамки установления предельных тарифов на услуги ЖКХ до 5-7 лет. Это также важно для предприятий-потребителей услуг ЖКХ, поскольку прогнозируемость тарифов позволит расширить горизонты бизнес-планирования и избежать неожиданного повышения цен на их продукцию.

2. Постепенное понижение предельных значений тарифов до уровня ниже инфляции. В настоящий момент рост тарифов ЖКХ значительно опережает инфляцию. С учетом доли сектора ЖКХ в общем объеме российского ВВП (по разным оценкам, не менее 8-10%), его влияние на общую инфляцию более чем значительно. Поэтому среднесрочные планы установления пороговых значений должны учитывать постепенное снижение тарифов ЖКХ до уровня ниже инфляции, а также комплекс мер по достижению этих результатов.

3. Более эффективное разграничение полномочий по тарифному регулированию между федеральными, региональными и местными органами власти. Сегодня противоречие регулирования заключается в том, что с 1 января 2006 года предельные значения тарифов устанавливает ФСТ России, а рассмотрение инвестиционных программ и утверждение тарифов осуществляется местными органами самоуправления.

В результате установленные тарифы в большинстве случаев выходят за пределы пороговых значений, что доказывает рассогласованность действий и целей на различных уровнях власти. Более того, рост тарифов происходит не постепенно на протяжении года, а скачкообразно в начале года для того, чтобы использовать резерв повышения, заложенный пороговым значением, инспирируя, таким образом, ценовой шок для потребителей и раскручивая инфляционную спираль. В этой связи необходимо, чтобы региональные подразделения ФСТ осуществляли более четкую координацию тарифной политики между федеральным центром и местными органами власти, а также имели более жесткие рычаги воздействия на нарушителей.

Кроме того, законодательство о тарифном регулировании должно ограничивать разовое увеличение тарифов на протяжении квартала, а не только года.

4. Для предприятий жилищно-коммунального хозяйства остро стоит проблема с уплатой налога на добавленную стоимость (НДС).

В целях сдерживания темпов роста тарифов на коммунальные услуги для населения следует установить нулевую ставку по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг. Применение нулевой ставки НДС предоставит организациям коммунального комплекса право на возмещение налога, уплаченного поставщикам. Дополнительные средства, полученные за счет возмещения НДС, не только позволят существенно сократить размер платы для граждан, но и могут быть использованы для развития коммунальной инфраструктуры. Следует отметить, что тарифы на коммунальные услуги регулируются государством, что позволяет обеспечить направление всей суммы освобождаемых от налогообложения средств на сокращение коммунальных тарифов.

Представленная выше система мер по совершенствованию тарифного регулирования в ЖКХ, на наш взгляд, способна значительно повысить эффективность функционирования отрасли и постепенно уменьшить тот колоссальный груз социальных, финансовых и технических проблем, который сегодня сосредоточен в сфере ЖКХ России. В то же время, этот комплекс предложений далёк от того, чтобы быть исчерпывающим и требует дальнейшего обсуждения со всеми участниками хозяйственных и административных взаимоотношений отрасли коммунального обеспечения.

Государственной Думой 7 июня 2006 г. принят в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» (№ 45270-4) (в части сроков установления тарифов на электрическую и тепловую энергию органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации). Его целью является установление более ранних сроков утверждения тарифов на электрическую и тепловую энергию, позволяющих учесть величину этих тарифов при обсуждении проекта бюджета субъекта Российской Федерации на очередной финансовый год уже в первом чтении. Тем самым становится возможным определение уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации величин тарифов на электрическую и тепловую энергию на очередной финансовый год с учётом новых предельных тарифов до внесения проекта бюджета субъекта Российской Федерации в законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации.

Этим же вопросам посвящены еще несколько законопроектов, в доработке которых участвуют и представители ТПП РФ. В 2008 г. в Государственной Думе по этой тематике готовятся к рассмотрению в первом чтении законопроекты: «О внесении изменений в статью 13 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» (№ 370410-4) (в части расширения перечня полномочий организации - собственника Единой системы газоснабжения), «О внесении изменений в статью 7 Федерального закона «Об элекроэнергетике» (№ 432580-4) (в части исключения из единой электросети объектов электросетевого хозяйства железнодорожного транспорта), «Общий технический регламент об электромагнитной совместимости» (№ 379482-4).

Оценивая перспективы реформы ЖКХ в целом, можно констатировать, что при нынешнем состоянии жилищно-коммунального сектора, крайней изношенности коммуникаций, Россия в ближайшее время не может ставить перед собой цель - превращение ЖКХ в прибыльный бизнес. Отрасль будет поэтапно двигаться к обоснованной оплате населением жилищно-коммунальных услуг, одновременно проводя структурные преобразования и создавая базу для развития рыночных отношений.