О нормативном определении понятия объекта оценки

Вид материала

Документы

Содержание Об определении понятия «объект оценки» Об определении понятия «недвижимость» О содержании понятий «недвижимое имущество» и «недвижимая собственность». Об определении понятия недвижимого имущества как объекта оценки в МСО 2007 О содержании понятия «движимая собственность» Содержание понятия бизнеса как объекта оценки. О финансовых интересах как объектах оценки. Перечни групп объектов оценки

Подобный материал:

• Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 961.09kb.
• Виноградов Дмитрий Викторович Глава из книги "Экономика недвижимости", учебное пособие, 302.24kb.
• М. Х. Квопросу об определении понятия политической культуры удк 32. 001 Квопросу, 176.62kb.
• 1 Описание объекта диагностирования, 674.93kb.
• Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.
• Основы рыночной оценки стоимости недвижимости, 293.05kb.
• Проект федеральный стандарт оценки кадастровая оценка объектов недвижимости1, 109.26kb.
• Методические рекомендации Система оценки достижения планируемых результатов освоения, 246.34kb.
• Проект федеральный стандарт оценки, 119.42kb.

О нормативном определении понятия объекта оценки


Е.С.Озеров

Почетный член РОО, проф., д.т.н.


В нашем проекте новой редакции базовых Федеральных стандартов оценки (см.[1] и [2]) предложена оспариваемая в [2] и [3] формулировка понятий объектов оценки. Основное возражение вызывает предложение [1] о представлении субстанции, называемой в нашей редакции ФСО 1 недвижимостью, в виде совокупности двух сущностей – физической (материальной) и юридической (правовой). Ниже предпринимается попытка уточнить формулировки, имея в виду предусмотренную МСО 2007 [4] необходимость соответствия ФСО законодательству РФ.


Об определении понятия «объект оценки»

Прежде всего, обратим внимание на то, что в нашей редакции ФСО 1 оценкой называется «процесс определения стоимости объекта гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте и который в таком процессе именуется объектом оценки». При этом имелось в виду, что собственно оценка объекта гражданских прав составляет основу оценочной деятельности, которая (по [5]) означает «профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (в [1] в понятие оценочной деятельности включено также и выполнение работ, обеспечивающих контроль качества и эффективное использование результатов оценки). В данном случае можно говорить об объекте оценочной деятельности (деятельность направлена на объект гражданских прав) и о предмете этой деятельности (в результате деятельности определяется стоимость объекта гражданских прав). Изложенное выше снимает возражения авторов [3] против использования в законе и в ФСО словосочетания «объект оценки»: разумный специалист не будет использовать словосочетание «оценка объекта оценки» вместо словосочетаний «оценка объекта недвижимости…» или «определение (установление) стоимости объекта оценки». Попутно обратим внимание на некорректность использования в [3] и в переводе на русский язык МСО 2007 [4] при участии одного из авторов [3] словосочетания «оценка стоимости», поскольку понятие «оценка» расшифровывается как процесс определения стоимости.

Об определении понятия «недвижимость»

Возвращаясь к проблеме определения понятия «недвижимость», отметим, что возникла эта проблема еще в конце прошлого века при попытке согласования этого понятия, применяемого в практике оценки, с его определениями в статьях 130 и 132 ГК РФ. Эта проблема, юридически не разрешенная и до настоящего времени, заключается в том, что в современной редакции ГК РФ к недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуществу) отнесены три различные группы объектов гражданского оборота:

- земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (первый абзац части 1 ст. 130),

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (второй абзац части 1 ст. 130),

- предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности (второй абзац ст. 132).

В действующих и проектируемых российских стандартах оценки к недвижимости отнесены объекты первой группы, в то время как без каких-либо обоснований и объяснений объекты второй группы рассматриваются в составе объектов движимого имущества, а оценка предприятий как имущественных комплексов регламентируется стандартом оценки бизнеса. Для примера укажем, что в проекте ФСО-6, подготовленном при участии авторов работы [3] и посвященном оценке недвижимости, указано:

…под недвижимым имуществом (недвижимостью, недвижимыми вещами) понимаются земельные участки и все, что связано с землей (далее – улучшения), в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также части указанных объектов и иные объекты, неразрывно связанные с землей, в том числе являющиеся объектами культурного наследия. Инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений и расположенные на земельном участке, входят в состав его улучшений. Положения настоящего стандарта не распространяются на процесс оценки подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, а также участков недр.

Здесь без комментариев изменен состав оцениваемого объекта недвижимости, предусмотренный первым абзацем части 1 ст. 130 ГК РФ, не оговариваются причины исключения из состава недвижимого имущества указанных выше транспортных средств и предприятий.

Попытки разрешения проблемы предпринимались нами в работах [6]-[8]. Было отмечено, что для одинакового наименования трех разнородных типов объектов законодатель должен был иметь в виду некий признак (параметр, свойство), присущий всем этим объектам и не перемещаемый в пространстве. Как оказалось, неперемещаемым свойством упомянутых трех групп объектов является их юридический статус (юридическая категория, юридическая сущность): государственная регистрация имуществ и прав на них «привязывает» каждый объект недвижимого имущества к неподвижной (относительно поверхности земли) системе координат юридических адресов, закрепленных в регистрационных реестрах - с индивидуализацией регистрируемого объекта описанием его важнейших («родовых») признаков.


О содержании понятий «недвижимое имущество» и «недвижимая собственность».

Обратим внимание на то, что в ст. 130 ГК «недвижимые вещи, недвижимое имущество и недвижимость» обоснованно считаются синонимами, относящимися к материальной сущности субстанции, именуемой недвижимостью. В самом деле, из [9] следует: вещь – это предмет физического мира, могущий быть чьей-нибудь собственностью; вещи, как множественное число от слова «вещь» – это имущество; и, наконец, недвижимость – это недвижимое имущество. В то же время, разделение институтов государственной регистрации материальной сущности (ст. 130 ГК) и юридического статуса (ст. 131 ГК) недвижимого имущества свидетельствует о необходимости выделения особенностей материальной (физической) и юридической сущностей в составе субстанции, материальная составляющая которой именуется недвижимостью. С учетом этого в [7] и [8] было предположено, что условие обязательной государственной регистрации является следствием особой важности объектов, названных недвижимостью, в системе обеспечения потребностей человека и безопасности его жизнедеятельности. Система регистрации обязывает органы государственного управления контролировать техническую (регистрацией материальной сущности) и правовую (регистрацией прав и обременений) надежность зданий, сооружений, самолетов, кораблей, предприятий.

Установив причину отнесения в ГК РФ к недвижимости трех разных типов объектов (раздел 3.1.1 нашей редакции ФСО 1), определим основание, по которому можно было бы выделить группу объектов, называемых недвижимостью для целей оценки и управления (раздел 3.2.2 ФСО 1):

3.2.2.Для целей оценки в группу объектов недвижимости включаются те виды объектов гражданского оборота, которые характеризуются признаками неперемещаемости как юридической, так и материальной сущности объекта оценки. Это означает, что для целей оценки недвижимостью называется субстанция, объединяющая в себе вещь или совокупность вещей (имущество), как ее материальную сущность, с пакетом имущественных прав и обременений, составляющих юридическую сущность¹ недвижимости.

Недостатком формулировок 3.2.1 и 3.2.2 является использование термина «недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи)» применительно к совокупности двух сущностей, в то время как этот термин однозначно обозначает только материальную сущность. В наших работах [7] и [8] объединение физически неперемещаемой материальной сущности с пакетом имущественных прав предлагается именовать недвижимой собственностью (предложение инициировано знакомством со словосочетанием «property management», которое в американской практике означает управление всеми активами недвижимой собственности с решением юридических, экономических, социальных и технических проблем обеспечения функционирования объекта). Будем пользоваться этим наименованием, оставляя возможность вернуться к обсуждению проблемы позднее – в том числе и с вариантами иного наименования указанной общности (совокупности) материальной и юридической категорий (сущностей) неперемещаемого объекта гражданских прав.


О содержании и единстве материальной и юридической сущностей недвижимой собственности

В разделах 3.2.3-3.2.5 нашей редакции ФСО 1 перечисляются элементы двух упомянутых сущностей недвижимой собственности (в 3.2.3-3.2.4 этим словосочетанием заменен термин «недвижимость»):

3.2.3.В состав материальной сущности недвижимой собственности включаются: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания (включая все долговременные подземные и надземные присоединения к зданиям и встроенные в них объекты), сооружения, объекты незавершенного строительства, инженерные сети и коммуникации (передаточные устройства), необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также расположенные на земельном участке обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения.

3.2.4.Юридическую сущность недвижимой собственности составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных российским законодательством. Для целей оценки права на недвижимое имущество признаются только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения.

3.2.5.Для практики оценки … недвижимость (вещь и имущество) представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» и «улучшений». При этом к земле относятся объекты природного происхождения (земельный участок, участки недр, водные объекты, участки леса), а к улучшениям – объекты, созданные человеком (здания, сооружения, коммуникации, многолетние насаждения). При оценке природных компонентов учитывается генерируемая «землей» и даруемая природой человеку рента (добавочная продуктивность), а при оценке «улучшений» – учитывается необходимость возврата капитала и дохода на капитал, вложенный в улучшения».

В данный перечень следовало бы внести (пунктом 3.2.6) также предложения [7] и [8] о представлении юридической сущности недвижимой собственности в виде совокупности двух компонентов: прав основных пользователей (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, наследуемого владения и бессрочного пользования) и прав сторонних правообладателей (сервитут, ипотека, правила зонирования и застройки территории, строительные нормы и правила, нормы охраны памятников и другое). При этом права общества и сторонних правообладателей считаются обременениями по отношению к правам основных пользователей.

Нетрудно заметить, что в 3.2.3 расширен перечень вещей в составе недвижимости, предусмотренный последней редакцией ст. 130 ГК РФ. Избыточными здесь являются «…инженерные сети и коммуникации (передаточные устройства), необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также расположенные на земельном участке обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения», не представленные в первом абзаце части 1 ст. 130 ГК РФ. В свое время (см. [7]) мы по подсказке юристов обратили внимание на ст. 134 ГК РФ, которая гласит: «Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное». Рыночная стоимость объекта определяется посредством моделирования поведения типичных участников сделки – с опорой на практику совершения таких сделок. Анализ рыночной практики свидетельствует о том, что цена сделки с улучшенным земельным участком зависит от наличия на этом участке коммуникаций, обособленных водных объектов, деревьев, кустарников - естественного и искусственного происхождения.

Следовательно, для целей оценки объект недвижимости должен рассматриваться как сложная вещь, ценность и стоимость которой зависит от ценности всех элементов в составе этой вещи, включая также коммуникации, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, участки леса. Включение этих элементов в состав недвижимости не противоречит ст. 130 ГК: указанные элементы прочно связаны с землей и их перемещение «без несоразмерного ущерба их назначению» невозможно. В связи с этим понятна значимость приведенного выше анализа следствий из «установленной» ГК неперемещаемости юридического статуса недвижимости: ущерб назначению перемещаемого элемента должен оцениваться с учетом принадлежности этого элемента субъекту прав собственности на весь объект недвижимости. Здесь имеется в виду, что при оценке недвижимости и элемента в ее составе должно учитываться назначение элемента не для человечества вообще, а для конкретного человека, которому этот элемент принадлежит: пересадка дерева с моего участка на участок соседа меняет качество и ценность моей недвижимости как сложной вещи.

Что касается нашего предложения считать объектом оценки совокупность материальной и юридической сущностей недвижимости, то здесь имеется в виду, прежде всего, то обстоятельство, что все элементы этих сущностей определенным образом (часто независимо друг от друга) влияют на стоимость недвижимой собственности как объекта оценки. Очевидно, например, что стоимость объекта зависит от наличия или отсутствия, а также от уровня качества элементов физической (материальной) сущности недвижимости (зданий и сооружений, коммуникаций, свойств обособленных водных объектов, плодовых или хвойных деревьев, плодородия почвы и др.). Менее очевидным, но проверенным является влияние на стоимость недвижимости каждого из элементов юридической сущности: стоимость снижается при появлении на объекте сервитута, при возникновении ограничений ГИОП или правил зонирования территории и др.

Особо отметим рассмотренный в [8] пример учета в затратном подходе к оценке недвижимой собственности обременения объекта оценки договором аренды с заниженной ставкой арендной платы: поскольку ставка была занижена по вине собственника до даты оценки, обременение трактовалось как устаревание юридической сущности объекта оценки. Существенным с этой точки зрения является и вывод [8] о том, что в случае запрета ГИОП на замену варианта текущего использования земельного участка в составе объекта недвижимости вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования разница стоимостей земельного участка в двух этих вариантах рассматривается как величина потери стоимости улучшений вследствие внешнего устаревания.

Еще одна иллюстрация обоснованности нашей концепции объединения (совместного учета) сущностей следует из особенностей взаимозависимости земли и улучшений на ней. Из определения понятия недвижимого имущества следует, что главным элементом этого имущества является земельный участок. Все улучшения остаются физически неперемещаемыми (недвижимыми) только по причине и во время привязанности их к земле. Как указывалось в [7] и [8], по этой причине обязательным элементом недвижимого имущества (материальной сущности недвижимой собственности) является земельный участок. Об этом же свидетельствует и мнение юриста О.Ю.Скворцова, процитированное в [3]:

…Мы неизбежно придем к выводу о том, что «настоящая» недвижимость – лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков)…

В свете изложенного возникает проблема определения понятия объекта оценки в случае, если заказчику требуется установить стоимость здания, находящегося в его собственности, но расположенного на участке земли, взятом в аренду у государства. Очевидно, что здесь (вопреки п. 17а утвержденного ФСО 1) объектом оценки выступает не недвижимое имущество с земельным участком как главным элементом объекта, а совокупность права собственности на здание и права заключения договора аренды на землю. При этом, конечно же, стоимость объекта оценки будет существенным образом зависеть и от параметров его материальной сущности – архитектуры и возраста здания, местоположения, размеров и формы участка, др.

Заметим, что предложение об объединении сущностей (категорий) в одну субстанцию при экономической оценке недвижимой собственности согласуется и с цитируемым в [3] предложением упоминавшегося выше юриста О.Ю.Скворцова:

В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. … Следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. … Даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия.

Как видим, постановка вопроса начинается с противопоставления «категорий» - юридической и физической, а заканчивается предложением о трактовке недвижимости как специфического объекта гражданского права, в котором экономический и юридический критерии представлены в неразрывном единстве.

О сочетании в недвижимости трех категорий – юридической, физической и экономической – говорят и юристы, цитируемые в [3]:

…тройственное представление о «недвижимом» юристы разделяют на:

- «юридическое понятие (категория)», каковым является «объект гражданского права»;

- «реальный физически (фактически) существующий (связанный с землей) объект»;

- «экономический объект, сущностью которого является его стоимостной эквивалент».

Заметим, что экономическую сущность недвижимости определяет способность земельных участков и улучшений выступать потребительским благом (см. [8]). Ограниченность этого блага обращает его в экономическое благо, которое проявляется в предметах потребления (жилища, садоводства, рекреации, общественные здания), в доходных объектах (реальные и инвестиционные активы), в товарах на рынке недвижимости. Естественно, что стоимость («стоимостной эквивалент») объекта недвижимости определяется соотношением спроса и предложения, т.е. будет зависеть от приспособленности этого объекта к предпочтениям потенциальных потребителей.

Укажем, что в приведенном перечне из трех категорий (сущностей), присущих недвижимости, недостает важной категории - социального статуса объекта (социальной сущности недвижимости – см. [8]). Эта сущность проявляется в уровне соответствия характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам, в восприятии человеком или (и) обществом художественной и исторической ценности здания («культурного наследия»), в возникновении и развитии чувства гордости у субъекта и (или) общности людей от владения знаковыми объектами, в непринятии населением спорных решений о землеотводах, строительных проектах, изменениях статуса охраняемых объектов и др. Очевидно, что все элементы социальной сущности недвижимости также оказывают влияние на величину рыночной стоимости объекта.

Из сказанного выше следует обоснованность наших предложений о представлении недвижимости для целей оценки как общности (совокупности) сущностей, но теперь уже с уточнением: сущностей (категорий), объединяемых понятием «недвижимость», должно быть четыре. Единственной проблемой до принятия этой концепции остается необходимость уточнения и закрепления в нормативных актах названия указанной субстанции (совокупности физической, юридической, экономической и социальной сущностей физически и юридически неперемещаемого имущества). Выше было предложено для целей оценки и управления называть эту субстанцию недвижимой собственностью. Независимо от того, будет ли это название представлено в соответствующих Федеральных законах и подзаконных актах, необходимо в стандартах и методических рекомендациях по оценке недвижимой собственности предписать условие учета влияния на стоимость этой субстанции параметров всех элементов указанных четырех сущностей (категорий), а также параметров соответствующих (четырех) сегментов окружающей среды (материального мира, правового пространства, рыночной экономики и социальной среды), в которых функционирует объект оценки (примеры см. в [8]). При такой постановке вопроса часть позиций раздела 3.2 из [1] может быть перенесена в стандарт (ФСО 6) и в методические рекомендации по оценке недвижимой собственности.


Об определении понятия недвижимого имущества как объекта оценки в МСО 2007

Представив наши аргументы в пользу предложенного определения понятия недвижимой собственности в качестве объекта оценки, рассмотрим представление понятия аналогичного объекта оценки в МСО 2007 (см. [4]). В документе «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)» приведено:

3.1. Недвижимость включает в себя физический участок земли и прочно связанные с ним предметы, созданные человеком. Это физическая, осязаемая «вещь», которую можно увидеть и потрогать, вместе со всеми добавлениями на земле, а также над или под ней…..

3.2. Недвижимое имущество включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. Интерес или интересы в недвижимом имуществе обычно представлены некоторым свидетельством о праве собственности (например, титульным документом) отдельно от самой физической недвижимости. Поэтому недвижимое имущество не является физическим понятием.

Аналогичные определения понятий недвижимости и недвижимого имущества даются и в документах «Глоссарий терминов МСО 2007», «Типы имущества» и «Международное руководство 1 (МР 1). Оценка стоимости недвижимого имущества». Очевидно, что эти определения понятий не соответствуют толкованию терминов в русском языке (см. [9]) и содержанию ст. 130 ГК РФ. Это означает, что переводчики текста МСО (при участии и под руководством одного из авторов [3]) допустили ошибку: то, что в п. 3.2 ОППО переведено как «недвижимое имущество» следовало перевести как «пакет имущественных прав на недвижимость» (русское словосочетание «недвижимое имущество» - это «real estate», а «real property» - это «пакет имущественных прав на недвижимость»).

С сожалением следует отметить, что решение о включении редакции [4] документов МСО в Свод стандартов СРО РОО 2010 (см. [10]), принятое при участии авторов [3], выводит РОО из правового поля, установленного законодательством РФ (авторы [3] «забыли» свою фразу «о необходимости соблюдения оценщиками действующего российского законодательства, по которому отождествляются три понятия: «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)»).

Дополнительно обратим внимание на то, что в МСО (см. МР 1) объектом оценки считается «недвижимое имущество» (только пакет прав?). В то же время в разделе 2.5 документа «Типы имущества» МСО проявляется принятая нами концепция объединения нескольких сущностей:

2.5. При любой оценке недвижимого имущества следует выявить существенные характеристики имущества. В число характеристик входят:

2.5.1. местоположение, физическое и юридическое описание, а также экономические свойства и характеристики способности приносить доход;

2.5.2. интерес недвижимого имущества, подлежащий оценке (абсолютное право собственности / фригольд; право собственности, ограниченное арендой; право аренды/лизгольд; сублизгольд);

2.5.3. любое движимое имущество, торговые приспособления, или нематериальные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, но включенные в оценку…;

2.5.4. любые известные сервитуты, ограничения, обременения, договоры аренды, дополнительные договорные условия или специальные характеристики/рейтинги для налоговых целей по данному имуществу или другие предметы аналогичной природы;

2.5.5. является ли рассматриваемое имущество частным или частичным интересом или физическим сегментом более крупного участка земли.

При постановке задачи оценки объекта гражданских прав, изложенной в п. 2.5, понятие «недвижимое имущество» в этом пункте следует заменить понятием «недвижимая собственность».

О содержании понятия «движимая собственность»

Кроме понятия недвижимости для целей оценки в [1] предлагаются определения понятий и других типов объектов гражданских прав. При этом по [1]

… к объектам движимого имущества относятся объекты, материальная сущность которых может перемещаться относительно поверхности земли:

-подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, автотранспорт, другие транспортные средства, прицепы и вагоны к транспортным средствам – в совокупности с имущественными правами на них, привязанными к неподвижной адресной системе координат;

-не подлежащие государственной регистрации машины и оборудование, приборы, компьютерная техника, временные постройки, ювелирные изделия и другие движимые вещи, выступающие объектами гражданского оборота.

Эту группу объектов оценки имеет смысл называть движимой собственностью, имея в виду объединение физической, юридической, экономической и социальной сущностей для вещей, подлежащих государственной регистрации (морские и речные суда, летательные аппараты, космические объекты, автомобили, другие регистрируемые транспортные средства). Для вещей, не требующих государственной регистрации, в составе движимой собственности как объекте оценки представлены только материальная (физическая) и экономическая сущности. При этом независимо от введения в нормативных документах понятия движимой собственности остается обязательным требование выполнения оценки с учетом ценности всех элементов сущностей (категорий, статусов) физически перемещаемых субстанций.

Заметим, что здесь не принято предложение МСО [4] о включении интеллектуальной собственности - ИС и нематериальных активов - НМА в движимую собственность (в [3] неверно используется словосочетание «движимое имущество», т.к. «property» - это пакет прав, а не имущество, здесь неверно указывается, что МСО включает ИС и НМА в бизнесы). Отказ от этого предложения обосновывается тем, что в нашем проекте ФСО 1 группировка объектов оценки предполагает близость набора свойств самих объектов, включенных в одну группу, и характеристик среды функционирования этих объектов. Эта близость определяет особенности применения системы оценочных процедур и трактовки результатов оценки. Такой близости нет у объектов движимой собственности с объектами ИС и НМА: очевидно радикальное различие величин вклада материальной составляющей в эти две группы объектов, что определяет существенное различие подходов к оценке этих двух групп объектов. Отметим и некорректность применения классификационного признака перемещаемости к объектам ИС и НМА: оригинальная архитектура здания или его значимость как культурного наследия неподвижны вместе с самим зданием…


Об интеллектуальной собственности как объекте оценки.

В разделе 3.4 нашей редакции ФСО 1 представлен достаточно полный перечень типов объектов ИС и НМА:

3.4.1. Интеллектуальная собственность – исключительное право физического или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг: 

-фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания, другие объекты промышленной собственности - патенты на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, указания происхождения или наименования места происхождения товара, все продукты промышленного или природного происхождения;

-объекты авторского права – научные, художественные произведения, программы для ЭВМ, базы данных, топологии интегральных микросхем, селекционные достижения и штаммы микроорганизмов, деловая репутация как объект личных прав;

-«ноу-хау».

3.4.2.Нематериальные активы фирмы (компании): 

-репутация компании – как приобретенная путем покупки (присоединения) другой компании, так и созданная внутренними усилиями компании-объекта оценки;

-клиентские нематериальные активы, включающие клиентские списки по профилям деятельности компании;

-контрактные нематериальные активы, включая лицензии и другие типы контрактных отношений, предоставляющих права и возможности для поставки и получения товаров и услуг на особо выгодных или исключительных условиях;

-контрактные нематериальные активы в форме контрактов с персоналом, представляющие элементы человеческого капитала и включающие команду обученного квалифицированного персонала;  

-контрактные положения (запретительные оговорки), предусматривающие налагаемые на продавца ограничения на конкуренцию с покупателем в той же отрасли, на тех же рынках в течение согласованного периода времени.

3.4.3.Права и обязательства:

-права временного пользования и владения имуществом на условиях лизинга, аренды или найма, а также дополнительные права заключения соответствующего договора на льготных условиях;

-обязательства одного лица и право требования другого лица на совершение либо не совершение определенных действий в силу договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, определенных гражданским законодательством, - в том числе на передачу имущества, выполнение работы, передачу денег.

3.4.4. Работы, услуги, информация.

Работа – деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть использованы для удовлетворения потребностей юридических или физических лиц только после завершения данной деятельности.

Услуги – деятельность, результаты которой не имеют материального выражения и используются для удовлетворения потребностей юридических или физических лиц в процессе осуществления данной деятельности.

Информация – сведения, оформленные в виде документа на бумажном или электронном носителе и используемые для удовлетворения потребностей юридических или физических лиц.

Объекты интеллектуальной собственности и нематериальных активов являются продуктом интеллектуальной деятельности, поэтому для целей оценки предлагается отнести эти объекты к группе, именуемой интеллектуальной собственностью. Применительно к этой группе объектов оценки не могут применяться понятия вещей и имущества, относящиеся к материальным субстанциям. На стоимость объектов интеллектуальной собственности основное влияние оказывают элементы юридической и экономической сущностей (категорий) – своих для каждого типа упомянутых «нематериальных субстанций».


Содержание понятия бизнеса как объекта оценки.

Что касается объектов бизнеса, то в определение понятия этого типа объектов оценки обоснованно включаются не только все типы имущества, обеспечивающие функционирование предприятия, но также все объекты интеллектуальной собственности и нематериальных активов, включая все имущественные права и обязательства:

3.5.1.В целях оценки под предприятием понимается комплекс взаимосвязанных между собою вещей (имущества), нематериальных продуктов интеллектуальной деятельности (активов), имущественных и иных прав на указанные вещи и продукты (включая права требования и обязательства), предназначенный и используемый для предпринимательской деятельности (бизнеса) - как правило, в рамках деятельности организации (юридического лица). Словосочетанием «оценка бизнеса» обозначается оценка действующего предприятия.

3.5.2.В качестве объектов оценки может выступать также долевое участие в капитале предприятия: пакеты акций акционерных обществ, доли в обществах с ограниченной ответственностью.

3.5.3.Движимые и недвижимые вещи, а также имущественные права и права требования в составе имущественного комплекса признаются активами и отражаются в финансовой (бухгалтерской) отчетности организации, если в результате прошлых событий они находятся под управлением организации и от них в будущем ожидается поток экономических выгод для организации. При этом обязательства организации также отражаются в ее финансовой отчетности в составе пассивов.

Таким образом, для целей оценки действующее предприятие как совокупность объектов недвижимой, движимой и интеллектуальной собственностей может именоваться бизнесом, как это и предусмотрено нашей редакцией п. 3.5 ФСО 1.


О финансовых интересах как объектах оценки.

В МСО 2007 [4] предлагается выделить финансовые интересы в отдельную группу объектов оценки. Между тем, финансовые интересы, вытекающие из разделения интересов собственности на имущество (раздел 5 документа «Типы имущества» МСО) могут быть представлены (и в практике оценки рассматриваются) в перечнях объектов недвижимой, движимой и интеллектуальной собственности – в зависимости от того, к какому типу имущества относится интерес. Так, например, интересы собственников земли и улучшений, интересы собственного и заемного капиталов в составе недвижимой собственности, интересы владельцев паев в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости, права сдачи в аренду и субаренду, права заключения льготных договоров аренды помещений оцениваются с использованием методов и инструментов оценки недвижимой собственности. Финансовые интересы как нематериальные активы (раздел 5.2.2 документа «Типы имущества» МСО) целесообразно рассматривать в предложенном выше перечне объектов интеллектуальной собственности (раздел 3.4.3). В то же время, финансовые интересы, вытекающие из разделения интересов собственности на бизнес (раздел 5.2.1 документа «Типы имущества» МСО), целесообразно представить в перечне объектов бизнеса, оценка которых осуществляется с использованием методологии, существенно более сложной в сравнении с методологией оценки отдельных составляющих бизнеса. Из сказанного выше следует, что предложение о выделении финансовых интересов в отдельную группу объектов оценки требует дополнительной проработки – с уточнением перечня, целей и процедур оценки этих интересов.


Перечни групп объектов оценки

Завершая рассмотрение проблемы нормативного определения понятий оцениваемых объектов гражданских прав, отметим необходимость представления в базовых ФСО основных понятий всех типов объектов оценки (возможно - с обоснованием нововведений в расширенном комментарии к этим ФСО). В свете изложенного предлагается изменить редакцию п. 3.1.2 и переименовать разделы 3.2- 3.4 нашей редакции ФСО 1:

3.1.2.Вся совокупность объектов оценки распределяется между четырьмя группами, различающимися набором свойств (самого объекта и среды его функционирования), определяющим особенности применения системы оценочных процедур и трактовки результатов оценки:

-недвижимые вещи в совокупности с имущественными правами, с элементами экономической и социальной сущности недвижимого имущества (объекты недвижимой собственности – раздел 3.2);

-движимые вещи в совокупности с имущественными правами, элементами экономической и социальной сущности движимого имущества (объекты движимой собственности – раздел 3.3);

-продукты интеллектуальной деятельности человека в совокупности со всеми правами на эти продукты, а также неимущественные права (объекты интеллектуальной собственности – раздел 3.4);

- предприятия (объекты бизнеса – раздел 3.5) как комплексы, состоящие из взаимосвязанных объектов недвижимой, движимой и интеллектуальной собственностей (т.е., из имущества, нематериальных продуктов интеллектуальной деятельности, имущественных и иных прав на все вещи и продукты, предназначенные и используемые для предпринимательской деятельности).

При этом перечисление и характеристики важнейших проявлений материальной, юридической, экономической и социальной категорий (сущностей), оказывающих влияние на стоимость объектов оценки, можно перенести в профильные стандарты – свои для каждой группы объектов.


Цитируемые источники.

1.Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки. СПб., 2009 (на сайте ссылка скрыта, раздел «Новые документы», ссылка скрыта ).

2.Дискуссия на форуме ссылка скрыта (раздел «Федеральные стандарты оценки. Предложения Е.С.Озерова о ФСО-1», ссылка скрыта).

3. Микерин Г.И., Нейман Е.И. О концептуальной основе и о стандартах оценки стоимости имущества в условиях новой экономики. Статья на сайте РОО, раздел «Стандарты», (ссылка скрыта).

4.Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. Москва. Изд. РОО. 2008.

5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. в редакции ФЗ № 145-ФЗ от 17.07.2009, с изменениями ФЗ»181-ФЗ от 18.07.2009.

6. Озеров Е.С. О содержании понятия «недвижимость». НЭЖ «Проблемы недвижимости», вып.1, 1999.

7.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2003.

8.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

9. Толковый словарь русского языка. Ред. Д.Н.Ушаков. М. ОГИЗ. 1935.

10. Свод стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

ссылка скрыта=