Основы рыночной оценки стоимости недвижимости

Вид материала

Документы

Содержание При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды оценки Разумность действий Полнота располагаемой информации Отсутствие чрезвычайных обстоятельств При определении инвестиционной стоимости При определении инвестиционной При определении ликвидационной При определении ликвидационной При определении кадастровой Субъектами оценочной деятельности К объектам оценки относятся Сведения об оценщике В отчете об оценке Сравнительный подход. Доходный подход. Затратный подход. Земельный участок Субъекты оценочной деятельности Три классических подхода Инвестиционная стоимость ... Полное содержание

Подобный материал:

• Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости, 1126.78kb.
• Согласовано, 25.84kb.
• Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.
• Отчет №4р-хх-хх. 01 оценка рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости автотранспортного, 5985.22kb.
• А. И. Оценка Специализированного имущества, 295.63kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 62.49kb.
• Федеральный стандарт оценки определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, 56.41kb.
• Оценка недвижимости промышленных предприятий для целей налогообложения, 212kb.
• Темы курсовых работ по предмету «Оценка недвижимости», 12.16kb.
• Бюро Технической Инвентаризации (бти). Сдругой стороны, в большинстве случаев, эта, 20.61kb.

Раздел 1.Основы рыночной оценки стоимости недвижимости

Важнейшим элементом институциональной инфраструктуры рынка недвижимости является его оценка. Учет стоимости недвижимости необходим при расчетах национального богатства, расчетов стоимости недвижимости при составлении баланса предприятия (что существенно повышает капитализацию предприятия), при продаже, делении, слиянии и ликвидации компаний, дополнительной эмиссии акций компаний, обмене требований кредиторов на акции при банкротстве предприятий, при разработке девелоперских проектов, продаже земли на торгах и с аукционов, при залоге недвижимости и земельно-имущественных комплексов и во многих других случаях.

В соответствии с федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", приказ Минэкономразвития РФ №255 от 20 июля 2007 г., результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный

(складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении

финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации

предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих

решений и иных случаях.

В соответствии с ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-принцип существенности:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

- принцип обоснованности:

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена;

- принцип однозначности:

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования;

- принцип проверяемости:

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

- принцип достаточности:

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей

Данное определение является классическим, оно не менялось с 1998 г. В федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" добавлены расширенные определения понятий «разумность», «полнота располагаемой информации», «отсутствие чрезвычайных обстоятельств».

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки -

наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Субъектами оценочной деятельности в соответствии с российским законодательством признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
  
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  
• права требования, обязательства (долги);
  
• работы, услуги, информация;
  
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
  
• В соответствии с ФСО №3 в отчете об оценке требуются следующие сведения:
  

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

Каждый земельный участок является уникальным, имеющим множественные отличий от других. Риэлтерские компании учитывают до 84различий земельных участков. В этом заключается важнейшая особенность земельных участков как объектов земельного рынка. Можно выделить следующие отличия земельных рынков от высокоорганизованных рынков стандартизованных товаров. с рынками стандартизованных товаров.

Различия наблюдаются по следующим характеристикам:

1. 
   Территориальные границы рынка. Рынки земли анализируются в пределах района, города, региона; высокоорганизованные рынки – в более широких масштабах, включая группу регионов, страну, группу стран, все страны мира.
   
2. Взаимозаменяемость единиц товара. Рынки земли характеризуются абсолютной невзаимозаменяемостью или очень слабой взаимозаменяемостью, а высокоорганизованные рынки – абсолютной взаимозаменяемостью.
   
3. Стандартизованность товара. На земельных рынках стандартизованность полностью отсутствует или является низкой, на высокоорганизованных рынках стандартизованность абсолютная или очень высокая.
   
4. Число продавцов и покупателей. На земельных рынках – небольшое, на высокоорганизованных рынках – большое.
   
5. Соотношение между числом продавцов и покупателей. На земельных рынках оно колеблется между « рынком покупателя» и «рынком продавца», а на высокоорганизованных рынках это соотношение сбалансировано.
   
6. Характер сделок. На земельных рынках сделки носят частный характер, а на высокоорганизованных рынках преобладают публичные сделки.
   
7. Доступность информации о товаре и рынке. На земельных рынках доступ к информации обычно затруднен, а на высокоорганизованных рынках доступность информации очень высокая.
   
8. Достоверность и полнота информации о товаре и рынках. На рынках недвижимости (имеется в виду ее системообразующий элемент – земля) доступная информации часто недостоверна или неполна, на высокоорганизованных рынках достоверность информации очень высокая.
   
9. Скорость обмена информации и принятия решений. На рынках недвижимости – низкая, на высокоорганизованных рынках – высокая.
   
10. Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах. На рынках недвижимости колеблется от очень низкой до очень высокой, на высокоорганизованных рынках – высокая.
    
11. Стабильность цен. На рынках недвижимости цены могут изменяться высокими темпами как в сторону роста, так и в сторону понижения; на высокоорганизованных рынках цены относительно стабильны.
    
12. Транспортабельность товара. На рынках недвижимости полностью отсутствует, на высокоорганизованных рынках очень высокая.
    
13. Влияние реального местонахождения товара на цены. На рынках недвижимости влияние очень незначительное, а на высокоорганизованных рынках местонахождение – один из важнейших факторов, формирующих цены.
    
14. Роль нерациональных факторов в принятии решений. На рынках недвижимости роль очень высокая, а на высокоорганизованных рынках крайне незначительная.
    
15. Эластичность предложения. На рынках недвижимости объем предложения практически не может быть быстро увеличен, на высокоорганизованных рынках эластичность высокая.
    

Надо отметить, что проблема оценки недвижимости - одна из самых изученных и широко освещенных в научной литературе последних лет. Между тем, проблема оценки земельных участков, как элемента недвижимости, из всех областей оценочной деятельности в нашей стране, - сложнейшая.

Это связано с тем, что земельный рынок в Российской Федерации начал формироваться сравнительно недавно. Земельные рынки – неотъемлемая часть рыночной экономики, в т.ч. российской. В нашей стране понятие земельных рынков появилось в начале 90-х годов, но практически земельные рынки начали участвовать в формировании финансовых активов предприятий только после принятия Земельного кодекса 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами в нашей экономике, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение земельных активов в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие, позволит сформировать источник «длинных денег» в экономике, без которых невозможно дальнейшее развитие рынка в России. Достижение всех этих задач невозможно без объективной оценки земельных участков.

Как уже говорилось выше, существует несколько видов стоимости земли: рыночная, кадастровая, инвестиционная, ликвидационная. Рыночная стоимость земельных участков играет важнейшую роль при расчете других видов стоимости, поэтому на ней необходимо остановиться особо.

Оценочная деятельность в России возникла в 1993 г., когда специалистами Всемирного банка были проведены первые курсы по оценке недвижимости. Первым учебником, которым пользовались слушатели, была монография Джека Фридмана, Николаса Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»¹. Законодательство об оценочной деятельности начало формироваться пятью годами позже. В 1998 г. принят Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2002 г. вышло Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 395 «О лицензировании оценочной деятельности» и «Стандарты оценки», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519.

В настоящее время оценочная деятельность претерпевает серьезные изменения. С 01.01.06г. прекращена выдача лицензий на оценочную деятельность, в связи с отменой лицензирования этого вида деятельности; принят ФЗ О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 157-ФЗ от 27.07.06г, а также приняты новые стандарты оценочной деятельности и требования к отчету об оценке (федеральный стандартм оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", приказ Минэкономразвития РФ №255 от 20 июля 2007 г. и приказ Минэкономразвития РФ №254 от 20 июля 2007 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»».

В соответствии с этими приказами законом субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Основанием для проведения оценки является договор.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.

Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:

- документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с утвержденными в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной деятельности;

- справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в члены саморегулируемой организации оценщиков вправе предъявлять иные связанные с осуществлением оценщиком оценочной деятельности и не противоречащие настоящему Федеральному закону и другим федеральным законам требования.

Рыночная оценка земельных участков основана на трех классических подходах к оценке рыночной стоимости земельных участков: сравнительном, доходном и затратном.

В стандартах регламентирована обязанность оценщика провести оценку земельного участка с использованием всех трех подходов, а затем согласовать результаты. Это сложный процесс, требующий глубоких профессиональных знаний и практических навыков.

1. Сравнительный подход.
   

Данный подход естественно сформировался в рыночной экономике, имеющей богатую статистику по продажам объектов, аналогичных оцениваемому объекту. В соответствии с этим методом оценщик определяет стоимость объекта, анализируя уже совершенные сделки по объектам, аналогичным оцениваемому; выявляет различия между ними (как известно, рынок недвижимости характеризуется высокой нестандартностью, поэтому даже в максимально приближенных аналогах есть различия. Риэлтеры выделяют до 84 параметров, характеризующих жилую недвижимость). Различия между аналогами и оцениваемым объектом нивелируются введением в расчет корректировок. Метод корректировок по каждому отличию должен привести аналоги в сопоставимый вид с оцениваемым объектом, после чего экономико-статистическим методом определяется стоимость оцениваемого объекта сравнительным методом. Данный подход является обязательным при составлении отчета об оценке.

Нельзя не отметить существенную разницу в условиях использования метода сравнения продаж в нашей стране и за рубежом, где имеется реальная база для подобных расчетов. Например, в США определение стоимости аналогичных продаж и внесение корректировок является рутинной операцией, которая базируется на богатых информационно-аналитических данных со стопроцентным отражением реальной практики.

В каждом муниципалитете любого районного города подбирается статистика продаж по объектам одинакового целевого назначения за год. Оценщик просто должен выбрать наиболее схожие аналоги и обосновать корректировки, листая эти статистические сборники. Например, по сельскохозяйственным фермам на каждой странице такого сборника приводятся данные в виде: характеристики фермы, ее аэрофотосъемка, фотографии и в конце реальная цена сделки (купли-продажи).

Прозрачная статистика по сделкам характерна для стран с развитой рыночной экономикой. Необходимым условием прозрачности экономики страны является отсутствие наличного денежного оборота. В нашей стране на этапе переходной экономики преобладает наличный денежный оборот, который значительно затрудняет работу оценщиков - отсутствует основной критерий истины - практика. Сделки по жилой недвижимости на вторичном рынке в большинстве своем заключаются по ценам БТИ; сделки по пригородной недвижимости не сельскохозяйственного назначения – по ценам БТИ (на здания) и ценам, получаемым в районных земельных комитетах (на земельные участки).

Рыночную цену недвижимости могут рассчитать либо надлежащие оценщики, либо эксперты из департаментов аналитики и оценки крупных риэлтерских фирм, так как именно у риэлтеров аккумулируется вся реальная информация о сделках с недвижимостью физических лиц. Именно поэтому сравнительный метод в России активно применяется для оценки жилой и пригородной недвижимости, то есть там, где сложились рынки многократных продаж и по которым в риэлтерских конторах концентрируется вся фактическая информация.

Сложнее применять сравнительный подход при оценке крупных объектов производственного назначения, здесь оценщикам приходится брать не только отечественные, но и зарубежные аналоги. Практически невозможно применять сравнительный подход при оценке земель сельскохозяйственного назначения из-за отсутствия статистической базы и непрозрачности рынка. Более-менее достоверную информацию о стоимости земель сельскохозяйственного назначения можно собрать только в таких регионах, как Московская область, Краснодарский край и несколько других, где оборот земель сельскохозяйственного назначения формируется уже на вторичном рынке. Существуют высококачественные исследования таких рынков, основанные на экспертной работе квалифицированных аналитиков, таких как Г.М.Стерник.²

Особенностью таких рынков является постепенный вывод земель сельскохозяйственного назначения из этой категории земель и перевод в земли ИЖС или поселений. Целесообразность такого перевода является спорным вопросом. Две полярные точки зрения на этот процесс представлены сторонниками сохранения аграрного назначения земель в лице председателя Агрокомитета Госдумы РФ Г.В. Кулика³ с одной стороны и их противниками, отстаивающими экономическую необходимость подобного перевода, с другой стороны. Земли поселений и ИЖС имеют в 5-10 раз более высокую стоимость, чем земли сельскохозяйственного назначения, это характерно для всех развитых стран с рыночной экономикой. Такую позицию отстаивает депутат Государственной Думы, член Комитета по бюджету и налогам, председатель Ассоциации отраслевых союзов АПК «АССАГРОС» В.А.Семенов⁴. Доход местных бюджетов и государства в целом значительно растет при переводе земель и сельскохозяйственного назначения в ИЖС. Этот вопрос, безусловно, имеет не только экономический, но и социальный, и идеологический, и политический аспект.

В Московской области условия для сельскохозяйственной деятельности далеки от идеальных, при этом москвичи, проживающие в одном из крупнейших мегаполисов мира, исторически расселенные в многоквартирных домах, стремятся переехать в собственный пригородный дом. Такая миграция неизбежно ведет к массовому переводу земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС. Эта тенденция является основой развития и расцвета подмосковных городов, коттеджных поселков. Сложность процедуры перевода земель из одной категории в другую приводит к расцвету коррупции в Подмосковье и всевластию чиновников, а также к «перегреванию» рынка земли. Поэтому стоимость земель сельскохозяйственного назначения надо рассматривать только в зависимости от перспектив ее использования – для сельскохозяйственного назначения или перевода в другое назначение.

Однако для Московской области, где условия для сельскохозяйственной деятельности далеки от идеальных, а Москва является одной из крупнейших метрополий мира с исторически сложившимся типом расселения москвичей в многоквартирных домах, стремление переехать в собственный частный дом является естественной тенденцией миграции москвичей в пригород. Такая миграция неизбежно ведет к массовому переводу земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС. Эта тенденция является основой развития и расцвета подмосковных городов, коттеджных поселков. Сложность процедуры перевода земель из одной категории в другую приводит к расцвету коррупции в Подмосковье и всевластию чиновников, а также к «перегреванию» рынка земли. Поэтому стоимость земель сельскохозяйственного назначения надо рассматривать только в зависимости от перспектив ее использования – для сельскохозяйственного назначения или перевода в другое назначение.

На территории поселений сравнительный подход положен в основу расчета кадастровой стоимости земельных участков. При рыночной оценке его широко используют в городах, имеющих активно развивающиеся рынки с постепенно накапливающейся статистической базой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

2. Доходный подход.
   

Доходный подход основывается на капитализации дохода или оценке стоимости объекта как суммы будущих доходов от бизнеса, дисконтированных во времени.

Основным показателем дохода является чистый операционный доход, определяемый на основе следующих расчетов:

ВД = АП х S, (2.1)

где: ВД – валовой доход;

АП – арендная плата за год в расчете на 1 кв.м;

S - площадь оцениваемого объекта в кв.м.

ДД = ВД – (АП х S потерь), (2.2)

где: ДД – действительный доход;

АП – арендная плата за год в расчете на 1 кв.м;

S потерь – площади, не сдаваемые в аренду или которые не удалось сдать.

ЧД = ДД – ОИ, (2.3)

где: ЧД - чистый доход;

ДД – действительный доход;

ОИ – операционные издержки.

Чистый доход – это показатель годовой доходности оцениваемого объекта, от которого следует перейти к его стоимости. Сделать это можно путем капитализации чистого дохода методом приравнивания стоимости оцениваемого объекта к величине капитала, дающего подобный годовой доход. Чаще всего в развитых рыночных странах показатель доходности рассчитывается по ставке доходности государственных ценных бумаг; в нашей стране базовая безрисковая ставка капитализации рассчитывается по ставке доходности депозитных вкладов Сбербанка РФ или по усредненной ставке депозитных вкладов в валюте пяти самых надежных банков России, или по ставке доходности еврооблигаций.

Если, допустим, чистый доход от предприятия составляет 1 млн. руб. в год, а ставка капитализации 10%, то стоимость предприятия составляет 10 млн. руб.

Однако банковская ставка – это только базовая безрисковая ставка. Инвестор, вкладывающий средства в предприятие, никогда не удовлетворится доходом на уровне банковского дохода по депозитам. Вкладывая деньги в проект, инвестор рискует и за риск ожидает получить премию; на величину премии за риск инвестора увеличивается ставка капитализации.

Риск может быть самым разнообразным – риск вложений в Россию как страну с нестабильной макроэкономикой, политической и криминальной ситуацией; риск потери мажоритарного пакета акций и др. В среднем, с учетом всех рисков, ставка капитализации для предприятий нашей страны находится в пределах 16-18%. При использовании метода дисконтирования будущих доходов стоимость предприятия определяется суммой будущих доходов, рассчитываемых на плановый и прогнозируемый период и дисконтированных во времени. Метод дисконтирования денежных доходов (потоков) активно используется оценщиками в нашей стране, однако он имеет целый ряд объективных ограничений. Так, для построения динамических рядов плановых доходов необходимо обоснованно рассчитать на несколько лет рост доходов, что сложно и имеет низкую степень вероятности в высокоинфляционной, нестабильной экономике с большими непрогнозируемыми рисками.

Еще сложнее рассчитать темпы роста в постпрогнозный период. Все это требует особой осторожности при использовании метода дисконтирования денежных доходов в России.

Доходный подход активно используется оценщиками нашей страны для расчета стоимости земельных участков. Методика кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения основана на доходном подходе; этот метод используется при подготовке специалистов-оценщиков сельхозземель в Государственном университете землеустройства.

Сложнее всего использовать доходный метод при оценке земельных участков, занятых зданиями и сооружениями на территории поселений в отсутствие развитого многократного рынка свободных земельных участков с различным целевым назначением. На стоимость земельных участков влияет зонирование территорий городов и разрешенное использование этих участков – т.е. земельные участки не имеют самостоятельной ценности вне инфраструктуры и целевого использования.

3. Затратный подход.
   

Этот метод традиционно применяется оценщиками всех стран с рыночной экономикой. При его применении оценщик использует данные о сметной стоимости строительства объекта, коэффициента пересчета первоначальной стоимости по коэффициентам инфляции, данные износа (физического и пр.) и модернизации.

Уровень износа устанавливает оценщик самостоятельно, а не на основании данных бухгалтерского учета. Износ может быть на высоком уровне при не использовании здания и низким при высокой степени активного использования оборудования. Модернизация может способствовать изменению класса офисного помещения.

В нашей стране затратный метод практически не используется для оценки стоимости земельных участков, в то время как в странах с развитой экономикой он является обязательным составляющим элементом отчетов об оценке стоимости земельных участков. Он органично вплетен в систему оценки объектов недвижимости, главным и определенным из которых является земельный участок.

Затратный метод оценки стоимости земельных участков основан на тех же принципах, что и оценка других видов недвижимости, только вместо сметной стоимости в расчет принимается стоимость приобретения земельного участка – 5 лет назад, 30 или 50, с учетом инфляции, улучшений (если это сельскохозяйственные земли – затраты на повышение плодородия, мелиорацию и др.; если это земли под зданиями – целевое назначение зданий и другие факторы). В результате получают стоимость оцениваемого объекта на момент оценки. Для применения этого метода для свободных земельных участков или земель сельскохозяйственного назначения необходима статистика, накопленная за десятилетия рыночного оборота земель. В будущем этот метод, безусловно, будет использоваться и российскими оценщиками. Уже сегодня его применяют для оценки стоимости земельных участков в Подмосковье при вторичных и многократных продажах. В условиях спекулятивных тенденций к росту стоимости земельных участков затратный подход является не просто актуальным методом, он должен включать в себя методы экстраполяции как инфляционных, так и спекулятивных процессов.


Глоссарий.

Земля – основа жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Земельный участок – как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Субъекты оценочной деятельности - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).

Три классических подхода к оценке рыночной стоимости земельных участков: сравнительный, доходный и затратный.

Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяет стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Инвестиционная стоимость, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационной стоимости объекта оценки – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по

отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ г. Москва Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
   
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2007 г. N 765 “О признании утратившими силу некоторых решений правительства российской федерации по вопросам оценочной деятельности”
   
3. Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ г. Москва О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений
   
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (редакция от 13.07.2007 г.)
   
5. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
   
6. Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности" от 13.07.2007 N 129-ФЗ
   
7. Приказ ФАУФИ от 09 октября 2007 г. № 185 "Об утверждении порядка проведения экспертизы отчетов об оценке"
   
8. Приказ ФАУФИ от 09 октября 2007 г. № 186 "Об особенностях подготовки решений, связанных с реализацией Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом полномочий собственника федерального имущества"
   
9. Приказ от 20 июля 2007 г. № 256 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
   
10. Приказ от 20 июля 2007 г. № 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)"
    
11. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"
    
12. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. N2IЗ5.
    
13. Постановление Правительства РФ «Qб утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. N519.
    
14. Земельный Кодекс РОССИЙСКОЙ Федерации. Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N2IЗ6.
    
15. Федеральный закон РФ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г.
    
16. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г.
    
17. Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г.
    
18. Федеральный закон РФ «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г.
    
19. Постановления Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 г. N 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в Государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю».
    
20. Федеральный закон РФ от 17.07.2001 г. № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю".
    
21. Федеральный закон Российской Федерации от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
    
22. Федеральный закон Российской Федерации «О плате за землю» от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 07.03.2005).
    
23. Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ".
    
24. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».