На которые стоит обращать внимание при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости рассказывает Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра»
| Вид материала | Рассказ |
- 1. При осуществлении поставки по договору купли-продажи или иному договору, когда,, 122.59kb.
- Памятка для покупателей недвижимости, 16.92kb.
- Первого Столичного Юридического Центра. Сдоклад, 194.21kb.
- Определение суда о замене должника по делу о применении последствий недействительности, 34.63kb.
- Семинары 7-8 договорные обязательства в мчп. Договор международной купли-продажи товаров, 39.41kb.
- Основы рыночной оценки стоимости недвижимости, 293.05kb.
- Ходят широкий отклик и поддержку общественности, в развитие указанной проблематики, 41.6kb.
- С т зр экономической теории рынок это место сделки, купли-продажи, где встречаются, 48.27kb.
- Тезисы доклада. Применение статистических методов для расчета поправки на местоположение, 56.16kb.
- Узаконение перепланировок, 22.25kb.
Текст выступления адвоката Олега Сухого на выставке-ярмарке «Недвижимость» 1 октября 2011 года в рамках семинара «Купить квартиру в новостройке: поиск через интернет, что необходимо знать о застройщике, юридические риски при приобретении жилья» под названием:
Наиболее распространенные схемы обмана покупателей и продавцов исходя из судебной практики
О наиболее значимых моментах на которые стоит обращать внимание при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости рассказывает Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра».
1. Кто осуществляет продажу недвижимости
При проведении сделки по покупки того или иного помещения, рекомендуется:
– исключить продажу по доверенности – доверенность действует, пока она не отменена, договор считается заключенным с момента регистрации в Росреестре. До регистрации доверенность может быть отменена, и никто, кроме продавца об этом не будет знать, соответственно, не исключены проблемы. При этом в большинстве судебных прецедентов судьи признают права на квартиры в таких спорах за покупателями, однако при наличии спора долгих судебных тяжб не избежать, кроме того никто не может гарантировать, что завтра судебная практика не изменится;
- исключить покупку у приезжих – если продажа квартиры осуществляется собственником, который зарегистрирован в другом субъекте федерации, то в обязательном порядке стоит проверить историю данной квартиры по предыдущим сделкам. Как правило, мошенники стараются оформлять «нечистые» квартиры сначала на лиц, проживающих подальше от больших городов, которых проще контролировать и сложнее найти – деревенские пьянчужки, а затем продавать от их имени на общем рынке недвижимости;
- необходимо уточнять, с какой целью продавец отчуждает квартиру – всегда должна быть логика обоснованности реализации помещения, если логика отсутствует, или она сомнительная, то документы подлежат более тщательной дальнейшей проверки. Недвижимость в настоящее время – это самый ликвидный и гарантированный вид вложения капитала и, кроме того, объект первой жизненной необходимости. В силу указанных значительных достоинств недвижимого имущества, его отчуждение при отсутствии серьезного повода всегда подозрительно;
- необходимо наличие документов о полной дееспособности продавца.
В отношении судебных примеров по признанию сделок недействительными продавцов можно разделить на две категории:
Первая категория – это лица, которые могут стоять или стоят на учете в психоневрологических или наркологических диспансерах, проверяются данные факты путем получения ответов из Диспансеров;
Вторая категория – лица, в силу возраста или злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, не имеющие полного осознания своих действий на момент совершения, подписания договора. Экспертиза и после смерти умерших лиц без труда, и, как правило, не в пользу покупателей, устанавливает частичную утрату дееспособности Продавцов, что приводит к признанию сделок недействительными и истребованию имущества от добросовестного приобретателя.
Если есть сомнения, рекомендуется непосредственно в день сделки провести освидетельствование продавца психиатром и получить необходимое заключение.
- следует проверить наличие прав несовершеннолетних, а также иных категорий граждан на приобретаемое помещение (осужденные, лица, отказавшиеся от приватизации, признанные безвестно отсутствующими или умершими, выселенные по решению суда);
- наличие супруга или наследника, что вправе претендовать на продаваемое имущество – как показывает судебная практика, наследники и супруги только в исключительных случаях начинают претендовать на уже проданное добросовестному приобретателю имущество, однако, «попить крови» в судах и заставить основательно понервничать такие претенденты на квартиру могут. Соответственно, при покупке недвижимости необходимо не только проверять историю жилого помещения, но и подстраховываться расписками, в том числе содержащимися в самом договоре или передаточном акте, из содержания которых должно следовать, что при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье, продавец обязуется из полученных за продажу имущества денег возместить возникшим третьим лицам их обоснованную долю полученного вознаграждения.
2. Что является предметом продажи
- вторичный или первичный фонд. Проверка чистоты сделки значительно отличается при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках жилья. Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то проверке в обязательном порядке предстоят:
Первое – личность продавца;
Второе – история регистрационных действий с квартирой, включая все обременения;
Третье – история всех регистраций/прописок по квартире;
Четвертое - основания возникновения права на предлагаемую недвижимость. Некоторые правоустанавливающие документы требуют дополнительного изучения, кроме того, могут быть проверены самостоятельно без участия собственника. Например, если речь идет о таком правоустанавливающем документе, как решение суда, о наличии которого можно беспрепятственно узнать в самом суде.
В моей практике ни один и даже ни два раза имели место случаи, когда недвижимость оформлялась по решению суда, которого, как впоследствии выяснялось, вообще не существовало. При указанных обстоятельствах купленная недвижимость у последнего, добросовестного собственника изымается и, как следствие, передается первоначальному правообладателю;
Пятое – насколько правомочен продавец осуществлять продажу имущества, является ли он ее собственником, если нет, то получено ли согласие надлежащего собственника. Такие споры в основном относятся к продаже жилых и нежилых помещений, организациями, обладающими ими на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Без согласования с собственником – государством такое имущество незаконно переводится из назначения оперативного управления или хозяйственного ведения в собственность, затем продается. Результатом таких манипуляций становится оспаривание сделок и изъятие помещений в собственность государства;
Шестое – обсуждение содержания договора купли-продажи, передачи денег, договора банковской ячейки с правилами доступа к ней, обсуждение содержания расписок и передаточного акта с определением условий обмена указанными документами между продавцом и покупателем.
3. Каким образом продается недвижимость
Необходимо особенно тщательно подходить к вопросу изучения документов при покупке недвижимости, если квартира продается способом, не соответствующим наиболее распространенной сложившейся практики:
- квартира продается «СРОЧНО» - что означает, что у продавца могут быть основания для более быстрого избавления от недвижимости в связи с возможными арестом или иными обеспечительными мерами в отношении помещения, или в связи с возможным скорым возникновением претензий от третьих лиц;
- жилое помещение продается с большой скидкой (от 15% и выше) – это должно насторожить, т.к. недвижимость всегда «в цене» и всегда востребована, соответственно, большие бонусы при продаже, скорее умысел, чем неосторожность;
- квартира продается не собственником, а его представители скрывают личность собственника, препятствуют личному знакомству с покупателями – данные обстоятельства могут свидетельствовать либо об отсутствии собственника, либо о его «ЗИЦ» отношении к продаваемой недвижимости, т.е. документальный собственник является всего лишь подставной фигурой у мошенников;
- продавцами не предъявляются все документы по квартире, необходимые для совершения сделки – это может быть следствием предоставления на сделку поддельных документов, которые либо готовятся непосредственно к самой регистрации и до определенного времени их просто не существует, соответственно, они не могут быть представлены заранее покупателям, либо документы подделаны заранее, однако, данные обстоятельства можно выяснить, и для устранения такой возможности, продавцы не передают спорные документы до самой последней минуты перед сделкой.
«Помните, обман ждет именно тогда, когда мы не готовы к нему, и каждый из нас уверен, что с ним проблемы не случится, пока она действительно не происходит. Покупка квартиры – слишком важный шаг для любого из нас, поэтому не стоит надеяться на удачу, подходите к вопросу покупки недвижимости очень и очень профессионально», - заключает адвокат Олег Сухов