План Вступ розділ І іпотечний банк як один з основних інститутів системи іпотечного кредитування
| Вид материала | Документы |
- Національний науковий центр «інститут аграрної економіки» української академії аграрних, 930.54kb.
- Розділ кредитування підприємств, 652.72kb.
- Тема роботи, 1297.97kb.
- Кабінет міністрів україни, 85.97kb.
- Вступ 3 розділ 1, 166.3kb.
- План Вступ 1 Становлення банківської системи України 2 Національний банк України головний, 149.35kb.
- Вступ, 740.99kb.
- Розділ Суть бюджетної системи, 637.64kb.
- В. П. Нагребельний фінансове право україни : вступ, 3249.26kb.
- План. Вступ. Розділ Причини виникнення та розвиток терористичних організацій в минулому., 455.44kb.
3.2 Первинний та вторинний ринки іпотечних кредитів як основне джерело ресурсного забезпечення іпотечного кредитування
Аналіз функціонування системи іпотечного кредитування зарубіжних країн, зокрема, діяльності іпотечних банків, свідчить про значну потребу останніх в постійному поповнені своїх фінансових ресурсів для стабільного здійснення іпотечного кредитування.
Даний аспект обумовлює появу та існування двох основних поглядів на процес іпотечного кредитування. Перший і найбільш розповсюджений можна умовно назвати „споживчим”. У рамках цього спрощеного погляду всі уявлення про іпотеку укладаються і вичерпуються відносинами між позичальником і іпотечним банком з приводу одержання й обслуговування конкретного довгострокового кредиту під заставу житлової та комерційної нерухомості. Другий погляд – „професійний”, розглядає іпотеку не на рівні окремого кредиту, а в якості цілісної і самовідтворюваної підсистеми фінансового ринку.
Характерною рисою професійного погляду на іпотеку є розширення ланцюжка взаємин учасників від схеми „позичальник – кредитор” до схеми „позичальник – кінцевий інвестор”. При таких крайніх полюсах чітко зрозумілим стає те, що іпотечні банки та інші фінансові інститути в сутності виконують хоча і посередницькі, але важливі обслуговуючі функції із забезпечення руху тимчасово вільних коштів від потенційних інвесторів до позичальників. Разом з тим саме професійний погляд на іпотечне кредитування найбільш рельєфно показує ключову організуючу роль іпотечного банку в цілісній та взаємопідпорядкованій інфраструктурі, що забезпечує у вузькому сенсі певну траєкторію, а в більш широкому – відтворення всієї системи іпотечного бізнесу.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
Продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу здійснюється шляхом вчинення індосаменту, в якому встановлюється строк зворотного викупу заставної. Власник заставної і кредитор можуть укласти договір, який встановлюватиме інші умови продажу заставної із зобов'язанням зворотного викупу. Зокрема, договором може бути встановлений обов'язок власника заставної викупити заставну до вказаного в індосаменті строку у разі настання визначених договором обставин.
Заставна може бути передана у заставу для забезпечення виконання зобов'язань її власника перед іншою особою – кредитором. Застава заставної здійснюється також шляхом вчинення індосаменту, в якому зазначається, що заставна передається тільки у заставу, та ідентифікується забезпечене заставою зобов'язання. Необхідно зауважити, що при заставі заставна передається у володіння заставодержателю.
Заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних паперів – іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів. Цікавим в даному випадку є те, що чинним законодавством поки що не регламентовано поняття, порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів, зокрема, іпотечних облігацій, що, в свою чергу, робить зазначену норму закону лише декларативною. Крім того, можна констатувати неузгодженість законодавства, а саме, згідно із Законом України „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” єдиним забезпеченням емісії іпотечних сертифікатів виступає консолідований іпотечний борг, який за своєю природою не є заставною (ст. 1). Отже, Закон про іпотеку в даний час містить непрацюючу норму.
Згідно із Законом „Про іпотеку”, власник заставної має право проводити операції з заставними для рефінансування власної діяльності самостійно або із залученням спеціалізованих фінансових установ, які на підставі договору з власником заставної надають відповідне рефінансування шляхом проведення операцій із заставними, в даному випадку, іпотечного банку, що забезпечують надходження грошових коштів від будь-яких інших осіб-кредиторів. І саме пропозиція іпотечним банком своїх заставних іншим професійним учасникам іпотечного ринку є свого роду містком з первинного ринку заставних у вторинний, діяльність якого організується на іншій основі.
Вторинний ринок заставних. Це другий сегмент загального кредитно-фінансового ринку, у якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля системи іпотечного кредитування за рахунок трансформації персоніфікованих іпотечних боргів у знеособлені цінні папери і розміщення їх серед інвесторів.
Іпотечні облігації та іпотечні сертифікати і є тими самими цінними паперами. Але, як зазначалося вище, законодавство не в повній мірі регламентує випуск та обіг цих фінансових інструментів. Зокрема, Закон про іпотечні сертифікати передбачає обіг лише іпотечних сертифікатів.
Також, за загальноприйнятими світовими стандартами, таким цінним папером може бути заставна. Але тут ми знов бачимо неузгодженість чинного законодавства, а саме, заставна являє собою борговий цінний папір (ст. 20 Закону про іпотеку), а не іпотечний. А це, на нашу думку, робить заставну самостійним видом цінних паперів, що потребує спеціальної регламентації на законодавчому рівні. Крім того, таке визначення не дає нам права ототожнювати поняття „заставна” із поняттям „іпотечний цінний папір”.
В цілому, функціонування вторинного ринку іпотечного капіталу, на думку вчених Страйка Р., Косаревої Н., Сучкова А., забезпечує ліквідність капіталу іпотечних банків, пом’якшуючи циклічний потік позичкового капіталу, пов’язує грошову масу, зменшує різницю між процентними ставками в різних географічних регіонах, стабілізуючи її в цілому по країні [30, c.77].
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
Схеми показують, як диференціація видів іпотечних сертифікатів відображається на моделі побудови взаємовідносин суб’єктів управління іпотечними активами.
Узагальнені відмінності СФД та СУ, про які йшлося вище, зазначені в таблиці 3.1.
Таблиця 3.1.
Узагальнені відмінності іпотечних сертифікатів
| Критерії відмінності | Сертифікати з фіксованою дохідністю | Сертифікати участі |
| 1.Розмір відповідальності емітента | Відповідає всім своїм майном | Відповідає тільки іпотечними активами |
| 2.Ризик дострокового виконання зобов’язань за іпотечними договорами | Не несе | Несе |
| 3.Строк обігу сертифікатів | Не прив’язаний до строку виконання зобов’язань за договорами іпотечного кредиту | Прив’язаний |
| 4.Право дострокового погашення зобов’язань емітента перед інвестором | Наявне | Відсутнє |
| 5.Забезпечення виконання зобов’язань за іпотечними сертифікатами | Іпотечні активи | Іпотеки, які становлять іпотечний пул |
Отже, аналіз чинного законодавства, що регулює таку важливу сферу кредитно-фінансового ринку, як первинний та вторинний ринки іпотечних кредитів, дозволяє зробити декілька висновків.
По-перше, одну з головних ролей в організації та розвитку системи іпотечного кредитування під заставу комерційної та житлової нерухомості відіграє первинний та вторинний ринки іпотечних кредитів, основною функцією яких є залучення іпотечними банками додаткових фінансових коштів з метою здійснення постійного безперервного іпотечного кредитування позичальників.
По-друге, ми спостерігаємо неповноту та неузгодженість правових норм, що регулюють порядок рефінансування діяльності іпотечних банків.
По-третє, політика держави у сфері розвитку іпотечного кредитування характеризується дуалістичним підходом до засад побудови системи іпотечного кредитування, а саме, спостерігається симбіоз елементів двох моделей іпотечного кредитування – класичної континентальної та американської.
По-четверте, відсутність ініціативи держави по впровадженню економічних стимулів для майбутніх інвесторів вторинного ринку іпотечних кредитів відіграє негативну роль в розвитку ринку іпотек.
Такі висновки, в свою чергу, обумовлюють викладення наступного етапу дослідження, в якому автор намагатиметься запропонувати оригінальну модель іпотечного кредитування та довести визначальну роль держави в процесі побудови даної моделі. Також, буде запропоновано основні напрями удосконалення законодавства, яких необхідно дотримуватись для забезпечення впровадження та розвитку іпотечного кредитування в Україні.
РОЗДІЛ ІV РОЛЬ ДЕРЖАВИ В ПРОЦЕСІ РОЗВИТКУ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ
4.1 Побудова оригінальної моделі іпотечного кредитування в правових та економічних умовах сучасної України
Безсумнівно, що при становленні іпотечного кредитування в Україні необхідно керуватися загальними вихідними положеннями побудови сучасної системи
житлового інвестування й іпотечного кредитування, застосуванням спеціальних сучасних фінансових технологій, широко випробуваних у світовій практиці.
Однак сьогодні українська дійсність не дає можливості скористатися якоюсь конкретною технологією.
Німецьку систему будзаощаджень багато дослідників іпотеки в Україні називають однією із самих багатообіцяючих. Така модель довела свою життєздатність у нашій країні, зокрема,
у функціонуванні будівельно-ощадних рахунків Банку „Аваль” і Банку „Аркада”.
Дана технологічна схема фінансування є найбільш стабільною і
стійкоюстійкою, вона досить дешева, організаційно більш легка, ніж схема вторинного іпотечного ринку. Крім того, вона досить швидко адаптується практично до будь-якого правового поля. Однак, наші інститути, що працюють за принципом позичково-ощадних установ, мають безліч відмінностей від аналогів, які функціонують у Європі і США.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
Діяльність банків у рамках даного сценарію спирається на використання так званої напіввідкритої моделі іпотечного кредитування, що відрізняється організаційною простотою й в основному завершується
замикається в рамках первинного ринку заставних на рівні банк-клієнт. Слід зауважити, що цей сценарій
цей – суто ринковий, що припускає залучення незначних адміністративних рішень з боку держави, які, у свою чергу, носять стимулюючий, пільговий характер без масштабних організаційних чи протекціоністських заходів
протекціоністських.
Однак, дотепер іпотечне кредитування розглядається багатьма банками як
високоризикована й трудомістка операція, тому вони не прагнуть активізувати поширення
розширенняцього виду послуг, надаючи переваги направленню своїх коштів у більш легкі й доходні
дохідні операції в галузі торгівлі, фінансового обслуговування тощо. Дійсно, існує високий кредитний ризик іпотечного кредитування при високих операційних витратах. В умовах, коли заявки на іпотечні кредити подаються в основному
основному на кредити в розмірі 5-50 тис. доларів, витрати на видачу одного іпотечного кредиту
кредиту порівнюються (а іноді і вище) із витратами при наданні кредитів великим корпоративним
корпоративним клієнтам на сотні тисяч доларів, а отриманий процентний доход на порядок нижче.
Витрати банків підвищуються і через відсутність кредитної історії у більшості потенційних позичальників. В цих умовах підвищення привабливості іпотечного
іпотечного кредитування для банків буде можливим при стандартизації і підвищенні технологічності
технологічності іпотечних операцій, побудови спеціальних підрозділів (про що йшлося в підрозділі 3.1.) і за умови істотного нарощування іпотечного
іпотечного портфеля.
Суттєвим питанням зниження витрат є і необхідність створення національної
національної мережі кредитних бюро, що дозволило б значно спростити процедури андеррайтинга позичальника. Цілі та завдання кредитного бюро детально будуть викладені в підрозділі 4.2.
Можливість продажу іпотечних кредитів на вторинному ринку
і, зокрема, спеціалізованим установам, дозволити банкам не створювати резерви за
за даними кредитами, істотно знизити свій кредитний ризик і підвищити загальні доходи
доходи банків за рахунок надходжень від оплати обслуговування іпотечних кредитів.
Для зниження кредитного ризику (ризику неповернення кредиту) необхідно удосконалити процедуру звернення стягнення і реалізації заставленого майна
майна; створити ефективний процесуальний порядок швидкого судового розгляду справ, пов'язаних
зв'язаних із зверненням стягнення на предмет іпотеки, а також забезпечити надійну систему реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки й інших прав з метою зменшення
зменшення ризику для кредитора появи не передбачуваних прав (у т.ч. ввести відповідальність
відповідальність держави за точність і повноту відомостей про власників житлових приміщень і відсутність можливих обґрунтованих претензій третіх осіб).
Сценарій другий – державна ініціатива. Даний сценарій прямо пов'язаний зі створенням в Україні за підтримкою держави національної іпотечної компанії (далі - НІК) та подальшим
федеральногонаціональнодлстворенням і впровадженням через неї
нього повноцінної системи організації іпотечного кредитування, що не тільки спирається
спирається на первинний ринок заставних і не замикається в рамках відносин банк-клієнт
банк-клієнт, але й передбачає створення вторинного ринку іпотечних цінних паперів, які забезпечені
забезпеченихзаставними на нерухомість, для спрямування в систему вільних коштів від
від незалежних інвесторів.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
Це наочно виявляється в реалізації практично всіх державних програм
програм, зокрема, по субсидіях при будівництві житла молодими сім’ями, різних системах накопичення
нагромадження, іпотечному кредитуванню населення тощо. До кінця не вироблені, не прив’язані
прив'язані до української дійсності програми не можуть діяти повноцінно
повноцінно.
Тому різні варіанти місцевих схем іпотечного кредитування, які легше
легшепристосувати до правових та економічних реалій, є найбільш прийнятним для населення
населенняперехідним механізмом побудови системи іпотечного кредитування, і регіони України в
Росії економічній ситуації, яка склалася, вимушено стають основною ланкою в здійсненні
здійсненні житлової, земельної, нарешті, податкової реформ.
До недоліків цього сценарію відноситься те, що він практично непридатний для більшості українських міст в силу їх жалюгідного фінансового стану, а також місцевого ринку нерухомості, що занепадає.
Сценарій четвертий – ініціатива закордонних банків. Незважаючи на існуючий інтерес багатьох великих західних банків та інвестиційних компаній, зокрема Європейського банку реконструкції та розвитку, венчурного фонду Western NIS Enterprise Fund, який проявляється
виявлявся в останні роки в організації іпотечного кредитування в Україні, мова про
про прямий і тим більше самостійний вихід на український ринок банківських послуг не ведеться
йде. З точки зору і споживачів, і держави вихід закордонних банків на ринок
іпотечного кредитування стає необхідним у випадку відсутності ініціативи провідних банків за участю держави в процесі розвитку іпотечного кредитування.
Крім того, для закордонних банків перспектива виходу на український іпотечний ринок не пов'язана спочатку із ввезенням у країну значного капіталу. Вона пов'язана з адаптацією до українських умов добре відпрацьованих світових схем і технологій банківського обслуговування
обслуговування клієнтів у рамках іпотечного кредитування.
Так, першим серед іноземних інвесторів реальне рефінансування іпотечних програм на українському ринку, хоча і незначне, запустить ЄБРР. Рада директорів ЄБРР схвалила на
минулому початку 2004 року рамкову програму відповідного фінансування в Україні в розмірі
30 млн. дол. Партнерами по цій програмі виступають два українських банки – АППБ
”Аваль” і „Укрсоцбанк”. Зараз спільно з ними відбувається узгодження умов кредитування, його параметри
параметри. Підписання перших угод про довгострокове рефінансування було заплановано провести наприкінці першого
першого – початку другого кварталу 2004 року [201, c.19]. Як зазначають фахівці, приєднання до цієї програми більшої кількості банків буде можливе лише після
не післяаналізу результатів, яких буде досягнуто в процесі виконання зазначеної програми. Також фінансування в рамках нового проекту
проекту буде надаватися банкам-учасникам
банкам-учасникамнапряму
(без посередництва Національного банку, як це відбувається
якв інших програмах).
Головною задачею згаданої програми є сформування процедури і механізму кредитування, заснованих на міжнародних стандартах, щоб привернути увагу до українського ринку інших міжнародних інвесторів. З метою консультацій українських банків-партнерів щодо нової програми залучаються іноземні спеціалісти, зокрема фахівці, що раніше працювали в одному з великих іпотечних банків Великобританії – „Abbey National”
(про діяльность якого ми згадували в підрозділі 1.2
млрд).
Варто відзначити, що для самого Європейського банку реконструкції та розвитку активна робота
робота на ринку іпотеки лише порівняно
порівняно відносно нещодавно стала одним із пріоритетних напрямків. Як стверджують фахівці,
обсяги фінансування проектів, пов'язаних із кредитуванням
покупокнерухомості в різних державах
країнах, залежать від рівня розвитку цього напрямку в кожній
окремій країні окремо. Наприклад, у Польщі цей ринок розвивається досить довго, тільки профільне законодавство існує 5 – 6 років. В Росії основними гравцями на ринку іпотечного кредитування
кредитування є закордонні банки [201, c.19]. Однак, в Україні закордонний капітал з метою іпотечного фінансування практично відсутній. Натомість, за порівняно короткий строк (2 – 2,5 роки), протягом якого в Україні серйозно розвивається ринок іпотечного кредитування, на ноги почали ставати вітчизняні банки.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
У той же час необхідно продовжувати дослідження досвіду зарубіжних країн і, особливо, досвіду
становлення довгострокового кредитування в країнах Східної Європи, більш близьких
нам нам за станом ринку й економіки, а також досвід інших країн, що розвиваються.
З цією метою необхідно, перш за все, підготувати
підготувати правове та інституціональне поле, прийняти нові нормативно-правові акти та внести необхідні корективи в діюче законодавство
законодавство стосовно тієї значної кількості правовідносин, що мають першочергове значення для учасників системи іпотечного кредитування в Україні.
4.2 Нормативно-правове забезпечення розвитку і вдосконалення іпотечного кредитування
У ході попереднього аналізу сучасних умов розвитку іпотеки в Україні неодноразово підкреслювалася значна роль держави в процесі становлення системи іпотечного кредитування. Як показує практика зарубіжних країн, на початковому етапі розвитку іпотечного кредитування роль держави практично необхідна і проявляється в активних діях, спрямованих, в першу чергу, на створення міцної узгодженої нормативно-правової бази. Далі відбувається безпосереднє заснування відповідних державних організацій, що виконують контрольні, регулюючі, стимулюючі та допоміжні функції в сфері іпотечного кредитування. В міру удосконалення системи кредитування під заставу нерухомості роль держави може зменшуватися, однак, як свідчить зарубіжна практика, це займає не один десяток років.
Таким чином, початковий етап розвитку іпотечного кредитування, на якому в даний момент знаходиться Україна, буде характеризуватися домінуючою роллю держави у вигляді розробки та прийнятті відповідноі нормативної бази, із наступним організаційним її забезпеченням.
Проведений у роботі аналіз свідчить, що іпотечне кредитування в залежності від об'єкта іпотеки підрозділяється на три види: житлове іпотечне кредитування, кредитування під заставу комерційної нерухомості і земельне іпотечне кредитування. Відповідно і законодавство, що регулює правовідносини в сфері іпотечного кредитування, повинно мати загальний (щодо всього іпотечного кредитування) і спеціальний характер (стосовно деяких видів). Саме в даному контексті і пропонується викласти пропозиції по удосконаленню нормативно-правової бази.
Необхідність прийняття спеціального законодавчого акта – Закон „Про іпотечні банки”, який регулював би специфічний статус іпотечного банку і відрізняв його від інших фінансово-кредитних установ було обґрунтовано в процесі аналізу організаційно-правових передумов розвитку іпотечних банків у сучасній Україні (див. підрозділ 2.2.), тому перейдемо до наступного аналізу.
Дослідження організаційно-правових передумов розвитку іпотечних банків у сучасній Україні (підрозділ 2.2) показало, що основним законодавчим актом у сфері іпотечного кредиту є Закон України „Про іпотеку” (далі – Закон про іпотеку), який має, крім загального характеру щодо регулювання різних видів іпотечного кредитування, також прогресивний характер стосовно розвитку іпотечного кредитування в цілому.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
Таким чином, якщо говорити про оцінку вищенаведених варіантів рефінансування діяльності іпотечного банку із використанням інструмента заставних: а) через покупку заставних напряму інвестором
інвестором; б) через кредитування під заставу заставних; в) через придбання інвестором цінних паперів, емітованих на основі пулів заставних, варто визнати найбільш доцільний останній підхід. Тільки в цьому випадку інвестор одержує ліквідний
ліквідний, забезпечений фінансовий інструмент; цінні папери емітента забезпечені власними гарантіями, пулами іпотечних заставних
заставних, а цінні папери Національної іпотечної компанії (далі - НІК) в ідеалі – ще і гарантіями уряду України; заставні доступні емітентові (зокрема, НІК та/або банку, що здійснює безпосереднє обслуговування іпотечних кредитів), як того вимагає Закон про іпотеку; емітент (а якщо ми говоримо про Національну іпотечну компанію, що має розроблені стандарти і практичний досвід) як фахівець в області іпотечного кредитування буде придбавати якісні заставні і зможе організувати високопрофесійне обслуговування іпотечних кредитів.
Експерти в цілому позитивно оцінюють роль Закону „Про іпотеку”, однак відзначають, що він буде ефективний тільки у випадку прийняття декількох „супутних” законів [238, c.8].
Зокрема, на додаток до цього закону необхідно прийняти такі закони як закон „Про іпотечні цінні папери”
папери(далі – Закон про ІЦП), закон „Про державну реєстрації прав на нерухоме майно і угод з ним” тощо. У зв'язку із важливістю даних законів у процесі розвитку іпотечного кредитування, їхнє прийняття необхідно забезпечити найближчим часом. Крім того, у Законі про іпотеку пропонується саме такий розвиток ситуації: у його прикінцевих положеннях Кабінету Міністрів пропонується „у шестимісячний строк з моменту вступу закону в силу внести на розгляд Верховної Ради України законопроект „Про іпотечні цінні папери”.
Крім прямої вимоги ст. 31 Закону „Про іпотеку” щодо наявності спеціального законодавчого регулювання випуску та обігу іпотечних цінних паперів, необхідність прийняття закону про ІЦБ викликана також низкою інших причин. По-перше, він повинний визначити єдиний ефективно працюючий механізм, здатний здешевити, а головне – забезпечити довгостроковість іпотечних кредитів. По-друге, з урахуванням динамічного процесу кредитування банками населення під покупку житла, фінансові установи вже незабаром можуть відчути дефіцит довгострокової ліквідності, а значить, у них виникне потреба в рефінансуванні за допомогою ІЦП. І, нарешті, по-третє, з огляду на темпи кредитування, банки ризикують накопичити масив нестандартизованих кредитів.
У законі необхідно закріпити, що імітувати ІЦП можуть і банки, і іпотечний агент – організація, що спеціалізується на іпотеці, зокрема НІК. ІЦП будуть забезпечуватися спеціальним іпотечним покриттям – грошовими вимогами по зобов'язаннях за кредитними договорами, договорами позики, забезпеченими іпотекою нерухомості, заставними.
Таким чином, банкам буде надаватися вибір: самостійний вихід на фондовий ринок із власними ІЦП, що емітовані під заставні, або іпотечний агент викуповує заставні, або права по виданих іпотечних кредитах. Ці права по кредитах або заставні є основою для випуску іпотечних цінних паперів. У двох останніх випадках іпотечний агент одержує певну маржу1, але вона не повинна впливати на вартість кредиту.
Інститут ІЦП вигідний всім учасникам іпотечної схеми. Одержувач кредиту може розраховувати на „довгі” недорогі гроші, банк – на відсутність дефіциту ліквідності, а портфельні інвестори (серед них пенсійні фонди) – на неризиковані вкладення, забезпечені ліквідною заставою нерухомості.
Однак українська, як й інші пострадянські банківські системи, створювалася як система універсальних банків. З погляду іпотеки – це великий мінус, тому що надання інших, не іпотечних кредитів, не забезпечено настільки ж ліквідним гарантом, як нерухомість.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
Перераховані положення свідчать про позитивну роль і необхідність якнайшвидшого у процесі розвитку іпотечного кредитування прийняття закону „Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно й угод з ним”.
Крім точності інформації про об'єкт нерухомості і прав на нього чималу роль відіграє також достовірна інформація про самого позичальника іпотечного кредиту. Вирішувати ці проблеми покликані так звані кредитні бюро, послугами яких користуються переважна більшість кредиторів (банки, фінансові компанії) в багатьох країнах світу. При цьому досягається певний позитивний результат.
По-перше, кредитні бюро підвищують рівень відомостей банків про потенційних позичальників і дають можливість більш точного прогнозування повернення позичок. Це дозволяє кредиторам ефективно визначати напрямок і ціну позички, зменшуючи ризик виникнення проблеми несприятливого вибору.
По-друге, кредитні бюро дозволяють зменшити плату за пошук інформації, яку б стягували банки зі своїх клієнтів. Це веде до вирівнювання інформаційного поля всередині кредитного ринку і змушує кредиторів встановлювати конкурентні ціни на кредитні ресурси. Більш низькі процентні ставки збільшують чистий доход позичальників і стимулюють їхню діяльність.
По-третє, кредитні бюро формують свого роду дисциплінуючий механізм для позичальників. Кожний знає, що у випадку невиконання зобов'язань його репутація в очах потенційних кредиторів занепаде, відрізаючи його від позикових коштів або роблячи їх набагато дорожче. Цей механізм також підвищує стимул позичальника до повернення кредиту, зменшуючи ризик несумлінного поводження.
Кредитні бюро виступають в якості інформаційних посередників, або засновані і приналежні самим кредиторам, або діють незалежно і отримують прибуток від своєї діяльності. Кредитори постачають Бюро даними про своїх клієнтів. Бюро зіставляє їх з інформацією, отриманої з інших джерел (суди, державні реєстраційні і податкові органи тощо) і формують картотеку на кожного позичальника. Кредитори за умови регулярності і вірогідності надання інформації про своїх клієнтів можуть постійно одержувати з Бюро звіти про кредитні операції потенційних позичальників. Діяльність кредитних бюро заснована на принципі взаємного обміну інформацією, що встановлюється в угоді, яка укладається між Бюро і кредиторами.
Кредитні бюро надають інформацію на платній основі, у вигляді різного роду звітів про кредитні операції в залежності від наявності інформації про потенційного позичальника, виду наданого кредиту і, що найбільш важливо, від ступеня деталізації, необхідної кредиторові. Найпростіший звіт містить інформацію про минулі неповернення і прострочення позичок – так звані „негативні” дані. Самі детальні звіти – „позитивні” містять весь комплекс інформації про активи і пасиви позичальника, гарантії, структуру заборгованості по термінах і часу погашення, його зайнятості та історії його родини тощо.
Таким чином, на початковому етапі розвитку іпотечного кредитування, коли кредитор піддається багатьом ризикам, у тому числі, і ризику недобросовісності позичальника, ми вважаємо за доцільне створення розгалуженої мережі кредитних бюро з метою обміну інформацією між банками. Створення даних установ, у зв'язку з їхньою новизною і важливою роллю для розвитку іпотечного кредитування в цілому, повинно проходити за особистою участю держави. Необхідно зазначити, що державний контроль також буде підлягати дотриманню банківської і комерційної таємниці в процесі обміну інформацією між кредиторами і кредитним бюро.
Слід зауважити, що наприкінці квітня 2004 року парламент України в першому читанні прийняв законопроект про організацію формування та обігу кредитних історій.
У контексті розглянутого питання про нормативно-правове забезпечення операцій
іпотечних банків і розвитку системи іпотечного кредитування в цілому, можна простежити деяку залежність частоти використання нерухомості при іпотеці від якості правового забезпечення угод з нею.
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl
2. Клієнти: удосконалення механізму оподаткування операцій громадян, пов’язаних з іпотечним житловим кредитуванням.
3. Будівельні організації: звільнення від податку на прибуток (або суттєве зниження) будівельних організацій, валові грошові надходження яких від діяльності в сфері житлового будівництва складають не менш
70% валових грошових надходжень від реалізації ними продукції (робіт, послуг
послуг).
Податкові пільги повинні бути доповнені фінансовими стимулами
стимулами, пов'язаними, у першу чергу
чергу, із резервною політикою НБУ
НБУ: зниження норм резервування в НБУ для банків, що спеціалізуються на іпотечних операціях
операціях; звільнення банків від обов'язкового резервування коштів
кошт, залучених на цільові житлові ощадні рахунки тощо.
Позитивне рішення визначеного кола питань сприятиме успішному розвитку іпотечного кредитування в Україні.
Таким чином, аналіз нормативно-правового забезпечення розвитку і вдосконалення іпотечного кредитування в Україні свідчить про слабке, часом не адекватне, законодавство, яке потребує невідкладного удосконалення. Причиною тому є регламентація на законодавчому рівні певних окремих механізмів функціонування іпотечного ринку, але проведений вище аналіз свідчить, що без узгодженої системи дієвих норм, вони поодинці навряд чи спрацюють ефективно. Зокрема, відсутність спеціального законодавства, що закріплює статус іпотечного банку і відокремлює його від інших кредитно-фінансових інститутів, є яскравим тому прикладом.
Також спостерігається негативний вплив на розвиток іпотечного кредитування переплетіння політичних (загальнодержавних) та економічних інтересів держави на прикладі регулювання ринку землі.
Крім того, в даний час наявний слабкий інтерес держави до використання зарубіжного досвіду, що, в свою чергу, викликає зайві помилки, що були допущені іншими державами на шляху побудови системи іпотечного кредитування. А оскільки держава пішла в напрямку поєднання двох моделей іпотечного кредитування, то необхідність у вивченні досвіду зарубіжних країн є ще більш обгрунтованою. З цією метою потрібно чітко з’ясувати послідовність завдань та кроків на шляху до масової та ефективної іпотеки (Додаток Т).
Проте, останні три роки можна охарактеризувати як суттєвий законодавчий прорив у сфері іпотечного кредитування та активізації ролі держави, яка полягає у вжитті як законодавчих, так і управлінських заходів, спрямованих на розвиток іпотечного кредитування в Україні.
Зазначені вище недоліки, сподіваємось, згодом будуть виправлені, оскільки, як свідчить зарубіжна практика, шлях до створення та вдосконалення системи іпотечного кредитування дуже нелегкий та тривалий.
Підсумовуючи, необхідно ще раз підкреслити, що в інституті іпотечного кредитування закладені величезні інвестиційні можливості. Тому в інтересах самої ж держави приймати безпосередню участь у становленні і розвитку іпотечного кредитування в Україні, що є, зокрема, одним з напрямів соціальної політики держави, та базисом для підняття та зміцнення української економіки в цілому.