Geum.ru

План Вступ розділ І іпотечний банк як один з основних інститутів системи іпотечного кредитування

Вид материалаДокументы

Содержание


1.2 Практика діяльності іпотечних банків в зарубіжних країнах
Таблиця 1.3. ДинамікаДинаміка кількості ощадно-позичкових асоціацій у 1980-1994 р.
Східної Європи
Подобный материал:
1   2   3   4   5

1.2 Практика діяльності іпотечних банків в зарубіжних країнах


Кардинальні зміни, що відбулися в останні роки в правовому
правовому, економічному і соціальному укладі України, викликали гостру потребу держави та громадян в пошуку нових джерел фінансування будівництва і придбання нерухомості. Величезна потреба в житловій нерухомості дуже великих груп населення, необхідність пошуку нових інвестиційних і коштів для розвитку сектора комерційної нерухомості досить переконливо свідчать
показують, що без залучення всіх можливостей інституту іпотеки в Україні вже не
необійтися.

Однак, становлення системи іпотечного кредитування в Україні в даний час ускладнено цілою низкою обставин, а також відсутністю необхідних ринкових механізмів і інструментів. Якщо в усьому світі інститут іпотеки формувався протягом багатьох десятиліть і навіть сторіч, то в Україні у вкрай короткий термін необхідно вирішити величезний блок питань, причому, в дуже складних правових та економічних умовах. Незважаючи на те, що іпотека існувала в Україні аж до
1917 року, весь досвід української дореволюційної іпотеки практично безповоротно втрачено
загублений.

Тому самого ретельного вивчення й аналізу заслуговує зарубіжний досвід в розвитку
розвиткуіпотечного кредитування. Усе це необхідно для того, щоб заново протягом десятиріч не винаходити в Україні „велосипед”, а головне, не робити тих помилок,
щощо виникали у процесі становлення й еволюції інституту іпотеки, і з якими ми також неминуче зустрінемось.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Позначимо цю схему «позичальник – кредитор – інвестор» (Додаток А). У цьому випадку сам кредитор випускає іпотечні цінні папери під забезпечення виданих їм
іпотечних кредитів.

На первинному ринку кредитні установи надають іпотечні кредити позичальникам на придбання житла під заставу нерухомості, за рахунок „
рахуноккоротких грошей”, не маючи довгострокових коштів.

Для того щоб швидко повернути витрачені кошти, банк, видавши іпотечні кредити
кредити, формує на їхній основі заставні цінні папери і продає їх інвесторам, і кредит
кредит, таким чином, потрапляє на вторинний ринок, де уже відбувається його продаж і
перепродаж перепродаж посередникам або кінцевим інвесторам. На виручені кошти банк знову надає іпотечні кредити і знову продає їх, вирішуючи таким способом проблему банківської ліквідності.

Особливість цієї схеми полягає в тому, що головна роль в утворенні іпотечних фондів належить іпотечному банку, що сам видає кредит і до кінця працює з ним, при цьому завжди є безпосереднім власником кредиту. В даній технології відбувається передача кредитором мінімуму своїх функцій і задіяні не багато посередницьких організацій. Весь інвестиційний процес регулює сам банк, виходячи лише з власних інтересів, а також фінансової та правової ситуації.

Саме цим, а також можливістю в досить значній мірі витримувати відповідність активів і пасивів банку, дана система кредитування в цілому відрізняється від американської. Безсумнівно, ця технологія має більшу надійність і стабільність
стабільністю, що дозволяє значно знизити банківський відсоток, тобто зменшити вартість кредиту
кредит.

Основний тип кредитного інституту цієї інвестиційної схеми – іпотечний банк
банк. Необхідно відзначити, що діяльність іпотечних банків вимагає серйозного
законодавчого регулювання. Практично у всіх державах, що використовують дану модель іпотечного кредитування, прийняті спеціальні закони, що обмежують діяльність іпотечних банків тільки наданням іпотечних кредитів. Крім того, держава, як правило, вимагає повного розкриття інформації щодо фінансового стану цих установ, особливо в частині відповідності сум
сум, на які видані кредити і сум, на які банки випустили цінні папери,
забезпечені що забезпечені цими кредитами.

В усьому світі вкладення в іпотечні цінні папери вважаються одними із самих
низькоризикових вкладень, і в такий спосіб держава захищає інвесторів, з одного боку
боку, і позичальників – з іншого. Також держава виробляє певні стандарти іпотечного кредитування і вимоги до кредитів, що потім проходять процес сек’юритизації, тобто процес перевтілення неліквідних фінансових інструментів у нові ліквідні інструменти (цінні папери) [109, c.95].

Відзначимо також, що використання даної моделі неможливо без розвинутого вторинного ринку заставних і, більше того, усього фондового ринку країни. Механізм
функціонування даної моделі іпотечного кредитування розглянемо більш докладно також на прикладі Німеччини, де ця модель одержала найбільший розвиток. Крім цього, в Німеччині існує континентальна система права, яка за своєю природою характерна і для України.

Початком розвитку спеціалізованих кредитних організацій іпотечного кредитування в Німеччині стало створення Сілезького земського кредитного товариства
суспільства, яке в якості забезпечення кредитів використовувало виключно нерухоме майно. Першим іпотечним банком був державний банк, заснований у Сілезії у 1770 р., який надавав фінансову підтримку поміщицьким господарствам [164, c.53]. Подальший розвиток іпотечні банки одержали у формі державних земельних банків (більшість створена в 1840-1869 р.). Дещо пізніше організаційно-правовою формою іпотечних банків стали приватні акціонерні банки, перший з яких був створений у 1862 р. у Франкфурті.

В цілому, еволюцію розвитку організаційно-правових форм іпотечних банків у Німеччині можна надати у вигляді схеми.

Схема 1.1.

Розвиток організаційно-правових форм іпотечних банків у Німеччині


Кредитні товариства




Державні банки




Приватні акціонерні банки


Причому, найбільшого значення одержала остання за часом утворення форма іпотечних банків: вже до 1900 р. діяло 18 приватних акціонерних іпотечних банків і 10 державних. Отже, більша участь держави в діяльності банків характерна на початковому етапі їхнього розвитку.

Організаційно-правові форми іпотечних банків відрізняються за характером відповідальності перед позичальниками. Якщо в кредитному товаристві, утвореному самими позичальниками, відповідальність за його зобов'язаннями розподілялася між
усіма членами товариства, а гарантією за зобов'язаннями слугував статутний капітал
(аналогічно сучасним кооперативним банкам), то в державному банку цю відповідальність брала на себе держава.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

З метою обмеження доступу іпотечних банків на вторинний ринок іпотечних кредитів і можливості залучення в такий спосіб ресурсів, випуск заставних листів у Німеччині супроводжується безліччю подробиць і законодавчих обмежень, у результаті чого заставні листи не піддаються уніфікації
уніфікації. Іпотечним банкам доводиться самим реалізовувати заставні листи інвесторам
інвесторам, додатково забезпечуючи їх своїм капіталом. Однак, у 90-х роках
іпотечні банки ускладнили схему емісії заставних листів. Так, вони почали залучати до реалізації заставних листів різних розповсюджувачів, використовувати кошти
комерційних банків і створювати трастові компанії для управління портфелем заставних листів. Однак, в цілому, вторинний ринок іпотечних кредитів у Німеччині розвинутий слабко, що змушує іпотечні банки використовувати інші форми залучення ресурсів, такі як система будзаощаджень, про яку ми розповідали раніше.

У той же час невеликі розміри кредиту і більш короткі терміни повернення, в порівнянні з іпотечним кредитом, привели до зниження попиту на подібні послуги.


Крім крім Крім заставних листів у Німеччині в останнє десятиліття ХХ століття активно розвивається ринок комунальних облігацій, що випускаються для мобілізації грошових ресурсів на видачу комунальних кредитів
кредитів, у тому числі кредитів федерації, землям, муніципалітетам (комунам), які гарантуються податковими й іншими надходженнями. У сукупності заставні листи і комунальні облігації складають біля половини всіх боргових зобов'язань банків Німеччини. Росту частки заставних листів і комунальних облігацій на ринку боргових зобов'язань сприяють відносно високі відсотки за даними цінними паперами. Взагалі, головним джерелом, яке забезпечує можливість банкам надавати іпотечні кредити, є іпотечні облігації, що випускаються іпотечними банками. Обіг цих облігацій регулюється законодавством, у відповідності з яким іпотечні банки зобов’язані покривати облігації. Встановлені критерії забезпеченості облігацій нерухомістю: банк може випустити іпотечних облігацій на суму 50-60% від вартості нерухомості, під заставу якої були надані кредити. Стійкий попит на облігації досягається також звільненням доходів громадян по них від податків [168, c.42].

У цілому, спостерігаючи зростання обсягів операцій іпотечних банків в області комунального й іпотечного кредиту, необхідно зазначити, що подібні зміни можна вважати позитивним фактором розвитку іпотечних банків тільки у тому випадку, якщо вони приводять до збільшення прибутковості банків.

З метою збільшення прибутковості, німецькі іпотечні банки стали здійснювати лізингові угоди, проектне фінансування, розширювати операції за рахунок освоєння ринків іпотечних кредитів в інших країнах (зокрема
"Байріше Хіпотекен унд - Вексель банк” створив філії в Іспанії, Франції
Франції, Італії тощо, ставши по суті транснаціональним банком). Крім того, іпотечні банки почали брати участь у створенні транснаціональних фондів і компаній по інвестуванню в нерухомість.


Проведений проведений Проведений аналіз діяльності іпотечних банків Німеччини дозволяє зробити висновок про те, що специфіка їхньої стратегії, яка включає пріоритети і цілі на ринку,
визначає визначає специфіку інструментів і методів, використовуваних для реалізації цілей
(тактика банку в області залучення і розміщення коштів).1 Пріоритети іпотечних банків щодо цільового призначення і видів іпотечних кредитів, а також способів залучення ресурсів, багато в чому залежать від зовнішніх впливів.

По-перше, держава істотно впливає на діяльність німецьких іпотечних банків за допомогою спеціального законодавчого регулювання.
СпеціальнеСпеціальне законодавство сприяло створенню широкої мережі спеціалізованих іпотечних банків і поглибленню їхньої специфіки. Вплив з боку держави на кредитну політику банків полягає в наданні
пільг спеціалізованим банкам пільг по обов'язковому резервуванню, наданні пільг позичальникам за певними видами кредитів тощо.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Як і німецькі БОК, ощадно-позичкові асоціації і взаємні ощадні банки поєднують у собі операції іпотечних і ощадних банків. Однак, у зв'язку з тим, що вище зазначені установи формують свої фінансові ресурси для іпотечного кредитування за рахунок ощадних і строкових вкладів невеликого розміру, існує дуже великий ризик майбутньої неплатоспроможності ощадно-позичкових установ. Саме це і призвело
до кризи ряду ощадно-позичкових асоціацій наприкінці 80-х – середині 90-х років ХХ сторіччя.

У результаті банкрутств і злиття, кількість ощадно-позичкових асоціацій з 80-х років почала знижуватися [2, c.66].

Таблиця 1.3.

Динаміка
Динаміка кількості ощадно-позичкових асоціацій у 1980-1994 р.

1980
1984
1985
1991
1994

4800
3400
2882
1900
776

З
З кінця 80-х років і ощадно-позичкові асоціації, і взаємні ощадні банки стали диверсифікувати свою діяльність, зокрема шляхом пониження кількості довгострокових кредитів з фіксованою процентною ставкою і надаючи кредити з процентною ставкою і
різними умовами погашення, що коректуються.

В
У цілому ж для іпотечних кредитів США характерні наступні риси. Іпотечні кредити, як правило, видаються на 15-30 років. Однак, фактичний термін погашення (більш половини всіх кредитів) складає близько 8 років. При цьому в США проведені значні розробки по оцінці ризику дострокового погашення
погашення.1 По деяких кредитах за дострокове погашення передбачається штраф
штраф. Крім того, ризик дострокового погашення враховується при встановленні відсоткової ставки по кредитах (0,5-1,2 %).

Кредити під заставну в США, як правило, видаються під низький відсоток. Встановлення низького відсотка по іпотечних кредитах стає можливим завдяки різним заходам кредитних установ США по зменшенню кредитного ризику, зокрема, добре розвинута інформаційна база щодо випадків неповернення кредиту і додаткове страхування по іпотечних кредитах
кредитах.

Особливе значення в США має „титульне” страхування, що гарантує кредитору надійність прав власності позичальника на майно, що заставляється.

Встановлювати низьку процентну ставку дозволяє нескладна адміністративна процедура по відчуженню заставленого майна у випадку неповернення кредиту. Легкість відчуження заставленого майна дає можливість кредитним організаціям встановлювати більш високе, в порівнянні із країнами континентальної Європи, співвідношення суми кредиту і вартості нерухомості
нерухомості (80-90%). Для позичальників максимальні виплати по кредиту складають 35 % від загального доходу родини.

Особливістю іпотечного кредитування США є значний ступінь географічної диверсифікованості, що використовується для зниження кредитного ризику
ризику.1

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Крім того, будівельні товариства залучають ресурси, продаючи боргові зобов’язання по кредитах на вторинному ринку іпотечних кредитів. За британською схемою, з іпотечних кредитів одного або декількох будівельних товариств формується фонд іпотечних боргових зобов'язань. Боргові зобов’язання депонуються у трастовій компанії, що гарантує передачу
боргових зобов'язань інвесторам. При цьому, сума боргових зобов'язань не повинна перевищувати 80% вартості заставленого майна. Крім того, боргові зобов'язання мають додаткову гарантію у вигляді страхування, що покриває втрати в розмірі 10% суми боргових зобов'язань банку. Додаткове забезпечення полягає ще й у тому, що фонд боргових зобов'язань поділяється на дві частин, по одній з яких нараховуються більш високі відсотки, при цьому і втрати, в першу чергу, відносяться на її рахунок. Тобто, організація вторинного ринку іпотечних кредитів подібна з американською. Однак, у Великобританії урядова гарантія при сек’юритизації заміняється додатковим страхуванням.

Що стосується активних операцій будівельних товариств, то вони в основному
представлені представлені житловими і будівельними кредитами терміном на 25-30 років, при цьому максимально можливі розміри заставної не перевищують 2/3 вартості майна
майна. Видачу кредитів фермерам здійснює сільськогосподарська іпотечна корпорація, що одержує цільові державні дотації для зниження відсотків по іпотечних кредитах.

Сильний вплив на діяльність будівельних товариств спричиняє державне регулювання. Зокрема, у 60-х роках зниження податкових пільг для таких організацій скоротило різницю між спеціалізованими кредитними й іншими організаціями. У 1986 р. прийняття нового законодавства
законодавства, яке скасувало жорсткі обмеження у діяльності будівельних товариств
будівельних, призвело до того, що вони стали працювати в різних сферах банківської діяльності
діяльності.

Прикладом може бути товариство „Оллінс енд Лайкстер”, яке у 1990 р. придбало банк „Жиробанк” за 112 млн. ф.ст. Залишаючись будівельним товариством, група „Оллінс енд Лайкстер” надає клієнтам широкий набір послуг. Доходи по різних банківських операціях компенсують втрати
утрати, пов’язані з циклічними коливаннями в будівництві. У період будівельної кризи 1991 р., коли прибуток товариства скоротився на 50%
уу порівнянні з попереднім роком і склав 99,5 млн. ф.ст., банк, що входить у його склад, отримав , отримав олрплоприбуток у 50 млн. ф.ст. [246, c.49]. У 1995 р. об’єдналися „Ллойдс банк” і будівельне товариство „Челтенхат е
нд Глаучестер”. Товариство „Галіфакс”, прагнучи запропонувати клієнтам різні види послуг у відповідності з попитом, у 1995 р. відкрило дочірні компанії по страхуванню і трасту. Будівельне товариство „Аббей нешнел” (Abbey National – зараз це другий за розміром іпотечний банк Великобританії з ринковою капіталізацією 11,4 млрд. дол.) [201, c.19] розвиває
різні напрямки діяльності, насамперед страхування. Клієнти можуть отримати тут практично будь-яку банківську послугу, включаючи відкриття рахунку, пенсійне страхування і страхування життя. З 1989 р. діє телефонна служба іпотечного кредиту.

Необхідність диверсифікованості операцій у будівельних товариствах викликана
посиленням конкуренцією з боку інших кредитних організацій на ринку іпотечного кредиту. Так, найбільша у Великобританії компанія по страхуванню життя „Пруденшел” з 1994 р. почала займатися наданням іпотечних кредитів. Результатом конкуренції, що підсилилася, стало зниження відсотків по кредитах,
, що призвело до зниження прибутку за іпотечними кредитами з 2,3 % у 1993 р. до 2 % у 1995р. [174, c.14]. Кредитори стали пропонувати тимчасові знижки по відсотку
(пільгові ставки менш 1% за перший рік), безкоштовні страховки по безробіттю або премії до 9 тис. ф.ст.

Зокрема, у Великобританії щомісячні обсяги іпотечного кредитування складають близько 20 млрд. ф.ст. [179, c.3]. Таким чином, кредитні організації Великобританії, що спеціалізуються
спеціалізуються на іпотечному кредитуванні, залишаються конкурентноздатними і зберігають провідну роль на ринку іпотечних кредитів Великобританії.

Приклад будівельних товариств у Великобританії показовий тим, що демонструє посилену фінансову участь держави на початковому етапі розвитку іпотечного кредитування та поступове зменшення
демонстрпротягом тривалого періоду розвитку кредитної системи.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Крім компаній житлового фінансування, до спеціалізованих кредиторів відносяться різні кооперативні товариства, фінансування в яких засновано на принципах взаємодопомоги.

Велику роль при реалізації механізму трансформації заощаджень в іпотечні кредити в Індії грають Індійська корпорація страхування життя та Індійська корпорація загального страхування, що акумулюють кошти через продаж страхових полісів з одного боку, і поставляють ресурс на іпотечний ринок – з іншого.

З початку розвитку іпотечного ринку в Індії завдяки активності уряду формування іпотечної системи здійснювалося при могутній підтримці з-за кордону. Так
Так, USAІD с 1981 по 1988 р. виділила $125 млн. Корпорації фінансування житлового розвитку для надання кредитів родинам з невеликим доходом.
Фінансування Фінансування надходило і по інших лініях [98, c.51]. Необхідно відзначити, що вторинний ринок заставних в Індії практично не розвинутий.

У країнах Східної Європи на тлі загальної тенденції до універсалізації почали створюватися і спеціалізовані іпотечні банки. У капіталі більшості з них представлені кошти держави (наприклад, у Латвії створений І
потеко-земельний банк із 100%-м державним капіталом).

Східноєвропейські держави прагнуть створити умови для функціонування іпотечних банків
банків. Зокрема, у Латвії прийняті спеціальні закони по іпотечних банках, що передбачають деяке пом’якшення економічних нормативів, передбачається забезпечення іпотечних кредитів урядовими гарантіями
гарантіями, надання пільг по прибутковому податку позичальникам.

У Чехії в 1995 р. прийнятий закон про іпотеку, що регулює надання іпотечних кредитів і залучення коштів за допомогою довгострокових зобов'язань. Закон
Закон дозволяє видачу довгострокових кредитів у розмірі до 70% оціночної вартості нерухомості.

У Болгарії і Польщі прийняті закони, що дозволяють позбавляти позичальника права
викупу заставної і вилучати майно при несплаті. Проте, через інфляційні процеси і нерозвиненість ринку нерухомості спеціалізація по іпотечному кредитуванню розвинута слабко, вторинний ринок іпотечних кредитів практично відсутній.

У той же час, у кредитних організаціях країн Східної Європи накопичений певний досвід іпотечного кредитування в умовах високої інфляції. Наприклад
Наприклад, у Польщі використовується регульований іпотечний кредит з подвійним індексом
індексом: протягом усього терміну кредитування регулювання здійснюється на основі одного з індексів, а наприкінці терміну основна сума боргу індексується відповідно реального рівня інфляції. У Болгарії використовується іпотечний кредит з корегуванням на рівень цін і з обмеженнями по виплатах.
ІндексуванняІндексування може здійснюватися на основі індексу цін (у випадку кредитів з корегуванням
коректуванням на рівень цін і з подвійним індексом) або на базі індексу процентних
процентних ставок (у випадку кредитів з обмеженнями по виплатах). Таким чином
чином, значна частина виплат по кредиту переноситься на більш пізній період
період, коли збільшений доход позичальника дозволяє йому легше здійснювати виплати
виплати. Однак, багато банків, що використовують подібні схеми кредитування,
зштовхнулисязустрілися із серйозними проблемами, оскільки перенесення частини платежів по кредитах на більш пізній час рівносильне наданню позичальникам кредитів більшого розміру. Термін кредиту складає: в Болгарії – 30, в Угорщині – 35, в Чехії і Словакії – 30, у Польщі – від 30 до 60 років [37, c.88].

Отже, досвід банків країн Східної Європи по іпотечному кредитуванню свідчить про складності становлення іпотечних банків в умовах високої та змінної інфляції. Крім того, на етапі розвитку системи іпотечного кредитування держава приймає безпосередню участь у цьому процесі.

Оскільки в країнах Східної Європи відсутній розвинутий вторинний ринок іпотечних кредитів, то банки мобілізують грошові ресурси для видачі іпотечних кредитів через цільові накопичувальні рахунки.

В цілому аналіз діяльності іпотечних банків, як основного інституту системи іпотечного кредитування (на прикладі розвинутих країн) дозволяє зробити ряд висновків.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Зменшення частки участі держави на ринку іпотечного кредитування компенсується приходом на його місце безлічі приватних інститутів, розширенням житлового інвестиційного ринку з утворенням могутнього вторинного ринку іпотечних кредитів. При цьому виникає все більш складна і разом з тим все більш налагоджена інфраструктура даного ринку.

Разом з тим, необхідно підкреслити, що прихід до розвинутого ринку іпотечного кредитування зайняв у країн Західної Європи і США десятиліття, а іноді і століття
сторіччя. Крім того, у цих країнах у ХХ столітті вже був добре організований і законодавчо забезпечений весь фінансовий сектор економіки, чого зараз не вистачає країнам, що розвиваються. Сучасні тенденції в іпотечному кредитуванні вказують на все більше використання вторинного ринку іпотек, що неможливо без належного функціонування в країні не тільки кредитного ринку, але і ринку цінних паперів.

Проблеми в розвитку іпотечного кредитування в країнах, що розвиваються, та шляхи
шляху їхнього вирішення у своїй основі характерні і для українського досвіду становлення цього інституту
інституту. У наступному розділі ми докладно розглянемо історію становлення іпотечного кредитування в Україні, його характерні риси і можливі шляхи створення добре
налагодженого налагодженого іпотечного механізму, характерного для розвинутих західних країн.