План Вступ розділ І іпотечний банк як один з основних інститутів системи іпотечного кредитування

Вид материала

Содержание

Розділ іі розвиток іпотечного кредитування в україні
2.2 Організаційно-правові передумови розвитку іпотечних банків в сучасній Україні
Розділ ііі організаційне та ресурсне забезпечення діяльності іпотечних банків
1. Правила і процедури надання іпотечного кредиту

Подобный материал:

1 2 3 4 5

РОЗДІЛ ІІ РОЗВИТОК ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ В УКРАЇНІ

2.1 Гносеологічний розвиток іпотечного кредитування в Україні в ХІХ – ХХ століттях

До 1917 р. в Україні проблеми довгострокового кредиту не існувало, тому що приватна власність на землю та основні засоби виробництва, крім усього іншого, створює умови швидкого розвитку іпотечного кредиту. Фактично відразу ж після селянської реформи 1861 р. Уряд підготував до публікації Положення про міські громадські банки (1862 р.). Через 10 років почав діяти загальнодержавний Закон про порядок відкриття кредитних установ земствами (17.05.1872 р.) та загальні правила про порядок заснування кредитних установ приватними особами (31.05.1872р.) [23, c.62].

Першою, не лише в Україні, а й в усій Російській імперії, установою іпотечного кредиту було відкрите у 1864 р. Товариство поземельного кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. – Херсонський земський банк). Основний капітал у 100 тис. крб. становила надана Урядом позичка. Згідно із статутом цього банку, який у 1871 р. Уряд рекомендував як зразок „при підготовці статутів кредитних установ довгострокового кредиту” [73, c.96], дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Херсонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тобто на всю сучасну Південну Україну і Молдову. Позичка під заставу маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 дес. = 1,0954 га), надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75% річних. Платежі процентних внесків здійснювалися кожне півріччя. Прострочка породжувала пеню розміром 1% за місяць. При заборгованості у платежах більш як 6 місяців маєток виставлявся на продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або окружного суду [82, c.54].

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Зміни не забарилися. Щоб підтвердити або заперечити критику громадськості, у квітні 1891 р. управляючий Селянським банком розіслав 27 своїм відділенням запит щодо причин зростання заборгованості своїх клієнтів [108, c.1]. Врахувавши відповідь із місць, рада банку ініціювала здійснення реформаторських заходів. Закон від 27 листопада 1895 р. затверджував нову редакцію статуту Селянського поземельного банку, згідно з яким термін позичок відтепер був таким: 13, 17, 26,5, 38,4, 51,9 року. Річні відповідно становили 11,5%, 9,5%, 7,5%, 6,5% і 6%. Стаття 81 проголошувала: „Позички видаються в розмірі, що не перевищує 60% нормальної і 90% спеціальної оцінок [80, c.307]”. При видачі позички банк зобов'язаний був відбирати у клієнта закладну підписку, в якій було два дуже важливих для господаря пункти. Перший із них вимагав не укладати без дозволу банку орендних угод, тоді як другий забороняв продавати ліс, що зростав на купленій ділянці. Не можна було також „зносити без дозволу банку будівлі, що знаходилися на землі [99, c.15]”. Принципово новою в діяльності банку була стаття, що надавала йому право не тільки кредитувати селян, а й самому купувати поміщицькі маєтки з метою перепродажу їх дрібним землевласникам [73, c.3].

Не задовольнившись цими нововведеннями, уряд ініціював прийняття 6 грудня 1898 р. нового закону, яким у черговий раз понижувалися платежі за кредитами. Змінилися і терміни одержання позички: 13, 18, 28, 41 і 55,5 року. Річні становили відповідно: 10,75%, 8,7%, 6,75%, 5,75% і 5,25% [80, c.337]. Законодавство встановлювало для покупців певні обмеження. Так, при сприянні банку в Полтавській губернії селяни могли купити не більше 25 дес. на домогосподаря або 6 дес. на особу чоловічої статі. В Катеринославській губернії ділянки становили відповідно 30 і 9 дес., Херсонській – 25 і 8 дес. [80,c.400], що дає підстави для висновку про обмежений обіг землі аж до початку XX ст. Тільки в роки столипінської аграрної реформи були зняті кількісні обмеження на купівлю землі. Більше того, царським маніфестом від 03.11.1905 р. „Про поліпшення добробуту сільського населення” банку виділялися додаткові кошти, що, на думку уряду, давало „можливість ефективніше допомагати малоземельним селянам у розширенні площі їх землеволодіння [63, c.790]”. Для прискорення реалізації нового курсу в аграрній політиці іменним указом від 04.03.1906 р. було проголошено про створення Комітету по землевпорядкуванню і місцевих губернських та повітових землевпорядних комісій, яких упродовж того ж року в Україні було відкрито 42 [75, c.13]. Царським указом недвозначно констатувалося, що створення цих комісій на місцях під керівництвом самого губернатора має на меті „подання допомоги Селянському банку у виконанні покладених на нього маніфестом нашим від 3 листопада 1905 р. завдань щодо подання допомоги в купівлі селянами земель... ” [64, c.199].

Після того, як „височайшим повелінням” 27 серпня 1906 р. Селянському банку було передано 9 млн. дес. удільних і казенних земель [76, c.227], були суттєво знижені (16 жовтня) проценти за кредитами, які відтепер при максимальному терміні в 55,5 року становили всього 4,5% [171, c.711]. Через місяць, тобто 15.11.1906 р., був опублікований царський указ про видачу позик під заставу надільних земель, що раніше категорично заборонялося [171, c.797]. Згідно з положенням Ради Міністрів про узгодження діяльності Селянського банку із загальними землевпорядними заходами уряду від 27 червня 1908 р. позички на купівлю землі могли видаватися до 90% її оцінки, а „при купівлі землі в одноосібне володіння відрубною ділянкою – до 95%, при переселенні на ділянку – до 100% оцінки [100, c.67,78]”. Більше того, 5 серпня 1909 р. було оголошено, що позички видаватимуться тільки тим, чия надільна земля буде виділена в одну, максимум – дві ділянки [67, c.3]. Цим самим стимулювався розвиток індивідуального селянського господарства фермерського типу, яке після 1906 р. досить швидко стало утверджуватися в усіх регіонах імперії, досягши особливо вражаючих показників (внаслідок різних причин) в Україні. Немає сумніву в тому, що ці показники були б більш вагомими, якби уряд відмовився від надмірної політизації кредитної справи. У даному разі йдеться про заборону видавати кредити тим селянам, які брали участь в аграрних заворушеннях 1905 – 1907 р.р. (їх же, як відомо, було сотні тисяч).

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Поряд із банками, що діяли на загальнодержавному або регіональному рівнях, були ще й сільські банки, створені згідно зі зразковим статутом, затвердженим у 1883 р. міністром фінансів. Але через те, що в цих банках застава землі не передбачалася [78, c.159], аналіз їхньої діяльності виходить за рамки нашого дослідження. І ще один цікавий момент. У роки столипінської аграрної реформи урядові кола переконалися в необхідності відмови від станового характеру кредиту, про що свідчить жваве обговорення в 1910 – 1913 р.р. програми створення замість Дворянського і Селянського єдиного державного сільськогосподарського банку [73, c.297]. Однак початок Першої світової війни і наступні події не дали можливості реалізувати цю прогресивну з правової та економічної точки зору ідею.

Підсумовуючи дослідження історії розвитку іпотечного кредиту в Україні, можна відмітити домінуючу роль уряду у створенні і розвитку іпотечних банків, які за своєю суттю були земельними іпотечними банками. Вони мали велике значення не тільки у кредитуванні сільськогосподарських товаровиробників, які у лихварів брали кредит на умовах 18 – 36% річних [88, c.101], а й в цілому для розвитку тодішньої Російської імперії.

Як відомо з історії, з поваленням царського режиму та приходом до влади у 1917 - 1918 р.р. комуністичної партії право приватної власності було скасовано, в зв’язку з чим іпотечні банки втратили свою актуальність й фактичне існування. Такий стан подій продовжувався до початку 90-х років ХХ століття, який ознаменувався проголошенням незалежності України і переходом країни до ринкової економіки та відтворенням права приватної власності на засоби виробництва.

2.2 Організаційно-правові передумови розвитку іпотечних банків в сучасній Україні

Регулювання діяльності як іпотечних банків дореволюційної України, так і сучасних зарубіжних
закордонні, відрізняється нормами права, що регламентують процес їх створення та функціонування
функціонування. Аналіз світової практики показав, що іпотечні банки відрізняються не тільки тим, що їхня діяльність зосереджена в області кредитування під заставу нерухомості, але і тим, що вони функціонують на основі специфічної нормативно-правової бази.

Як виходить з даного в роботі визначення іпотечних банків, їх активні і пасивні операції засновані на залученні і розміщенні грошових ресурсів, забезпечених нерухомістю. Це положення припускає тісну залежність іпотечних банків від того, наскільки адекватне правове забезпечення іпотечних угод і угод з нерухомістю.

Процес відродження іпотечних банків у нашій країні вимагає створення відповідної нормативно-правової бази. У зв'язку з цим, виникає необхідність комплексного розгляду правового забезпечення організації та функціонування іпотечних банків у сучасній Україні.

Починаючи з 1991 р., в Україні створення і діяльність іпотечних банків регулюється Законом України «Про банки і банківську діяльність» № 872 - ХІІ від 20.03.1991 року. Пізніше, згідно Розділу ІІ Закону України «Про заставу» № 2654 від 02.10.1992 року, був регламентований порядок забезпечення іпотечних кредитів. З цього моменту стали створюватися банки, що визначили в якості одного з основних напрямків діяльності іпотечне кредитування (наприклад, АКБ «Аркада», АППБ «Аваль»). Проте, з часом, збільшення кількості кредитних установ з аналогічним напрямком, а також поглиблення спеціалізації вже працюючих з іпотекою банків, було незначним.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Основними цілями і задачами даного Закону є:

• створення надійних законодавчих гарантій пріоритетного захисту прав кредиторів у процесі іпотечного кредитування з дотриманням інтересів боржника та інших осіб, що мають законні вимоги на предмет іпотеки;

• встановлення прозорих правил оформлення і виконання іпотечних прав та зобов’язань із застосуванням чіткої системи визначення пріоритету вимог і
потекодержателя й інших осіб на предмет іпотеки;

• введення заставної як особливого виду цінних паперів, що дозволить ввести іпотечні зобов’язання у вільний господарський обіг з метою рефінансування діяльності кредитора по іпотечному кредитуванню.

Згідно з даним Законом, предметом іпотеки можуть бути об’єкти нерухомого майна, зареєстровані відповідно до законодавства, що належать іпотекодавцю на праві власності або на правах господарського ведення, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, і які можуть бути відчужені іпотекодержателем.

Передавати в іпотеку об’єкти державної або комунальної власності дозволяється тільки після одержання згоди органа державної влади або місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого відноситься це підприємство.

У той же час Закон забороняє передавати в іпотеку державні об’єкти, що не підлягають приватизації, а також національні, культурні й історичні цінності, занесені до
Державного реєстру національної культурної спадщини.

Позитивною нормою Закону є те, що він-
дозволяє іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Слід зазначити, що
прийняття такої норми є однією з основних умов розвитку земельного іпотечного кредитування в Україні
Україні. Разом з тим Закон „Про іпотеку” у питаннях відчуження земельних ділянок та їх продажу на відкритих торгах містить посилання на Земельний кодекс України.

Зауважимо, що спочатку в проекті закону містилася норма, відповідно до якої
іпотекодержателями земельних ділянок могли бути тільки банківські установи, однак депутати вирішили виключити її з остаточної редакції закону.

Одним із прогресивним нововведенням Закону є процедура звернення стягнення іпотекодержателем на майно боржника у випадку невиконання або неналежного виконання ним основного зобов’язання. Звернення стягнення проводиться на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або відповідно до договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Разом з тим, звернення стягнення на майно державних і комунальних підприємств, або підприємств
підприємств, контрольний пакет яких належить державі, здійснюється тільки на підставі рішення суду. Якщо ж предметом іпотеки є два і більше об’єктів нерухомого майна –
стягненнястягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя.

При зверненні стягнення на житлові приміщення до останнього часу основною проблемою, з якою зустрічався іпотекодержатель було виселення боржника і членів його родини. Закон „Про іпотеку” істотно змінив цю ситуацію.
-
СтаттяСтаття 40 Закону, що носить
грізнуназву „Виселення мешканців”, передбачає, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок або житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців
жителів, за винятком наймачів і членів їхніх родин. Порядок відселення такий. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку жилі приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього житлового приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо громадяни не звільняють жилі приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Одним з основних переваг даного Закону, на наш погляд, є закріплення основних напрямків і функцій держави в регулюванні іпотечного кредитування.

Органами держави, що здійснюють нагляд і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних сертифікатів є Національний банк України, Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку та спеціально уповноважений орган виконавчої влади в сфері регулювання ринків фінансових послуг^¹.

Метою нагляду і регулювання іпотечного кредитування та емісії іпотечних сертифікатів є дотримання вимог Закону про іпотечні сертифікати та забезпечення прав власників сертифікатів.

Нагляд за діяльністю іпотечних банків здійснює НБУ. Нажаль, Закон про іпотечні сертифікати не конкретизує його функції та повноваження. Тому у даному випадку необхідно керуватися нормами Закону України „Про банки і банківську діяльність” та Закону України „Про Національний банк України”.

Нагляд і регулювання діяльності фінансових установ, які виконують операції з іпотечного кредитування, є емітентами іпотечних сертифікатів та суб’єктами управління іпотечними активами, здійснює спеціально уповноважений орган виконавчої влади в сфері регулювання ринків фінансових послуг, яким є Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг. На неї покладені такі функції:

визначення відповідності розміру та строків виконання зобов’язань, включених до іпотечних активів, розмірові та строкам виконання зобов’язань за сертифікатами;
перевірка виконання зобов’язань перед власниками сертифікатів;
перевірка ведення реєстру забезпечення сертифікатів та обґрунтованості внесених до нього записів;
відповідність порядку визначення грошової оцінки нерухомості, що є предметом іпотеки, порядкові надання та/або обслуговування наданих іпотечних кредитів, а також ведення реєстру забезпечення сертифікатів внутрішнім документам емітента в разі, якщо емітентом є банк;
перевірка повноти й об'єктивності ведення обліку і подання звітності стосовно емісії сертифікатів та виконання зобов’язань за ними.

Нагляд за виконанням діяльності з емісії сертифікатів та їх обігом і виконанням зобов'язань за ними здійснює Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку. З цією метою вона:

здійснює контроль за випуском та обігом сертифікатів, а також за дотриманням нормативно-правових актів, що регулюють виготовлення бланків сертифікатів;
проводить перевірки виконання зобов'язань перед власниками сертифікатів;
проводить планові і позапланові перевірки ведення реєстру забезпечення сертифікатів;
вживає заходів до призупинення подальшого розміщення сертифікатів, випущених у результаті несумлінної емісії;
публікує в засобах масової інформації відомості про факти порушення емітентами законодавства;
письмово сповіщає про необхідність усунення порушень, внесення змін в інформацію про випуск сертифікатів та рішення про їх випуск, реєстр забезпечення сертифікатів, а також встановлює терміни усунення порушень;
направляє матеріали перевірки за фактами порушення законодавства України до суду для притягнення до адміністративної відповідальності посадових осіб емітента відповідно до законодавства;
Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Розглядаючи питання про правове забезпечення діяльності українських іпотечних банків, автор приходить до такого висновку. Законодавство нашої країни
країни, що регулює правовідносини в сфері іпотечного кредитування, містить у собі риси двох правових систем
систем, зокрема, ґрунтується на регламентації елементів як континентальної, так і американської моделі іпотечного кредитування. Таке поєднання не властиве іншим країнам і визначає специфіку організації кредитування іпотечним банком, а також роль в діяльності іпотечного банку первинного і вторинного ринків іпотечних кредитів, створення яких визначено Законами „Про іпотеку” і „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”. У зв'язку з цим автор вважає за необхідне розглянути питання організації іпотечного кредитування банком, а також створення основи ресурсного забезпечення іпотечних банків –
первинногопервинного і вторинного ринків іпотечних кредитів.

РОЗДІЛ ІІІ ОРГАНІЗАЦІЙНЕ ТА РЕСУРСНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ДІЯЛЬНОСТІ ІПОТЕЧНИХ БАНКІВ

3.1 Іпотечні стандарти як організаційна основа іпотечного кредитування

Іпотечні стандарти являють собою перелік економічних (розмір ставок, співвідношення залучених і власних коштів позичальника при купівлі житла тощо) та організаційно-правових (вимоги до позичальника іпотечного кредиту, умови андеррайтинга, вимоги до процедури надання й обслуговування іпотечних кредитів тощо) вимог до процедури надання іпотечного кредиту спеціалізованою кредитно-фінансовою установою, які закріплені державою у формі підзаконного нормативного акту.

Прийняття даних стандартів є важливою передумовою для створення механізму залучення фінансових коштів, оскільки вони є тими мінімальними вимогами, в разі невиконання яких кредит вже не буде вважатися стандартним, а отже, як наслідок, процедура його рефінансування для іпотечного банку буде ускладнена.

З огляду на вищевикладене та у зв’язку з певною активізацією фінансових структур в напрямку розвитку іпотечного кредитування, наприкінці 2003 року Українська національна іпотечна асоціація (УНІА)^¹ запропонувала уніфікувати вимоги до процедури надання іпотечних кредитів і подала до НБУ на розгляд відповідний проект документа [180, c.6].

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Наступним специфічним структурним підрозділом іпотечного банку може бути управління по роботі з іпотечними цінними паперами. До його складу можуть входити два відділи – відділ по роботі із заставними та відділ по роботі із сертифікатами з фіксованою дохідністю та сертифікатами участі. Функціональні обов’язки співробітників обох відділів обумовлюються специфікою випуску та обігу даних цінних паперів.

І, нарешті, управління безпеки іпотечного банку. Не зважаючи на те, що даний структурний підрозділ притаманний також й універсальним банкам, його особливі функції обумовлені специфікою предмету іпотеки – нерухомістю, та процедурою звернення стягнення на це майно у випадку невиконання або неналежного виконання позичальником умов кредитного договору або договору іпотеки. Крім того, через значні суми та терміни іпотечного кредитування більш ретельному аналізу і контролю на етапі надання та обслуговування кредиту підлягають безпосередньо суб’єкти кредитування. Більш детально специфічні функції даного управління будуть розглянуті дещо пізніше.

Решта підрозділів іпотечного банку (такі як управління бухгалтерського обліку та звітності, валютно-економічне управління, управління автоматизації банківських розрахунків, відділ зовнішніх відносин тощо) за своїми функціями подібні структурним підрозділам універсального банку.

Отже, від чіткого розмежування функціональних обов’язків саме цих підрозділів залежатиме ефективність та повнота виконання іпотечних стандартів. Специфічні структурні підрозділи іпотечного банку зображені в Додатку Ж.

Організаційно-правові вимоги до процедури надання іпотечного кредиту, як складову частину іпотечних стандартів, можна поділити на два основних блоки: 1) правила і процедури надання іпотечного кредиту та 2) обслуговування іпотечного кредиту. Отже, подальша аргументація буде підпорядкована даній класифікації.

1. Правила і процедури надання іпотечного кредиту. Початком даного етапу є оформлення заявки на видачу кредиту. При цьому, ставляться, принаймні, дві цілі: заявка є офіційним проханням про видачу кредиту на конкретних умовах; крім того, заявка слугує організуючим фактором для надання інформації у такому вигляді й обсязі, що дозволяють провести андеррайтинг позичальника. Тільки після цього можливі подальші дії з обробки та аналізу інформації.

Банк повинен прагнути до того, щоб вся інформація, необхідна йому для ухвалення кваліфікованого рішення з питання про видачу кредиту, була отримана вже на початкових стадіях роботи з потенційним позичальником. Уважне відношення до будь-якого клієнту є неодмінним правилом поведінки кожного службовця банку. У банку, службовці якого не приділяють відповідної уваги клієнтам, не має майбутнього [58, c.45]. Від кожного потенційного позичальника варто вимагати надання в банк максимально детальних заяв на кредит. Обсяг і якість інформації, що містяться у першому офіційному документі, з яким заявник звернеться в банк, буде в значній мірі характеризувати рівень професіоналізму позичальника і його бажання працювати з банком.

У заяві на іпотечний кредит, крім стандартної інформації (найменування позичальника (П.І.Б.), його юридична адреса (місце проживання фізичної особи), короткого опису проекту, під який позичаються кошти тощо) повинна міститися максимально повна і деталізована інформація відносно як самого проекту, так і всіх його учасників і поручителів. Така інформація може міститися в наступних описових розділах заяви на кредит або в додатках до заяви.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Банк повинний визначити фінансовий стан позичальника; провести аналіз історії професійної діяльності позичальника шляхом вивчення інших об'єктів нерухомості, що належать або належали позичальникові (включаючи його невдалі проекти); визначити джерела і перевірити наявність власних коштів позичальника у необхідних обсягах, включаючи доходи від інвестицій у нерухомість, позички, отримані від третіх осіб й інші джерела доходів від господарської діяльності; переконатися в тому, що у позичальника є в наявності ліквідні активи в достатньому обсязі і на додаток до його власного капіталу, які дозволять позичальникові витримати падіння рівня доходів, що може бути викликано недостатньою заповнюваністю або іншими негативними обставинами.

У випадку, якщо фінансовий добробут позичальника гарантується третьою стороною, поручителем або декількома поручителями, банком повинний бути проведений аналіз, аналогічний описаному вище, при цьому перевірка проводиться стосовно кожного поручителя окремо.

Якщо позичальник вдається до послуг генерального підрядчика, банк повинний перевірити здатність підрядника успішно здійснити проект, з огляду на наявність кадрів, устаткування і досвід у відповідній галузі будівництва; визначити ступінь ознайомлення підрядчика з містом і його околицями, маючи на увазі відстань від виробничих потужностей підрядчика до будівельного майданчика тощо.

Андеррайтер або посадова особа банку, що займається кредитом, насамперед, повинні установити відповідність дійсності всіх відомостей, що вказав позичальник у своїй заяві на видачу кредиту. На вирішення цієї задачі може знадобитися багато часу, але це один з найважливіших елементів андеррайтингу. При перевірці даних дуже важливо звертати увагу на календарну точність дій позичальника, погодженість інформації, цифрових даних тощо. Адже від якості попереднього дослідження інформації про позичальника та проект, під який банк надає грошові кошти, залежить майбутнє іпотечного кредиту.

Наступний етап даного блоку – це страхування. На момент проведення дисертаційного дослідження в Україні ще не одержали широкого поширення механізми страхування, що є загальноприйнятими на ринках країн західної Європи та Сполучених Штатів. Однак, як було зазначено в розділі ІІ, останнім часом значна частина прогалин законодавства, що
регламентує правовідносини у сфері іпотечного кредитування, була усунута. Так, у зв’язку з прийняттям Законів України „Про іпотеку” та „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, до Закону України „Про страхування” було внесено зміни і доповнення. До видів обов’язкового страхування законодавець відніс наступні:

- страхування предмета іпотеки від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування;

- страхування фінансової відповідальності управителя майном за збитки при здійсненні управління цим майном;

- страхування від ризиків загибелі або пошкодження нерухомості, набутої в результаті управління майном;

- страхування фінансових ризиків неотримання, невчасного отримання та отримання не у повній сумі платежів за договорами про іпотечні кредити та платежів за іпотечними сертифікатами;

- страхування будівельно-монтажних робіт забудовником відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

- страхування відповідальності забудовника перед третіми особами відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Як видно з аналізу нових норм Закону „Про страхування”, кредитор отримує подвійне забезпечення повернення іпотечного кредиту (поряд з наявним предметом іпотеки – об’єктом нерухомості). Також кредитор застрахований від ризиків, пов’язаних із здійсненням управління майном та проведенням будівництва, в разі отримання іпотечного кредиту під будівництво.

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Кредити під заставу комерційної та житлової нерухомості за своєю суттю більш складні, ніж практично будь-який інший вид кредитування, оскільки виконання зобов'язань залежить від дуже багатьох факторів. Зокрема, найбільш часте непогашення кредитів викликається однією або декількома причинами, наведеними нижче:

а) причини, пов'язані з діяльністю банка: недостатньо продумані політика і процедури кредитування в банку, в результаті яких відсутня належна обробка і моніторинг кредитів;

б) причини, пов'язані з діяльністю позичальника: недосвідченість, неефективні дії або відсутність зацікавленості у позичальника; погане управління нерухомістю; помилкові або безконтрольні фінансові операції; незадовільне управління потоком коштів по конкретній нерухомості; зрив графіка будівництва, перевищення кошторисних витрат й інші проблеми, що можуть виникнути під час проведення будівельних робіт; обслуговування позик, наданих іншими фінансовими інститутами, і боргових зобов'язань, пов'язаних із здійсненням інших проектів тощо.

Своєчасне і точне визначення банком причин виникаючих проблем з кредиту є важливою умовою зменшення втрат банку від невиконання чи неналежного виконання умов договору про іпотечне кредитування. Тому необхідно вести відповідний моніторинг кредитів з метою вчасного виявлення факторів, що негативно впливають на здійснення позичальником виплат за кредитом.

З огляду на розмаїтість наведених вище причин, їхній аналіз при роботі з кожним позичальником повинний бути індивідуальним. При цьому кожен випадок повинний розглядатися окремо.

Чітке дотримання вимог і стандартів по андерайтингу, які були зазначені вище, дозволяє в максимальній мірі виключити виникнення проблем із кредитами і запобігти збитків. Вживання заходів, перерахованих нижче, здатне знизити ризики, пов'язані з виникненням проблемних кредитів, причому багато із зазначених заходів однаково стосуються як позичальника, так і поручителя.

Кредитний інспектор, кредитний адміністратор і інші фахівці банку повинні забезпечити ретельний моніторинг всіх операцій, пов'язаних із обробкою кредиту і його наданням, контролюючи своєчасну видачу кредитних коштів і дотримання позичальником всіх умов і порядку, передбаченого кредитними документами.

Додаткова плата у вигляді штрафних санкцій повинна стягуватися у випадку прострочення платежів для того, щоб компенсувати банкові втрати, пов'язані із недоодержанням відсотків протягом часу затримки платежів. Додаткові відсотки за прострочені платежі повинні стягуватися по ставці, що вище, ніж відсоток по кредиту, що обумовлюється в кредитному договорі. Банк повинний розглянути також питання про компенсації своїх витрат по оплаті службовців, юристів і інших фахівців банку, робочий час яких іде на обробку прострочених платежів.

Після виявлення співробітниками банку простроченої заборгованості необхідно здійснити розсилку листів-повідомлень позичальникам про прострочення платежів.

Якщо після розсилання листів-нагадувань проблеми із затримками не вирішені, працівник банку повинний здійснити зустрічі та провести переговори з позичальником та поручителем (якщо він є).

Вырезано. Для заказа доставки полной версии работы воспользуйтесь поиском на сайте ser.com/search.phpl

Цілком прийнятною вважається практика передачі позичальником свого майна банкові, що є для нього більш бажаним у порівнянні з процедурами по вилученню власності у судовому порядку. Хоча необхідно зазначити, що в даному випадку банк буде змушений понести витрати по сплаті податку на додану вартість, оскільки дана угода містить ознаки операції відчуження.

Проте, в кожному окремому випадку співробітниками відділу по зверненню стягнення на заставлене майно буде прийматися оптимальне рішення, з урахуванням не тільки інтересів банку, але й інтересів позичальника.

Таким чином, зазначені напрями уніфікації організаційно-правових вимог до процесу іпотечного кредитування у вигляді іпотечних стандартів повинні відіграти позитивну роль у процесі становлення іпотечного кредитування в Україні в цілому.

Однак чітке дотримання іпотечних стандартів забезпечить ефективний розвиток іпотечного кредитування лише на внутрішньому, локальному рівні. Але як свідчить зарубіжна практика, основною проблемою іпотечного кредитування є постійна потреба в поповненні фінансових ресурсів. Вирішити це питання покликаний механізм функціонування первинного та вторинного ринків іпотечних кредитів, особливості створення якого буде детально викладено в наступному підрозділі.

Blog

План Вступ розділ І іпотечний банк як один з основних інститутів системи іпотечного кредитування

Содержание