Рекомендации и полезные сведения при выборе недвижимости в турции
| Вид материала | Документы |
- С. Г. Кулибаба рецензент П. И. Лукоянов к32 Квадригин Феликс На байдарке: Пер с украинского, 1312.63kb.
- Оболашвили Елена Сергеевна Санкт-Петербург пояснительная записка, 61.48kb.
- Турецкая республика I. Краткие сведения о Турции Географическое и политическое положение, 515.38kb.
- Интернет является все более популярной формой продвижения предложений рынка недвижимости, 153.92kb.
- 1. Понятия и термины (полезные ископаемые, руда, месторождение, рудопроявление). Полезные, 1271.53kb.
- Стандарты и правила оценочной деятельности «оценка недвижимости», 391.3kb.
- Мировой финансовый кризис неизбежно коснулся всех отраслей экономики нашей страны, 33.85kb.
- Специфика покупательских предпочтений при выборе электробытовых машин в розничной торговой, 37.59kb.
- Методические рекомендации по патофизиологии для студентов медицинского факультета модуль, 1411.56kb.
- Рекомендации студенту и его научному руководителю При выборе темы и подготовке дипломной, 193.51kb.
РЕКОМЕНДАЦИИ И ПОЛЕЗНЫЕ СВЕДЕНИЯ ПРИ ВЫБОРЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ТУРЦИИ
Частные инвестиции в зарубежную недвижимость - наиболее эффективный и наилучший способ страховки от инфляции, а также надежное вложение денежных средств.
Турция является идеальной страной для инвестиций в недвижимость. Она прочно закрепила свои позиции на рынке качественного и недорогого жилья, успешно конкурируя по популярности с европейскими странами.
Стабилизация турецкой экономики привела к стремительному росту инфраструктуры, а законодательная база приблизилась к мировым стандартам.
Низкий уровень бюрократизации, четкий и прозрачный механизм оформления прав собственности на недвижимость - позволяет оформить покупку в максимально сжатые.
В последние годы были предприняты радикальные шаги на пути либерализации инвестиционного климата - разрешен свободный ввоз/вывоз капиталов. Существующее между Турцией и Россией соглашение, помогает избежать двойного налогообложения.
Покупка недвижимости в Турции дает право без труда получить «вид на жительство», иметь постоянный доход, сдавая жилье в аренду, а также брать кредит под минимальные проценты. Благоприятный визовый режим для россиян может стать стабильным направлением для дачного туризма.
Чем же так привлекает Турция россиян?
Турция давно закрепила за собой право гостеприимного государства с качественным и комфортным отдыхом. Перелет из Москвы занимает всего 2,5 часа (а это порой меньше, чем дорога от дома до аэропорта).
1. Мягкий средиземноморский климат, продолжительный купальный сезон, экологически чистый и живительный воздух, наполненный ароматом реликтовых лесов - обеспечивают комфортное проживание в сочетании с великолепным отдыхом.
2. Берега Турции омывают 4 моря: Черное, Средиземное, Мраморное, Эгейское. Живописные бухты с чарующей голубизной морских глубин, являются уникальным местом для занятия дайвингом и водными видами спорта.
3.Турецкая недвижимость всегда отличалась высоким качеством исполнения, при возведении зданий используются высокотехнологичные строительные и отделочные материалы.
4.В связи усилившимся притоком капитала европейских и российских инвесторов, в ближайшие годы специалисты прогнозируют резкий скачок цен на турецкую недвижимость.
5. Турция готовится к вступлению в Европейскую зону, так что заблаговременное приобретение недвижимости в стране-кандидате, может в дальнейшем стать пропуском для безвизового въезда на территорию других стран ЕС.
6. В Турции вполне приемлемый, по сравнению с европейским, уровень налогообложения владельцев земли и недвижимости, т.к. изначально рассчитывался, исходя из минимального размера заработной платы местного населения.
7.Развитая инфраструктура, низкий уровень оплаты коммунальных услуг, умеренные цены на продукты питания и товары первой необходимости, делает проживание в Турции комфортным и недорогим.
8. В Турции практически отсутствует проблема общения с коренным населением; многиеиз них владеют различными разговорными иностранными языками, в том числе и русским, с удовольствием общаясь с россиянами. Большинство нотариусов и риэлторов имеют в своем штате русскоязычных переводчиков.
Недвижимость Турции : приоритетные зоны.
Для российских покупателей, пожалуй, самым популярным и привлекательным регионом для отдыха и проживания является «летняя столица» Турции – Анталия с ее знаменитыми прибрежными районами Лара Коньяалы Кемер,Сиде(аспендос),Белек,Алания,Махмутлар. Причиной тому - высокий потенциал, престижность и популярность курортов, развитая инфраструктура, близость международного аэропорта, «русская школа», удобное и налаженное транспортное сообщение.
Как правило, виллы и квартиры наши соотечественники предпочитают покупать недалеко от береговой линии. Это значительно отличает «русских» от иностранных покупателей. Европейцы же выбирают площади для строительства домов и коттеджных поселков в районе Торосских гор, на расстоянии более 10 км от моря. Россиянин ни за что в такой поселок не поедет, главное условие для покупки недвижимости – близость морского побережья ( «…чтобы дойти до пляжа пешком»).
Помимо Анталии и Кемера с его окрестностями, где на продажу выставляются горные виллы в 10 – 15 минутах езды от пляжа, покупателям жилья приглянулся один из лучших регионов «турецкой Ривьеры» - Алания. Дорога от международного аэропорта занимает полтора часа езды, зато выбор недвижимости здесь поистине огромен. Не случайно почти 80% скандинавских и европейских любителей летних резиденций давно освоили побережье Алании.
Алания привлекает не только широкими плодородными равнинами, уникальным климатом, заповедными уголками в горах, уютными бухтами с пологими песчаными пляжами, но и хорошо сохранившимися историческими памятниками древне-греческой и римских культур.
В ближайшие годы вблизи Алании будет введен
в действие международный аэропорт, что несомненно повлечет за собой уверенный рост цен на недвижимость в этом регионе. Нынешним обладателям недвижимости в Алании не придется беспокоиться о том, как выгодно сдать или продать ее в будущем. С экономической точки зрения, покупателям даже с самым скромным бюджетом возможность приобрести квартиру в Алании по доступным ценам, может показаться заманчивой и перспективной. В пригородах Алании: Авсаллар, Махмутлар, Окурджалар квартиры у моря пока еще можно купить на 20-30% ниже, чем в Анталье.
Порядок оформления и схема оплаты жилой недвижимости.
Единовременная оплата стоимости квартиры производится только при покупке ее на вторичном рынке, или, в редком случае – новой, уже готовой к заселению. Для строящихся объектов действует обычная рассрочка с первоначальной фиксацией цены. Пропорции оплаты жилья на «нулевом цикле» приблизительно таковы: 50% — первый взнос, оставшаяся же половина - вносится частями в течение последующих 12 месяцев (примерно столько времени занимает строительство многоэтажного дома). Для всех прочих покупателей стоимость квадратного метра корректируется, в соответствии с рыночным спросом (за год она вырастает в среднем на 20%).
Если речь идет о том, чтобы «придержать» понравившийся объект на оговоренный период для решения организационных и финансовых вопросов, то залог составляет около 2 000 у.е. (в последствии, он будет учтен при оплате квартиры). В случае невыполнения покупателем договоренности и отказа от «брони», ситуация рассматривается продавцом, как «утраченная выгода», и деньги назад не возвращаются .
Приобретение земли под строительство.
Как известно, земля –единственный
Турецкий рынок жилья предлагает достаточно широкий выбор архитектурных и планировочных решений, однако некоторые состоятельные россияне не приемлют проживание в домах типовой постройки. Они предпочитают подобрать хороший видовой участок и построить мини-поселок для узкого круга друзей, где у каждого будет дом, построенный по индивидуальному проекту.
Есть резон заняться строительством и из финансовых соображений. Известно, что себестоимость строительства в Турции примерно в четыре раза дешевле, чем в России: местные высококачественные стройматериалы относительно недороги, здания не надо дополнительно утеплять, отсутствует дефицит квалифицированной рабочей силы. При строительстве многоквартирного дома на собственной земле прибыль застройщика может достигнуть 70%, так что и экономия средств может быть существенной.
Как известно, земля — единственный товар, который невозможно произвести, а земельные участки у морского побережья не бесконечны, и тем самым, - ценны втройне.
Стоимость участков вблизи Антальи и популярных курортных зон колеблются от 20 – 50 у.е. за сотку. В свое время, многие инвесторы удачно вложили
средства в покупку земли с прицелом на дальнейший рост ее стоимости,
и не прогадали. Уже несколько лет в анталийском районе Коньяалты продается незастроенный и поросший бурьяном участок земли между зданиями. Высокая цена отпугивает покупателей, но продавец не торопится и регулярно повышает ставки. Сейчас его запросы выросли до 7 млн. евро, но никто не сомневается, что рано или поздно покупатель найдется, и, скорее всего, он будет выкуплен под строительство мини-отеля или ресторана.
Архитектурные особенности планировки жилых домов.
На побережье «Турецкой Ривьеры» в многоэтажных зданиях обычно два верхних уровня занимают так называемые «дуплексы» — двухуровневые квартиры. Как правило, они имеют повышенную комфортность, большую площадь, лучший панорамный обзор, обширный вид на морское побережье, и в силу этих причин - стоят существенно дороже, чем другие квартиры в этом же доме. Гораздо реже встречаются «дуплексы», занимающие нижние этажи здания. А именно, «0» (наш первый этаж) и «-1».
Полуподвальные квартиры, как это ни покажется странным, пользуются популярностью у местных покупателей. Причина — в хорошей теплоизоляции. Летом внизу гораздо прохладнее и, не тратясь на мощное кондиционирование, можно комфортно переждать дневную жару. Иногда, жильцы оборудуют под землей тренажерный мини-зал, биллиардную, устанавливают теннисный стол.
Впрочем, мало кто из россиян готов прятаться от солнца, которого им порой так не хватает на родине.
В странах с жарким климатом, большинство семей предпочитают проводить свободное время на обустроенных открытых балконах, где прохладными вечерами можно вести неторопливые беседы за чашкой чая, дышать свежим морским воздухом, любоваться великолепными закатами. Поэтому при проектировании и возведении многоэтажных домов, особое внимание уделяется наличию в каждой квартире балкона, лоджии или террасы площадью 15-30м2, на которой можно заниматься разведением цветов, играть в настольные игры, загорать, установить детский бассейн, жарить по вечерам мясо на углях. ( очаг-барбекю установлен на каждой подобной террасе).
Имеются в интерьере турецкого жилья и другие интересные особенности. В частности, в недорогих квартирах, ориентированных на местный спрос, можно встретить не менее двух санузлов, в одном из которых оборудован напольный унитаз (российские продавцы недвижимости так и называют его — «турецкий»). Повторимся, речь идет о недорогих квартирах, в апартаментах же среднего ценового уровня, и тем более на виллах - подобные архаизмы уже не встречаются.
Обустройство интерьера в жилых помещениях.
Квартиры в Турции, как и в большинстве стран Средиземноморья, продаются покупателю не просто с чистовой отделкой, а уже частично обставленные мебелью. Обычно установлена надежная входная дверь со сложными замками, качественная сантехника, встроенные шкафы в холлах. Имеется также и кухонная мебель с мраморной столешницей, иногда - осветительные приборы, кондиционеры и крупная бытовая техника. Все это включено в стоимость, которая объявлена покупателю еще на «нулевом» цикле строительства.
Магазинов, подобных IKEA в окрестностях Антальи нет, так что для первоначального обустройства жилья приобретается в основном мебель, текстиль и предметы интерьера турецкого производства. Впрочем, местная промышленность способна выдать и продукт, выполненный из дорогих материалов с великолепным дизайном и высоким качеством исполнения.
Для сравнения можно посетить «шоу-виллу» в любом, уже готовом к заселению коттеджном поселке. Продавцы обычно полностью обустраивают ее, закупая туда все необходимое: от мебели и текстиля - до кухонных принадлежностей и посуды.
В конце концов, любую «начинку», вплоть до «родного дивана», - можно привезти из-за границы. Немаловажен вопрос транспортировки личных вещей
, поскольку большинство собственников квартиру не сдают, а используют ее для сезонного отдыха или постоянного проживания своей семьи. Для громоздких грузов - арендуется контейнер, мелкие вещи везут традиционным способом — в чемоданах. Одной покупательнице удалось сдать в багаж и получить целой и невредимой даже огромную плазменную панель для домашнего кинотеатра.
Аренда и приобретение автомобиля.
Если собственник планирует проводить много времени на курорте, то личный автомобиль ему просто необходим. На курортах Турции аренда простенького авто в высокий сезон обходится в 20 – 30 у.е./сутки, а если есть способность профессионально торговаться - и того меньше. Проживание в апартаментах и тем более на вилле, где необходимы еженедельные выезды в «Мигрос» за бытовой химией, в «Тансаш» за продуктами, покупка овощей и фруктов на рынке, прием гостей, поездки на дикие пляжи, встреча родственников в аэропорту - требует постоянного наличия транспортных средств. …
Автомобилей на улицах турецких курортных городов великое множество. Встречаются даже ВАЗы и ГАЗели. Однако сезонные жители страны предпочитают Fiat или Renault турецкой сборки. Из-за демократичных цен и налаженного сервиса, эти марки в Анталье самые распространенные. Иностранец может купить автомобиль за наличные и зарегистрировать его на свое имя (буквенная серия номеров для нерезидентов — MA и MB). В этом случае управлять им, помимо владельца, смогут только члены его семьи.
Чтобы обойти эти ограничения, некоторые покупатели оформляют машину на любого турецкого знакомого. Тогда возможна покупка в кредит, и автомобилем может пользоваться кто-то из ваших знакомых, причем без всякой доверенности (это особенно актуально, если у вас в Турции бизнес и машина используется для нужд офиса). Расходы на топливо для автомобиля с дизельным двигателем составляют порядка 1,3 – 1,5 у.е./литр.
Ландшафтный дизайн
Вопрос «благоустройства» земли интересует не только владельцев вилл, имеющих свой большой участок, но и обитателей нижних этажей многоквартирных зданий. В апартаментах нулевого уровня обычно имеется дополнительный выход на улицу через балкон кухни, поэтому прилегающую к дому территорию жильцы стараются обустроить и преобразить «за свой счет». К примеру, взрослая 10 – 15-летняя пальма с посадкой в грунт стоит в Турции всего 250 – 300 ? (это в разы дешевле по сравнению с той же Испанией). Молодые деревья и кустарники высотой до 1 метра - обойдутся и вовсе в 2 – 4 ?. Можно украсить вид из окна кустами мимозы, посадить лимонные и апельсиновые деревья. Особого ухода эти посадки не требуют.
Можно также вынести на террасу шезлонги, кресла, стол, на котором можно попить чай, поиграть в настольные игры, в тени густых деревьев расслабиться и покачаться в гамаке…
Что касается услуг в сфере профессионального ландшафтного дизайна - эта ниша здесь долгое время пустовала. Этим «пробелом» тут же воспользовались профильные российские фирмы, и сейчас от Алании до Кемера успешно работают их филиалы. Технологии, ассортимент, услуги — все представлено на высшем уровне и может полностью удовлетворить даже самого взыскательного владельца жилья.
Открытие собственного бизнес -офиса
Согласно турецкому законодательству, любая квартира собственника может оборудоваться и использоваться под офисное помещение, особых разрешений властей для этого не требуется. Удобным вариантом для тех, кто хочет открыть в Турции небольшой бизнес, является покупка дуплекса на 0 – 1 уровнях. Нижний этаж, как правило, используется для приема и ведения переговоров с клиентами, верхний этаж – жилая зона. Разрешено устанавливать на балконах яркие вывески и рекламные плакаты, дляэтого никаких бумаг в муниципальных органах оформлять не нужно.
Предпочтительно иметь офис в одном из курортных районов. Но если работа имеет приоритет над отдыхом, и не связана с обслуживанием туристов - имеет смысл покупать помещение под офис в деловой части города (в Анталье это район Муратпаша). Ну и, конечно, если есть возможность - инвестировать средства в полноценные коммерческие объекты. Например, купить пятиуровневый бизнес-центр площадью 3 000 – 4 000 м2 с земельным участком — за 3 млн. евро.
Оформление документов на жилье.
В апреле 2005 года власти Турции решили пересмотреть раздел законодательства, касающийся продажи крупных участков земли иностранцам. Бюрократическая структура, оформляющая в Турции права собственности для иностранцев, более года практически бездействовала. В результате из-за данного пункта оказался «заморожен» весь закон и приостановлено оформление бумаг для тысяч клиентов. Люди оплатили и даже жили в квартирах, но TAPU — свидетельство о праве собственности на недвижимость, - не получали. В настоящий момент справедливость восстановлена. По Новому закону, заключив контракт сегодня, вы можете получить TAPU на руки в течение 3-6 месяцев в кадастровом управлении по месту нахождения недвижимости. Управление это находится в ведении Главного кадастрового управления Турции. Являться за TAPU необходимо, предварительно получив 6-месячный вид на жительство, который органы внутренних дел оформят вам на основании контракта купли-продажи. Отметим, что оформление ВНЖ — единственная процедура в этой цепочке, которая требует лично присутствия покупателя. (Кстати, Турция одна из немногих, если не единственная в мире страна, где владение недвижимостью является достаточным условием для получения ВНЖ на владельца недвижимости и членов его семьи).
Приезжать для оформления бумаг на имущество уже не обязательно. Подать от вашего имени документы в TAPU SÍCÍL MÜD, заплатить необходимые налоги и, наконец, получить TAPU может по вашей доверенности риэлтер.