"Черногорский рынок недвижимости в европейском контексте. Особенности и конкурентные преимущества" Tradeunique holding
| Вид материала | Доклад |
СодержаниеSWOT анализ недвижимости Черногории Сравнительный анализ рынков недвижимости second-home страна Ежегодные налоги Черногория vs. Испания (для российского покупателя) |
- Курсовая работа по дисциплине: маркетинг На тему: Анализ состояния рынка минеральной, 464.13kb.
- Контрольная работа по курсу: «Экономика недвижимости». Тема: «Особенности функционирования, 128.41kb.
- Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
- Предприятие как имущественный комплекс Вопросы, задания и литература Раздел Рынок недвижимости, 4993.56kb.
- Маркетинговый анализ рынка соков, сокосодержащих и молочных напитков в России, 1355.24kb.
- Актуальность выпускной квалификационной работы, 368.15kb.
- Годовой отчет 2010 ОАО «Регистратор Р. О. С. Т.» Москва, 1675.06kb.
- Рефератный архив рунета, 14.51kb.
- Литература по курсу «Общий маркетинг», 33.13kb.
- Регистрационная форма вторая автомобильная конференция, 71.52kb.
"Черногорский рынок недвижимости в европейском контексте. Особенности и конкурентные преимущества"
Tradeunique holding. Докладчик: президент холдинга, Мирко Латинович
Уважаемые дамы и господа,
Перед тем как начать доклад хочется упомянуть, что наша компания присутствует на черногорском, сербском, российском, испанском и итальянском, германском и швейцарском рынках. В связи с этим у нас накопился большой опыт работы в различных бизнес средах, каждая из которых имеет свои особенности. В этом докладе, я буду говорить о месте Черногории как одной из самых популярных second-home стран для россиян. Для сравнения будут взяты страны, которые в основном конкурируют с Черногорией при выборе россиянам страны для покупки недвижимости. Это: Болгария, Кипр, Италия, Турция и Испания. Особый акцент будет сделан на Испании, которая, кроме Черногории одна из самых популярных second-home стран, где мы присутствуем.
Особенности рынка недвижимости Черногории
- Молодой рынок
- Резкий скачок спроса
- Основные покупатели – россияне
- Ограниченность спроса
- Ценовая категория – развитых европейских стран
- Природа и отношение к русскими возмещают недостатки
Особенности рынка недвижимости Черногории заключаются в том что это достаточно молодой рынок и его развитие только предстоит. Как многим известно, за достаточно короткий период спрос на недвижимость в Черногории вырос в разы, что естественно отразилось на ценах. Скептики стали говорить о том, что это нереальные цены. Можно согласиться, что Черногория в экономическом и инфраструктурном смысле отстает от стран из этой ценовой категории, но с другой стороны Черногория ограничена ее размерами и участков для развития проектов на уникальных локациях не так много. Напомню что длина черногорского побережья всего 293 км, т.е. 192 км воздушной линии. Из этого 80 км составляют пляжи.
Интерес к Черногории от стороны российских покупателей Черногории высокий по следующим причинам: мягкий климат, прекрасная природа, схожий менталитет, прекрасные пляжи, экологически чистые продукты, теплое и чистое море. Согласитесь, что эти причины никакая современная инфраструктура не может возместить.
Еще хотелось бы обратить внимание, что инвестиционная привлекательность Черногории, особенно в прибережной зоне с каждым годом растет. Направленность Черногории на вступление в ЕС и принятие новых законов, соответствующих законам ЕС значительно уменьшит риск для инвесторов и даст толчок для еще большей привлекательности страны. Здесь прежде всего имеется в виду рынок туризма и недвижимости. Напомню что Черногория находится на первом месте в мире по росту туристической индустрии. Как было сказано в предыдущем докладе туристический и сектор недвижимости тесно связаны и зависят друг от друга.
SWOT анализ недвижимости Черногории
| Сильные стороны -Географическое положение -Климат
| Слабые стороны
|
| Возможности
| Угрозы - Высокая конкуренция
|
Сравнительный анализ рынков недвижимости second-home страна
| НАЛОГИ | При покупке | | Ежегодные налоги | |||
| | Вторичный рынок | Первичный рынок | налог на недвижимость | налог на доход от аренды | налог на прирост капитала | |
| Черногория | 3% | 17% | 0,08-0,8% | 15-23% | 0% | |
| Испания | 6-7% | 7% | до 0,4% | 24% | 18% | |
| Кипр | 3-8% | 15% | до 0,4% | 20-30% | 20% | |
| Болгария | 3% | 20% | 0,15-,0,3% | 10% | 10% | |
| Италия | до 10% | 10% | 0,4-1,2% | 20-43% | 12,5% | |
| Турция | 3% | 18% | 0,1-0,3% | 15-35% | 20% | |
Черногория:
Налог на покупку составляет 3% от стоимости недвижимости. НДС при покупке нового жилья - 17%, обычно включается в стоимость. Налог на доход от сдачи в аренду - 15-23%. Ежегодный налог на недвижимость - 0,08-0,8%. Налог на увеличение стоимости капитала при условии владения недвижимостью более двух лет в Черногории не взимается.
ИСПАНИЯ
Налог на передачу прав собственности - 6-7% от стоимости объекта (в зависимости от автономии). Гербовый сбор - 0,5%. НДС при покупке новостройки - 7%, обычно не включается в цену. НДС на свободный земельный участок и коммерческую недвижимость - 16%. Ежегодный налог на недвижимость – до 0,4%. Налог на доходы от аренды - 24%. Налог на прирост капитала при перепродаже - 18%.
КИПР
После резкого скачка цен на кипрскую недвижимость 2006 г. ее стоимость стабильно росла почти на 20% в год. С началом кризиса и уходом большинства британских покупателей с рынка недвижимости он перешел в фазу стагнации. За 2008 г. средние цены снизились на 2,2%, а к осени 2009 г. недвижимость в крупных городах стоила уже на 10%, а на курортах – до 30-40% меньше, чем перед кризисом. При этом стоимость земли почти не изменилась.
Налоги
Гербовый сбор колеблется от 0,15% до 0,2% цены объекта. Пошлина на получение титула собственника - от 3 до 8%. НДС при покупке новых объектов - 15%, обычно входит в стоимость. Ежегодный налог на недвижимость – от 0% (при стоимости объекта до 170 860 евро) до 0,4% (при стоимости свыше 854 300 евро). Налог на доход от аренды является прогрессивным: сумма до 19 500 евро налогом не облагается, на 80% остальной прибыли начисляется от 20 до 30% налога. Налог на прирост стоимости при продаже - 20%, при этом от него свободны первые 17 086 евро.
БОЛГАРИЯ
В течение нескольких лет Болгария стала главным направлением для российских покупателей зарубежной недвижимости. В начале десятилетия на болгарском рынке наблюдался бум: в рекордном 2003 г. цены на жилье удвоились. Мировая рецессия обнажила неустойчивость как самой болгарской экономики, так и местного рынка недвижимости. Инфляция в 2008 г. подскочила до 12%, ВВП, по прогнозам европейского статистического агентства Eurostat, в 2009 г. упадет на 5,9%. Болгарские банки, страдая в кризис от нехватки финансов, перестали кредитовать застройщиков и покупателей жилья, в результате снизились и объемы строительства. Если в 1-м полугодии 2008 г. было выдано 4961 разрешение на строительство и построено 28 297 единиц недвижимости, то в 1-м полугодии 2009 г. количество разрешений составило 3301, а количество построенных единиц недвижимости – 11 036. То есть рынок фактически похудел в двое. При всех ростах и падениях болгарская курортная недвижимость остается одной из самых дешевых в Европе.
Налоги
Налог на передачу прав собственности не превышает 3% от суммы сделки. НДС при покупке новостроек - 20%, обычно включается в стоимость. Ежегодный налог на недвижимость - 0,15-0,3% от налоговой оценки объекта. Ставка налога на обслуживание жилья и территории определяется муниципалитетом и не превышает 1%. Налог на доходы частных лиц - 10%. Налог на прибыль от аренды - 10%. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости – 10% (если продажа является первой в этом году, налог не начисляется).
ИТАЛИЯ
Для россиян итальянский рынок пока не является приоритетным направлением для инвестиций, хотя жители Западной Европы рассматривают его как один из основных. Наиболее популярная и дорогая недвижимость предлагается в районе альпийских озер, на ряде побережий и в крупных городах – Милане, Риме, Венеции, Флоренции. Также популярны крупные острова – Сардиния и Сицилия.
С 1999 по 2006 г. цены в среднем росли на 8% в год. За 10 лет жилье подорожало на 73%. В 2006–2007 гг. в ряде районов наблюдалось значительное снижение темпов роста стоимости недвижимости, до 3% в год, – однако некоторые эксклюзивные предложения по-прежнему быстро дорожали. Налог на прирост капитала 12,5%, после пяти лет владение недвижимостью, покупатели освобождаются от этого налога.
В 2008 г. рост цен остановился, за три квартала 2009 г. произошла 3,5%-ная коррекция. Такие сравнительно небольшие потери итальянского рынка недвижимости объясняются тем, что в стране до недавнего времени не была развита ипотечная форма кредитования.
Налоги
Регистрационный налог не превышает 7% от стоимости объекта, кадастровый и ипотечный налог - не более 3%. При покупке новостройки оплачивается фиксированный налог на регистрацию в размере 168 евро и НДС (IVA) - 10%. Ежегодный муниципальный налог (ICI) варьирует от 0,4 до 1,2%. Ставка прогрессивного налога на доход, получаемый от аренды, составляет от 20 до 43% в зависимости от размера дохода. Также существует ежегодный сбор на обслуживание улиц (вывоз мусора и т. д.).
ТУРЦИЯ
Турецкий рынок недвижимости был открыт для иностранцев в 2002 г. и с тех пор постоянно набирал обороты: в некоторых курортных районах дома для отдыха подорожали втрое.
Сегодняшняя ситуация в Турции противоречива. С одной стороны, налицо экономический спад, рост безработицы и, как следствие, снижение внутреннего спроса на жилье. С другой – по официальным данным, число покупок недвижимости выросло за год примерно на 70%.
Налоги
Гербовый сбор составляет 0,75% от стоимости объекта. Налог на покупку недвижимости - 3%, оплачивается до получения ТАПУ. При покупке новой недвижимости начисляется 18%-ный НДС, однако если площадь участка не превышает 150 кв. м, то размер НДС – 1%.
Ежегодный налог на недвижимость - 0,1-0,3%. Налог на прибыль от аренды для иностранцев - от 15 до 35%. Налог на прирост капитала при перепродаже не начисляется после пяти лет владения объектом. При более ранней перепродаже начисляется 20%-ный подоходный налог.
Черногория vs. Испания (для российского покупателя)
|
|
Tradeunique холдинг:
Компания "Трейдюник Групп" и ее члены присутствуют на мировом рынке дизайна, архитектуры и строительства более 15 лет.
Мы выступаем в качестве инвестора, соинвестора, генерального проектировщика и генерального подрядчика.
Строя новые объекты, реконструируя и реставрируя уже существующие, в том числе памятники архитектуры, мы гарантируем успешное осуществление проектов всех видов по системе «под ключ».
Мы располагаем всем необходимым для комплексного подхода к ведению строительных работ, начиная от новейших инструментов, машин, механизмов, транспортных средств, мастерских, заводов, и заканчивая штатом высококвалифицированных инженеров, архитекторов, дизайнеров и рабочих, а также всеми необходимыми лицензиями.
Основные проекты в Черногории:
- проектирование и строительство гостиницы «Сплендид » в Бечичах.
- TQ Плаза (Будва), многофункциональный центр (автор проект, инвестор, генподрядчик)
- Царское Село (Св. Стефан), (инвестор и генподрядчик)
Избранные проекты в других странах:
Россия: Бизнес центр в Казани, полная реставрация здания Центрального банка на улице Неглинная, здание ЦБ на Житной ул., комплекс ЦБ в городе Тверь, комплекс ЦБ в Иваново, комплекс ЦБ в г Кострома, комплекс ЦБ в Барнауле, главная поликлиника ЦБ в Ясенево, бизнес центр Сити Башня 2000.
Испания: проект Meisho Hills в Марбелье, - авторы проекта, проектанты, генподрядчики.
Сербия, TQ Plaza Сербия: шопинг центр, бизнес центр в Белграде, другие проекты