Волгоградский филиал

Вид материала

Учебное пособие

Содержание А.В. Венедиктова 1. Сервитуты земельных участков ( Публичный земельный сервитут 2. Водные сервитуты 3. Лесные сервитуты 4. Сервитуты в области градостроительства. Глава 3. Защита права собственности и иных вещных прав В.П. Камышанский Виндикационный иск Негаторный иск Иск о признании права собственности –

Подобный материал:

• Волгоградский филиал академия труда и социальных отношений утверждаю директор вф атиСО, 164.01kb.
• Методики стресс-тестирования коммерческих банков, 37.15kb.
• Основные направления обновления содержания правового образования, 91.95kb.
• Образовательное учреждение профсоюзов высшего профессионального образования, 55.51kb.
• Волгоградский кооперативный институт (филиал) российского университета кооперации, 43kb.
• Международная научно-практическая конференция «Миграционная политика в России и ес:, 39.4kb.
• Волгоградский кооперативный институт (филиал) российского университета кооперации, 45.93kb.
• Опыт политического управления процессом территориального строительства на северном, 360kb.
• Артищев Андрей Борисович Руководитель проекта \ Директор проектов \ Директор по Маркетингу, 45.22kb.
• Исследование качества товаров и услуг, 39.43kb.

Глава 2. Ограниченные вещные права в российском гражданском праве

§ 1. Право хозяйственного ведения

Под правом хозяйственного ведения понимается возможность государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться переданным ему собственником имуществом в пределах, установленных законом.

Необходимо подчеркнуть, что субъектом права хозяйственного ведения может выступать только одна разновидность коммерческих юридических лиц - государственное или муниципальное предприятие. Другие виды юридических лиц (акционерные общества, например) быть субъектом данного вида ограниченных вещных прав не могут.⁵⁷

Объектом права хозяйственного ведения могут являться здания, строения, сооружения, иные виды недвижимого имущества (кроме земельных участков), станки, оборудование и иное имущество, переданное собственником предприятию на данном вещном праве для осуществления определенных функций. Следует различать объем прав унитарного предприятия в отношении недвижимого имущества, переданного собственником в хозяйственное ведение предприятия, распоряжение которым носит ограниченный характер. Это означает, что предприятие не вправе продавать его, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Иной правовой режим установлен для движимого имущества, переданного предприятию. Этим имуществом предприятие распоряжается самостоятельно за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

О важности разграничения полномочий государственного (муниципального) унитарного предприятия по распоряжению движимым и недвижимым имуществом свидетельствует и судебная практика. Так, учебно-опытное хозяйство Ульяновской государственной сельскохозяйственной академии обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Батыр» о признании недействительным договора мены с приведением сторон в первоначальное положение. В обоснование исковых требований истец пояснил, что является государственным унитарным предприятием, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, в связи с чем, он не мог по названному договору отчуждать стационарный промышленный холодильник, являющийся объектом недвижимого имущества, без согласия собственника.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что истец не доказал невозможности перемещения промышленного холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные Ульяновского государственного предприятия технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. В связи с этим суд признал, что по смыслу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия собственника на его отчуждение не требовалось. Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и, правомерно признав спорное имущество объектом недвижимости, удовлетворил иск, поскольку недвижимое имущество было отчуждено без согласия собственника. При этом суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 130 ГК РФ указал, что данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 26 февраля 1999 г. отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагалось названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал, что постановление кассационной инстанции подлежит отмене с оставлением в силе постановления апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяли сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные указывали на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей. В связи с этим договор мены был признан недействительным, как сделка по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, совершенная истцом, у которого это имущество находилось в хозяйственном ведении, в нарушение части 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника.⁵⁸

Порядок создания государственных или муниципальных унитарных предприятий зачастую регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Так, в Волгоградской области действует следующая процедура создания областных государственных унитарных предприятий. Решение об учреждении государственного унитарного предприятия принимается главой администрации Волгоградской области по собственной инициативе либо по инициативе отраслевых органов исполнительной власти Волгоградской области. Учредителем государственных унитарных предприятий выступает комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области. Имущество, необходимое для достижения уставных целей соответствующих государственных унитарных предприятий, передается комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области указанным предприятиям в хозяйственное ведение. Устав государственного унитарного предприятия утверждается комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области.⁵⁹

Таким образом, право хозяйственного ведения возникает у соответствующего государственного унитарного предприятия в результате решения собственника о передаче ему имущества в хозяйственное ведение, то есть на основании односторонней сделки. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, перечисляемой в соответствующий бюджет после уплаты налогов и других обязательных платежей (п. 1 ст. 42 Бюджетного кодекса РФ).

Результаты хозяйственного использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в виде плодов, продукции и доходов, включая имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договорам или иным основаниям, поступают соответственно в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ). Таким образом, вышеуказанные результаты переходят в собственность учредителей, а не соответствующих предприятий и учреждений. Поэтому представляется, что предприятие или учреждение не может рассматриваться в качестве субъекта права собственности, поскольку на все его имущество сохраняется право собственности учредителя.

Унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, отвечает по своим обязательствам только тем имуществом, которое принадлежит ему на праве хозяйственного ведения. Другими словами, государственное или муниципальное унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам имуществом, которое не принадлежит ему на праве собственности, а находится в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, создавшего такое предприятие.

Основания прекращения рассматриваемого вещного права на имущество во многом совпадают с основаниями прекращения права собственности. Однако следует иметь в виду, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться не действительными. В тоже время собственник вправе осуществлять контроль за условиями использования переданного имущества, назначать руководителя предприятия, определять предмет и цели его деятельности, принимать решение о создании, реорганизации и ликвидации предприятия.

В качестве примера ликвидации рассматриваемой категории юридических лиц по решению собственника можно привести постановление администрации города Волгограда от 14 апреля 2000 года «О ликвидации муниципального унитарного предприятия «Городские платные парковки».


§ 2. Право оперативного управления

Под правом оперативного управления следует понимать возможность учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Конструкция оперативного управления получила глубокую научную разработку в трудах А.В. Венедиктова.⁶⁰ Научный интерес к данной проблеме в тот период был обусловлен необходимостью определения юридической природы имущества, которое находилось в социалистической государственной собственности, но было закреплено за субъектами гражданского оборота. Впоследствии данная конструкция была законодательно закреплена ст. 21 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ст. 94 ГК РСФСР 1964 г.

В настоящий момент право оперативного управления имеет ряд отличий от рассмотренного выше права хозяйственного ведения. Во-первых, в отличие от права хозяйственного ведения, субъектом права оперативного управления могут быть как коммерческие организации (казенные предприятия), так и не коммерческие (учреждения). При этом необходимо иметь в виду, что учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и гражданами и юридическими лицами (включая иностранных юридических лиц и граждан).

Во-вторых, различается объем прав на имущество, находящееся у субъекта на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. Объем прав на имущество, находящееся на праве оперативного управления, намного меньше и ограничивается не только законом, но и заданиями собственника и назначением имущества.

Из указанного обстоятельства вытекает третье различие между указанными правами. Суть его заключается в том, что собственник вправе изъять у субъекта права оперативного управления излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК). Однако изъятие должно быть мотивировано, поскольку бремя доказывания правомерности этих действий, как указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 г., возлагается на орган, принявший данное решение.⁶¹ Подобного права собственника в отношении имущества, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения, ГК РФ не предусматривает.

В-четвертых, федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. устанавливает, что ипотека может быть установлена на указанное в законе имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6). Следовательно, предметом договора ипотеки не может быть имущество, закрепленное за субъектом на праве оперативного управления.

В-пятых, если в отношении права хозяйственного ведения ГК РФ устанавливает запрет на самостоятельное распоряжение только недвижимым имуществом, то в отношении субъекта права оперативного управления требования закона намного более жесткие. Казенное предприятие не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться самостоятельно не только движимым, но и недвижимым имуществом собственника без его согласия, кроме случаев реализации произведенной продукции. При этом допускается ограничение и этой возможности посредством принятия законов и подзаконных актов. Для учреждения установлены еще более жесткие рамки.

В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ данный вид некоммерческих юридических лиц лишен возможности распоряжения закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, независимо от согласия собственника. Исключением из этого правила является распоряжение денежными средствами, полученными от приносящей доход деятельности, которые учитываются на отдельном балансе (при условии предусмотренной учредительными документами возможности заниматься такой деятельностью). В случае приобретения за счет таких денежных средств определенного имущества, оно не может быть изъято собственником даже в случае использования не по целевому назначению. Следовательно, как отмечалось в научной литературе, указанная норма «… по объему и характеру правомочий приближает данное право к праву хозяйственного ведения».⁶² Во всех остальных случаях учреждение вынуждено просить собственника осуществить от своего имени отчуждение принадлежащего ему имущества либо выступить в роли арендодателя.⁶³

Представляется, что приведенная выше конструкция в полной мере относится лишь к не бюджетным учреждениям, собственником имущества которых выступают граждане и юридические лица. Применительно к бюджетным учреждениям Бюджетный кодекс РФ предусматривает, что доходы такого учреждения, полученные от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход, в полном объеме учитываются в смете доходов и расходов бюджетного учреждения и отражаются в доходах соответствующего бюджета как доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо как доходы от оказания платных услуг (п. 2 ст. 42). Следовательно, возможность распоряжения даже самостоятельно заработанными средствами для государственных бюджетных учреждений не предусмотрена.

Таким образом, право оперативного управления казенного предприятия по содержанию несколько шире права оперативного управления учреждения, которое вправе распоряжаться лишь одним видом движимого имущества – денежными средствами, выделенными ему по смете для использования по целевому назначению.

В законах субъектов Российской Федерации зачастую предпринимается собственное толкование вышеизложенных норм ГК РФ в части установления правомочий учреждения по распоряжению закрепленным за ним имуществом. Так, уже упоминавшимся законом Волгоградской области от 6 декабря 1999 года № 335-ОД «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Волгоградской области» предусматривается, что имущество, находящееся в областной собственности, может быть закреплено на праве оперативного управления за государственным учреждением решением комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (п. 1 ст. 25).

Для выполнения своих уставных задач закон наделяет государственные учреждения Волгоградской области правом совершать необходимые действия по распоряжению закрепленным за ними имуществом, не противоречащие действующему законодательству и уставам указанных учреждений. Закон устанавливает, что государственные учреждения не вправе совершать любые разрешенные законом сделки с недвижимым имуществом и объектами, не завершенными строительством, в том числе связанные с их приобретением, а также продажу автотранспорта и других транспортных средств без согласия комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, а также сделки, связанные с отчуждением иного имущества без согласия соответствующего отраслевого органа исполнительной власти Волгоградской области (п. 2 ст. 27).

Приведенным нормам корреспондирует закрепленное в ст. 10 того же областного закона полномочие комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области по даче согласия на «осуществление … государственными учреждениями гражданско-правовых сделок с закрепленным за ними имуществом…», а также ряд иных норм областного закона.

Таким образом, из приведенного закона Волгоградской области следует иной объем прав учреждения по распоряжению закрепленным за ним на праве оперативного управления имуществом, чем предусмотренный ГК РФ и Бюджетным кодексом РФ. Учитывая, что согласно ст. 71 Конституции РФ, гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, приведенные нормы областного закона следует рассматривать как не соответствующие Конституции РФ и федеральным законам.


§ 3. Право пожизненного наследуемого владения

Данный вид прав на землю впервые появился в 1990 г. в самом начале земельной реформы и может рассматриваться как компромисс между правом пользования, на котором предоставлялись земельные участки гражданам и юридическим лицам в дореформенный период, и правом собственности, целесообразность введения которого в тот момент вызывала сомнение. В период с 1990 г. по декабрь 1993 г. земельные участки на данном праве были предоставлены десяткам тысяч граждан.

Право пожизненного наследуемого владения (далее землевладения) не имело и не имеет ничего общего с правомочием владения как одним из составляющих права собственности. Это самостоятельный вид прав на землю, принадлежащий только физическим лицам. В соответствии с ранее существовавшим порядком, данное право приобреталось путем предоставления земельного участка органами местно­го самоуправления или по наследству.

В декабре 1993 г. Указом Президента РФ «О приведе­нии земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ» были исключены все упоминания о землевладении из Земельного кодекса РСФСР, в связи с чем земельные участки гражданам на данном титуле впервые перестали предоставляться. Впоследствии принимается ряд федеральных законов, которые вновь предусматривали возможность предоставления земельных участков на праве землевладения. В первую очередь следует отметить п. 4 ст. 14 закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которому земельные участки могут предоставляться гражданам в собственность или на ином вещном праве. Одним из видов вещных прав является право пожизненного наследуемого владения (ст. 216 ГК РФ). Однако на практике земельные участки гражданам на данном титуле впервые не предоставлялись (обычно предоставлялись в собственность или аренду) за исключением отдельных субъектов Российской Федерации.

Вступившая в силу в апреле 2001 г. глава 17 ГК РФ в самом общем виде устанавливала в ст.ст. 265-267 особенности пользования земельным участком на титуле землевладения, однако в вопросах оснований и порядка возникновения данного права нормы ГК РФ отсылали к земельному законодательству (ст. 265).

Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. включает ряд статей, устанавливающих права и обязанности землевладельцев. Так, указанные лица вправе использовать для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глина и т.д.), пресные подземные воды, а также закрытые водоемы, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка, проводить мелиоративные работы, строить пруды в соответствии с требованиями законодательства. У названных лиц также возникает право на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и плоды от ее реализации.

В числе обязанностей землевладельцев Земельный кодекс РФ выделяет, в частности, необходимость сохранять межевые, геодезические и иные специальные знаки, установленные на земельных участках, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесными, водными и иными объектами, своевременно вносить платежи за землю, соблюдать при пользовании участками градостроительные регламенты и т.д.⁶⁴

Земельный кодекс РФ продолжает одну из тенденций развития земельной реформы, направленную на постепенный отказ от данного вида прав на землю. Согласно ст. 21 Земельного кодекса РФ, земельные участки на праве землевладения в настоящий момент больше не предоставляются, однако предоставленные гражданам на праве землевладения участки ранее, за ними сохраняются.

В отличие от ст. 266-267 ГК РФ, которые предусматривают право землевладельцев передавать такой участок по наследству, в аренду или безвозмездное срочное пользование, ст. 21 ЗК РФ оставляет указанным гражданам лишь одну возможность – передать участок по наследству. Другие предусмотренные ЗК РФ варианты (приватизация, добровольный отказ от участка) влекут за собой прекращение права пожизненного наследуемого владения. Таким образом, налицо коллизия двух Федеральных законов – ГК РФ и ЗК РФ. Учитывая, что согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ, нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу, в данном случае надлежит руководствоваться именно Земельным кодексом Российской Федерации.

§ 4. Право постоянного (бессрочного) пользования

В отличие от предыдущего вида прав на землю, субъектами права постоянного (бессроч­ного) пользования (далее землепользования) могут быть как юридические лица, так и граждане. В условиях господства исключительной государственной собственности на землю в дореформенный период, земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам исключительно на праве постоянного или временного пользования. После начала земельной реформы и возникновения правовой базы для приватизации земельных участков, как гражданами, так и юридическими лицами – собственниками приватизированных предприятий либо иных зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, число пользователей земельных участков в России уменьшилось. Однако до сих пор их количество исчисляется тысячами.

Земельное законодательство, уделяя основное внимание праву собственности и аренды, содержало противоречивое регулирование права пользования земельным участком. ЗК РСФСР 1991 г. включал соответствующие нормы, однако, п. 1 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», была признана недействующей статья 12 ЗК РСФСР «Бессрочное (постоянное) пользование земельными участками».

Впоследствии принимается ряд федеральных законов, предусматривающих для определенных категорий юридических лиц именно данный вид прав на землю. Так, согласно ст. 39 Федерального закона от 13 января 1996 г. «Об образовании», земельные участки закрепляются за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в бессрочное бесплатное пользование. Федеральным законом от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливалось, что земельные участки, на которых размещаются здания и сооружения органов и учреждений государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, безвозмездно предоставляются им в постоянное пользование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 48). Приведенный перечень таких федеральных законов не является исчерпывающим.

Земельный кодекс РФ продолжает данное направление земельной реформы, связанное с постепенным отказом от данного титула прав на землю и его замену правом собственности и аренды. Новизна положений ЗК РФ заключается в следующем:

1. Вместо существовавшего ранее указания на конкретные категории юридических лиц - землепользователей, ЗК РФ (п.1 ст. 20) устанавливает правило о том, что на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Следует отметить разницу в подходах к данному вопросу ГК РФ и ЗК РФ. ГК РФ в ст. 268 устанавливает, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Таким образом, ГК РФ не содержит какого-либо перечня юридических лиц - землепользователей, а также не устанавливает запрета на предоставление земельных участков на праве пользования гражданам.

2. Земельный кодекс прямо закрепляет норму о том, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование впервые не предоставляются, однако предоставленные ранее на данном титуле земельные участки за ними сохраняются в полном объеме (п.2 ст. 20). Однако ЗК РФ подчеркивает, что при разрушении здания, строения, сооружения, расположенного на таком участке, он сохраняется за гражданами-землепользователями в течение трех лет при условии, что ими осуществляется восстановление указанной недвижимости. В противном случае права землепользователей в отношении земельного участка принудительно прекращаются.

Для юридических лиц закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установил обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо путем выкупа в собственность, либо путем заключения договора аренды в срок до 1 января 2004 г.

3. ГК РФ предусматривает для землепользователей возможность ограниченного распоряжения земельным участком. Согласно ст. 270 ГК РФ, лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Такое же право предоставляли и иные федеральные законы, например, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (п.3 ст. 30). В большинстве случаев субъектами данного вида прав на землю являлись государственные и муниципальные учреждения. По общему правилу, сформулированному в ст. 298 ГК РФ, учреждение не может, даже с согласия собственника, распоряжаться земельным участком посредством продажи, передачи его в аренду и т.д.

Однако в течение ряда лет существовало несколько исключений из общего правила. Так, в соответствии с п.4 ст. 27 Закона РФ от 22 августа 1996 г. «О высшем и послевузовском профессиональном образовании», высшее учебное заведение вправе выступить в качестве арендодателя и арендатора имущества, в том числе вправе сдавать в аренду земельные участки. Средства, полученные высшим учебным заведением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса.

Федеральным законом от 24 июля 1998 г. «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» предусмотрены условия и порядок сдачи в аренду земельных участков государственными и муници­пальными учреждениями, занимающимися образованием и воспитанием детей. Для таких учреждений заключению договора об аренде должна предшество­вать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого дого­вора для обеспечения образования, воспитания, развития детей, оказания им медицинской и иной помощи и защиты. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий (п. 4. ст. 13 закона).

Однако нам представляется, что возможность учреждения быть арендодателем земельного участка прекратила действие после вступления в силу Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 20 ЗК РФ государственным и муниципальным учреждениям земельные участки могут быть предоставлены только на праве постоянного (бессрочного) пользования. Землепользователи не вправе распоряжаться этими участками, независимо от согласия собственника.

4. В отличие от ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» включает норму о том, что при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся на праве землепользования у юридических лиц (кроме вышеназванных), данное право подлежит переоформлению на право аренды, либо должно быть выкуплено в собственность по выбору покупателей.


§ 5. Сервитут

Сервитут – это вещное право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без его установления. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а не ограничения права собственности. Как отмечала Т.В. Дерюгина, сервитут «отличается от ограничения права собственности по целям установления; субъектному составу; объектам, содержанию; возмездности».⁶⁵

По общему правилу, установление и прекращение действия сервитутов подлежит обязательной государственной регистрации органами юстиции. Из этого правила есть и исключения, например, отсутствует необходимость регистрировать публичный водный или лесной сервитут. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, которое обременено этим сервитутом, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Существует несколько классификаций сервитутов. Так, по критерию заинтересованного субъекта, в интересах которого (которых) устанавливается сервитут, выделяются частный и публичный сервитуты. При этом в научной литературе была высказана точка зрения о том, что «публичный сервитут не относится к категории прав ограниченного пользования чужим имуществом, ни к ограничениям права собственности, а занимает самостоятельное положение в системе вещных прав».⁶⁶

По критерию срока установления, выделяют срочные и постоянные сервитуты. По критерию сферы общественных отношений, в рамках которых устанавливается сервитут, выделяют земельные, водные, лесные сервитуты, сервитуты в области градостроительства и т.д. При этом необходимо иметь в виду, что сервитут не может быть установлен в отношении участков недр, водных и морских судов, космических и некоторых иных объектов, также являющихся объектами недвижимости. Таким образом, при условии комплексного подхода к классификации сервитутов следует различать:

1. Сервитуты земельных участков (земельные сервитуты).

Частный земельный сервитут – право ограниченного пользования одним или несколькими земельными участками, устанавливаемое по соглашению между заинтересованным лицом (т.е. физическим или юридическим лицом, в интересах которого необходимо установление сервитута) и землепользователем, либо по решению суда. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения частным сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Возникновение и прекращение действия частного сервитута регулируется гражданским законодательством, то есть ст. 274-277 ГК РФ.

Публичный земельный сервитут – право ограниченного пользования одним или несколькими земельными участками в интересах неограниченного круга лиц, устанавливаемое органом исполнительной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, либо органом местного самоуправления в целях обеспечения общественных и государственных интересов путем принятия нормативно-правового акта. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом общественных слушаний, содержание и порядок проведения которых действующее законодательство не раскрывает. Земельный кодекс РФ предусматривает исчерпывающий перечень публичных нужд, которые могут повлечь установление публичного сервитута (ст. 23 ЗК РФ).

В случае если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник вправе требовать изъятия за выкуп у него земельного участка с возмещением убытков от органов государственной власти или местного самоуправления, установивших сервитут, либо предоставления равноценного участка. Если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа, установившего сервитут, соразмерную плату. Для частного сервитута необходимость наличия «существенных затруднений» закон не предусматривает. Прекращается действие публичного сервитута при отсутствии общественных нужд, для которых он был установлен, посредством принятия акта об отмене сервитута органом, который его установил.

2. Водные сервитуты. В соответствии со ст. 43 Водного кодекса РФ, каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный водный сервитут). В силу договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться и на основании судебного решения.

В соответствии с классическим пониманием сервитута, которое наиболее разработано применительно к земельным сервитутам, сторонами сервитутного правоотношения являются собственники (владельцы, пользователи) объектов недвижимого имущества – земельных участков (при частном сервитуте) либо собственники участков и органы государственной власти и местного самоуправления. Применительно к водным сервитутам складывается несколько иная ситуация. Как отмечалось в научной литературе, «когда речь идет о публичном водном сервитуте, то одной из сторон является собственник водного объекта, а другой - неограниченный круг лиц, не являющихся собственниками, осуществляющими право общего водопользования. Что касается частного водного сервитута, то субъектами правоотношения по его поводу могут быть только водопользователи».⁶⁷ При этом следует иметь в виду, что подавляющее большинство водных объектов (в отличие от земельных участков) находятся в государственной либо муниципальной собственности.

Публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств, водопоя и прогона скота, использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Для осуществления водных сервитутов не требуется получение лицензии на водопользование.

3. Лесные сервитуты. Согласно ст. 21 Лесного кодекса РФ, граждане имеют право свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (публичный лесной сервитут). Права пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут).

Частный лесной сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок (участок лесного фонда или участок лесов, не входящих в лесной фонд), прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (лесопользователя), которые не могут быть обеспечены без его установления.⁶⁸

4. Сервитуты в области градостроительства. Земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс, могут обременяться в установленном законодательством порядке: запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке; условиями начать и завершить строительство, реконструкцию или благоустройство в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту; запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости; ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу; ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка, а также другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.⁶⁹

5. Обременение сервитутом зданий и сооружений. Согласно ст. 277 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Данная разновидность сервитутов отчасти перекликается с предыдущей разновидностью сервитутов, однако в целом продолжает оставаться наименее разработанной в науке и практике.


Глава 3. Защита права собственности и иных вещных прав

В юридической науке принято различать понятия «охрана отношений собственности» и «защита права собственности». Как отмечал В.П. Камышанский, под «охраной отношений собственности понимают совокупность правовых норм, направленных на беспрепятственное и эффективное развитие названных отношений в интересах собственника и общества в целом. Защита права собственности как более узкое понятие применяется только в случаях нарушения субъективного права собственника».⁷⁰

Защита права собственности и иных вещных прав является разновидностью защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) и представляет собой совокупность предусмотренных законом гражданско-правовых способов устранения препятствий к осуществлению права собственности. Различают вещно-правовые и обязательственно-правовые способы защиты имущественных прав. Принципиальным отличием между ними является наличие или отсутствие между сторонами обязательственных отношений, а, следовательно, абсолютно-правовой или относительно-правовой характер защиты прав собственника или носителя иных вещных прав. К числу основных вещно-правовых способов относятся виндикационный иск, негаторный иск и иск о признании права собственности.

Виндикационный иск – это требование не владеющего собственника к фактическому владельцу о возврате своего имущества из чужого незаконного владения. Предметом виндикации могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть виндицированы, поскольку данный способ защиты имеет задачу восстановления нарушенного права собственности, а не замену одной вещи другой. При этом, однако, следует иметь в виду, что отличия между индивидуально определенными и родовыми вещами достаточно относительны и зависят от конкретных условий гражданского оборота.⁷¹

Предметом иска может выступать требование о возврате только такого имущества, которое сохраняется в натуре как объект права, в противном случае речь может идти только о возмещении убытков. Аналогично решается вопрос и в случае переработки имущества, которое привело к изменению им своего первоначального назначения.

Незаконное владение чужой вещью может быть добросовестным либо недобросовестным. Добросовестность владения означает, что фактический владелец вещи не знает и по обстоятельствам дела не должен был знать о незаконности своего владения. При этом достаточно, чтобы в действиях добросовестного приобретателя отсутствовал умысел или грубая неосторожность.

Напротив, не добросовестный владелец знает либо должен был знать об отсутствии у него законных прав на имущество. При этом необязательно совершение недобросовестным приобретателем лично противоправных действий (например, хищение имущества), достаточно того, что он знал или должен был знать о приобретении им имущества у неуполномоченного отчуждателя. В связи с этим законодатель различает основания и порядок истребования вещи у обеих групп незаконных владельцев.

У недобросовестного владельца имущество может быть истребовано во всех случаях без ограничений, равно как и компенсация всех доходов, полученных от его использования. У добросовестного владельца имущество может быть истребовано при наличии следующих условий. Во-первых, истребуемое имущество должно быть утеряно собственником или лицом, которому собственник передал его во владение, либо похищено у них (кража, грабеж, разбой), либо иным образом выбыло из владения помимо их воли. Данные обстоятельства должны быть доказаны собственником.

В случае же если владелец (хранитель, перевозчик, арендатор и т.д.) передал без надлежащих полномочий имущество, переданное ему собственником по договору, виндикационный иск добросовестному приобретателю не предъявляется, а собственник вправе претендовать на получение компенсации убытков от своего недобросовестного контрагента. Такой подход к данной проблеме имеет многолетнюю историю. Как писал Б.Б. Черепахин, данную позицию законодателя можно объяснить тем, что собственник должен был «проявить большую осмотрительность в выборе лица, которому он вверяет свою вещь. К тому же собственник в этих случаях, как правило, знает, кому он вверил свое имущество, и с кого, следовательно, ему следует истребовать свою вещь или … ее стоимость. Лицо, у которого имущество похищено, или потерявшее имущество, как правило, этой возможности покрытия своего ущерба не имеет».⁷²

Не возможность истребования имущества, выбывшего из владения собственника по его воле, у добросовестного приобретателя подтверждается и судебной практикой. Так, Комитет по управлению имуществом города по договору купли-продажи, заключенному в соответствии с законодательством о приватизации, продал акционерному обществу нежилое помещение. Акционерное общество продало помещение индивидуальному частному предприятию.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском об истребовании у индивидуального частного предприятия нежилого помещения, ссылаясь на то, что договор купли-продажи, по которому акционерное общество приватизировало нежилое помещение, признан судом недействительным, а поэтому у акционерного общества право собственности не возникло и оно не вправе было отчуждать помещение. При рассмотрении дела арбитражный суд исходил из следующего.

В данном случае спорное помещение выбыло из владения собственника - Комитета по управлению имуществом по его воле на основании заключенного договора купли-продажи. Последний приобретатель имущества - индивидуальное частное предприятие - не знал и не мог знать об отсутствии у акционерного общества права продавать нежилое помещение, так как общество представило договор купли-продажи, заключенный с Комитетом по управлению имуществом, и справку бюро технической инвентаризации о регистрации спорного здания на праве собственности за акционерным обществом. Поэтому арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска Комитета по управлению имуществом.⁷³

Во-вторых, собственник в любом случае вправе истребовать свое имущество у добросовестного приобретателя, если последний получил его безвозмездно от не управомоченного отчуждателя (по договору дарения, например). Если же добросовестный приобретатель получил вещь по возмездному договору, а впоследствии подарил вещь третьему лицу, то изъятия вещи у такого третьего лица не производится. В-третьих, добросовестный приобретатель может быть обязан выплатить стоимость полученных доходов (денежных и натуральных) от владения имуществом лишь за тот период времени, когда он узнал или должен был узнать о не законности своего владения. В-четвертых, у добросовестного приобретателя в любом случае не могут быть истребованы деньги и ценные бумаги на предъявителя. Причиной закрепления последней нормы является то, что приобретатель указанного имущества объективно не в состоянии убедиться в том, что данное имущество не было похищено у предыдущего собственника или не было им утрачено по иным основаниям. Наличие же постоянной угрозы изъятия этого имущества негативно отразилось бы на состоянии гражданского оборота.

ГК РФ предусматривает и определенные гарантии прав незаконных владельцев чужого имущества. Так, владелец (как добросовестный, так и недобросовестный) вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Кроме того, добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Негаторный иск – это требование об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника права владения. Такие препятствия касаются правомочий пользования или распоряжения и могут выражаться в возведении строений или сооружений, препятствующих доступу света в окна соседнего дома, созданию помех в проходе к соседнему зданию или участку, посадке древестно-кустарниковой растительности на границе земельного участка, затрудняющей выращивание сельскохозяйственной продукции и т.д.

Так, в арбитражный суд обратилось общество с ограниченной ответственностью с иском об устранении нарушения права собственности на нежилое помещение, не связанного с лишением владения. Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что спорное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности. Указанное помещение соприкасается с помещением, арендуемым акционерным обществом. Акционерное общество установило металлическую дверь, которая на день рассмотрения спора замурована, чем закрыла доступ в помещение обществу с ограниченной ответственностью.

Арбитражный суд исследовал представленные истцом доказательства, подтверждающие, что вход в помещение возможен только из помещения акционерного общества. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Поэтому в данной ситуации арбитражный суд иск удовлетворил, обязав ответчика устранить имеющее место препятствие в пользовании нежилым помещением обществом с ограниченной ответственностью.⁷⁴

В случае предъявления негаторного иска предполагается, что создаваемые ответчиком помехи не носят законного характера, то есть, не являются следствием реализации правомерных решений органов государственной власти или местного самоуправления по вопросам благоустройства, строительства и т.д. Например, строительство федеральной автодороги и последующий шум от машин не могут служить основанием для подачи негаторного иска с требованием ликвидации автомагистрали. В тоже время допустимо оспаривать законность принятия решения о строительстве (например, по причине отсутствия государственной экологической экспертизы проекта), но уже не посредством негаторного иска, а по другим основаниям.

Таким образом, объектом требований по негаторному иску является устранение длящегося правонарушения, не прекратившегося на момент подачи иска. Указанное требование не подвержено действию исковой давности. Негаторный иск (как и виндикационный) могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество (арендаторы, хранители и т.д.). Необходимо иметь в виду, что законные владельцы (т.е. лица, обладающие имуществом в силу закона или договора), в период действия своего права обладают правом на защиту даже от собственника данного имущества. Например, государственные и муниципальные предприятия пользуются всеми правами, предоставленными законом собственнику, на судебную защиту закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления имущества, включая право на предъявление виндикационного и негаторного исков, в том числе и в отношении собственника указанного имущества.⁷⁵

Аналогичное право предоставлено арендатору, который вправе требовать от собственника-арендодателя устранения помех в использовании арендованного имущества в течение всего срока аренды. Поэтому можно говорить об абсолютной (вещно-правовой) защите не только права собственности и иных вещных прав, но и всякого законного (титульного) владения.

Иск о признании права собственности – это требование об устранении препятствий к осуществлению собственником (титульным владельцем) своего права и исключение притязаний на принадлежащее собственнику имущество посредством подтверждения в судебном порядке факта принадлежности ему спорного имущества на праве собственности или ином ограниченном вещном праве.⁷⁶ Принадлежность данного иска к числу вещно-правовых до сих пор является предметом научных дискуссий.


Библиография

1. Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности. // Государство и право. – 2000. - № 10.

2. Белов В.А. Национализация в российском гражданском праве: история и современность. // Законодательство. – 1999. - № 2.

3. Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве РФ. // Государство и право. – 2000. - № 4.

4. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки. // Российская юстиция. - 2001. - № 2.

5. Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения. // Журнал Российского права. – 2001. - № 5.

6. Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. - 1998. - № 10.

7. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика. // Хозяйство и право. – 2000. - № 6.

8. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по российскому законодательству. // Хозяйство и право. - 1997. - № 7.

9. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России. // Российская юстиция. – 1997. - № 5.

10. Камышанский В.П. Ограничения права собственности. Монография. - Спб.: Санкт-Петербургский университет МВД России. - 2000.

11. Клишин А. Некоторые вопросы права собственности в период перехода к рыночной экономике в Российской Федерации. // Адвокатская практика. – 2000. - № 1.

12. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. – М.: «Статут», 2000. – 255 с.

13. Кряжевских К.П. Ответственность казенных предприятий и учреждений // Законодательство. - 2000. - № 12.

14. Леонова Г.Б., Учреждение как субъект гражданского права // Вестник Московского университета. - Серия 11. Право. – 1998. - № 1.

15. Малиновский Д.А. Понятие субъективного вещного права. // Юрист. – 2001. - № 12.

16. Назимкина О.В. Виды прав на землю и основания их возникновения. // Государство и право. – 1999. - № 8.

17. Николаев М. Приобретение права собственности на находку. // Хозяйство и право. – 2000. - № 4.

18. Новоселова Л.А. Определение объектов права собственности. // Гражданин и право. – 2001. - № 2.

19. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. – М., 2001. – 354 с.

20. Рябинин А., Калашникова Л., Фирсаева Т. Право собственности и его защита на рубеже XXI века. // Трудовое право. – 2000. - № 2.

21. Савельев В.А. Действующее право собственности и некоторые сложноструктурные модели собственности. // Государство и право. – 2001. - № 9.

22. Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме. // Российская юстиция. – 2000. - № 10.

23. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. – М., 2000. – 512 с.

24. Скловский К. Приобретательная давность. // Российская юстиция. – 1999. - № 3.

25. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М., 1991.

26. Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности. // Хозяйство и право. – 1998. - № 6.