Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество «миан-девелопмент» (указывается полное фирменное наименование (для некоммерческой организации наименование) эмитента)
| Вид материала | Отчет |
| 2.5. Риски, связанные с приобретением размещаемых эмиссионных ценных бумаг 2.5.1. Отраслевые риски Эмитент, как и Группа компаний МИАН в целом, не осуществляет деятельности на внешнем рынке. |
- Ежеквартальный отчет открытое акционерное общество «Торговый дом Казанский Центральный, 1457.94kb.
- Ежеквартальный отчет открытое акционерное общество по газификации и эксплуатации газового, 1313.36kb.
- Ежеквартальный отчет открытое акционерное общество "Онежский лесопильно-деревообрабатывающий, 1587.27kb.
- Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество «Холдинговая компания Гарант» (указывается, 791.02kb.
- Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество "Дикая Орхидея" (указывается полное, 2936.01kb.
- Ежеквартальный отчет Закрытое акционерное общество «Сибирская Аграрная Группа» (указывается, 2900.41kb.
- Ежеквартальный отчет Закрытое акционерное общество «Сибирская Аграрная Группа» (указывается, 6683.32kb.
- Ежеквартальный отчет Открытое акционерное общество «Мосэнергосбыт» (указывается полное, 2362.33kb.
- Ежеквартальный отчет Открытое акционерное общество "Новгородский завод стекловолокна", 1287.33kb.
- Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество Сельскохозяйственное предприятие, 2617.63kb.
2.5. Риски, связанные с приобретением размещаемых эмиссионных ценных бумаг
2.5.1. Отраслевые риски
В данном пункте Проспекта приводится анализ рисков по Группе компаний МИАН в целом, что связано с принадлежностью Эмитента и Поручителей к одной Группе компаний. Область деятельности Группы компаний МИАН – девелопмент, оказание риэлторских услуг, инвестирование и строительство объектов различного назначения: жилая и коммерческая недвижимость.
Влияние возможного ухудшения ситуации в отрасли эмитента на его деятельность и исполнение обязательств по ценным бумагам:
Ухудшение ситуации в отрасли (строительство, девелопмент, риэлторские услуги) окажет значительное влияние как на Эмитента, так и на Группу компаний МИАН (в которую входит Эмитент) в целом. Однако при этом необходимо отметить, что Группа компаний МИАН начинает развивать новые направления в таких областях как предоставление телекоммуникационных услуг, сервисных услуг, а также развитие собственной сети фитнес-центров. Эта диверсификация бизнеса позволит в случае ухудшения ситуации на строительном и девелоперском рынке сохранить платежеспособность и прибыльность деятельности Эмитента, а также Группы компаний МИАН в целом, на уровне достаточном для погашения всех взятых на себя обязательств.
Наиболее значимые, по мнению эмитента, возможные изменения в отрасли (отдельно на внутреннем и внешнем рынках):
Основным значимым событием рынка жилой недвижимости явился ввод в действие в 2005 году Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, повлиявшем, прежде всего, на себестоимость строительства и соотношение спроса и предложения на рынке жилья. Это привело к сокращению объема предложения на первичном рынке жилья. По оценкам аналитиков величина сокращения объемов предложения в новостройках на конец 2005 года по сравнению с концом 2004 года находится в пределах от 15% до 30%, что обусловлено, прежде всего, влиянием вышеупомянутого закона. Таким образом, наиболее важным событием в отрасли следует ожидать внесение поправок в этот закон, предложенных застройщиками, таких как:
- снятие солидарной ответственности застройщиков и кредитующих их банков-поручителей перед участниками долевого строительства;
- застройщикам разрешается расторгать договор с дольщиком в одностороннем порядке в случае неисполнения частным лицом своих обязательств;
- в новой редакции закона будет прописан механизм государственного контроля за строительной организацией, привлекающей средства дольщиков.
Еще одним отраслевым риском, который присущ отрасли недвижимости, является проблема нехватки свободных площадей под строительство в г. Москве.
Эмитент, как и Группа компаний МИАН в целом, не осуществляет деятельности на внешнем рынке.
Предполагаемые действия эмитента в случае изменений:
Внесение поправок в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года приведет к увеличению предложения на первичном рынке недвижимости и фиксации, а возможно, и даже снижению цены на стоимость кв. метра на первичном рынке недвижимости, но в любом случае приведет к увеличению прибыльности Группы компаний МИАН, так как даже в случае снижения цены на кв. метр увеличится объем реализованной первичной недвижимости.
Проблема нехватки свободных площадей под строительство в г. Москве успешно решается Группой компаний МИАН, в которую входит Эмитент, путем расширения территориальных границ девелоперской деятельности в Московскую область и регионы.
Риски, связанные с возможным изменением цен на сырье, услуги, используемые эмитентом в своей деятельности (отдельно на внутреннем и внешнем рынках):
По оценкам участников рынка недвижимости себестоимость строительства увеличилась на 20%, что связано как с введением Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, так и ростом цен на землю, строительные материалы и увеличение социальных обязательств перед городом (подвод новых коммуникаций к строящимся объектам и возведение социальных и культурных объектов возле них за счет девелопера).
Эмитент, как и Группа компаний МИАН в целом, не осуществляет деятельности на внешнем рынке.
Их влияние на деятельность эмитента и исполнение обязательств по ценным бумагам:
Снижению риска повышения цен на строительные материалы способствует наличие у Эмитента и Группы компаний МИАН в целом заключенных долгосрочных договоров на поставку строительных материалов по твердой цене. Рост цены на землю объясняется постоянно растущим спросом на нее, вновь построенную жилую и коммерческую недвижимость, что одновременно приводит к уменьшению риска возможного снижения продажной цены объектов недвижимости.
Риски, связанные с возможным изменением цен на продукцию и/или услуги эмитента (отдельно на внутреннем и внешнем рынках):
Московский рынок недвижимости в последние годы переживает период бурного развития. Продолжается рост цен на все типы жилой и коммерческой недвижимости.
В настоящий момент спрос на первичном и вторичном рынках жилья опережает предложение на 20-30%, что приводит к значительным темпам роста цен на недвижимость при стагнации объема предложения. По оценкам аналитиков за первую половину 2006 года (относительно декабря 2005 года) стоимость жилья в целом по Москве увеличилась на 21.3%. При этом прирост цен по отдельным муниципальным районам составил от 12 до 32%.
Основными негативными последствиями таких высоких темпов роста цен могут явиться: стагнация рынка, падение платежеспособного спроса и возникновение кризисной ситуации, выраженной в резком падении цен. Перспективы развития московского рынка жилой недвижимости по прогнозам ведущих аналитиков сводятся к следующему: прирост цен на московское жилье в 2006 году вероятнее всего будет находиться в пределах 3%-5% в месяц, что подтвердилось данными за первую половину 2006 года. По аналогии со сценарием 2003-2004 годов можно ожидать стабилизацию цен, а кризисный вариант с «откатом» цен назад возможен либо при заметном ухудшении макроэкономической обстановки, либо в условиях сохранения ажиотажа на протяжении большей части 2006 года. Внесение поправок в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, предложенных застройщиками, а также серьезный настрой правительства на решение жилищных проблем, позволяют ожидать выполнения намеченного плана по объему строительства в 2006 году. Таким образом, можно предположить, что крайних, кризисных сценариев на московском рынке недвижимости не будет.
Риск снижения платежеспособного спроса также маловероятен. Увеличивается средний уровень доходов населения, сохраняется приток приезжих в Москву. Жилье в Москве покупают не только москвичи, но и обеспеченные люди из других регионов России. Миграционные потоки в стране распределяются таким образом, что в Москве сосредотачивается наиболее платежеспособный спрос. Развитие ипотечного кредитования и социальных программ также способствует увеличению платежеспособного спроса.
Рынок коммерческой недвижимости также характеризуется стабильным развитием, улучшением качества недвижимости и ростом уровня арендных ставок, что позволяет говорить о минимальных рисках снижения спроса на офисную и торговую недвижимость. По оценке аналитиков насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет. Уровень свободных площадей будет составлять около 4-7% для класса «А» (элитный) и около 8% для класса «В» (бизнес-класс). Уровень арендных ставок останется высоким на протяжении всего 2006 года, прогнозируется рост в пределах 7-9 % для класса «А» и 5-6% для класса «В». В среднесрочной перспективе (1-2 года) введение больших объемов качественных площадей не вызовет значительного снижения арендных ставок, а будет способствовать лишь их большему разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов с соответствующим понижением для них арендных ставок. Цены продажи коммерческой недвижимости также сохранят тенденцию к росту.
Эмитент, как и Группа компаний МИАН в целом, не осуществляет деятельности на внешнем рынке.
Их влияние на деятельность эмитента и исполнение обязательств по ценным бумагам:
Влияние рисков снижения цен на первичном рынке недвижимости, а также снижение арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости имеет небольшое влияние на исполнение Эмитентом, как структурной единицы Группы компаний МИАН, своих обязательств. Однако текущий и прогнозируемый рост цен и арендных ставок, а также планы Группы компаний МИАН по развитию бизнеса в смежных и сопутствующих отраслях обеспечит Эмитентом исполнение принимаемых обязательств.