Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество «миан-девелопмент» (указывается полное фирменное наименование (для некоммерческой организации наименование) эмитента)

Вид материала

Отчет

Содержание 4.3.2. Финансовые вложения эмитента Эмиссионные ценные бумаги Неэмиссионные ценные бумаги 4.3.3. Нематериальные активы эмитента 4.4. Сведения о политике и расходах эмитента в области научно-технического развития, в отношении лицензий и патентов, новых разр 4.5. Анализ тенденций развития в сфере основной деятельности эмитента Вероятность кризисной ситуации на рынке жилой недвижимости маловероятна, данный вопрос был рассмотрен Эмитентом в разделе «Отрас Доля на рынке Группы компаний МИАН по основным видам строительства и продукции, с учетом ввода в эксплуатацию объектов, находящи Жилая недвижимость (элитная и PREMIUM класса) – 8-10% московского рынка Основные отечественные конкуренты Коммерческая недвижимость (офисы класса А) Миракс Групп – 10-12%, Капитал Групп 6-7% , Дон-строй – 4-5

Подобный материал:

• Ежеквартальный отчет открытое акционерное общество «Торговый дом Казанский Центральный, 1457.94kb.
• Ежеквартальный отчет открытое акционерное общество по газификации и эксплуатации газового, 1313.36kb.
• Ежеквартальный отчет открытое акционерное общество "Онежский лесопильно-деревообрабатывающий, 1587.27kb.
• Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество «Холдинговая компания Гарант» (указывается, 791.02kb.
• Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество "Дикая Орхидея" (указывается полное, 2936.01kb.
• Ежеквартальный отчет Закрытое акционерное общество «Сибирская Аграрная Группа» (указывается, 2900.41kb.
• Ежеквартальный отчет Закрытое акционерное общество «Сибирская Аграрная Группа» (указывается, 6683.32kb.
• Ежеквартальный отчет Открытое акционерное общество «Мосэнергосбыт» (указывается полное, 2362.33kb.
• Ежеквартальный отчет Открытое акционерное общество "Новгородский завод стекловолокна", 1287.33kb.
• Ежеквартальный отчет закрытое акционерное общество Сельскохозяйственное предприятие, 2617.63kb.

4.3.2. Финансовые вложения эмитента

Перечень финансовых вложений эмитента, которые составляют 10 и более процентов всех его финансовых вложений на конец отчетного периода:

1) Эмиссионные ценные бумаги:

Финансовые вложения Эмитента в эмиссионные ценные бумаги, которые составляют 10 и более процентов всех его финансовых вложений на конец отчетного периода, отсутствуют.

2) Неэмиссионные ценные бумаги:

Финансовые вложения Эмитента в неэмиссионные ценные бумаги, которые составляют 10 и более процентов всех его финансовых вложений на конец отчетного периода, отсутствуют.

Информация о созданных резервах под обесценение ценных бумаг:

Резервы под обесценение вложений в ценные бумаги отсутствуют.


3) Иные финансовые вложения:

Иные финансовые вложения Эмитента на конец отчетного периода отсутствуют.


Информация о величине потенциальных убытков, связанных с банкротством организаций (предприятий), в которые были произведены инвестиции, по каждому виду указанных инвестиций:

Величина потенциальных убытков, связанных с банкротством организаций, в которые были произведены инвестиции, определяется размером осуществленных инвестиций. На дату окончания отчетного периода процедур банкротства ни одного из вышеперечисленных предприятий не было, как не было и каких-либо сведений о возникновении потенциальной возможности банкротства какого-либо предприятия.

В случае если средства эмитента размещены на депозитных или иных счетах в банках и иных кредитных организациях, лицензии которых были приостановлены либо отозваны, а также в случае, если было принято решение о реорганизации, ликвидации таких кредитных организаций, о начале процедуры банкротства, либо о признании таких организаций несостоятельными (банкротами), приводятся сведения о величине убытков (потенциальных убытков) в связи с наступлением таких событий.

Средства Эмитента не размещены на депозитных или иных счетах в банках и иных кредитных организациях, лицензии которых были приостановлены либо отозваны, либо в отношении которых было принято решение о реорганизации, ликвидации таких кредитных организаций, о начале процедуры банкротства, либо о признании таких организаций несостоятельными (банкротами).

Стандарты (правила) бухгалтерской отчетности, в соответствии с которыми эмитент произвел расчеты, отраженные в настоящем пункте проспекта ценных бумаг:

- Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21.11.96. № 129-ФЗ;

- Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденное Приказом Минфина РФ от 29.07.98 № 34н;

- ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», утвержденное Приказом Минфина РФ от 10.12.02 № 126н.

4.3.3. Нематериальные активы эмитента

При наличии нематериальных активов эмитент раскрывает информацию об их составе, о первоначальной (восстановительной) стоимости нематериальных активов и величине начисленной амортизации, если данные сведения не были отражены в бухгалтерской отчетности эмитента за соответствующий период.

Наименование группы объектов нематериальных активов

Первоначальная (восстановительная) стоимость, руб.

Сумма начисленной амортизации, руб.

по состоянию на 31.12.2008

Правообладание товарным знаком «КОПЕРНИК»	173	49
Итого:	173	49

по состоянию на 31.03.2009

Правообладание товарным знаком «КОПЕРНИК»	173	54
Итого:	173	54

4.4. Сведения о политике и расходах эмитента в области научно-технического развития, в отношении лицензий и патентов, новых разработок и исследований

Информация о политике эмитента в области научно-технического развития в отчетном периоде, включая раскрытие затрат на осуществление научно-технической деятельности за счет собственных средств эмитента:

Эмитент не имеет лицензий, патентов, новых разработок и исследований в области научно-технического развития. Затрат на осуществление научно-технической деятельности за счет собственных средств за каждый из отчетных периодов Эмитент не осуществлял.

4.5. Анализ тенденций развития в сфере основной деятельности эмитента

В данном пункте приводится анализ тенденций развития Группы компаний МИАН в целом, что связано с принадлежностью Эмитента к Группе компаний МИАН. Сфера основной деятельности Группы компаний МИАН – девелопмент, оказание риэлторских услуг, инвестирование и строительство объектов различного назначения: жилая и коммерческая недвижимость.

Основные тенденции развития отрасли экономики, в которой эмитент осуществляет основную деятельность.

Московский рынок недвижимости в течение нескольких лет демонстрировал высокие темпы развития. Все последние 5 лет отмечался устойчивый рост индекса цен на московскую недвижимость. Наибольший рост цен на недвижимость был отмечен в 2003, 2005 годах, а также в 1-м квартале 2006 года. В настоящий момент тенденция роста сохраняется.

Основные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли:

На состояние отрасли оказывают влияние следующие основные факторы:

- государственная политика, сформулированная в национальной программе «Доступное жилье»;

- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, устанавливающий порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

- постоянно сокращающееся количество земельных участков под застройку в Москве ведет к сокращению предложения на первичном рынке недвижимости и, как следствие, повышению цен;

- повышение платежеспособного спроса на жилые и коммерческие площади.

Общая оценка результатов деятельности эмитента в данной отрасли:

Группа компаний МИАН, неотъемлемой частью которой является Эмитент, занимает одну из лидирующих позиций на первичном рынке недвижимости Москвы, успешно развивается, постоянно наращивает объемы строительства жилой и коммерческой недвижимости.

В условиях развивающегося рынка жилой и коммерческой недвижимости деятельность Группы компаний МИАН полностью соответствовала тенденциям развития отрасли. В сфере строительства жилья Группа компаний МИАН не ограничивается узкой специализацией и успешно реализует квартиры как в домах эконом-класса, так и элитных комплексах, постоянно наращивая темпы инвестирования в строительство объектов жилого назначения. Отличительной особенностью жилья, в строительстве которого участвуют организации, входящие в Группу компаний МИАН, является его высокое качество, разнообразие предложений по классам и типам домов, широкая география строительных площадок по районам столицы. Группа компаний МИАН также продолжает активно развивать строительство высококлассных офисных центров, соответствующих требованиям западных стандартов. Одним из перспективных направлений инвестирования, осуществляемых Группой компаний МИАН, является строительство торгово-развлекательных центров.

Причины, обосновывающие полученные результаты деятельности:

• предложения по всем классам и типам жилых домов;
  
• высокое качество строительства, соответствующее западным стандартам;
  
• структурирование бизнеса по различным компаниям Группы компаний МИАН;
  
• разнообразие предложений по различным районам Москвы и Московской области;
  
• эффективная инвестиционная политика компании.
  

Основными причинами успешной деятельности Эмитента и Группы компаний МИАН в целом можно считать внешние отраслевые причины, а именно: благоприятную ситуацию на московском строительном рынке, а также внутренние причины: активное структурное развитие компании, ее концентрацию на наиболее значимых и эффективных направлениях деятельности.

Оценка соответствия результатов деятельности эмитента тенденциям развития отрасли:

Одним из основных факторов, характеризующих высокие результаты деятельности Группы компаний МИАН в отрасли, является общая тенденция активного роста рынка недвижимости в совокупности с ростом цен на объекты жилой недвижимости. Такая ситуация стала возможной в условиях повышенного спроса на объекты недвижимости (как приобретение жилья и коммерческой недвижимости, так и инвестирование в объекты недвижимости), что позволяет Группе компаний МИАН эффективно осуществлять свою деятельность.

Результаты деятельности Эмитента и Группы компаний МИАН в целом соответствуют тенденциям развития отрасли.

Причины, обосновывающие полученные результаты деятельности (удовлетворительные и неудовлетворительные, по мнению эмитента, результаты):

Успешное развитие Группы компаний МИАН в соответствии с темпами развития рынка, наличие налаженных связей с подрядчиками, высокий спрос на возводимую Группой компаний МИАН недвижимость.

Факторы и условия, влияющие на деятельность эмитента:

К факторам, влияющим на деятельность Эмитента и Группы компаний МИАН в целом, можно отнести: факторы государственной политики (новые законодательные инициативы в области регулирования строительной отрасли и рынка недвижимости, налогообложения и прочее), экономический фактор (рост инвестиций на рынке недвижимости, реальных доходов населения, инфляция, изменение спроса и предложения на рынке недвижимости и прочее), социальный фактор (улучшение/ухудшение демографической ситуации, внутренняя государственная политика и прочее).

Результаты деятельности эмитента:

Результаты деятельности Эмитента и Группы компаний МИАН в целом могут быть признаны удовлетворительными, так как развитие бизнеса Группы компаний МИАН соответствует тенденциям роста рынка.

За последние 5 лет Группой компаний МИАН, в которую входит Эмитент, были успешно реализованы инвестиционные проекты в области строительства объектов недвижимости общей площадью более 420 тыс. кв. м., такие как - Жилой квартал «Шуваловский», Жилой комплекс «Коперник», микрорайон «Радужный» в Солнцево, Жилой дом «Режиссер», микрорайон Куркино и прочие.

Прогноз в отношении продолжительности действия указанных факторов и условий:

В настоящий момент не предвидится каких-либо обстоятельств, возникновение которых могло бы существенно воздействовать на деятельность Эмитента и Группы компаний МИАН в целом, в том числе – негативно. Вероятность возникновения существенных негативных воздействий на деятельность Группы компаний МИАН на протяжении периода обращения облигационного займа может быть оценена как маловероятная.

Действия, предпринимаемые эмитентом, и действия, которые эмитент планирует предпринять в будущем для эффективного использования данных факторов и условий:

Одним из перспективных направлений развития Эмитента и Группы компаний МИАН в целом в условиях жесткой конкуренции является разработка комплекса мер, направленных на снижение себестоимости строящихся объектов. Помимо этого, Группа компаний МИАН развивает активную работу с различными кредитными организациями в рамках программ ипотечного кредитования, что повышает привлекательность его объектов, делая их более доступными для различных слоев населения.

Способы, применяемые эмитентом, и способы, которые эмитент планирует использовать в будущем для снижения негативного эффекта факторов и условий, влияющих на деятельность эмитента:

Для снижения действия негативных факторов Группа компаний МИАН планирует осуществлять:

• непрерывный мониторинг текущих цен на жилье и коммерческую недвижимость на первичном рынке для оперативной корректировки своей ценовой политики;
  
• расширение участия в инвестировании строительства не только в качестве основного (генерального) инвестора, но и на условиях соинвестирования;
  
• развитие на основе двусторонних договоров сотрудничества с кредитными организациями, предлагающими программы ипотечного кредитования населения на этапе строительства жилья;
  
• диверсификацию собственного бизнеса путем расширения сферы деятельности компании: предоставление телекоммуникационных услуг, сервисных услуг, проектирование, а также развитие собственной сети фитнес-центров и т.д.
  

Существенные события / факторы, которые могут в наибольшей степени негативно повлиять на возможность получения эмитентом в будущем таких же или более высоких результатов, по сравнению с результатами, полученными за последний отчетный период:

Наиболее значимыми, по мнению Эмитента, возможными негативными изменениями в отрасли деятельности Группы компаний МИАН являются:

- Проблема нехватки свободных площадей для строительства в Москве. Многие эксперты прогнозируют возникновение такой проблемы уже в ближайшем будущем. В связи с этим Группа компаний МИАН планирует существенно расширить географию своей деятельности.

- Резкое снижение спроса на жилье, вызванное снижением платежеспособности покупателей. Следует отметить, что такой вариант развития событий является маловероятным (см. раздел «Отраслевые риски» настоящего Проспекта ценных бумаг), но в случае, если такие изменения произойдут, Группа компаний МИАН планирует сохранить свои позиции на рынке, расширив предложение квартир эконом-класса.

К факторам, которые могли бы существенно изменить сложившийся рынок недвижимости в Московском регионе и, соответственно, повлиять на деятельность Группы компаний МИАН можно отнести, прежде всего, резкое падение цен. По мнению аналитиков, рынок близок к насыщению, цены могут стабилизироваться к концу 2006 года.

По пессимистическому сценарию аналитиков рынка недвижимости (аналог 1995-1997 гг. без макроэкономических причин) возможная следующая цепочка последовательных событий – начало снижения темпов продаж новостроек, затруднения инвесторов с обслуживанием заемных средств, срывы в финансировании и завершении объектов, отток покупателей с первичного рынка.

По одному из прогнозов аналитиков рынка недвижимости в случае стагнации цен около 40% строительных организаций будут не в состоянии погасить взятые кредиты (в первую очередь, по панельному жилью и жилью бизнес-класса). Наибольшие потери понесет сегмент панельного жилья из-за снижения спроса. В сегменте бизнес-класса могут остаться одна-две крупные компании, обладающие хорошей финансовой устойчивостью. В меньшей степени пострадают строители элитного жилья, большинство из которых строит на собственные средства.

По спокойному сценарию аналитиков рынка недвижимости, наиболее вероятному в ближайшие 3 года, произойдет стабилизация цен с небольшим приростом на уровне инфляции (около 10-15% в год).

Факторы стабилизации:

• достижение верхней планки цен;
  
• рынок перестает быть сверхдоходным;
  
• остановка инфляции доллара.
  

По кризисному сценарию аналитиков рынка недвижимости цены должны подскочить выше уровня равновесия, а потом могут откатиться назад (на уровне 10%-20% от достигнутых).

На рынке офисной недвижимости ситуация отличается не намного, так как деловая активность в столице растет, как и спрос на офисные помещения, доходы российских и зарубежных компаний, базирующихся в России, стремительно увеличиваются. Девелоперы, однако, стараются не отставать от роста спроса на качественные офисные помещения, предлагая на рынке все новые объекты. Однако существенного снижения цен никто из специалистов этого рынка не прогнозирует.

Вероятность наступления таких событий (возникновения факторов):

Вероятность кризисной ситуации на рынке жилой недвижимости маловероятна, данный вопрос был рассмотрен Эмитентом в разделе «Отраслевые риски» настоящего отчета..

В настоящее время панельная застройка в портфеле строительных проектов Группы компаний МИАН составляет около 20%, жилье бизнес-класса занимает около 25%, элитное жилье около 20%, офисные и торговые площади около 35%.

Основные существующие и предполагаемые конкуренты эмитента (включая конкурентов за рубежом):

Эмитент является частью Группы компаний МИАН. Следовательно, целесообразно рассматривать конкурентов Группы компаний МИАН в целом.

Группа компаний МИАН выступает на московском рынке недвижимости как комплексный интегратор. Это значит, что в структуру Группы компаний МИАН входят компании, которые оказывают услуги на всех стадиях девелопмента объектов недвижимости, начиная с подбора земельных участков и организации финансирования, заканчивая реализацией готовых объектов недвижимости и управлением различными портфелями недвижимости. Кроме этого, входящее в Группу компаний МИАН агентство недвижимости оказывает услуги на вторичном рынке. Накопленный на рынке недвижимости опыт Группа компаний МИАН использует для расширения сферы деятельности.

Группа компаний МИАН работает на всех сегментах рынка недвижимости: жилая, коммерческая, загородная и со всеми группами клиентов: частные, корпоративные, а также профессиональные участники рынка недвижимости.

Группа компаний МИАН является заметным игроком в нескольких сегментах рынка недвижимости.

Рынок застройщиков жилой недвижимости.

На территории Москвы действуют порядка 100 застройщиков жилых объектов недвижимости, причем только половина из них ведет строительство более чем одного объекта. Рынок отличается трудностью оценки долей ввиду отсутствия прозрачности информации о планах компаний по объектам, находящимся на ранних стадиях девелопмента. В последнее время намечена тенденция укрупнения основных игроков рынка в связи с изменением законодательства, увеличением себестоимости строительства, а также в связи с тенденцией к увеличению прозрачности операций на рынке недвижимости. В ближайшие 4-5 лет доля мелких (до 1% рынка) игроков, которая на отдельных сегментах московского рынка может доходить до 30% будет распределена между крупными игроками рынка, к которым можно отнести Группу компаний МИАН.

Группа компаний МИАН в настоящий момент работает в секторах бизнес-класса (наиболее известный проект Дом «Режиссер») и элитном PREMIUM (наиболее известный проект ЖК «Коперник»).

Кроме Группы компаний МИАН, основными частными застройщиками жилья бизнес-класса являются:

• Дон-Строй
  
• Капитал Групп
  
• Строймонтаж (Mirax Group)
  
• Крост
  
• Декра
  
• Конти
  
• Корпорация Баркли
  

Основными частными застройщиками элитного жилья являются:

• Rose group
  
• ST-group
  
• Лоджик-Риэлти
  
• Корпорация Баркли
  
• Стройтэкс
  
• Реставрация Н
  
• ДОН-Строй
  
• КВ-Инжиниринг
  
• Индекс ХХ
  

Общая информация о состоянии рынка недвижимости по состоянию на июнь 2006 года сведена в нижеприведенную таблицу (по данным специалистов Департамента маркетинга Группы компаний МИАН):

Доля на рынке Группы компаний МИАН по основным видам строительства и продукции, с учетом ввода в эксплуатацию объектов, находящихся на разных стадиях девелопмента. Оценка объема произведена по объему общей площади объектов недвижимости	Жилая недвижимость (элитная и PREMIUM класса) – 8-10% московского рынка Жилая недвижимость (бизнес и эконом класса) – 2-3% московского рынка Коммерческая недвижимость (офисы класса А) – 5-6% московского рынка
Основные отечественные конкуренты (наименование, доля на рынке)	Жилая недвижимость (элитная и PREMIUM класса) – Дон-строй – 4-5%: рынка, множество небольших компаний, реализующих на этом рынке 1-2 проекта Жилая недвижимость (бизнес и эконом класса) – Дон-строй – 10%, Капитал Групп – 10%,Миракс Групп – 7-8 %, Интеко -7-8%, СУ-155 – 7-8%, Крост – 4-5%, Баркли – 4-5%, ГК ПИК – 4-5%, Конти – 3-4% Коммерческая недвижимость (офисы класса А) Миракс Групп – 10-12%, Капитал Групп 6-7% , Дон-строй – 4-5%
Основные иностранные конкуренты (наименование, доля на рынке)	Рынок московской недвижимости является достаточно закрытым для иностранных участников. Проектов, осуществляемых иностранными компаниями единицы, чаще всего в проекте есть один или несколько российских партнеров. Поэтому наличие иностранных участников на рынок не оказывает практически никакого влияния.

Рынок компаний, специализирующихся на реализации недвижимости.

По результатам 2005 года 55% объема жилых новостроек г. Москвы реализуется при помощи агентств недвижимости. Доля ЗАО «МИАН-Агентство недвижимости» на этом рынке составила почти 16%. Доля основного конкурента МИЭЛЬ – более 10% и ИНКОМ – 5.5%. Доли остальных участников рынка являются незначительными. По прогнозам экспертов, данный рынок также ожидает укрупнение, за счет ухода с рынка мелких игроков и увеличения доли основных участников, к которым можно отнести и Группу компаний МИАН.

По результатам опросов регулярно проводимых по заказу аналитической службы Группы компаний МИАН, на сегодняшний момент брэнд МИАН является наиболее известным среди частных клиентов – потребителей услуг на рынке недвижимости, наивысший уровень известности характерен для всех групп клиентов.

С учетом перечисленных выше факторов, с учетом некоторых допущений, к конкурентам Группы компаний МИАН как комплексного интегратора на московском рынке недвижимости можно отнести следующие компании: МИЭЛЬ-недвижимость, ОАО «Первая Ипотечная Компания» и «Капитал Групп».

Основными факторами, влияющими на конкурентоспособность эмитента, являются:

• Положительная репутация Эмитента в результате длительного пребывания на рынке недвижимости.
  
• Постоянное предложение большого объема жилья разной категории и в различных районах г. Москвы и Московской области.
  
• Качество предлагаемого жилья, которое достигается за счет постоянной и плотной работы со всеми участниками строительного процесса и на всех этапах девелопмента.
  
• Ценообразование, основанное на тщательной оценке потребностей клиентов и состоянии рынка.
  
• Предоставление клиентам возможности различных форм оплаты, в том числе организация финансирования покупки недвижимости.
  

Перечень факторов конкурентоспособности эмитента и степень их влияния на конкурентоспособность производимой продукции (работ, услуг):

Наименование фактора*	Рейтинг важности фактора	Группа компаний МИАН	МИЭЛЬ	ПИК	Капитал Групп
1	2	3	4	5	6
Удобство расположения	0.2	5	5	4	4
Цена	0.3	4	4	4	4
Качество продукции	0.3	5	4	5	3
Быстрота обслуживания	0.1	4	4	4	4
Послепродажное обслуживание	0.1	5	4	4	4
Итоговое значение конкурентоспособности предприятия		4.6	4.2	4.3	3.7

* Факторы конкурентоспособности рассматриваются для Группы компаний МИАН в целом.

Существенные события / факторы, которые могут улучшить результаты деятельности эмитента:

Развитие Москвы как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, приток иностранного капитала, создают потенциал для существенного развития рынка недвижимости. Московский рынок недвижимости в течение нескольких лет демонстрировал высокие темпы развития. Согласно исследованию PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute в 2005 г. Москва заняла вторую позицию в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости мира.

Продолжается активное развитие рынка коммерческой недвижимости.

Основные тенденции развития рынка офисной недвижимости:

• Тенденция к стабилизации арендных ставок: на конец 2005 г. рост средневзвешенной ставки не превысил 4.3% в классе А и 6.7% в классе В (по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
  
• Увеличение числа сделок предварительной аренды сроком от 5 до 10 лет на ранней стадии строительства.
  
• Комплексное освоение и перепрофилирование территорий с последующей реализацией крупномасштабных проектов многофункционального назначения с собственной инфраструктурой.
  
• Децентрализация и расширение географии офисного строительства за пределы Садового и третьего транспортного кольца.
  
• Дальнейшее развитие формата бизнес-парков и технопарков.
  
• Вывод на рынок крупных мультифазных проектов, таких как Central City Tower.
  
• Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, что вызывает необходимость пересмотра классификации зданий и понижения классности устаревших зданий, построенных 5–7 лет назад.
  

Рынок офисной недвижимости в настоящее время приближается к стадии стабилизации, при этом, по-прежнему ощущается недостаток предложения качественных площадей. По состоянию на IV квартал 2005 г. общий объем предложения офисных площадей классов А и В составил 4.5 млн. кв.м. В 2005 г. на рынок вышло 864 тыс. кв.м.  высококачественных площадей. Прирост, таким образом, составил 26.7% по сравнению с 2004 г., когда было введено в эксплуатацию 682 тыс. кв.м. Из введенных в 2005 г. площадей около 36% относились к классу А и 64% – к классу В. На период до 2010 г. заявлен существенный объем предназначенных к вводу помещений (только один проект «Москва-Сити» предложит рынку около 2 млн. кв.м. офисных площадей) (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO).

Структура предложения помещений, выставленных на рынок, такова: в классе А — 74% площадей предлагалось в аренду, 26% — на продажу. В классе В — 55 и 45% соответственно (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO).

Сохраняется неравномерность в распределении офисных площадей. В пределах Садового кольца сосредоточено 43.5% всех высококачественных офисных помещений. Отмечается увеличение доли ввода помещений класса А, что объясняется тем, что спрос все еще превышает предложение и высококачественные помещения остаются востребованными.

Улучшение финансового состояния российских предприятий и стабилизация рынка способствуют росту спроса на высококачественные офисные помещения, что подтверждается показателями поглощения и увеличением доли российских компаний в сделках аренды. Часть этого спроса нацелена на будущее строительство в связи с новым уровнем качества проектов, заявленных на ближайшие 5 лет крупными девелоперами. Общий объем сделок, совершенных в 2005 г., находится в пределах 1 млн. кв.м. (без учета инвестиционных продаж), 56% высококачественных офисных помещений поглощено международными компаниями, 44% — российскими (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO).

Среди российских компаний-арендаторов наибольшие по объему площади поглощаются финансовыми структурами, сырьевыми и телекоммуникационными компаниями, а также компаниями с большой долей государственных активов. Среди иностранных компаний выделяются Intel, IBM, Procter & Gamble, Microsoft, Johnson & Johnson, BAT, Raiffeisen Bank, Alcatel, арендующие крупные блоки в новых зданиях класса А, таких, как «Крылатские Холмы», «Башня на Набережной», Gorky Park Tower.

Спрос на офисные помещения до сих пор характеризуется высокой степенью централизации. Но поскольку предложение в центре города сильно ограничено, а транспортный поток очень интенсивен, спрос был вынужден поглощать площади в других районах. В 2005 г. лидировала территория между Садовым и третьим транспортным кольцом. Западное направление является самым популярным. На него приходится 31% заключенных сделок. Южное направление находится на 2-м месте (27%), Северное — на третьем (23%), а восточный район является наименее популярным (15%) (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO). Сделки не представляют полной картины на рынке спроса. Как показал анализ заявок за 2005 год, центральный и западный административные округи г. Москвы пользуются еще большей популярностью среди потенциальных арендаторов, но поскольку для данных территорий характерен дефицит высококачественных офисных площадей, спрос обращается также к южному и северному округам.

Доля свободных площадей в течение 2005 года оставалась на низком уровне и в среднем составила для класса А около 4% (53.7 тыс. кв.м.) и для класса В — около 7% (198.6 тыс. кв.м.) (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO). Показатели ввода и поглощения говорят о том, что спрос смещается в пользу площадей класса А. Несмотря на то, что на рынке все еще присутствует достаточное количество устаревших офисов класса В, существующее предложение не удовлетворяет требований арендаторов и покупателей.

Арендные ставки на помещения классов А и В продолжают расти. Однако рост их заметно замедлился: за 2004 г. прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса А составил 6%; в 2005 г. оставался на уровне 4%, что закономерно при стабилизации рынка. Прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса В в 2005 г. составил 6.7% (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO).

Цены продажи гораздо меньше подвержены колебаниям и во многом зависят от местоположения объекта. На данный момент цены продажи на помещения класса А составляют в среднем 4 200–6 500 долл. США за 1 кв.м., на помещения класса В - 3 100–4 000 долл. США за 1 кв.м. (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO). Рост цен продажи обусловлен тем, что недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее доходных и надежных инвестиционных активов.

По прогнозам аналитиков компании Knight Frank спрос на высококачественные помещения, в особенности класса А, сохранится в 2006 г. В 2006 г. ожидается рост предложения офисных площадей в пределах 30%, общий объем строительства составит около 1 млн. кв.м. На конец 2006 г. общий объем предложения площадей класса А составит 2.3 млн. кв.м. В ближайшем будущем возникнет необходимость в понижении классности объектов, уступающих своими техническими характеристиками современным бизнес-центрам класса А, по мере их введения в эксплуатацию. Благоприятные условия ведения бизнеса в стране будут способствовать дальнейшему увеличению доли активного спроса на качественные офисные площади в долгосрочной перспективе. Цены продажи высококлассных помещений продолжат расти в течение следующих 2 лет, а арендные ставки стабилизируются при незначительном росте в пределах 6–8% (класс А) и 4–6% (класс В). Средневзвешенная ставка аренды будет расти на 1.5–2% в год и составит в 2006 г. 730 долл. США для класса А и 525 долл. США для класса В. При условии реализации всех заявленных проектов спрос на офисные помещения начнет отставать от предложения, что приведет к увеличению доли свободных площадей в первую очередь в офисных центрах, не соответствующих стандартам качества.

Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости:

Усиливается маркетинговая составляющая в управлении торговыми центрами (ТЦ).

• Потребности посетителя обеспечиваются «тонкой настройкой» (fine tuning) ТЦ уже в период функционирования: реорганизацией системы паркинга, изменением состава арендаторов.
  
• Число и площадь «якорных» магазинов увеличивается, в качестве «якорей» все чаще выступают компании, ранее арендовавшие незначительные площади на торговых галереях (магазины мультибрендовой одежды и мультимедиа).
  
• В 2005 г. было совершено несколько крупных сделок инвестиционной покупки ТЦ. Ожидается ежегодное увеличение числа инвестиционных продаж.
  
• Активность рынка розничной торговли и высокая привлекательность крупных городов для сетевых ритейлеров обуславливается развитием экономики, укреплением национальной валюты, ростом доходов населения.
  
• Столичные девелоперы проявляют повышенный интерес к партнерству с зарубежными торговыми операторами. Событием для московского рынка стало открытие магазинов Real, Marks & Spencer, The Body Shop, Atac, продуктовых бутиков Hediard.
  
• Развитие рынка активно стимулируется государственными органами: в 2005 году было введено 1 197 и реконструировано 624 предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, открыто более 400 магазинов в пределах пешеходной доступности от жилых домов (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO).
  

В 2005 г. сохранилась динамика последних 4 лет – предложение качественных площадей в ТЦ растет примерно на 0.5 млн. кв.м.  за счет нового строительства. Общий объем предложения ТЦ современного формата, увеличившись в 2005 г. на 530 тыс. кв.м., достиг к концу года 2.9 млн. кв.м. Наиболее крупные ТЦ были введены в спальных районах ЗАО и ЮЗАО, совместно эти объекты составили 55.9% общего предложения 2005 г. (по данным CUSHMAN & WAKEFIELD STILES & RIABOKOBYLKO). Большинство ТЦ, расположенных в спальных районах, – универсальные торгово-развлекательные.

Спрос на помещения в ТЦ по-прежнему превышает предложение, образуясь как за счет профессиональных сетевых компаний, так и за счет предприятий малого бизнеса, открывающих свои первые магазины. Центр города по-прежнему пользуется наибольшим спросом, причем наиболее предпочитаемый сегмент – между Бульварным и Садовым кольцом. Предложения в профессиональном ТЦ большинство компаний готовы рассматривать в любом округе и зоне города.

ЦАО продолжает лидировать как по числу, так и по суммарной площади ТЦ, обеспеченность торговыми площадями в расчете на одного жителя здесь намного выше, чем в целом по городу. Наибольшая обеспеченность населения торговыми площадями отмечается также в ЮЗАО и САО. Остальные округа, особенно восток города, испытывают очевидную нехватку ТЦ высокого качества.

Величина ставки аренды в современном ТЦ для различных помещений может отличаться в несколько раз, что зависит от профиля арендатора и площади магазина, от местоположения ТЦ и его концепции, от этажа расположения магазина, его близости к основным якорям, к генерируемым ими покупательским потокам и т.д. В торговых центрах моды, расположенных в центральной части города, ставки аренды могут быть на 20–40% выше, чем для операторов аналогичных площадей в универсальных ТЦ в спальных районах. В зависимости от этажа ставка аренды понижается для каждого следующего уровня после уровня земли.

По прогнозам аналитиков компании Knight Frank темпы строительства и ввода в эксплуатацию торговых площадей в современных комплексах в ближайшие 2 года будут сохраняться на прежнем уровне (около 0.5 млн. кв.м. в год). Как и в 2005 г., в краткосрочной перспективе предложение будет образовано в основном значительными по площади универсальными торгово-развлекательными центрами. При условии снижения к 2008 г. ставки НДС с 18 до 13% можно прогнозировать дальнейшую активизацию компаний в розничной торговле и активный выход на рынок международных сетей. Начинается проектирование ТЦ на ранее неликвидных участках в пределах третьего транспортного кольца (ТТК), освоение которых осложняют дороговизна проведения коммуникаций, значительная доля города и другие факторы. В ближайшее время ожидается увеличение числа проектов подземных ТЦ при активной поддержке Правительства Москвы. Будет увеличиваться средняя площадь торгового центра. Если ранее ТЦ более 50 тыс. кв.м. был редким явлением на рынке, то сейчас из проектов, заявленных к открытию в ближайшие 2–3 года, многие превышают этот размер.

В целом основные показатели рынка инвестиций, оказывающие благоприятное влияние на девелоперскую деятельность в сфере коммерческой недвижимости, таковы:

• Увеличение количества и объема инвестиционных сделок.
  
• Дальнейшее уменьшение ставок доходности, сопровождаемое снижением ставок по кредитам.
  
• Усиление активности международных институциональных инвесторов.
  
• Увеличение числа сделок на региональных рынках и сделок в других сегментах недвижимости, помимо офисного.
  
• Усложнение структуры сделок (форвардное финансирование, форвардная покупка, продажа и обратная аренда, лизинг).
  
• Выход на рынок новых инвестиционных фондов.
  
• Приобретение недвижимости для собственных нужд.
  

В целом торговый и офисный сегменты, обеспечивая высокую доходность наряду с появлением качественных объектов, предоставляют инвесторам все большую возможность для инвестирования. Отмечается значительно возросшая активность западных банков, в особенности немецких и австрийских, в сфере инвестиционного финансирования. Ее подогревает увеличение числа иностранных инвесторов, привлеченных высокой доходностью российского рынка в сравнении с рынками Западной и Центральной Европы. В отличие от национальных банков, займы, предоставляемые иностранными банками, характеризуются длительным периодом погашения (иногда более 20 лет), сравнительно низкими процентными ставками и условием «без права оборота», что означает невозможность передачи прав кредитора другому лицу. Большинство иностранных инвесторов оптимистично оценивают Россию и стремятся усилить здесь свое присутствие.

Рынок московских квартир уже больше десяти лет развивается темпами, опережающими все другие сегменты и во всех городах России. Цены на квартиры в Москве все эти годы росли сверхвысокими темпами (с перерывом на несколько до- и послекризисных лет во второй половине 90-х).

Весь прошлый 2005 год и текущий 2006 год демонстрируют новый энергичный рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Психологический барьер в 3 тыс. долл. США за 1 кв. м был преодолен в первом квартале 2006 года, в Москве средняя удельная цена способна достигнуть 3.5-4.0 тыс. долл. США за 1 кв. м до конца 2006 года.

Основной тенденцией развития рынка жилья является повышение потребительских запросов к качеству квартир. Дефицит предложения, хоть и «взвинтил» цены на квартиры, ничуть не ослабил требований покупателей к качеству строительства, планировочным решениям, инфраструктуре, уровню эксплуатации и благоустроенности территории, особенно актуальны эти требования для покупателей жилья бизнес-класса и элитного жилья.

Росту платежеспособного спроса способствует развитие ипотеки. По данным аналитиков Группы компаний МИАН почти 40% желающих приобрести квартиру в новостройке в ближайшие два-три года собираются воспользоваться кредитом. На вторичном рынке этот показатель составляет 45%. Меньше всего заинтересованных среди покупателей коттеджей — там ипотечные планы строят 34.4%.

В связи с превышением спроса на недорогие квартиры над предложением, наблюдается тенденция перемещения девелоперов в Подмосковье.

Общей тенденцией для всех вышерассмотренных рынков является их объективная цикличность. Проявление этой цикличности затруднено рядом специфических черт московского рынка недвижимости. Он по-прежнему остается в значительной степени квазирынком, с трудом поддающимся надежным прогнозам (порой – вообще непрогнозируем), сильно подверженным как объективным, так и субъективным факторам влияния.

Вероятность их наступления:

Вероятность наступления вышеуказанных факторов может быть оценена как достаточно высокая. Такая оценка может быть поставлена, исходя из анализа результатов реализации комплекса мер, предпринятых государственными органами в последние несколько лет, продолжающаяся реформа налогового законодательства, изменения в социальной, в том числе жилищной, сфере.

Продолжительность их действия:

Продолжительность вышеуказанных событий / факторов определяется, как минимум, соответствующими нормативными документами, вследствие этого дать точную оценку продолжительности действия данных факторов не представляется возможным.


Мнения органов управления Эмитента относительно представленной информации совпадают.


В связи с отсутствием у Эмитента совета директоров (наблюдательного совета) и коллегиального исполнительного органа (правления) особое мнение относительно представленной информации не приводится.