27 марта
| Вид материала | Документы |
- Московская фотографическая выставка. 1896 г. 7 марта На выставке побывало около 1500, 16.92kb.
- Принят Государственной Думой 4 марта 1998 года Одобрен Советом Федерации 12 марта 1998, 494.6kb.
- Принят Государственной Думой 4 марта 1998 года Одобрен Советом Федерации 12 марта 1998, 2099.71kb.
- «Хроматографические методы исследований в практике испытательных лабораторий» в период, 129.09kb.
- Итоги IX областного фестиваля «Браво- 2011» (29 марта-30 марта), 22.54kb.
- Краткий экскурс в историю 28 Инцидент "Костагуана", 807.51kb.
- Первая столица руси, 24.67kb.
- Программа конференции: 16 марта Регистрация участников, 10: 00 16: 00 17 марта, 35kb.
- Нью-Йорк, 30 марта 1961 г.) (с изменениями от 25 марта 1972 г.), 847.59kb.
- Россия, 191186 Санкт-Петербург, Невский пр., 30, оф., 63.98kb.
5.4. Сведения о политике и расходах Эмитента в области научно-технического развития, в отношении лицензий и патентов, новых разработок и исследований
Политика в области научно-технического развития не ведется. Эмитент не владеет объектами интеллектуальной собственности.
5.5. Анализ тенденций развития в сфере основной деятельности Эмитента
Основные тенденции развития отрасли экономики, в которой Эмитент осуществляет основную деятельность за каждый завершенный финансовый год:
Эмитент осуществляет свою деятельность на московском рынке недвижимости.
Московский рынок недвижимости в течение последних лет переживает период бурного развития, начало которого наметилось во второй половине 1999 года – после кризиса 1998 года. В 2006 году рост цен на все типы жилой недвижимости продолжился. За год с небольшим стоимость столичного квадратного метра выросла более чем вдвое. По данным аналитического центра www.irn.ru, с декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего уровня цен на московские квартиры составил 87,9%. Так, если в прошлом декабре значение общегородского индекса стоимости жилья составляло 2 232 долл. США за квадратный метр, то в нынешнем значение этого показателя достигло отметки в 4 193 долл. США за метр. При этом отдельные классы жилья и, в первую очередь недорогое жилье, выросло в цене более чем на 100 %.
Основной причиной такого развития событий стал серьезный дисбаланс спроса и предложения: – заметное сокращение количества новостроек в Москве и дефицит квартир совпал с общим экономическим ростом, повышением уровня жизни в столице и развитием ипотеки. С одной стороны, по количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005-2006 гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов львиную доля новостроек составляют сейчас монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20 %-50 % квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы. Недостаток предложения на рынке жилья столицы был заметно усилен активным развитием ипотеки и стимулированием платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье». Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита квартир ипотека лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен. Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости и психологический фактор ажиотажа в условиях активного роста цен. В результате вместо доступного, московское жилье стало одним из самых дорогих в мире. Однако говорить о скором обвале цен на жилье в Москве тоже не приходится.
Возможными изменениями на рынке жилой недвижимости может стать снижение спроса на жилье, вызванное снижением платежеспособного спроса. Однако в настоящее время появление данного риска является маловероятным. По мнению Эмитента, вероятность существенного ухудшения ситуации в краткосрочной перспективе низкая – слишком велик потенциальный и реальный спрос и денежный запас. Жилищная потребность одна из самых насущных. Более 60 % населения остро нуждается в улучшении жилья. Поэтому объем наличной денежной массы фактически определяет потенциальную емкость рынка.
Московский рынок офисной недвижимости находится на стадии подъема. На сегодняшний день офисный сектор коммерческой недвижимости является наиболее активным. Несмотря на устойчивые темпы роста, спрос по-прежнему превышает предложение. Количество свободных помещений очень невелико, и ставки аренды продолжают расти.
Риски на инвестирование в строительство офисов минимальны, т.к. спрос на новые офисы формируют не только российские, но и иностранные компании. На данном этапе сектор офисной недвижимости развивается в основном за счет инвестиций российских компаний. В ближайшие 2-3 года, по прогнозам экспертов и участников рынка, должен увеличиться объем западных инвестиций.
На основных европейских рынках в последнее время арендные ставки в офисах плавно понижались. Незначительное понижение арендных ставок европейские эксперты планируют и в дальнейшем, при этом Москва – единственное место среди европейских городов, где арендные ставки не только снижались, но и увеличивались на 3-4 % из-за дефицита площадей и устойчивого высокого спроса на них.
Таким образом, возможными изменениями на рынке офисной недвижимости может стать снижение спроса на офисный сектор недвижимости, вызванное снижением платежеспособного спроса. Однако в настоящее время появление данного риска является маловероятным.
Московский рынок жилья продолжает оставаться в значительной мере информационно закрытым. Из этого следует непрозрачность рынка и неточность прогнозов. Поэтому весьма сложно предвидеть конкретные направления и степени влияния негативных факторов на деятельность. Однако можно предположить основные изменения, они могут быть связаны: с остановкой цен на жилье и даже некоторым снижением по отдельным категориям объектов; с усилением конкуренции в строительстве жилья; с кризисом ликвидности по некоторым типам объектов; с проблемами финансирования и кредитами под строительство жилья.
Основные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли:
На состояние отрасли влияет множество факторов, однако наибольшее влияние из них оказывают следующие:
- уровень мировых цен на нефть;
- общеэкономическая и политическая ситуация в стране;
- платежеспособность населения;
- развитие жилищного и налогового законодательства;
- развитие ипотечного кредитования и аналогичных систем кредитования.
Общая оценка результатов деятельности Эмитента в данной отрасли:
Эмитент добился хороших результатов в строительной отрасли, благодаря отлаженной системе управления реализации проектов, комплексному подходу к застройке, а также заслужил отличную репутацию среди кредиторов, партнеров, конкурентов и органов власти, совместно с которыми участвует в реализации социально значимых программ г. Москвы.
Оценка соответствия результатов деятельности Эмитента тенденциям развития отрасли:
Результаты деятельности Эмитента полностью соответствуют тенденциям развития отрасли.
Причины, обосновывающие полученные результаты деятельности (удовлетворительные и неудовлетворительные, по мнению Эмитента, результаты):
- благоприятная ситуация на московском рынке недвижимости;
- структура Эмитента, в основе которой лежит разделение направлений деятельности;
- высокое качество проектирования и строительства;
- оптимальная система управления реализацией проектов, в том числе сквозной контроль на всех стадиях строительства.
5.5.1. Анализ факторов и условий, влияющих на деятельность Эмитента
Факторы и условия, влияющие на деятельность Эмитента и результаты такой деятельности:
Основным фактором, влияющим на деятельность Эмитента, является изменение цен на недвижимость. После рекордного ценового скачка в 2005-2006 годах сейчас на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье, вызванное высоким уровнем установившихся цен. По данным аналитического центра www.irn.ru средняя стоимость жилья в Москве в марте 2007 года составила 4 218 долл. США за квадратный метр.
Прогноз в отношении продолжительности действия указанных факторов и условий:
В связи с тем, что сейчас на рынке недвижимости наблюдается незначительное колебание уровня цен, говорить о какой-то четко наметившейся тенденции не приходится. Однако, учитывая тот факт, что до насыщения рынок еще далек, незначительная коррекция цен на жилье (порядка 5%-10%), а также рост накоплений потенциальных покупателей и улучшение условий по ипотечным кредитам позволят людям вновь включиться в квартирный марафон, что может привести к постепенной активизации рынка.
По мнению специалистов www.irn.ru постепенную активизацию столичного рынка недвижимости наиболее вероятно ожидать во второй половине лета или осенью 2007 года. В течение этого времени постепенное сползание цен вниз, особенно на низкокачественное жилье, или же колебательный характер их динамики, скорее всего, сохранятся. Более определенно об этом можно будет судить с появлением сколько-нибудь заметных тенденций на рынке.
Действия, предпринимаемые Эмитентом, и действия, которые Эмитент планирует предпринять в будущем для эффективного использования данных факторов и условий:
Наиболее значимым фактором развития в условиях стабилизирующегося рынка становится повышение конкурентоспособности между участниками рынка. В этой ситуации Эмитент намеривается применять современные технологии и оборудование для повышения качества возводимого жилья с одновременным снижением себестоимости.
Снижение ставок по кредитам и использование облигационных займов также может позволить снизить себестоимость продукции.
Способы, применяемые Эмитентом, и способы, которые Эмитент планирует использовать в будущем для снижения негативного эффекта факторов и условий, влияющих на деятельность Эмитента:
Эффективное использование имеющихся ресурсов, укрепление и расширение клиентской базы и базы поставщиков, а также применение продуманной политики управления оборотными средствами. Для снижения влияния негативных факторов и условий, влияющих на результаты деятельности, Эмитент планирует использовать гибкую политику управления кредиторской и дебиторской задолженностью.
Существенные события/факторы, которые могут в наибольшей степени негативно повлиять на возможность получения Эмитентом в будущем таких же или более высоких результатов по сравнению с результатами, полученными за последний отчетный период, а также вероятность наступления таких событий (возникновения факторов):
Наиболее существенным событием, которое может в наибольшей степени негативно повлиять на возможность получения Эмитентом в будущем таких же или более высоких результатов по сравнению с результатами, полученными за последний отчетный период – снижение цен на недвижимость. Однако в настоящее время существенное снижение цен на недвижимость в г. Москва является маловероятным.
Также одним из наиболее существенных факторов, является уменьшение количества свободных площадок под застройку. Но так как, по оценкам Эмитента, землеотводов Эмитенту хватит примерно на шесть лет, вероятность влияния данного фактора на деятельность Эмитента оценивается как низкая.
Существенные события/факторы, которые могут улучшить результаты деятельности Эмитента, и вероятность их наступления, а также продолжительность их действия.
Наиболее существенными факторами, которые могут улучшить результаты деятельности Эмитента, являются:
- повышение благосостояния населения;
- активизация роста цен на недвижимость;
- развитие жилищного и налогового законодательства.
При продолжении темпов экономического развития страны, при благоприятном развитии московского рынка недвижимости, при сохранении и увеличении устойчивого платежеспособного спроса на жилье – вероятность развития этих условий остается достаточно высокой (при сопровождении возможных временных кризисов и спадов). В случае наступления данных факторов в купе или по отдельности можно быть уверенным в еще более успешной деятельности Эмитента на обозримо продолжительные сроки.
5.5.2. Конкуренты Эмитента
Основные существующие и предполагаемые конкуренты Эмитента по основным видам деятельности, включая конкурентов за рубежом:
Позиция Эмитента на рынке определяется ее инвестиционном портфелем (количеством проектов в стадии реализации и разработки). Подробно данные по проектам приведены в п. 4.3. настоящего Проспекта ценных бумаг. С примерно таким же количеством проектов, в схожем рыночном сегменте, в столице сейчас работают компании: «Сити 21 век», «Конти», ГК «Пересвет» и др. Правда, прямыми конкурентами Эмитента эти компании не являются, так как проекты этих компаний с проектами Эмитента практически не пересекаются. На рынке новостроек прямая конкуренция существует, в основном, между отдельными объектами. Соответственно, у каждого объекта одной компании бывают свои объекты - конкуренты, как из числа крупных, так и мелких компаний.
Перечень факторов конкурентоспособности Эмитента с описанием степени их влияния на конкурентоспособность производимой продукции (работ, услуг):
Факторами, оказывающими основное влияние на оценку конкурентоспособности, являются районы застройки, объемы строительных заказов (объемы строительств), цена и качество продукции. В текущий момент рынок недвижимости в Москве уже достаточно сформулирован, и на нем действуют как крупные, так и небольшие компании. Степень конкуренции на рынке высока, поэтому показатели конкурентоспособности приблизительно одинаковы, например качество продукции. В связи с этим основные усилия по повышению конкурентоспособности направлены на показатели «цена» и «район застройки».
Мнения органов управления Эмитента относительно представленной информации совпадают.
Ни один из членов Совета директоров Эмитента не имеет особого мнения относительно представленной информации.
VI. Подробные сведения о лицах,
входящих в состав органов управления Эмитента, органов Эмитента по контролю за его финансово-хозяйственной деятельностью, и краткие сведения о сотрудниках (работниках) Эмитента