Обязательственное право / О. С. Иоффе. Иоффе, О. С. 1975 Аннотация

Вид материала

Книга

Содержание Обязательства по возмездной реализации имущества Договор купли-продажи Договор купли-продажи Элементы договора купли-продажи. Субъектами Материальными объектами Права и обязанности Купля-продажа в кредит. Купля-продажа жилых домов.

Подобный материал:

• С. А. Трубачеева Алагуевская средняя школа Ольхонского р-на, Иркутской обл. Оформление, 112.38kb.
• Программа и регламент 24 мая День заезда. 10-00 15-00 Регистрация участников (центральный, 123.72kb.
• Россия Андрей Иоффе и региональный представитель партнерства, преподаватель из Орла, 108.02kb.
• Конспект лекций по общей части обязательственного права. Тема Понятие обязательства., 945.36kb.
• Смысл геральдических символов : цвета, 162.25kb.
• А. Ю. Попов фти им. А. Ф. Иоффе ран, Санкт-Петербург,, 21.5kb.
• Абрам Фёдорович Иоффе не раз рассказ, 271.67kb.
• А. Ю. Потехин Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе ран, Санкт-Петербург, Россия,, 19.84kb.
• Идеи гражданского образования на Чукотке Статья подготовлена Иоффе, 771.13kb.
• Четырнадцатая научная молодёжная школа "Физика и технология микро- и наносистем", 49.42kb.

РАЗДЕЛ I

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВОЗМЕЗДНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВА


ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Общие положения обязательственного права, анализ которых завершен, распространяются в равной мере на все гражданско-правовые обязательства, поскольку в специальных правилах, относящихся к их отдельным видам, не предусмотрено иное. Наряду с этим каждый вид обязательств обладает своей спецификой, обусловлен­ной характером лежащих в их основе реальных общественных отношений: купля-продажа отличается от пос­тавки, поставка — от подряда, подряд — от имуществен­ного найма и т. д. Изучению отмеченной специфики и посвящается часть курса, именуемая «Отдельные виды обязательств».

Обязательство — одна из разновидностей граждан­ских правоотношений. Поэтому его особенности должны проявиться в элементах, образующих структуру или со­став гражданского правоотношения: субъектах и объектах, правомочиях и обязанностях. Далее, подавляющее большинство обязательств возникает в результате одно­сторонних или чаще всего двусторонних (взаимных)] и изредка — многосторонних волевых актов. Чтобы та­кие акты породили данное конкретное обязательственное правоотношение, они должны быть соответствующим образом оформлены. Тем самым приобретает значимость и вопрос о форме обязательства. Затем обязательство — это правоотношение, которое действует не бессрочно» а лишь в течение так или иначе определяемого срока. Наконец, подавляющее большинство обязательств между социалистическими организациями устанавливается во исполнение плановых заданий и опирается на определен­ные плановые предпосылки.

Следовательно, чтобы выявить специфику конкрет­ного обязательства, нужно проанализировать ее проя­вление в таких элементах, как субъекты и объекты, форма и срок, права и обязанности сторон, а также в плановых предпосылках, когда обязательство на них основывается.

Среди применяемых в советском гражданском обо­роте многообразных обязательств на первое место должны быть поставлены обязательства по возмездной реализации имущества: купля-продажа, мена, поставка со всеми примыкающими к ней договорными разновид­ностями (договоры на снабжение газом, электро- и теплоэнергией), государственная закупка (контрактация) и пожизненное содержание.

Договор купли-продажи опосредствует реализацию имущества в обмен на денежное возмещение его стоимо­сти. Особенно широко этот договор распространен в сфере обслуживания потребностей населения в про­довольственных и промышленных товарах, которые до­водятся до потребителя через государственную или коо­перативную торговую сеть. Решениями XXIV съезда КПСС намечено в 1970—1975 гг. «в целях более полного удовлетворения потребностей советских людей в одежде, обуви и других изделиях легкой промышленности уве­личить объем производства продукции в этой отрасли на 35—40 процентов...»¹³⁹. В пищевой, мясомолочной и рыбной промышленности за тот же период производство продукции должно быть увеличено на 33—35%, а про­изводство товаров культурно-бытового назначения и хо­зяйственного обихода должно возрасти в 1,8 раза¹⁴⁰. Тем самым определены и масштабы использования договора купли-продажи в области отношений между гражданами и государственными или кооперативными торгующими организациями.

Договор купли-продажи применяется также в отно­шениях между гражданами, особенно в связи с продажей колхозниками на рынке продуктов сельскохозяйственного производства.

Сфера использования договора купли-продажи в от­ношениях между социалистическими организациями в прошлом была крайне ограниченной (приобретение канцелярских принадлежностей, предметов культурно-бытового назначения и т. п.). За последние годы в связи с введением свободной продажи сельскохозяйственных машин колхозам, предоставлением предприя­тиям и учреждениям права при определенных условиях продавать излишки материалов и оборудования, а также в связи с использованием безлимитной оптовой продажи некоторых средств производства и потребительских то­варов область применения договора купли-продажи социалистическими организациями значительно расши­рилась. Однако и сейчас для целей реализации продукции, производимой хозяйственными организациями, ис­пользуется не этот договор, а в первую очередь договор поставки.

Договор поставки также опосредствует денежную реализацию имущества. Но он подчинен особому правовому режиму, применяется в отношениях только между организациями и служит главным образом целям планового снабжения? О количестве и разнообразии товарных масс, движущихся по каналам договора поставки, свидетель­ствуют Директивы XXIV съезда КПСС, предусматри­вающие увеличение в 1971 —1975 гг. промышленной про­дукции на 42—46%, в том числе производства средств производства на 41—45% и производства предметов по­требления на 44—48%¹⁴¹. При помощи договора поставки осуществляется снабжение народного хозяйства оборудованием, сырьем и топливом, а торговой сети — продовольственными и промышленными товарами, которые затем продаются гражданам посредством договоров купли-продажи. Следовательно, и по сфере применения, и по целевому назначению, и с точки зрения правового режима договор поставки является особым, самостоятельным договором.

Договор государственной закупки (контрактация), вызывая, как и перечисленные договоры, возмездную реализацию имущества, отличается тем, что может быть заключен лишь по поводу сельскохозяйственной продук­ции и только в отношениях между заготовительными ор­ганизациями, с одной стороны, и колхозами или совхо­зами — с другой. Это обстоятельство наложило такой отпечаток на правовое регулирование государственной закупки, что и она выделилась в особый договор, не совпадающий ни с поставкой, ни с куплей-прода­жей.

Договор пожизненного содержания сконструирован в действующем законодательстве лишь для случаев, когда на таких условиях отчуждается жилой дом. Тем самым и он становится договором о возмездной реализа­ции имущества, а ГК РСФСР определяет его даже как особую разновидность купли-продажи. В действитель­ности, однако, куплей-продажей он не является не только потому, что в обмен на вещь здесь предоставля­ется содержание, а не деньги, но и потому, что предпо­лагается личный уход за отчуждателем дома, совер­шенно несовместимый с куплей-продажей. Правильно по­этому в ГК всех других союзных республик он выделен в самостоятельный тип договора.

К рассматриваемой группе обязательств относится также договор мены, поскольку и на его основе происхо­дит возмездная реализация имущества. Однако в отли­чие от купли-продажи, предполагающей обмен вещи на деньги, мена означает обмен одного имущества на другое (ч. 1 ст. 255 ГК). Она применяется почти исключительно в отношениях между гражданами. Прямой продуктооб­мен между организациями запрещен как не соответ­ствующий современному этапу развития нашего обще­ства, экономические закономерности которого требуют учета результата хозяйственной деятельности в деньгах. Поэтому в отношениях между организациями договор мены допустим только в случаях, специально предусмот­ренных законом (ч. 3 ст. 255 ГК), и может встретиться лишь в виде редкого исключения, к которому иногда при­ходится прибегать по соображениям хозяйственной це­лесообразности. Так, для устранения встречных перево­зок леса допускаются лесообменные операции. Органи­зации потребительской кооперации, реализующие сельскохозяйственную продукцию колхозов, могут сдать ее в государственную торговую сеть одного города, чтобы получить такое же количество этой продукции в другом городе.

По своему юридическому содержанию договор мены очень похож на договор купли-продажи. Действительно, в договоре купли-продажи одно лицо выступает в качестве продавца, другое — в качестве покупателя, а в договоре мены каждый из его участников может рассматриваться, как продавец своего имущества и как покупатель имущества контрагента (ч. 2 ст. 255 ГК). Ввиду этого ГК специально не регулирует отношения по договору мены, а устанавливает в ч. 2 ст. 255, что к ним должны соответственно применяться правила о купле-продаже, закрепленные в ст. ст. 237—239 и 241—251 ГК. Поэтому отпадает и надобность в специ­альном освещении договора мены, поскольку отно­сящиеся к нему правила изучаются в связи с договором купли-продажи.

Итак, из числа существующих договоров о возмезд­ной реализации имущества особому рассмотрению под­лежат купля-продажа, поставка, государственная за­купка (контрактация) и пожизненное содержание.


Глава 1.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ


§ 1. Общие правила о купле-продаже

Понятие договора купли-продажи. Общество, в кото­ром существует товарное производство, не может обходиться без актов обмена товаров. В числе опосред­ствующих их юридических форм центральное место принадлежит купле-продаже, как необходимому ин­струменту всякого общества, в котором продукты про­изводятся как товары, а их взаимный обмен осуще­ствляется на основе или с использованием закона стоимости.

Товарное производство с присущим ему законом стоимости существует и при социализме. Поэтому одним из необходимых институтов социалистического; гражданского права становится купля-продажа. Однако социалистическое товарное производство есть товарное; производство особого рода, коренным образом отличающееся от товарного производства в капиталисти­ческом обществе. При социализме по-иному действует и закон стоимости. Вследствие этого социалистическая купля-продажа приобретает новые черты, противопо­ложные тем, которые характеризуют куплю-продажу по буржуазному праву.

При капитализме закон стоимости действует как закон прибавочной стоимости, создаваемой в результате эксплуатации наемного труда, а договор купли-про­дажи выступает как средство реализации прибавочной стоимости, как форма утверждения и закрепления клас­совой эксплуатации. Напротив, социализм вообще не­совместим с законом прибавочной стоимости, а закон стоимости проявляется только как закон эквивалентного обмена, позволяющий осуществить правильное распре­деление товаров среди населения с учетом потребностей граждан, количества и качества труда, вложенного ими в социалистическое производство. Ввиду этого и договор купли-продажи выступает в социалистическом обществе как средство эквивалентного обмена, как ору­дие целесообразного распределения материальных благ, как форма реализации производимых товаров и трудо­вых доходов граждан.

Далее, при капитализме закон стоимости имеет все­общее значение. В сферу его действия включаются или по крайней мере могут быть включены любые ценности. Поэтому такое же всеобщее значение имеет там и до­говор купли-продажи, посредством которого могут быть реализованы не только предметы потребления, но и средства производства, включая землю, промышленные предприятия, транспорт и т. п. Напротив, при социа­лизме действие закона стоимости сочетается с дейст­вием закона планомерно-пропорционального развития и основного экономического закона социалистического общества. В результате закон стоимости утрачивает всеобщее значение, а потому ограничивается и сфера применения договора купли-продажи, используемого преимущественно для реализации предметов потребле­ния и лишь в сравнительно небольших масштабах для реализации средств производства.

Кроме того, при капитализме действие закона стои­мости приобретает самостоятельный характер, не испы­тывая влияния каких-либо иных экономических законов.

Поэтому и договор купли-продажи выступает как ре­зультат «соотношения сил», складывающихся на рынке, как прямое выражение рыночной стихии. Напротив, при социализме под влиянием закона планомерно-про­порционального развития народного хозяйства сам за­кон стоимости реализуется с использованием планового начала. Ввиду этого и договор купли-продажи отра­жает в своем содержании не только закон стоимости, но и плановое ведение хозяйства в условиях социализма. Что же такое договор купли-продажи? Как опреде­ляется его понятие?

Всякое научное понятие должно служить цели отграничения охватываемых им явлений от других, смеж­ных явлений. Но явления внешнего мира отличаются друг от друга прежде всего по их содержанию, а юри­дическое содержание правоотношений образуют права и обязанности их участников. Это означает, что при разработке понятия того или иного договора нужно ис­пользовать такие наиболее существенные моменты, ха­рактеризующие права и обязанности его контрагентов, которые отличают его от всех других договоров граж­данского права.

В договоре купли-продажи участвуют два субъекта: продавец и покупатель. Основная обязанность продавца состоит в передаче проданного имущества в собствен­ность покупателя. Ей соответствует основная обязан­ность покупателя — принять обусловленное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. При этом то, к чему обязан продавец, составляет вместе с тем право покупателя, как и, наоборот, обязанность, возлагаемая на покупателя, порождает соответ­ствующее ей право у продавца. Ввиду такой взаимо­зависимости, существующей между правами и обязан­ностями участников договора купли-продажи, в его определении достаточно указать лишь на обязанности сторон, чтобы тем самым получили отражение и их права.

Так и построена ч. 1 ст. 237 ГК, гласящая, что «по договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него опре­деленную денежную сумму».

В приведенном определении четко отражен тот существенный для купли-продажи момент, что она обусловливает возмездную передачу имущества одним ли­цом в собственность другого. Это и происходит в дей­ствительности, когда хотя бы одним из участников договора является гражданин либо кооперативно-кол­хозная или иная общественная организация.

Иначе, однако, обстоит дело с отношениями, в кото­рых и продавцом и покупателем являются государ­ственные организации. Государственная социалисти­ческая собственность характеризуется единством ее фонда. Поэтому перемещение имущества на основе договора купли-продажи от одного госоргана к дру­гому никаких изменений в субъекте права собствен­ности не вызывает: такое имущество было и продол­жает оставаться собственностью государства.

Государственные организации обладают не правом собственности, а лишь правом оперативного управления выделенным им имуществом. Именно это право и переходит в силу договора купли-продажи, заключенного ими друг с другом, и только в случаях, когда государственная организация совершает куплю-продажу с гражданином, кооперативно-колхозной или иной об­щественной организацией, меняется субъект права собственности. При этом если государственная органи­зация является продавцом, проданное имущество выбы­вает одновременно как из сферы ее оперативного упра­вления, так и из состава государственной собственности. Если же государственная организация выступает в ка­честве покупателя, приобретенное имущество поступает одновременно как в состав единого фонда государственной социалистической собственности, так и в сферу опе­ративного управления этой организации. Аналогичное положение складывается при заключении договора куп­ли-продажи с участием не государственных, а тех кооперативно-колхозных или общественных организаций и предприятий, которые также обладают имуществом не на праве собственности, а на праве оперативного управ­ления.

Отмеченные моменты, отраженные в ч. 2 ст. 237 ГК, давно уже подчеркнуты в советской правовой литера­туре¹⁴² и должны быть учтены при разработке общего определения договора купли-продажи.

Договор купли-продажи — это такой договор, в силу которого одна сторона, продавец, обязуется передать имущество в собственность или в оперативное управление другой стороне, покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить, опреде­ленную денежную сумму¹⁴³.

На основе общего определения могут быть сделаны выводы и относительно характерных для договора куп­ли-продажи правовых особенностей.

Он является прежде всего консенсуальным договором. Действительно, в момент его заключения стороны лишь принимают на себя обязанности по передаче иму­щества и уплате денег. Значит, чтобы совершить до­говор, передачи имущества не требуется, и он, следо­вательно, считается заключенным уже в момент Дости­жения соглашения между контрагентами. Затем, этот договор относится к разряду взаимных, поскольку каж­дый из его контрагентов обладает правами и обязан­ностями одновременно: продавец имеет право получить условленную цену, но обязан передать вещь покупа­телю, который со своей стороны имеет право получить вещь, но обязан уплатить покупную цену продавцу. Кроме того, купля-продажа представляет собой разно­видность возмездных договоров, ибо каждый из его контрагентов управомочен перед другой стороной на встречное удовлетворение: продавец — в виде покупной цены, покупатель — в виде проданной вещи.

Отмеченные правовые особенности купли-продажи должны получить дальнейшую конкретизацию при осве­щении элементов этого договора.

Элементы договора купли-продажи. Субъектами до­говора являются продавец и покупатель.

В качестве продавца может выступать только собст­венник вещи, действующий непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляемая не собственником, а должностными ли­цами компетентных государственных органов. Если же имущество передается для продажи на комиссионных, началах (например, в комиссионный магазин), то, хотя комиссионер, не обладая правом собственности, и высту­пает от своего имени при заключении договора купли-продажи с третьим лицом, изложенное правило не пре­терпевает при этом каких-либо ограничений, поскольку соответствующие действия совершаются комиссионером по уполномочию собственника.

Практическое назначение данного правила очевидно. Купля-продажа призвана обеспечить переход права соб­ственности от продавца к покупателю. Но он был бы не­возможен, если бы договор о продаже имущества за­ключило лицо, не являющееся его собственником и не получившее от собственника необходимых полномочий. Вот почему только тот, кто обладает правом собствен­ности, управомочен заключить договор о продаже иму­щества:

Известно, однако, что согласно правилам ст. ст. 151 — 157 ГК добросовестный приобретатель имущества от несобственника становится его собственником, если оно не принадлежит государству или социалистической орга­низации, не было приобретено безвозмездно и не выбыло из обладания прежнего собственника помимо его воли, Не означает ли это, что закон все же разрешает быть продавцом и тому, кто собственником не явля­ется?

Нет, не означает, ибо правила ст. ст. 151 —157 ГК направлены на охрану интересов добросовестного при­обретателя, а не лиц, которые, не будучи на то управомоченными, продают чужое имущество. Действия этих лиц остаются противоправными, даже когда проданное ими имущество не может быть истребовано собствен­ником от добросовестного приобретателя. Поэтому они должны нести материальную ответственность за ущерб, причиненный их отчуждательными актами собст­веннику.

Если продавцом имущества должен быть его собственник, то в качестве покупателя может выступать любое лицо, управомоченное по закону на совершение сделок данного рода. Общая управомоченность субъек­тов советского права на участие в сделках по купле-продаже вытекает из принадлежащей им гражданской правоспособности. Но дело в том, что не каждый управомочен на приобретение данного конкретного имущества. Например, колхоз вправе приобретать крупные сельскохозяйственные машины, между тем как гражда­нам такое право не предоставлено; граждане могут по­купать легковые машины в государственных розничных магазинах, а социалистические организации такого пра­ва не имеют. Отсюда следует, что каждую данную сдел­ку по купле-продаже вправе совершить в качестве по­купателя лишь тот, кто правоспособен быть собствен­ником приобретаемого по сделке имущества.

Практически в наших условиях наиболее часто в ка­честве покупателей выступают граждане, реализующие свои трудовые денежные доходы, и в качестве продав­цов— торгующие организации, обеспечивающие снабже­ние граждан нужными им товарами. Акты продажи, Со­вершаемые гражданами, а покупки — организациями, носят эпизодический характер, приобретая относительно широкое распространение только в случаях продажи колхозниками сельскохозяйственной продукции на рынке, а также покупки различных предметов заготовитель­ными организациями, сельскохозяйственных машин — колхозами и средств производства или потребительских товаров, когда они реализуются в порядке безлимитной оптовой торговли,— предприятиями и иными хозяйствен­ными организациями.

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен воплощаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах
Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и уплачиваемая за него денежная сумма, юридическими объектами — действия сторон по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами — индивидуальная воля продавца
и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству.

Отсюда, однако, не следует, что в специальном рассмотрении нуждаются все перечисленные объекты. В каждом договоре имеется такой объект, который главным образом и отражает его специфику, влияя на харак­тер и особенности других объектов. Только он и заслуживает специального внимания при изучении обязательств данного вида. Договор купли-продажи опосред­ствует возмездную реализацию имущества. Поэтому имущество как материальный объект действия по его передаче как юридический объект правоотношения по купле-продаже только и требуют особого ана­лиза.

Материальным объектом договора купли-продажи может быть всякое имущество, не изъятое из оборота. Это означает, что из числа возможных его предметов полностью исключено имущество, составляющее исключительную собственность государства. Кроме того, в ус­ловиях социалистического общества объем допустимого оборота зависит и от круга его участников: комплекс ве­щей, которые могут быть проданы гражданам и приобре­тение которых разрешено социалистическим организа­циям, далеко не одинаков. Поэтому наряду с общим пра­вилом о допустимости использования в качестве предме­тов купли-продажи вещей, не изъятых из гражданского оборота, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, которые определяют круг вещей, включенных в гражданский оборот с данным конкретным составом его участников.

Форма договора купли-продажи подчиняется общим правилам о форме сделок. Иначе говоря, купля-продажа с участием социалистических организаций, а при покупной
цене свыше 100 руб. — также и между гражданами нуж­дается в письменном оформлении. Несоблюдение этого требования лишает контрагентов права ссылаться в су­дебном споре на свидетельские показания, и они могут приводить лишь письменные доказательства. Но чтобы не затруднять условий оборота там, где без письменной фор­мы можно обойтись, закон разрешил любые сделки, в том числе куплю-продажу, совершать устно, если они испол­няются при самом совершении, например, если уже в момент заключения договора купли-продажи как продавец, так и покупатель исполняют принятые на себя обязан­ности (ст. 43 ГК). Нужно лишь помнить, что и при уст­ной форме организация, оплатившая товары, должна получить от другой организации документ (счет, квитан­цию и т. п.), удостоверяющий уплату денег и ее основание (ч. 2 ст. 228 ГК).

Срок для подавляющего большинства сделок по купле-продаже значения не имеет, так как они обыч­но совершаются за наличный расчет, т. е. исполняются уже в момент их заключения. Не исключена, однако, продажа в кредит, когда имущество сразу же пере­дается покупателю, а покупная цена в полной сумме или с рассрочкой платежа вносится лишь по истечении оп­ределенного времени. По соглашению сторон допуска­ется предварительная оплата покупателем имущества, которое впоследствии передается ему продавцом. Контр­агенты могут договориться и о том, что продавец будет периодически доставлять молоко, овощи или иные пред­меты с такою же периодической их оплатой покупа­телем.

Во всех подобных случаях условие о сроке вклю­чается в соглашение сторон, определяя момент, к ко­торому приурочивается исполнение контрагентами принятых на себя обязанностей.

Права и обязанности распределяются между участниками купли-продажи следующим образом.

Продавец обязан прежде всего передать вещь покупателю. Поскольку договор купли-продажи является взаимным, важно установить очередность выполнения обязанностей по передаче вещи и уплате покупной цены. Этот вопрос может быть решен в самом договоре, а иногда ответ на него вытекает из смысла совершенной сделки. Ясно, например, что если имущество продается в кредит, то вначале вещь должна быть передана поку­пателю и лишь впоследствии подлежит уплате покуп­ная пена. Но при отсутствии указаний в самом договоре, а также если нужное решение не вытекает из его смысла, действия продавца и покупателя по передаче продан­ного имущества и уплате покупной цены должны быть совершены одновременно.

Уклонение продавца от передачи имущества дает покупателю право требовать либо исполнения этой обязанности, либо расторжения договора. Но какую бы из двух названных возможностей покупатель ни избрал, он вправе, кроме того, требовать возмещения убытков, причиненных ему неисправностью продавца (ст. 243 ГК).

Если вещь поступает в собственность покупателя од­новременно с ее передачей, как это и происходит по общему правилу, продавец не несет каких-либо обязанно­стей, исполнение которых предшествовало бы передаче вещи. Иногда, однако, покупатель становится собственни­ком вещи раньше, чем она ему передана. Например, право собственности на жилой дом возникает у покупателя в момент регистрации сделки в исполкоме местного Со­вета, хотя бы фактически дом продолжал оставаться в обладании продавца. Тогда на продавца возлагается обя­занность сохранять вещь до передачи, не допуская ее ухудшения, а покупатель, если это предусмотрено договором, должен возместить ему необходимые издержки (ст. 242 ГК). Но так как покупатель уже стал собственником, он, а не продавец, несет риск случайной гибели вещи. Про­давец же отвечает лишь за вину, которая, однако, презю­мируется, поскольку вещь в момент повреждения или ги­бели находилась в его обладании и обеспечение ее сохран­ности возлагалось на него.

Следующая существенная обязанность продавца состоит в том, что он должен передать покупателю вещь надлежащего качества (ч. 1 ст. 245 ГК). Нередко стороны определяют качество вещи, включая необхо­димые указания в самый договор. Тогда передаваемое имущество должно соответствовать по качеству усло­виям договора. Но зачастую договор ограничивается одним только наименованием проданной вещи, вовсе не оговаривая ее качества. При таких условиях, как сказано в ч. 1 ст. 245 ГК, вещь должна соответствовать обычно предъявляемым требованиям. Вопрос о том, — насколько соблюдены эти требования, следует решать исходя из особенностей конкретно сложившихся отно­шений с учетом, в частности, покупной цены, а также пригодности вещи к обычному или предусмотренному договором употреблению. Тем самым продавец нес бы перед покупателем ответственность за такие недостатки, которые значительно уменьшают цену проданного иму­щества или сказываются отрицательно на возможности соответствующего его использования.

Не исключено приобретение покупателем, если он того пожелает, вещей с определенными качественными дефектами. Тогда нельзя и впоследствии предъявлять какие-либо претензии продавцу относительно подобных недостатков, ибо, как сказано в ч. 1 ст. 246 ГК, прода­вец не отвечает за недостатки проданного имущества, если они были оговорены уже в момент заключения договора.

Нарушение продавцом описанных условий о ка­честве управомочивает покупателя требовать либо замены вещи другой, доброкачественной, если предметом договора была родовая и, следовательно, заменимая вещь, либо соразмерного уменьшения покупной цены (уценки) соответственно пониженному качеству факти­чески переданного имущества, либо безвозмездного устранения недостатков продавцом или компенсации покупателю расходов по их устранению, либо расторжения договора. Выбор любой из этих возможностей предоставлен покупателю. Наряду с тем ему предо­ставляется также право на возмещение убытков, выз­ванных ненадлежащим исполнением договора по ка­честву (ч. 1 ст. 246 ГК).

Обнаружив недостатки, покупатель вправе обра­титься прежде всего с претензией к самому продавцу. Она предъявляется немедленно по обнаружении недостатков, но во всяком случае не позднее шести месяцев со дня передачи проданной вещи (ч. 1 ст. 247 ГК). Спор, не урегулированный по заявленной претензии, переносится в суд по иску покупателя. Для предъявле­ния иска установлен 6-месячный давностный срок, те­кущий с момента предъявления претензии. Если же претензия не была заявлена или момент ее заявления установить невозможно, исковая давность начинает течь со дня истечения срока, предусмотренного для предъявления претензии (ст. 249 ГК).

На первый взгляд может показаться, что приведен­ные правила логически не согласованы: покупатель, не предъявивший претензию продавцу, имеет для возбуж­дения спора в суде годичный срок (шесть месяцев пре­тензионного и шесть месяцев искового срока) и нахо­дится как будто бы в лучшем положении, чем поку­патель, предъявивший претензию своевременно и потому располагающий для предъявления иска менее продол­жительным, чем годичный, сроком (часть 6-месячного претензионного и 6 месяцев искового срока)¹⁴⁴. В дей­ствительности, однако, в худшем положении оказыва­ется именно тот покупатель, который претензию продавцу не предъявлял.

Во-первых, его положение ухудшается в смысле доказательственных возможностей, ибо, вводя 6-месяч­ный срок для предъявления претензий, закон учитывает, что во всяком случае в пределах этого срока продан­ная вещь при нормальной эксплуатации должна выдержать испытание на качество. Если претензия заявлена своевременно и продавец не докажет, что де­фекты возникли вследствие неправильной эксплуатации вещи, ясно, что условие о качестве им не соблюдено. Напротив, покупатель, который не заявил претензии и обратился в суд по истечении претензионного срока, должен доказать, что в пределах шести месяцев после покупки вещи она не была свободна от недостатков, хотя фактически их удалось обнаружить позднее¹⁴⁵.

Во-вторых, несмотря на то, что покупатель вправе обратиться в суд, не предъявляя претензии продавцу, течение исковой давности не начинается до тех пор, пока претензионный срок не истек, а следовательно, до этого момента невозможно и предъявление иска. Тем самым покупатель побуждается к предварительному и притом возможно скорейшему обращению с претен­зией к продавцу, что сразу же открывает ему путь для возбуждения судебного дела.

Выходит, таким образом, что фактическое сокращение сроков, которыми располагает покупатель, предъявивший претензию продавцу, компенсируется его у преимуществами в сравнении с покупателем, не предъявившим претензию и потому имеющим возможность предъявить иск в течение более продолжительных сроков.

Продавец несет еще одну очень важную обязанность — передать покупателю право собственности на проданное имущество. Именно необходимость выполнения этой обязанности требует, чтобы продавцом был либо сам собственник, либо лицо, действующее по его уполномочию. Но, по общему правилу, право собственности переходит в момент передачи вещи (ст. 135 ГК). Стало быть, и продавец должен обладать правом соб­ственности на вещь в момент ее передачи покупателю, а в предусмотренных законом или договором слу­чаях — в тот иной момент, к которому приурочено при­обретение права собственности покупателем.

Имущество должно быть передано в собственность покупателя в чистом виде, без каких бы то ни было обременении в форме залога, найма и т. п. Конечно, покупатель может не возражать против приобретения имущества, обремененного залогом или сданного в наем. Такие договоры встречаются. Нередко, например, приобретаются жилые дома, в которых проживают жильцы на правах нанимателей. Но тогда продавец обя­зан уведомить покупателя обо всех правах на проданную вещь, принадлежащих третьим лицам. В противном случае покупатель вправе либо расторгнуть договор, по­лучив возмещение понесенных убытков, либо потребо­вать соответствующего уменьшения покупной цены (ст. 241 ГК).

Нарушения продавцом обязанности по передаче покупателю право на имущество бывают двоякого рода.

Одно из них относится к случаям, когда собствен­ник индивидуально-определенной вещи совершает по ее поводу несколько договоров с различными лицами. Тогда вопрос о признании права на вещь за одним из контрагентов должен по правилам ст. 217 ГК решаться с учетом старшинства, характера сталкивающихся прав и т. п.¹⁴⁶.

Второе заключается в том, что продавец отчуждает покупателю либо вещь, ему не принадлежащую, либо такое имущество, определенными правами на которое (правом залога, найма и т. п.) обладают третьи лица. При этих условиях действительный собственник или тот, кто обладает другими правами на имущество (залогодержатель, наниматель и т. п.), вправе предъ­явить к покупателю иск о его отобрании. А тогда про­давец обязан защитить покупателя от возможного изъ­ятия (отсуждения) у него вещи (защита от эвикции; evictio — отсуждение). При этом действует установленный ст. ст. 250—251 ГК следующий порядок.

Покупатель, к которому третье лицо предъявило иск об отобрании имущества, обязан уведомить продавца, а последний, получив такое уведомление, должен всту­пить в начатый процесс на стороне покупателя и защитить его интересы.

Если, несмотря на участие продавца в деле, вещь все же будет отсуждена у покупателя, он вправе предъ­явить к продавцу иск о возмещении понесенных убыт­ков. Их размер зависит наряду с другими обстоятель­ствами и от основания, в силу которого вещь у покупа­теля была истребована. Так, если вещь истребует ее действительный собственник, покупатель навсегда лиша­ется приобретенного имущества и потому может взыс­кать с продавца покупную цену, а также другие произведенные им, но не окупившие себя вследствие изъятия вещи затраты. Когда же вещь истребует, на­пример, наниматель, то она лишь временно, на период действия договора найма, изымается у покупателя, который вправе, не расторгая куплю-продажу, полу­чить от продавца возмещение потерь, вызванных тем, что до известного времени он лишен возможности поль­зоваться купленной вещью. При этом соглашение сто­рон, ограничивающее или устраняющее такую ответ­ственность продавца, недействительно, если продавец действовал умышленно, т. е. знал о правах третьего лица на продаваемую вещь и не предупредил об этом покупателя.

Бывает, однако, и так, что покупатель, к которому предъявлен иск об отобрании имущества, не уведом­ляет продавца, ведет дело самостоятельно и вещь у него отсуждают, а затем он обращается с иском к продавцу о возмещении возникших убытков. Если продавец докажет, что в случае его участия в деле имущество у покупателя не было бы отсуждено, то и иск покупателя удовлетворению не подлежит. Напро­тив, если несмотря на соответствующее уведомление со стороны покупателя продавец все же не вступил в процесс, он должен возместить покупателю убытки и, естест­венно, уже не вправе ссылаться на то, что имущество было отсуждено у покупателя вследствие неправильного ведения судебного дела.

Например, С., используя служебное положение, оформил на свое имя путем составления подложных докумен­тов жилой дом, принадлежавший на праве собственно­сти государству, а затем продал его Г. После осужде­ния С. за совершенное преступление исполком местного Совета предъявил к Г. иск об отобрании дома. Хотя покупатель не привлек продавца к участию в деле, на его регрессный иск к продавцу это обстоятельство никакого влияния не оказало, — даже и при участии продавца в споре дом все равно подлежал бы изъятию в пользу, местного Совета, так как принадлежность его на праве собственности государству установлена вступившим в законную силу судебным приговором. При иных обстоятельствах, если бы, например, не привлеченный к делу продавец имел действительные правоустанавливающие документы на дом и потому мог оспорить предъявленный иск, его следовало бы освободить от возмещения убытков покупателю.

Обратимся теперь к характеристике обязанностей покупателя, которым противостоят соответствующие права продавца.

Покупатель обязан принять имущество, передаваемое ему продавцом в соответствии с условиями до­говора. Уклонение от этой обязанности может быть вызвано различными мотивами: утратой интереса к договору, временной занятостью помещения, в котором должно храниться приобретенное имущество, и т. п. Однако каковы бы ни были мотивы допускаемого покупателем нарушения, продавец вправе требовать компенсации убытков и либо расторгнуть договор, либо добиваться его исполнения в принудительном порядке (ст. 244 ГК). Реализация последнего требования прак­тически означает взыскание с покупателя обусловленной покупной цены, что само по себе побудило бы его к принятию вещи, а при дальнейшем отказе от выполне­ния этой обязанности продавец мог бы взыскивать с, него компенсацию расходов по хранению вещи.

Покупатель обязан не только принять имущество, но и уплатить продавцу покупную цену.

Государственные, кооперативные и общественные организации продают товары по ценам, установленным, государством. И только по прямому указанию закона цены на продаваемые товары определяются соглашением сторон (например, при продаже с аукциона). Соглашением сторон устанавливаются также цены на реа­лизуемые колхозами излишки сельскохозяйственной продукции, которые покупаются не государством, а раз­личными организациями или гражданами, и на продава­емое гражданами их собственное имущество (ст. 240ГК). Однако цены на соответствующие предметы, действующие в системе государственной торговли, а также борьба со спекуляцией и всякого рода иными попытками извлечения нетрудовых доходов играют важную, роль в обеспечении нормализации цен, складываю­щихся на рынке.

В силу взаимного характера договора купли-про­дажи, предполагающего одновременное выполнение сто­ронами своих обязанностей, продавец, если иное не предусмотрено законом или договором, вправе задер­жать передачу имущества покупателю вплоть до уплаты им покупной цены. Невыполнение покупателем этой своей обязанности дает продавцу право либо расторг­нуть договор, либо взыскать покупную цену в принудительном порядке. При этом, избрав любую из двух ука­занных возможностей, продавец вправе, кроме того, требовать возмещения причиненных ему убытков (ст. 244ГК).


§ 2. Разновидности договора купли-продажи

Розничная купля-продажа. Назначение розничной купли-продажи заключается в непосредственном и систематическом снабжении населения продовольственными и промышленными товарами. Розничная торговля осуществляется, государственной и кооперативной тор­говой сетью в их магазинах и палатках, а на рынках — также колхозами, колхозниками и отчасти другими гражданами, продающими, например, продукты своего садоводства, огородничества и др.

Чтобы купля-продажа могла быть признана рознич­ной, она должна относиться к разряду сделок, обеспе­чивающих систематическое снабжение населения¹⁴⁷. Поэтому, например, продажа колхозниками сельскохозяйственных продуктов на рынке является розничной, а на дому — обычной куплей-продажей. Конечно, пра­вовая регламентация различных случаев розничной купли-продажи строится по-разному, ибо сами условия торговли, например, в государственных магазинах и на колхозных рынках не совпадают. Но, где бы она ни при­менялась, для нее устанавливаются специальные пра­вила, именно на том и основанные, что розничная купля-продажа во всех вариантах рассчитана на системати­ческое обслуживание населения. Вот почему признание розничными одних только сделок торгующих организа­ций привело бы к ошибочному выводу, будто имеется еще и другая разновидность купли-продажи — торговля на колхозных рынках, не являющаяся розничной юри­дически, но, по мнению сторонников этих взглядов, ос­тающаяся в пределах розничной купли-продажи в эконо­мическом смысле¹⁴⁸. Правильнее не сужать правовое по­нятие розничной купли-продажи по сравнению с экономическим, а различать в пределах такого общего поня­тия отдельные ее виды.

Из их числа наибольший интерес представляет розничная торговля, осуществляемая государственными и кооперативными торговыми организациями. Помимо общих норм, она регулируется непосредственно отно­сящимися к ней правилами ГК (ч. 2 ст. 245, ч. 2 ст. 246, ч. 2 ст. 247, ст. 248), а также специальными норматив­ными актами (например, 'Правила работы магазина 1973 года или Типовые правила обмена промышленных товаров, купленных в розничной сети государственной и кооперативной торговли, 1974 года). Задачам улучшения розничной торговли посвящено специальное постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 8 августа 1960 г.¹⁴⁹.

Особенности правового регулирования отношений по розничной купле-продаже сводятся к следующим основ­ным моментам.

Розничное торговое предприятие обязано отпустить товар в порядке очередности любому покупателю. Продажа товаров несовершеннолетнему осуществима лишь в рамках мелких бытовых сделок, которые он вправе совершать и исполнять самостоятельно. Специально ого­варивается недопустимость продажи несовершеннолет­ним спиртных напитков и табачных изделий.

Обязанность отпуска товаров любому покупателю возлагается на торговую организацию не только перед ее вышестоящим органом, но и перед самими покупате­лями. Она не сводится, следовательно, лишь к админи­стративно-правовой обязанности¹⁵⁰, но проявляется также в оферте, обращенной ко всем и каждому (публичная оферта), после акцепта которой любым из покупателей договор считается заключенным.

Недостаточно ясен, однако, вопрос о том, в какой именно момент надлежит признать акцепт последовав­шим и договор состоявшимся. При его разрешении нуж­но учитывать специфику публичной оферты, потому и не ставящей продавца в затруднительное положение, что, как только покупатель ее акцептовал, оферты уже нет и акцептовать нечего. Но до тех пор, пока товар не снят, сохраняется оферта, акцептовать которую вправе любой покупатель. И если бы акцепт приурочи­вался не к снятию товара, а к какому-либо иному мо­менту (оплате, получению и т. п.¹⁵¹), другие лица могли бы акцептовать сохраняющуюся при таких условиях оферту, несмотря на то, что договор уже заключен. Так как это крайне затруднило бы работу торгующих орга­низаций, необходимо признать, что акцепт считается последовавшим, а договор заключенным в момент ото­брания вещи самим покупателем или по его просьбе продавцом¹⁵².

Поскольку предприятия розничной торговли обслу­живают текущие потребности населения, для каждого из них в зависимости от профиля установлен обязательный ассортимент товаров (ассортиментный минимум). Товары, входящие в состав ассортиментного минимума, должны быть в наличии у данного предприятия в продолжение всего времени его работы. Благодаря прейскурантам, витринам и т. п. обеспечивается осведомление покупателей о том, какие товары имеются в магазине и по каким ценам они продаются.

Договоры купли-продажи обычно совершаются за наличный расчет. Поэтому для их заключения не тре­буется никакой иной, кроме устной, формы. Если товар отобран покупателем, но еще не оплачен, магазин обя­зан ожидать его оплаты в течение 30 мин., а с разреше­ния директора — в течение 2 час. Когда продаются такие громоздкие вещи, как мебель, холодильники и т. п., допустимо оставление их после оплаты на хранение, в магазине на срок до 24 час. При продаже некоторых вещей магазин принимает на себя обязанности их доставки, неся в таких случаях ответственность за сохранность вещей, пока они не будут доставлены. Торговое предприятие может принять на себя и обязанность обслуживания покупателей по их предварительным заказам. В случае такого рода необходимо письменное оформление розничной купли-продажи.

Товары продаются чистым весом и полной мерой с предоставлением покупателю возможности проверки (контрольные весы, контрольный метр и т. п.). При про­даже продовольственных товаров возможная величина довесков нормируется, а при продаже метражных товаров добавление отрезков не допускается. Магазин обязан ознакомить покупателя с особенностями приобретаемых предметов и порядком их использования.

Качество продаваемых вещей должно соответствовать государственному стандарту, техническим условиям или установленным образцам. Отступления от этого правила возможны, лишь когда они обусловлены особенностями розничной купли-продажи конкретного вида (в комиссионных магазинах, продажа уцененных товаров и т. п.). Во всех остальных случаях вещь, не со­ответствующая указанным нормативам, признается
недоброкачественной.

Претензии по качеству должны предъявляться к магазину в сроки, продолжительность которых зависит от характера недостатков. Недостатки подразделяются на явные, которые могут быть обнаружены уже при внеш­нем осмотре вещи, и скрытые, которые выявляются лишь в процессе более или менее длительного ее исполь­зования. В первом случае срок для предъявления пре­тензии составляет 14 дней, а во втором — шесть меся­цев с обязательным направлением товара на экспертизу. Результатом претензии может явиться по выбору покупателя замена вещи или возврат денег.

На многие товары, реализуемые через торговую сеть, введены гарантийные сроки. Из сопоставления ст. 248 со ст. 263 ГК, на которую она ссылается, следует, что; гарантийный срок устанавливается для выявления недостатков и предъявления претензии к продавцу. Он не может быть менее продолжительным, чем шесть ме­сяцев, и течет с момента продажи товара. Если факти­чески установленный гарантийный срок указанного пре­дела не достигает, надлежит руководствоваться шести­месячным сроком. При скрытых недостатках многие товары с гарантийным сроком подлежат безусловной замене, если будут предъявлены магазину в пределах 30 дней после покупки, а некоторые — лишь при условии, что мастерская гарантийного ремонта не устранит недо­статки после обращения к ней в пределах 10 дней (на­пример, для роялей), 7 дней (например, для фотоаппа­ратов) и т. п.

Но, как и в отношениях по купле-продаже вообще, споры по поводу недостатков вещи, приобретенной в торговой сети, могут быть возбуждены в суде и без предварительного обращения к продавцу, с соблюдением шестимесячного срока - исковой давности, текущего со дня предъявления претензии, а если этот день устано­вить невозможно или если претензия не была предъяв­лена, то со дня истечения срока, установленного для ее предъявления.

Как видно из изложенного, в отношении споров о качестве специальные правила розничной торговли не совпадают с нормами ГК. Отличие заключается в том, что они сужают возможности по­купателя, лишая его в случае продажи вещи с недостатком права выбора без всяких ограничений одного из требований, перечислен­ных в ст. 246 ГК, и вовсе исключая некоторые из этих требований {например, требование об уценке). Между тем ч. 2 ст. 246 ГК разре­шает в законодательстве о розничной купле-продаже установить лишь порядок осуществления предусмотренных ею прав покупателя, но не изменить их объем и содержание. Следует поэтому согласиться с авторами, усматривающими здесь необоснованные от­ступления от правил ГК¹⁵³, а не точное их соблюдение, как полагают те, кто подвергает ч. 2 ст. 246 ГК распространительному толкова­нию¹⁵⁴.

Купля-продажа в кредит. Она регулируется ст. 252 ГК, постановлением Совета Министров СССР от 12 августа 1959 г.¹⁵⁵, Инструкцией, утвержденной Советом Минист­ров РСФСР 9 марта 1965 г.¹⁵⁶.

Торговое обслуживание населения в кредит введено для продажи промышленных товаров длительного пользования (радиолы и радиоприемники, велосипеды, мо­тоциклы и т. п.) по перечню, утверждаемому министерством торговли союзной республики и дополняе­мому для каждой данной местности обл(край) испол­комом.

Продажу товаров в кредит осуществляют специ­ально выделенные государственные или кооперативные магазины. Покупателями по этому договору могут быть рабочие и служащие (а также военнослужащие офи­церского и сержантского состава сверхсрочной службы), постоянно работающие в том же городе, где находится магазин, и постоянно прописанные в этом городе пенсионеры или обучающиеся в нем аспиранты. Лицам, занятым на временной работе, товары в кредит не про­даются.

При заключении договора покупатель должен пред­ставить справку с места работы о среднемесячной заработной плате, исчисленной исходя из его заработка за последние три месяца, либо справку о размере пенсии или стипендии. Одновременно составляется в двух эк­земплярах поручение-обязательство, подписываемое покупателем, а также заведующим и бухгалтером магазина. Один его экземпляр остается в магазине, а другой направляется по месту работы покупателя и служит основанием для расчетов за купленный товар. Неработающим пенсионерам соответствующий экземпляр вы­дается на руки, и расчеты с магазином они производят самостоятельно.

В момент заключения договора товар передается покупателю, оплачивающему 20—25% его стоимости и становящемуся с того же времени его собственником. Остальная часть платежа, по общему правилу, вносится в течение 6, 12 или 24 месяцев в зависимости от стоимо­сти и характера проданного товара. Размер оплаты определяется по ценам, действовавшим в момент заклю­чения договора. Последующее изменение цен на объем расчетов не влияет. Помимо цены покупатель обязан уплатить за предоставленный ему кредит проценты в ус­тановленном размере. Размер же самого кредита не может превышать определенной суммы (например, двухмесячной заработной платы покупателя-при шестимесячном кредите), а его повторное предоставление, как и повторная выдача справки о заработной плате (пен­сии, стипендии), возможны только после полного пога­шения прежнего кредита.

Суммы, подлежащие уплате в виде очередного взноса, удерживаются в соответствии с поручением-обяза­тельством организацией по месту работы покупателя из его заработной платы и перечисляются на счет ма­газина. При увольнении покупателя неполученная часть
кредита должна быть с него удержана целиком, а если это невозможно, в магазин пересылается поручение-обя­зательство вместе со справкой об увольнении. Просрочка очередного платежа, практически возможная лишь со стороны уволенного покупателя или неработающего пенсионера, влечет начисление пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. При просрочке двух платежей магазин вправе взыскать?
целиком непогашенную часть кредита.

Купля-продажа жилых домов. Вводя особые правила для купли-продажи жилых домов, закон учитывает ряд обстоятельств.

Прежде всего жилой дом — один из наиболее ценных материальных объектов права личной собственности. Поэтому должны быть приняты особые меры охраны интересов как продавца, так и покупателя дома. Они выражаются в установлении особой формы для сделок по поводу жилых домов. Согласно ст. 239 ГК договор купли-продажи жилого дома (его части), располо­женного в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, а если он находится сельской местности — оформлен письменно. Кроме того, поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, а его отчуждение влечет передачу права пользования землей, договор купли-продажи жилого дома о части вступает в силу только после регистрации в исполкоме местного Совета. Регистрация служит так­же государственному учету жилых строений, принадле­жащих гражданам.

Закон учитывает, далее, назначение жилого дома, призванного обслуживать жилищные потребности соб­ственника и членов его семьи, но не являться орудием извлечения нетрудовых доходов. Поэтому ст. 238 ГК устанавливает, что купля-продажа не должна приво­дить к сосредоточению в руках покупателя, совместно проживающих с ним его супруга и несовершеннолетних детей более одного дома или его части, так как семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей в жилье не может нуждаться в двух или нескольких домах, в двух или нескольких частях разных домов. Понятно, однако, что разные части одного дома могут быть куплены разными членами семьи того же состава, если при этом не превышены установленные максимальные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности (ст. 106 ГК). Кроме того, поскольку жилой дом и дача служат разным це­лям, обладание жилым домом не препятствует приоб­ретению дачи, что прямо предусмотрено ст. 105 ГК Грузинской ССР и не противоречит смыслу граж­данского законодательства других союзных респуб­лик¹⁵⁷.

Нельзя, наконец, не считаться и с тем, что в условиях еще встречающихся жилищных трудностей не исключена продажа домов для извлечения нетрудовых доходов, тем более значительных, чем чаще акты такой продажи со­вершаются. Да и самый факт частой продажи жилых домов обычно свидетельствует не о реальных потребностях продавца, а о его противозаконных устремлениях, Вслед­ствие этого ст. 238 ГК запрещает семье в том же составе продавать жилой дом (или его часть) чаще, чем один раз в три года. Однако это правило не распространяется на обязательную продажу жилых домов сверх одного, сосредоточившихся у семьи на законных основаниях (ст. 107 ГК), а также на продажу в разное время различ­ных частей одного дома.

Иначе обстоит дело с правилами, регулирующими продажу дома на снос. При такой продаже дом утрачи­вает свое прежнее общественно-экономическое значение. Она поэтому должна быть поставлена под строгий кон­троль государства, ибо снос строения может нарушить планировку города (поселка) и привести к неоправдан­ному сокращению жилищного фонда. Предотвращению подобных фактов служит правило, допускающее продажу домов на снос лишь с разрешения исполкома местного Совета и органов архитектурно-строительного надзора. Но поскольку продажа дома здесь не связана с переда­чей права пользования земельным участком, договор не нуждается ни в нотариальном удостоверении, ни в реги­страции в местных органах власти.

Купля-продажа жилых домов может совершаться в отношениях не только между гражданами, но и с уча­стием гражданина на одной и организации на другой сто­роне. Тогда она приобретает новые юридические особен­ности, зависящие от того, выступает ли организация в качестве покупателя или продавца.

Покупка организацией жилого дома у гражданина требует разрешения ее вышестоящего органа. При этом покупная цена строений, приобретаемых государствен­ными учреждениями и предприятиями, не должна превышать страховой оценки; кооперативные и обществен­ные организации приобретают указанные строения по цене, не превышающей инвентаризационной оценки, а в местностях, где инвентаризация не проведена,— по цене, не превышающей страховой оценки (постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г. в редакции Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 16 декабря 1964 г.¹⁵⁸). Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Продажа организациями жилых домов гражданам регулируется особыми правилами, закрепленными Инструкцией Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г.¹⁵⁹, которая различает два вида продажи строений гражданам: 1) продажу, совершаемую исполкомами местных Советов, 2) продажу стройками, предприятиями и учреждениями жилых домов рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим.

Исполкомы местных Советов, обладающие маломерными домами, решив их продать, составляют список таких домов с указанием продажной цены и направляют его на утверждение облисполкома или Совета Министров автономной республики. После утверждения списков продажа производится, как правило, за наличный расчет. Но с разрешения органа, утверждающего списки, покупателю может быть предоставлена рассрочка пла­тежей на 2—3 года. В последнем случае покупатель вносит наличными деньгами не менее 20% продажной цены дома и. выдает письменное обязательство о погашении остальной суммы в течение 2—3 лет равными ежемесячными платежами с уплатой 2% годовых. Право собст­венности возникает у гражданина лишь в момент завер­шения всех расчетов по приобретенному домовладению. До этого он не вправе продать дом. Кроме того, в слу­чае неуплаты двух очередных взносов исполком может предъявить к покупателю иск о расторжении договора и возмещении убытков. Разрешая дела такого рода, суд обязан также определить сумму, подлежащую возврату покупателю, с учетом факта использования им строения в течение определенного времени.

Преимущественное право на приобретение маломер­ных строений, продаваемых исполкомами местных Сове­тов, имеют граждане, проживающие в этих домах в качестве нанимателей. Их право обеспечивается судебной защитой даже когда они желают приобрести лишь соответствующую часть жилого дома. Так, Даугавпилсский горисполком продал жилой дом гражданам 3. и Д., хотя 1/2 этого дома занимала гражданка В., которая не была уведомлена о том, что строение предназначено к продаже. При разрешении этого спора в суде было признано, что гражданка В. имела преимущественное право на покупку той части дома, в которой она факти­чески проживала, и потому может предъявить иск о пе­редаче ей права собственности на соответствующую часть жилого строения.

Аналогичным правилам подчиняется продажа домов, числящихся на балансе предприятий и учреждений, с той лишь особенностью, что в этом случае списки стро­ений, подлежащих продаже, утверждаются не исполкомами, а министерствами или соответствующими ведомствами. Однако наряду с этим стройки, предприятия и учреждения могут возводить маломерные дома со спе­циальной целью их последующей продажи. Такая продажа отличается рядом особенностей.

Во-первых, покупателями здесь могут быть только рабочие, инженерно-технические работники и служащие организации продавца. Во-вторых, списки покупателей должны утверждаться начальником главка министер­ства или управляющим треста, и только при продаже домов за наличный расчет с разрешения министра спи­сок покупателей может быть утвержден руководителем предприятия, учреждения или стройки. В-третьих, такие дома обычно продаются в рассрочку платежа сроком не более чем на 10 лет с предоставлением для этих целей банковской ссуды покупателю, а право собственности у покупателя возникает лишь после погашения банковской ссуды и право заселения — после оплаты не менее 10% продажной цены.