Экономико-информационный механизм внутрихозяйственного управления земельными ресурсами (на примере хозяйствующих субъектов Чувашской Республики)
| Вид материала | Автореферат |
- Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов (на примере, 365.17kb.
- А. П. Анисимов теоретические пробелмы управления земельными ресурсами поселений, 2455.42kb.
- Экономико-учётный механизм управления гостиничными комплексами состав затрат на содержание, 576.93kb.
- Проблемы и задачи обеспечения интересов субъекта РФ в сфере несостоятельности (банкротства), 144.79kb.
- Социальный механизм региональной налоговой политики как фактор формирования поведенческих, 332.34kb.
- Информационный бюллетень 19 августа 2011, 182.58kb.
- Эффективное достижение его целей путем применения системы современных методов, техники, 84.67kb.
- Управление земельными ресурсами трудоизбыточного региона в условиях аграрной реформы, 349.06kb.
- Новочебоксарска Чувашской Республики, постановля ю: Провести 12 марта 2009 г городской, 123.91kb.
- Республиканская Программа развития легкой промышленности Чувашской Республики на 2005-2010, 243.89kb.
На правах рукописи
Чибис Евгения Владимировна
Экономико-информационный механизм
внутрихозяйственного управления земельными
ресурсами (на примере хозяйствующих субъектов Чувашской Республики)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук по специальности
08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)
Москва 2006
Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Государственного университета по землеустройству.
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор, чл.-корр. РАСХН А.А. Варламов.
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор А.Э. Сагайдак;
кандидат экономических наук В.А. Бородай.
Ведущая организация:
Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики.
Защита диссертации состоится 23 ноября 2006 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д.15, ГУЗ, конференц-зал.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.
Автореферат разослан «20» октября 2006 г.
У
ченый секретарь диссертационного совета
кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова
Общая характеристика работы
Преобразования, осуществляемые в политической и экономической жизни России, потребовали создания принципиально нового организационно-экономического механизма управления земельными ресурсами страны, её регионов и муниципальных образований.
В современных условиях земельные ресурсы приобрели ряд особых характеристик, таких как потенциальный рост их цены, сложность организационной системы управления и использования, необходимость учёта большого числа производственных, социально-культурных, бытовых, инженерно-транспортных факторов и т.д. Принятие управленческих решений с учетом сложности структуры управления земельными ресурсами (УЗР) административно-территориальных образований (регионов, городов, административных районов и т.д.) требует соответствующего экономического, правового, организационного и информационного обеспечения. Это обеспечение должно осуществляться в процессе таких действий, как землеустройство, кадастр и мониторинг земель, обеспечивающих получение, хранение, обработку и выдачу данных, характеризующих динамику экономического развития административно-территориальных образований, включая эффективность управления земельными ресурсами. Кроме того, на экономическую составляющую УЗР влияет финансовая обеспеченность УЗР, формируемая в процессе внедрения инновационных процессов.
В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться теоретическим и методическим проблемам организационно-финансового механизма управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях. Роли и значению землеустроительных и земельно-кадастровых действий в системе УЗР посвящены работы многих видных ученых и специалистов: Д.Б.Аратского, А.А.Варламова, С.Н.Волкова, И.В.Дегтярева, Н.В.Комова, П.Ф.Лойко, Р.Т.Нагаева, А.П.Огаркова, О.Т.Хисматулова, В.Н.Хлыстуна и других. В основном работы этих ученых посвящены проблемам управления земельными ресурсами страны, регионов и муниципальных образований. Вместе с тем такие вопросы управления земельными ресурсами, как разработка внутрихозяйственного экономического и информационного механизмов использования земельных участков хозяйствующих субъектов, проблемы формирования информационно-учетного обеспечения процесса оценки и налогообложения земельных участков и иных объектов недвижимости, взаимосвязи бухгалтерского учета и государственного кадастрового учета и оценки земельных участков остаются не разработанными и требуют более детального научного изучения. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.
Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений формирования экономико-информационного механизма кадастрового и бухгалтерского учета земельных участков хозяйствующих субъектов.
Для достижения этой цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:
- усовершенствовать теоретические и методические положения экономического механизма внутрихозяйственного управления земельными участками хозяйствующими субъектами;
- определить взаимовлияние и взаимодействие кадастрового и бухгалтерского учета в системе внутрихозяйственного управления земельными участками хозяйствующих субъектов;
- разработать методические положения формирования информационного обеспечения процессов учета, оценки и налогообложения земельных участков;
- разработать методику осуществления кадастрового и бухгалтерского учета оборота земельных участков хозяйствующих субъектов;
- определить эффективность кадастрового и бухгалтерского учета земельных участков на основе их государственной кадастровой стоимости.
Объектом исследования является взаимоувязанная система кадастрового и бухгалтерского учета земельных участков хозяйствующих субъектов.
Предметом исследования является эффективный экономическо-информационный механизм учета и налогообложения земельных участков хозяйствующих субъектов.
Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, нормативные документы Росземкадастра, Роснедвижимости, и областей Центрального федерального округа, Чувашской Республики, земельно-учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основами исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, землеустроителей и юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, земельных участков хозяйствующих субъектов, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы исследования.
Научная новизна работы заключается в следующем:
- уточнены и дополнительно сформулированы теоретические и методические положения формирования экономико-информационного механизма внутрихозяйственного управления земельными участками хозяйствующими субъектами;
- выявлены теоретические и методические положения взаимодействия кадастрового и бухгалтерского учета в системе внутрихозяйственного управления земельными участками;
- разработаны методические положения формирования информационного обеспечения процессов учета, оценки и налогообложения земельных участков;
- разработана методика взаимоучета данных кадастрового и бухгалтерского учета земельных участков, находящихся в обороте;
- определена эффективность кадастрового и бухгалтерского учета земельных участков на основе их государственной кадастровой стоимости;
- определена эффективность налогообложения земель на основе данных государственной кадастровой оценки земель.
На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:
- уточненные и дополнительно сформулированные теоретические и методические положения формирования организационно-экономического механизма учета земельных участков хозяйствующих субъектов;
- методические положения формирования информационно-учетного обеспечения кадастровой оценки и налогообложения земельных участков;
- методика учета земельных участков, находящихся в обороте;
- методические положения учета земель в сельскохозяйственных организациях;
- расчет эффективности кадастрового и бухгалтерского учета земель;
- расчет эффективности налогообложения земельных участков хозяйствующих субъектов на основе государственной кадастровой оценки земель.
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные автором и внедренные в практику результаты исследования, а также сформулированные выводы и предложения позволят повысить эффективность учета и использования земель хозяйствующих субъектов на основе достоверной и систематизированной земельно-кадастровой и бухгалтерской информации.
Это, в свою очередь, обеспечит повышение эффективности управления земельными ресурсами муниципальных образований и регионов в целом. Результаты исследования имеют большое значение для территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, Росимущества, Минэкономразвития, администрации г. Чебоксары и других федеральных, региональных и местных органов самоуправления.
Апробация результатов исследования была осуществлена в муниципальных образованиях Чувашской Республики. Основные положения настоящей работы докладывались на научно-производственных конференциях и семинарах. Результаты научных исследований были использованы при выполнении государственного контракта с Роснедвижимостью в 2005 г. «Разработка концепции землеустройства, государственного мониторинга земель и территориального планирования».
По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объёмом 3,1 печатных листа.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 156 листах машинописного текста, включает 37 таблицы и 18 рисунков.
Основное содержание работы
Экономический механизм УЗР включает в себя: земельный налог, арендную плату за землю, рыночную цену земли, залоговую цену земли, компенсационные платежи при изъятии земельных участков, компенсационные платежи при консервации земли, штрафные платежи за экологический ущерб, плату за право аренды и т.д.
Одним из наиболее важных экономических инструментов является земельный налог, взимаемый исходя из размеров государственной кадастровой оценки, корректируемой один раз в 3-5 лет. При этом, по мнению автора, корректировка кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности у хозяйствующих субъектов, должна быть основана на данных бухгалтерского учета основных фондов, включая земельные участки и иные объекты недвижимости этих субъектов. Это позволит снизить затраты на сбор необходимой информации и корректировку кадастровой стоимости.
Правовой базой УЗР являются: Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, законы (ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.) и подчиняющиеся им подзаконные акты. К последним относятся: акты государственных органов и акты органов местного самоуправления.
В связи с тем, что государственный кадастровый учет и регистрация прав на земельные участки относятся к основным методам управления земельными ресурсами, к нормативно-правовым актам следует также отнести, по мнению автора, акты, регулирующие методику и технологию учета земельных участков. К таким актам следует отнести как методические рекомендации Роснедвижимости по кадастровому учету и оценке земельных участков, так и нормативные документы бухгалтерского учета, регулирующие учет земельных участков, включенных в основные фонды предприятий.
Вместе с тем в этой сфере законодательно не решены многие вопросы. Так, нормативными правовыми актами не урегулированы вопросы уведомления налогоплательщика о кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка, и не установлена возможность налогоплательщика в досудебном порядке разрешать споры, связанные с правильностью определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка. Возможность досудебного разрешения споров приобретает также большое значение в случае, если результаты кадастровой оценки будут использованы для определения выкупных цен при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками.
Действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель также нуждается в улучшении. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельхозугодий, а также высокая кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями, расположенными на землях поселений. Кроме того, применяемые методики предусматривают расчет удельных показателей земель данной категории и не регулируют вопросы определения кадастровой стоимости отдельного земельного участка.
Действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель, а также порядок актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, хранящихся в базах данных автоматизированной системы государственного земельного кадастра и предоставляемых в налоговые органы для целей налогообложения.
Система внутрихозяйственного УЗР хозяйствующих субъектов должна быть основана на:
– разграничении функций публичного и гражданского права в сфере землепользования;
– гибкой нормативной базе в сфере повышения эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса хозяйствующих субъектов;
– системном подходе к ведению государственного кадастрового и бухгалтерского учета объектов недвижимости и их оценки, позволяющих сформировать гражданский оборот земельных участков хозяйствующих субъектов;
– справедливой налоговой системе объектов недвижимости, ликвидирующее относительно большое (в 1,5-2 раза) налоговое бремя для сельских товаропроизводителей по сравнению с поселениями и малыми городами (на единицу площади или на одного жителя);
– инфраструктуре цивилизованного оборота земель, которая должна включать полноценную правовую базу; упрощенную процедуру оформления сделок с земельными участками; упрощенную процедуру формирования и распределения доходов от земельных участков; систему платного землепользования на основе рентной стоимости земель; учет земельных ресурсов в финансово-кредитной системе государства, регионов, муниципальных образований и хозяйствующих субъектов.
Формирование информационной базы является главной стадией в процессе оценки земельного участка. Данную стадию можно разбить на следующие этапы: сбор и систематизация общих данных; сбор и анализ специальных данных. При формировании информационной базы оценки земельных участков необходимо выделить основные факторы, оказывающие непосредственное влияние на процесс оценки. Предложенная система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земельных участков, разработанная автором, представлена в таблице 1.
Таблица 1
Система внешних макроэкономических и внутренних микроэкономических факторов,
оказывающих влияние на процесс оценки земли
| Внешняя информация | Факторы, формирующие состояние рынка, на котором функционирует оцениваемый объект | Политические факторы | Политическая обстановка в регионе |
| Экономико-правовые факторы | Индексы изменения цен на земельные участки | ||
| Ставка банковского процента | |||
| Инвестиционный климат | |||
| Уровень конкуренции и деловой активности | |||
| Дотирование производства сельскохозяйственной продукции | |||
| Индексация доходов, сбережений, цен | |||
| Степень риска | |||
| Формирование спроса на земельные участки, а также на те виды сельхозпродукции, которые на них производятся | |||
| Разработка законов о налогообложении. Издание положений, постановлений и других нормативных актов, регламентирующих операции с земельными участками. Разработка земельного кодекса | |||
| Научно-технические факторы | Разработка новых технологий, оказывающих воздействие на земельные участки | ||
| Социально-психологические факторы | Покупательная способность населения. Формирование вкусов покупателей земельных участков | ||
| Экологические факторы | Степень загрязнения окружающей среды. Выпуск экологически чистой и безопасной продукции | ||
| Демографо-географические факторы | Данные о местоположении оцениваемого объекта в разрезе: регионов, городов, районов. Степень развития региона. Уровень занятости. Уровень народонаселения | ||
| Внутренняя нформация | Внутренние микроэкономические факторы, влияющие на процесс оценки земельных участков | Организационно-экономические факторы | Разработка стратегии и тактики предприятия Информационное обеспечение процесса принятия решения, в том числе использование компьютерных технологий. Планирование деятельности предприятия. Экономическое стимулирование процесса производства. Анализ и поиск внутрипроизводственных резервов. Налогооблагаемая база и уплачиваемые налоги, возникающие в связи с наличием у предприятия земельного участка и в результате операций с ними и др. |
| Производственно-технические факторы | Освоение новых технологий. Проведение работ по коренному улучшению земельных участков (мелиоративные работы, работы по осушению и т. д.). Использование более прогрессивных и экономичных предметов труда. Географические и иные характеристики используемого земельного участка и др. |
Взаимодействия, осуществляемые между субъектами, участвующими в информационном обеспечении кадастровой оценки земель, можно разделить, по мнению автора, на две группы:
- внутренние взаимодействия между органами, учреждениями Роснедвижимости: а – вертикальные (между органами и учреждениями Роснедвижимости федерального, регионального и локального уровней); б – горизонтальные (между учреждениями Роснедвижимости на отдельном административно-территориальном уровне);
- внешние взаимодействия между Роснедвижимостью и другими министерствами и агентствами.
Сведения о местоположении и качественном состоянии земельного участка могут быть получены не только из материалов ГЗК, технической инвентаризации, но и из финансово-экономической документации (бухгалтерских балансов, отчете о финансовых результатах, отчете о движении денежных средств, данных сегментарного учета и др.), формируемых в результате финансового учета.
Кадастровая и рыночные оценки земельного участка должны использоваться и при оценке стоимости основных фондов хозяйствующих субъектов. При этом информационным источником для корректировки стоимости основных фондов предприятия (а также государственной кадастровой и рыночной оценок земельного участка) могут являться различные документы бухгалтерского учета и финансовой отчетности.
С другой стороны, сведения, содержащиеся в бухгалтерской отчетности, могут являться источником информации для проведения кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка. При отсутствии систематических съемок и обследований земель с 1990 года, которые ранее выполнялись организациями Росземкадастра (ныне Роснедвижимость), эти данные являются единственной достоверной информацией о составе и качественном состоянии земельного участка.
Информацию о земельных участках хозяйствующих субъектов наиболее целесообразно отражать в форме бухгалтерской отчетности ОС-1, которую затем конвертировать в формы статистической отчетности. В отличие от форм бухгалтерской документации, имеющих регламентированную конфигурацию, предлагаемые формы статистической отчетности не подлежат обязательному утверждению и могут быть интегрированы в форму Ф.1.7. Государственного реестра земель кадастрового района.
Автором предлагается следующая система показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов, которая может быть использована при проведении кадастровой и рыночной оценок земельных участков и конвертирована в формы Государственного реестра земель кадастрового района (ГРЗ КР) (табл. 2). Периодичность предоставления сведений хозяйствующими субъектами предлагается установить в интервале 3-5 лет.
Таблица 2
Система показателей бухгалтерской отчетности хозяйствующих субъектов,
используемая при проведении кадастровой и рыночной
оценок земельных участков
| Наименование показателя | Формы бухгалтерской отчетности и документы-основания | Формы Государственного реестра земель кадастрового района |
| Балансовая стоимость земельного участка, обремененного арендными отношениями; нормативная цена земли | Договор аренды; акты приема-передачи ОС; забалансовые счета: 001 "Арендованные основные средства"; 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные"; 011"Основные средства, сданные в аренду" | Ф.1.5. Экономические характеристики земельного участка Ф.1.3. Сведения о частях и обременениях |
| Рыночная стоимость земельного участка | Договор; акт приема-передачи ОС (ф. № ОС-1); инвентарная карточка учета объекта основных средств | Ф.1.5. Экономические характеристики земельного участка |
| Объем и стоимость вида работ (осушение, орошение, корчевка кустарников, срезка кочек, очистка земельного участка от камней и валунов и др.). | Акт приемки-сдачи отремонтированных, реконструируемых и модернизируемых объектов (ф.№ОС-3) | Ф.1.6. Специальные сведения |
| Стоимость земельного участка внесенного в качестве вклада в уставный капитал организации (по согласованной учредителями оценке) | Актив баланса по строке 110 в составе хозяйственных средств предприятия; пассив баланса по строке 410 в качестве источников образования хозяйственных средств | Ф.1.6. Специальные сведения |
| Изменение первоначальной стоимости объекта основных средств (сумма затрат в земельный участок) | Инвентарная карточка учета объекта основных средств | Ф.1.6. Специальные сведения |
Для восполнения недостающих сведений о земельных участках целесообразно, по мнению автора, использовать все доступные источники хранения информации об участках с учетом предложенной в работе схемы взаимодействия различных властных структур и хозяйствующих субъектов (рис. 1.).
Таким образом, взаимодействие кадастрового и бухгалтерского учета позволяет проводить постоянную корректировку качественного состояния и использования земельных участков, а также их оборота, что позволит вносить своевременные и обоснованные изменения в земельно-кадастровую документацию, включая изменения в кадастровую стоимость земельных участков.
Рис. 1. Схема предоставления информации о земельном участке
В течение 2005 года в республике совершено 7774 сделки с земельными участками. Купля-продажа земель между гражданами и юридическими лицами за истекший год в структуре сделок составила 35% (2717 сделок на площади 0,5 тыс. га). Наследование земельных участков гражданами в структуре сделок составляют 32,4% (2521 на площади 0,8 тыс. га). В основном вступали в право наследования земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства.
Наибольшее влияние на площадь земельных участков, участвующих в сделках, оказывают следующие факторы: оборот крупных и средних организаций, удельный вес земель поселений, затраты в сельском хозяйстве, инвестиции в производство, объем финансирования землеустроительных и земельно-кадастровых работ.
Автором с помощью нейросетевого анализа был выполнен прогноз площади земельных участков, участвующих в сделках (табл. 3).
Таблица 3
Сравнение фактической и расчетной площади земельных участков, участвующих в сделках,
в муниципальных образованиях Республики Чувашия, га
| Наименование муниципальных образований | Фактическая площадь по сделкам | Прогноз нейросети | Разница между фактически о прогнозной площадью | Резервы вовлечения земельных участков в оборот |
| Алатырский район | 2606,6 | 2700 | -93 | -93 |
| Аликовский район | 460,8 | 750 | -289 | -289 |
| Батыревский район | 2598,5 | 2400 | 199 | |
| Вурнарский район | 2448,1 | 2200 | 248 | |
| Ибресинский район | 1937,9 | 2400 | -462 | -462 |
| Канашский район | 532,5 | 900 | -368 | -368 |
| Козловский район | 1866,3 | 1800 | 66 | |
| Комсомольский район | 568 | 800 | -232 | -232 |
| Красноармейский район | 13421,9 | 10000 | 3422 | |
| Красночетайский район | 4984,1 | 5500 | -516 | -516 |
| Мариинско-Посадский р-н | 3387,4 | 3400 | -13 | -13 |
| Моргаушский район | 2847,1 | 2600 | 247 | |
| Порецкий район | 10339,6 | 12000 | -1660 | -1660 |
| Урмарский район | 1369,7 | 2000 | -630 | -630 |
| Цивильский район | 7902,9 | 7700 | 203 | |
| Чебоксарский район | 4882,9 | 4500 | 383 | |
| Шемуршинский район | 1113,8 | 1400 | -286 | -286 |
| Шумерлинский район | 1824,5 | 1900 | -76 | -76 |
| Ядринский район | 22,8 | 500 | -477 | -477 |
| Яльчикский район | 4054,5 | 6000 | -1946 | -1946 |
| Янтиковский район | 1060 | 1300 | -240 | -240 |
| г. Алатырь | 48,9 | 700 | -651 | -651 |
| г. Канаш | 211,5 | 650 | -439 | -439 |
| г. Новочебоксарск | 680 | 800 | -120 | -120 |
| г. Чебоксары | 2567 | 5000 | -2433 | -2433 |
| г. Шумерля | 140,3 | 400 | -260 | -260 |
| Итого по ЧР | х | х | -6422 | -11190 |
В результате были сделаны следующие выводы:
- на активность земельного рынка наибольшее влияние оказывают: размер оборота крупных и средних организаций и размер инвестиций в производство региона;
- существенное влияние на площадь земельных участков, участвующих в сделках оказывают затраты на земельно-кадастровые работы для их внесения в ГЗК;
- с учетом сложившихся экономических условий в целом по Чувашской Республике площадь земельных участков, вовлеченных в оборот, может быть увеличена более чем на 11 тыс.га.
Средняя цена продажи государственных и муниципальных земельных участков в поселениях составила 1,27 рубля за кв.м., вне поселений – 0,47 рублей за кв. м. (табл. 4).
Таблица 4
Средние цены продажи государственных и муниципальных земельных участков
гражданам для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства в целом по Чувашской республике, руб/кв.м.
| Категории | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 |
| В поселениях | 2,08 | 5,35 | 2,2 | 1,8 | 5,4 | 1,27 |
| Вне населенных пунктов | 1,21 | 1,57 | 0,61 | 0,12 | 1,7 | 0,47 |
В целом по Республике сделки по купле-продаже земельных участков составляют 35%. Средняя цена продажи государственных и муниципальных земельных участков в Чувашской Республике составила в 2005 году 8700 руб./га. Таким образом, планируемый дополнительный доход в бюджет от продажи земельных участков, дополнительно вовлеченных в оборот, составит 34073 тыс. руб.
В работе рассмотрены вопросы оптимизации затрат при информационном обеспечении процесса кадастрового учета земельных участков хозяйствующих субъектов. Для решения задачи снижения стоимости работ по формированию земельных участков, в том числе из состава земель сельскохозяйственного назначения, необходимо:
- продолжить работы по созданию за счет средств республиканского и местных бюджетов актуального планово-картографического материала и опорной межевой сети;
- финансировать работы по составлению проектов территориального землеустройства по перераспределению земель сельскохозяйственного назначения в целом на территорию бывших колхозов и совхозов из средств республиканского бюджета;
- проведение уполномоченными федеральными органами исполнительной власти проверки рынка землеустроительных работ на предмет соответствия законодательству о конкуренции и ограничении монополистической деятельности.
Анализ финансовой документации хозяйствующих субъектов, функционирующих в разных отраслях хозяйственного комплекса, показал, что доля стоимости земельных участков в составе основных фондов не оказывает влияние на финансовые результаты деятельности субъектов земельных отношений, а также на величину платежей за землю и кадастровую стоимость земельных участков.
Результаты анализа показали, что в настоящее время затраты на коренное улучшение земельных участков, осуществляемые хозяйствующими субъектами, также не оказывают влияние на размер земельных платежей. Причиной этого является положение, что при ведении бухгалтерского учета в большинстве хозяйствующих субъектов затраты на коренное улучшение земель учитываются как затраты по отдельным видам работ. В этом случае размер затрат на проведение отдельных видов работ (а не на коренное улучшение) не влияет на размер налогов. При учете коренных затрат на улучшение земельного участка как основного средства (новые объекты) предприятие вынуждено будет платить налог на имущество. Так, например, ОАО «Электроприбор» при учете затрат на земельные участки в составе основных средств (при нахождении земельного участка в собственности) будет вынуждено заплатить налог на имущество в размере:
2004 г. – 889 тыс.руб.∙2,2%=19,55 тыс.руб.;
2005 г. – 1786 тыс.руб.∙2,2%=39,29 тыс.руб.
Если данные затраты учитывать через удорожание земельного участка, то затраты на коренное улучшение земель не будут облагаться налогом на имущество. При этом уменьшение налога на прибыль составит:
2004 г. – 889 тыс. руб.∙24%=213,36 тыс.руб.;
2005 г. – 1786 тыс. руб.∙24%=428,64 тыс.руб.
Проведенный анализ показал, что на величину кадастровой стоимости земельного участка увеличение балансовой стоимости земельного участка оказывает определенное влияние. Однако, увеличение земельных платежей в данном примере может составить 40,1 тыс.руб. (889+1786 тыс.руб.)∙1,5%=40,1 тыс.руб.). Это увеличение в 16 раз ниже величины снижения налога на прибыль.
В работе предложен алгоритм определения влияния основных производственных фондов хозяйствующего субъекта на величину валового регионального продукта:
- выбор факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на результативный показатель;
- составление математической модели зависимости результативного показателя от факторов, его обуславливающих с использованием корреляционно-регрессионного анализа;
- построение модели на основе нейросети для аналогичных переменных;
- определение величин вкладов каждого фактора в величину результативного показателя;
- анализ результатов.
Наибольший вклад (98 %) имеет стоимость основных производственных фондов. Финансирование землеустроительных и земельно-кадастровых работ имеет вклад 2% в валовом региональном продукте. Таким образом, детальный кадастровый, технический и бухгалтерский учет основных производственных фондов является необходимым условием эффективного функционирования основных фондов, что позволит увеличить производство валового регионального продукта. Это в значительной степени относится к земельным участкам, также включаемым в состав основных фондов, особенно на землях сельскохозяйственного назначения.
Предложенный автором подход, позволяющий оперативно вносить поправку на экономические, экологические и социальные факторы, оказывающие влияние на стоимость земель, позволяет повысить размер поступающего земельного налога в муниципальный бюджет. Такая поправка должна определяться для каждого муниципального образования, в котором складываются особенные условия рынка земель, уровень экономического развития, экологическая обстановка и другие условия. Дальнейшее налогообложение предприятий следует осуществлять с учетом откорректированной стоимости земельного участка.
В работе представлены расчеты земельного налога по промышленным предприятиям г. Чебоксары с учетом предложенной методики корректировки стоимости земель. Экономический эффект от применения результатов научных исследований автора составляет 42935 тыс. руб.
Для анализа различий факторов управления земельными ресурсами в области налогообложения в муниципальных образованиях Чувашской Республики в диссертации был выполнен кластерный анализ с использованием статистического пакета Statistica. В расчетах была использована древовидная диаграмма, дающая наиболее наглядное представление объединения объектов и методов одиночной связи (простое объединение).
В качестве факторов кластерного анализа были использованы следующие факторы: кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, руб/га; удельный вес сделок с земельными участками, %;поступление платежей за землю, руб./га; количество земельных участков, внесенных в ЕГРЗ, ед.
В результате кластерного анализа муниципальные образования Чувашской республики были сгруппированы в три кластера (табл. 5).
Расчеты по приоритетности выполнения мероприятий по взаимодействию бухгалтерского и кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственных предприятий, выполненные на основе результатов анализа сложившейся экономической ситуации, показали, что наиболее эффективны земельно-учетные и бухгалтерские действия в муниципальных образованиях первого кластера.
Таблица 5
Приоритетность мероприятий по взаимодействию бухгалтерского и кадастрового учета
земельных участков сельскохозяйственных предприятий в муниципальных
образованиях Чувашской республики
| Показатели | Муниципальные образования Чувашской республики | ||
| Шемуршинский, Комсомольский, Яльчинский и Батыревский районы | Канашский, Ибресинский, Янтиковский, Цивильский, Красноармейский, Красночетайский, Вурнарский, Чебоксарский, Шемерлинский, Порецкий и Аликовский районы | Мариинско-Посадский, Козловский, Ядринский, Моргаушский и Алатырский районы | |
| | Приоритеты выполнения работ | ||
| | 1 | 2 | 3 |
| Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, руб/га | 22072,50 | 13793,75 | 8877,00 |
| Удельный вес сделок с земельными участками, % | 9,80 | 9,40 | 4,53 |
| Поступление платежей за землю, руб/га | 65,71 | 70,59 | 69,96 |
| Количество земельных участков, внесенных в ЕГРЗ, ед. | 45200 | 23500 | 14600 |
Поэтому в этих районах должен быть установлен высший приоритет выполнения мероприятий по оптимизации бухгалтерского и кадастрового учета земель. Средний приоритет должен быть установлен в районах второго кластера. Низкий приоритет должен быть установлен в районах третьего кластера. Это позволит в условиях ограниченно финансирования оптимизировать использование средств, направляемых на управление земельными ресурсами.
Выводы и предложения
1. Земельные участки хозяйствующих субъектов разнообразны по составу и назначению. Чтобы вести соответствующий учет необходима их классификация по видам, назначению или характеру участия в процессе производства, отраслям экономики, степени использования и по принадлежности.
В активы субъектов могут быть отнесены участки, как задействованные ранее, так и вновь приобретенные (покупка на конкурсе или аукционе, безвозмездная передача и др.). Первые оформляются на основании свидетельства о праве на собственность, владение, пользование, вторые – по факту оформления результатов сделки.
2. Среди факторов, оказывающих влияние на бухгалтерское отражение операций с земельными участками, выделены: оценка земель и иных объектов недвижимости; вид договорных отношений и состав их участников; система налогообложения. Отражение операций с земельными участками и построение балансов, включая производные целесообразно осуществлять на базе принципа модульности.
В ходе исследования установлена четкая взаимосвязь между типом договорных отношений, способами поступления к хозяйствующему субъекту либо выбытия земельных участков и их оценкой. Отражение операций с земельными участками и построение балансов, включая производные целесообразно осуществлять на основе модульности.
3. Можно выделить два укрупненных подхода к оценке земельного участка: а) оценка земельного участка как самостоятельного актива, находящегося в собственности хозяйствующего субъекта; оценка земельного участка как неотъемлемой части активов субъекта, принадлежащих ему на различных видах прав.
Предложенная автором система внешних макроэкономических и внутренних микроэкономических показателей позволяет повысить эффективность использования земельных участков хозяйствующих субъектов, увеличить кадастровую и рыночную стоимость объектов земельно-имущественного комплекса. Сведения о местоположении и качественном состоянии земельного участка могут быть получены не только из материалов ГЗК, технической инвентаризации, но и из финансово-экономической документации (бухгалтерских балансов, отчетов о финансовых результатах, отчетов о движении денежных средств, данных сегментарного учета и др.), формируемых в результате финансового учета.
Используемые в сельском хозяйстве унифицированные формы первичной документации по учету основных средств дают полную характеристику принимаемых на баланс земельных угодий: площадь, вид угодий, место расположения, конфигурация, данные о плодородии, балансовая стоимость. Учет капитальных затрат по коренному улучшению земель ведут на счете вложении во внеоборотные активы по установленной номенклатуре (по элементам и статьям затрат). Эти данные могут являться источником информации и земельном участке при его учете в Едином государственном реестре земель.
4. Анализ формирования оборота земельных участков в России показал, что основными факторами его ускорения являются ускорение процессов разграничения государственной собственности на землю, выкупа хозяйствующими субъектами земельных участков, переоформления прав. Автором предложены максимальные ставки выкупной цены (от 5 до 20% от кадастровой стоимости земельного участка), намечены меры по ограничению спекуляции земельными участками.
Наибольшее влияние на площадь земельных участков, участвующих в сделках, оказывают следующие факторы: оборот крупных и средних организаций; удельный вес земель поселений; затраты в сельском хозяйстве; инвестиции в производство; объем финансирования землеустроительных и земельно-кадастровых работ. С учетом сложившихся экономических условий в целом по Чувашской Республике площадь земельных участков, вовлеченных в оборот, по расчетам автора, может быть увеличена на 11190 га.
Экономический эффект за счет вовлечения земельных участков в оборот и увеличения поступлений в республиканский бюджет от продажи земельных участков юридическим и физическим лицам и составляет в Чувашской Республике 34073 тыс. руб.
5. Оценки стоимости земельных участков, проводимой на базе статического учета, на практике недостаточно для принятия планово-управленческих решений и эффективного управления ими. Она должна быть дополнена динамической оценкой, осуществленной на основе динамических балансов.
Применительно к земельным участкам в динамическом учете можно выделить два потока ценностей в рамках экономической единицы: материальные потоки ценностей (например, сами земельные участки, удобрения и т.д.); денежные потоки ценностей (например, средства от продажи земельного участка, от аренды земельного участка и т.д.).
6. Общая сумма платежей за землю составила по республике составила 490,8 млн рублей; средства от платежей за аренду земельных участков в сумме 12,6 млн рублей перечислены в федеральный бюджет. Максимальное поступление платежей за землю получено в городах Республики: г. Чебоксары (254335 тыс.руб.) и Новочебоксарске (123583 тыс.руб.). В административных районах платежи за землю в несколько раз ниже. Максимальное поступление платежей за землю в административных районах получено в Чебоксарском и Вурнарском районах (9043 и 6126 тыс. руб. соответственно).
В увеличении объемов поступления платежей за землю лежат иные механизмы, чем активность земельного рынка. На увеличение платежей за землю в муниципальных образованиях Республики так же, как и в других субъектах Российской Федерации, влияет в основном рост ставок земельного налога и арендной платы.
7. Сильное влияние на стоимость земли оказывают следующие факторы: степень загрязнения окружающей среды (r = 0,745); удельный вес земельных участков, сведения о которых содержатся в ГЗК (r = - 0,533); географические и иные характеристики используемого земельного участка: площадь земельного участка (r = 0,618), наличие обременений (r = - 0,599).
Среднее влияние на стоимость земли оказывает число земельных участков по сделкам (r = 0,433); экономическое стимулирование процесса производства (дотации) (r = 0,411); уровень занятости (r = 0,367); инвестиционный климат (размер инвестиций в производство) (r = 0,499); налогооблагаемая база и размер уплачиваемых налогов, возникающие в связи с наличием у предприятия земельного участка и в результате операций с ними (- 0,455; - 0,498).
Слабое влияние на стоимость земель оказывает индексация доходов, сбережений, цен (r = 0,311); индексы изменения цен на земельные участки (r = 0,321); затраты на коренное улучшение земельных участков (мелиоративные работы, работы по осушению) (r = 0,299).
Поэтому необходимо оперативно вносить поправку на экономические, экологические и социальные факторы, оказывающие влияние на стоимость земель. Такая поправка должна определяться для каждого муниципального образования, в котором складываются особенные условия рынка земель, уровень экономического развития, экологическая обстановка и другие условия.
Сумма земельного налога по промышленным предприятиям г.Чебоксары, которая может быть получена за счет корректировки кадастровой стоимости земельного участка, составляет 42936 тыс. руб.
8. Наибольший вклад (98 %) в величину валового регионального продукта имеет стоимость основных производственных фондов хозяйствующих субъектов. Финансирование землеустроительных и земельно-кадастровых работ имеет вклад 2% в валовом региональном продукте. Детальный кадастровый, технический и бухгалтерский учет основных производственных фондов является необходимым условием эффективного функционирования основных фондов, что позволит увеличить производство валового регионального продукта. Это в значительной степени относится к земельным участкам, также включаемым в состав основных фондов, особенно на землях сельскохозяйственного назначения.
По теме исследований опубликованы следующие основные работы:
1. Информационные технологии в диагностике банкротства предприятий потребительской кооперации [Текст]/ Е.В.Чибис, А.В. Павлов, А.С. Бусов [и др.] // Молодежь и кооперация: материалы XXV студенческой научной конференции. – Чебоксары: Издательство «Руссика», 2001. – С. 19-23.
2. Чибис, Е.В. Земельный налог как стабильный источник дохода местного бюджета [Текст] / Е.В. Чибис // Практический менеджмент в регионе: Материалы II-ой Межрегиональной научно-практической конференции (Чебоксары, ноябрь 2005 г.). – Чебоксары: Издательство Чувашского университета, 2005. – С.168-170.
3. Чибис, Е.В. Земля как объект налогообложения в Чувашской Республике [Текст] / Е.В.Чибис // Образование. Наука. Производство. Инновационный аспект: Сб. тр. научно-практ. конф., посвящ. 50-летию Чебоксарского института (филиал) МГОУ. – В 2-х томах. – М.: Издательство МГОУ, 2005. – Т. 2. С. 70-72.
4. Чибис, Е.В. Приобретение земельных участков. Вопрос открыт [Текст] / Е.В.Чибис // Ноосферные знания и технологии: труды / Ульяновский научный центр. Секция экономика. Т.9.В.1. – Ульяновск, 2006. – С. 135-140.
5. Чибис, Е.В. Некоторые аспекты государственного управления земельными ресурсами в Чувашской Республике [Текст] / Е.В.Чибис // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр. Мат. Всероссийской конф. молодых ученых и специалистов «Молодые ученые – землеустроительной науке»/ – М.: ГУЗ, 2004. – С.311-313.
6. Чибис, Е.В. Актуальные вопросы использования земельных ресурсов в связи с изменением Налогового Кодекса РФ [Текст] / Е.В.Чибис // Совершенствование теоретических и методических положений организационно-экономического механизма государственного земельного кадастра: сб. науч. тр. – М.: ГУЗ, 2005. – С.155-156.
7. Чибис, Е.В. Эффективность информационного обеспечения сельскохозяйственного землепользования [Текст] / Е.В.Чибис // Аграрная наука. – 2006. – №10. – С.23-26.
8. Чибис, Е.В. Страхование информации в системе управления объектами недвижимости [Текст] / Е.В.Чибис // Страховое дело. – 2006. – №10. – С.16-18.
Редакционный отдел ГУЗа
Подписано в печать 17.10.06. Формат 60х84/16. Объем 1,0 п.л.
Бумага офсетная. Тираж 100. Заказ №
У
часток оперативной полиграфии ГУЗ, Москва, ул. Казакова, 15