Отчет об оценке №10/11-82. 93 Определение рыночной стоимости одной обыкновенной именной акции в составе 100% пакета акций Открытого акционерного общества «Теплоизоляционные и уплотнительные материалы» (оао «тиум»)
| Вид материала | Отчет |
- На отчет №15-07 от 09. 03. 2007г. «Об оценке рыночной стоимости 1 обыкновенной акции, 223.54kb.
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО ак «Омскэнерго» Дата составления отчета, 2919.75kb.
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций ОАО «Ставропольэнерго» Дата составления отчета, 2992.15kb.
- Отчет об оценке рыночной стоимости акций открытого акционерного общества «электросвязь», 418.56kb.
- «Оценка рыночной стоимости 20% пакета акций ОАО «Северо-Западный Телеком», 650.72kb.
- Хх об оценке рыночной стоимости 49% пакета акций. Объект оценки, 3314.97kb.
- Отчет об оценке стоимости действующего предприятия ОАО "машиностроительный завод", 2544.04kb.
- «коммунбытсервис», 4045.86kb.
- Уважаемый акционер Открытого акционерного общества "Вольскцемент"!, 68.22kb.
- Отчет ОАО «Спецгазремстрой» оао «Газпром» о производственно-хозяйственной деятельности, 537.05kb.
1.12. Обоснование выбора методов расчета
Для целей определения рыночной стоимости 1 (одной) обыкновенной именной бездокументарной акции в составе 100% пакета акций Открытого акционерного общества «Теплоизоляционные и уплотнительные материалы», Оценщик использовал:
- в рамках затратного подхода – метод скорректированных чистых активов;
- в рамках доходного подхода – метод дисконтированных денежных потоков.
Обоснование отказа от применения сравнительного подхода
Применение сравнительного подхода в современной России может носить только ограниченный характер, что обуславливается отсутствием, как сопоставимых публичных компаний, так и сделок с частными компаниями, которые обладали бы схожими характеристиками, а также значительными страновыми различиями в операционной, финансовой и инвестиционной деятельности компаний в России и за её пределами.
Использование сравнительного подхода возможно только при наличии исчерпывающей достоверной доступной информации о компаниях-аналогах или сделках с аналогичными объектами.
Согласно принципам методологии отбора предприятий-аналогов, важнейшие из которых отраслевое сходство и размер компании, в рамках сравнительного подхода при оценке бизнеса для Объекта оценки установлено, что предприятия-аналоги, информация по которым могла бы лечь в основу расчетов по сравнительному подходу, на дату оценки отсутствуют. Данный фактор объясняется, прежде всего, отраслевой спецификой оцениваемого предприятия – предоставление услуг, связанных с недвижимым имуществом.
На основании вышесказанного следует: применение сравнительного подхода не представляется возможным.
2. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
2.1. Общеэкономический обзор
Источник: Министерство экономического развития и торговли РФ, Федеральная служба государственной статистики, Банк России
Основные тенденции социально-экономического развития России в августе 2011 года
Таблица 2.1.1
Основные показатели развития экономики
(в % к соответствующему периоду предыдущего года)
| | 2010 | 2011 | ||
| август | январь - август | август | январь - август | |
| ВВП1) | 103,1 | 104,1 | 105,2 | 104,0 |
| Индекс потребительских цен, на конец периода, за период | 100,6 | 105,4 | 99,8 | 104,7 |
| Индекс промышленного производства2) | 107,0 | 109,2 | 106,2 | 105,4 |
| Обрабатывающие производства3) | 111,0 | 113,0 | 107,1 | 107,6 |
| Индекс производства продукции сельского хозяйства | 77,5 | 92,3 | 113,3 | 109,6 |
| Инвестиции в основной капитал | 108,1 | 102,1 | 106,54) | 104,14) |
| Объемы работ по виду деятельности «Строительство» | 100,0 | 94,9 | 112,4 | 106,2 |
| Ввод в действие жилых домов | 95,9 | 95,6 | 103,6 | 99,8 |
| Реальные располагаемые денежные доходы населения5) | 105,2 | 105,4 | 101,4 | 99,3 |
| Реальная заработная плата | 105,6 | 105,0 | 103,95) | 102,35) |
| Среднемесячная номинальная заработная плата, рублей | 20753 | 20367 | 231265) | 225495) |
| Оборот розничной торговли | 109,0 | 105,7 | 107,8 | 105,8 |
| Объем платных услуг населению | 101,4 | 100,9 | 104,7 | 103,3 |
| Общая численность безработных в % к экономически активному населению (на конец периода) | 6,8 | | 6,1 | |
| Экспорт товаров, млрд. долл. | 31,8 | 253,2 | 43,01) | 335,41) |
| Импорт товаров, млрд. долл. | 23,8 | 148,7 | 30,21) | 205,01) |
| Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель | 75,7 | 75,7 | 109,5 | 109,2 |
2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», с учетом поправки на неформальную деятельность.
3) С учетом поправки на неформальную деятельность.
4) Оценка Росстата.
5) Предварительные данные.
Источник: МЭР
По итогам августа текущего года рост российской экономики продолжился и составил, по оценке Минэкономразвития России, как и в прошлом месяце, 0,4% с исключением сезонного фактора. Наибольший положительный вклад в рост ВВП внесли промышленное производство и оборот розничной торговли, при сохраняющемся высоком вкладе импорта в удовлетворение внутреннего спроса. Несмотря на стагнацию реальных доходов населения, резко усилился рост потребительского спроса. После спада в июле возобновил тенденцию к росту инвестиционный спрос. На фоне низкой базы прошлого года высокую динамику к августу 2010 г. показало сельское хозяйство. После скачка в июле замедлилась динамика строительства в августе.
С исключением сезонной и календарной составляющих по промышленному производству в целом после спада в июле, в августе рост производства продолжился и составил 0,4% процента. При этом добыча полезных ископаемых стабилизировалась. В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды после замедления роста в июне, в июле-августе рост продолжился. В сфере деятельности «Обрабатывающие производства» после падения производства в июле в августе рост возобновился и составил 0,5% по сравнению с июлем текущего года.
Прирост инвестиций в основной капитал, по оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонной компоненты составил 0,5% по сравнению с июлем против спада на 0,9% в июле. По виду деятельности «Строительство», напротив, значительный рост в июле (на 6,9%) сменился в августе спадом на 1,2% (сезонность исключена).
На рынке труда после роста в июле (до 6,5% к экономически активному населению) в августе безработица сократилась до 6,1 процента. С исключением сезонности уровень безработицы снизился с 6,9% в июле до уровня мая-июня и составил 6,6 процента.
Динамика реальных располагаемых доходов населения с исключением фактора сезонности в августе составила 0,1 процента. Реальная заработная плата сохранила тенденцию к росту. Прирост реальной заработной платы в августе по сравнению с июлем с исключением сезонности составил 0,4 процента.
После небольшого роста в июле текущего года продолжилось снижение задолженности по заработной плате. По данным, полученным от организаций, кроме субъектов малого предпринимательства, суммарная задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов экономической деятельности на 1 сентября 2011 г. достигла наименьшего значения с начала текущего года – 2,34 млрд. рублей, снизившись за август на 9 процентов.
Резко ускорился рост потребительского спроса в основном в результате сохранения тенденции роста потребительского кредитования и сокращения сбережений населения. Рост кредитов населению в августе в годовом выражении увеличился до 28,5%, после 26,5% в июле. С исключением фактора сезонности прирост оборота розничной торговли в августе составил 1,4 процента
Экспорт товаров в августе 2011 г., по оценке, составил 43,0 млрд. долларов США (135,1% к августу 2010 г. и 100,9% к июлю 2011 года).
Импорт товаров в августе текущего года, по оценке, составил 30,2 млрд. долларов США (126,7% к августу 2010 г. и 109,9 к июлю 2011 года).
Положительное сальдо торгового баланса в августе 2011 г. увеличилось по сравнению с августом прошлого года, по оценке, на 59,8% и составило 12,8 млрд. долларов США.
Профицит федерального бюджета на кассовой основе в январе-августе текущего года составил, по предварительным данным Минфина России, 2,3% ВВП против дефицита в размере 2,25% ВВП за аналогичный период годом ранее. При этом доходы бюджета составили 21,8% ВВП (19,1% ВВП - в январе-августе 2010 г.), а расходы бюджета (на кассовой основе) –19,5% ВВП (21,4% ВВП).
В августе индекс потребительских цен составил 99,8%, (в августе 2010 г. был зафиксирован прирост цен на 0,6 процента). За январь-август инфляция составила 4,7% (год назад – 5,4 процента). В годовом выражении инфляция понизилась до 8,2% по сравнению с 9,0% в июле текущего года в результате снижения цен на продовольственные товары, которое наблюдается третий месяц подряд.
2.2. Обзор рынка управления коммерческой недвижимостью1
Емкость рынка управления московского региона в 1 полугодии 2011г.
Сначала года конкуренция на рынке управления недвижимостью продолжила расти. Московские власти серьезно ограничили строительство в городе, поэтому уже сегодня эксперты рынка указывают на намечающийся дефицит торговых и офисных площадей. В такой ситуации управляющие компании (УК) все большее внимание стали уделять складским проектам, поскольку индустриальная недвижимость снова активно развивается. Если же рассматривать московский рынок управления коммерческой недвижимостью в целом, то по данным компании «Фрагра» его общая емкость в 1 полугодии 2011г. превысила 23 млн.кв.м.
Основные тенденции
На рынке торговой и офисной недвижимости стремительно сокращается число вакантных площадей и, учитывая небольшое количество новых проектов, специалисты УК «Фрагра» прогнозируют рост дефицита. «В такой ситуации закономерен новый виток конкуренции между УК, поскольку приток новых объектов на рынок сходит на нет, - считает Михаил Шутов, коммерческий директор УК «Фрагра».
Управляющие компании ищут новые ниши. Многие УК стремятся развиваться в регионах, где услуги по управлению становятся более востребованными». Как правило, речь идет о продолжении сотрудничества с крупными игроками, которые привлекают уже знакомые им по работе в Москве УК и для своих региональных проектов.
Наряду с работой в привычных сегментах торговой и офисной недвижимости, растет интерес со стороны УК к управлению в складском сегменте, который начал стремительно развиваться. Среди значимых фактов, подтверждающих данную тенденцию, можно выделить следующие события: компания HSG Zander приступила к обслуживанию логистических комплексов компании ItellaNLC –«НЛК-Батайск» (Ростовская область) и «Терминал Сибирь» (Новосибирская область) общей площадью 33 682 кв.м; Colliers International FM приступили к управлению складскими комплексами «Рент-Центр» и «Терминал Лесной»».
В целом по рынку наблюдается переход от «голого» facility management (по-прежнему занимающего львиную долю рынка) к классическому property management, рассчитанному на самый широкий спектр задач по управлению.
Предложение
Несмотря на то, что по сравнению с началом 2011 года емкость рынка управления выросла на 16% (на 3 млн. кв.м), на сегодняшний день на рынке представлены не более 20 профессиональных УК. И лишь единицы представляют собой УК полного цикла.
«Таким образом, подавляющее большинство «управляющих» компаний компетентны только в области эксплуатации. Из игроков рынка управления 90-95% относится к facility management в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости. Наиболее это заметно в торговой недвижимости, где только 4-5% всех УК можно отнести к property, остальные же компании выполняют функционал эксплуатирующих компаний, комментриует М.Шутов. - В большинстве случаев управлением операционными доходами и расходами занимается сам собственник, и лишь немногим более 7-10% - привлеченная УК. Что касается эксплуатации (facility), то распределение почти равное: 55-60% - собственники, 40-45% – специализированные УК».
За первые 5 месяцев 2011 года, по мнению специалистов УК «Фрагра, на рынке по-настоящему новых имен не появилось. Многие эксплуатационные компании начали работать в нише property менеджмента. Свои услуги property рынку предложила УК «АБСити Проперти Менеджмент»: управление операционными доходами и операционными расходами объектов коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, управление техническими службами.
Кроме этого, управлением недвижимостью занялись международные компании, обладающие опытом управления на западных рынках, но ранее не оказывающие подобные услуги на территории РФ. В частности, Colliers International открыли новое направление – управление недвижимостью (Property management). Основными видами деятельности здесь объявлены: консалтинг и аудит системы управления объектами коммерческой недвижимости, услуги по постановке системы управления, ведение арендных отношений от имени арендодателя, финансовое и маркетинговое сопровождение проекта, пр.
Спрос
Как и было отмечено выше, сегодня наблюдается рост интереса к услугам по управлению недвижимостью. Если сравнивать его с аналогичным перидом 2010 года, можно отметить прирост данного показателя примерно на 5-10%
Ранее ключевым для собственников был вопрос цены, сегодня многие готовы отдать объект во внешнее управление даже при условии, что расходы будут сопоставимы с управлением своими силами. При этом собственники стали грамотней и требовательней, сегодня от управляющих компаний требуют значительно более широкий спектр услуг, чем в прошлые годы. Раньше с внешними УК работали только собственники объектов высокого класса, а сегодня рынок стал шире. Профессиональные УК стали привлекать и в офисные центры класса B и С, и торговые центры районного масштаба. Также отмечается рост спроса на такие услуги как технический аудит объекта. Еще в прошлом году были востребованы главным образом услуги по эксплуатации, сегодня, основной спрос приходится на услуги по управлению объектом. Чтобы оставаться конкурентоспособными УК должны уметь формировать арендные потоки и генерировать прибыль для собственника.
Прогнозы
Проанализировав тенденции рынка управления коммерческой недвижимости, специалисты УК «Фрагра» прогнозируют в ближайшие полтора – два года спрос на услуги управляющих компаний должен возрасти примерно до 10-12%. «Правда, этот прогноз справедлив лишь для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рынки недвижимости которых более развиты, - добавляет М.Шутов, - поскольку здесь не самый простой для российского менталитета процесс перехода к европейским стандартам ведения бизнеса начался раньше. Таким образом, собственники уже готовы оплачивать услуги профессионалов по управлению недвижимостью, понимая, что это не что иное, как инвестиции в свой объект».
По данным компании «Фрагра» в ближайшие 1-2 года емкость московского рынка управления вырастет до 26-30 млн.кв.м.
В среднесрочной перспективе основными потребителями услуг УК по-прежнему останутся владельцы офисных зданий, однако, среди них увеличится доля объектов класса В и ниже. Ожидается дальнейший рост интереса западных управляющих компаний к российскому рынку коммерческой недвижимости, однако, ввиду его специфики, наиболее распространенной схемой работы будет альянс иностранного и российского игрока.
Выводы:
Собственники коммерческой недвижимости уже готовы оплачивать услуги профессионалов по управлению недвижимостью, понимая, что это не что иное, как инвестиции в свой объект».