Оглавление Лекции №1-2 Основные понятия и определения экономики недвижимости

Вид материала

Лекции

Содержание 10. Основные характеристики рынка недвижимости Недвижимое имущество как товар Особенности рынка недвижимости Вид конкуренции Эластичность предложений Степень открытости Условия зонирования Классификация рынков недвижимости 11. Функции и особенности рынка недвижимости 12. Структура рынка Институциональные участники рынка Инфраструктура рынка недвижимости 13. Основные понятия рынка недвижимости

Подобный материал:

• Тема: Основные понятия и определения, 164.71kb.
• Курс лекции по компьютерным сетям Оглавление, 1945.76kb.
• Интернет-Университет Информационных Технологий, 876.76kb.
• Надежность в технике основные понятия. Термины и определения гост 27. 002-89 государственный, 583.36kb.
• Лекции по курсу Основы технологии машиностроения, 37.78kb.
• Тема: Основные понятия и определения, 121.92kb.
• Федеральный закон, 690.72kb.
• Ланин Борис Евсеевич Оглавление Оглавление 1 лекция, 810.53kb.
• Лекции №1-4 для иностранных студентов Тема: «Введение. Основы безопасности жизнедеятельности,, 291.17kb.
• Понятие, цели и принципы оценки недвижимости, 605.4kb.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости.

Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

10. Основные характеристики рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.5).

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов.

Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения.

Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.





Рис. 5 Недвижимость - объект экономических и государственных интересов


В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 5. Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 6.

Таблица 5

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	-  абсолютная неподвижность -  большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	-  несовершенная, олигополия -  небольшое число покупателей и продавцов -  уникальность каждого объекта -  контроль над ценами ограничен -  вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	-  низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается -  спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	-  сделки носят частный характер -  публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	-  во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства -  специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	-  регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права -  большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	- включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Таблица 6

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

11. Функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
  
• значительно меньшее число сделок купли-продажи;
  
• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
  
• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
  
• рынок недвижимости несовершенен.
  

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

12. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;
  
• экономических субъектов, оперирующих на рынке;
  
• процессов функционирования рынка;
  
• инфраструктуры рынка
  

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
  
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
  
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
  

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование
  
• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
  
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
  
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
  
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
  
• государственные нотариусы и др.
  

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
  
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
  
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
  
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
  
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
  
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
  
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
  
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
  
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
  
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
  
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке и др.
  

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;
  
• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;
  
• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;
  
• оценка инвестиционного проекта;
  
• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;
  
• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.
  

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

13. Основные понятия рынка недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
  
• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.
  
• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
  
• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).
  
• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
  
• национальные и культурные условия, традиции населения.
  
• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
  

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.