Geum.ru

«Оценка объектов недвижимости для целей судопроизводства на юге России: обзор, практика»

Вид материалаТезисы

Содержание


Оценка объектов недвижимости для целей судопроизводства на юге России: обзор, практика
Российская Федерация
Подобный материал:

Тезисы к докладу

«Оценка объектов недвижимости для целей
судопроизводства на юге России:
обзор, практика»

  • Информация о Южном Федеральном округе, его географическом положении.
  • Принятый Гражданский Кодекс Российской Федерации о недвижимом имуществе и защите прав на него.
  • Сеть судебно-экспертных учреждений ЮФО и специалисты по оценке объектов недвижимости в составе лабораторий.
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и процессуальные нормы ГПК и АПК, регламентирующие деятельность специалиста в области оценки объектов недвижимости в судебном процессе.
  • Подготовка специалистов в области оценочной деятельности и практика исследования вопросов, связанных с определением рыночной стоимости при современном развитии Российского законодательства.



С.Д. Малышев
(Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России)


Оценка объектов недвижимости для целей
судопроизводства на юге России:
обзор, практика


В состав Южного Федерального округа входят 13 субъектов Российской Федерации, в том числе 8 республик, 3 области, 2 края.

Округ расположен на юге европейской части России, с запада и востока омывается Черным, Азовским и Каспийским морями. Площадь его составляет 589 200 кв. км. Население – 21 694 700 человек.

Российская Федерация

Федеральные округа






Гражданский Кодекс Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятия в целом как имущественный комплекс признаются недвижимостью. Недвижимое имущество может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Ныне действующее гражданское законодательство Российской Федерации основывается на признании равенства участников гражданских отношений, неприкосновенности собственности, свободе договора, обеспечении восстановления нарушенных прав и судебной защите гражданских прав.

Судебная защита гражданских прав предоставляется гражданам, юридическим лицам в качестве универсального способа защиты их прав. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

На территории каждого из субъектов Южного Федерального округа расположены суды общей юрисдикции, а также 13 арбитражных судов субъектов и один окружной федеральный арбитражный суд. Задачей арбитражных судов является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В процессе судопроизводства для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суды в соответствии с процессуальными нормами (ст. 82 АПК, ст. 79 ГПК) по ходатайству лиц, участвующих в деле или с согласия лиц, участвующих в деле, или в случае, если предписано законом или предусмотрено договором, назначается экспертиза. Экспертиза выполняется на основании судебного акта лицами, назначенными судом для дачи заключений. В качестве экспертов могут быть привлечены физические лица и специалисты негосударственных и государственных экспертных учреждений.

На сегодняшний день на территории Южного Федерального округа расположена сеть государственных судебно-экспертных учреждений (лабораторий судебной экспертизы) системы Министерства Юстиции Российской Федерации. Все они подчиняются Южному Региональному Центру судебной экспертизы, расположенному в г. Ростов-на-Дону.

Каждая из лабораторий судебной экспертизы округа имеет отделы судебной строительно-технической экспертизы, образованные в период с 1983 г. по 1990 г., сотрудниками которых являются судебные эксперты-строители, имеющие в обязательном порядке высшее строительно-техническое образование, за плечами которых имеется стаж практической деятельности в области проектирования объектов и строительства. Эксперты-строители Министерства Юстиции Российской Федерации регулярно подтверждают квалификационной комиссии уровень своих специальных познаний.

В силу того, что объектами недвижимого имущества являются объекты, созданные так или иначе в процессе жизнедеятельности человека, являющиеся результатом его созидательной в области строительства и благоустройства территорий деятельности, эксперты-строители лабораторий в самом начале изменения законодательной базы России стали заниматься вопросами определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Благодаря накопленному опыту практической деятельности экспертов-строителей суды общей юрисдикции и также арбитражные суды округа назначают производство судебных экспертиз, направленных на определение стоимости объектов недвижимого имущества, в следующей пропорции: 80% – экспертным учреждениям системы Министерства Юстиции Российской Федерации, 20% – иным экспертным учреждениям и физическим лицам.

С течением времени, в период с 1994 по 1998 гг., в России было принято множество нормативных актов, направленных на становление деятельности по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Руководствуясь ими, эксперты-строители лабораторий практически до 60% по своему составу получили дополнительное образование в виде второго высшего или среднего профессионального образования, а также прошли различные курсы и стажировки в высших учебных заведениях.

29 июля 1998 года принят Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которым закрепляется фактически сформировавшаяся в России профессия оценщиков, определяются правовые основы регулирования оценочной деятельности. Возможность привлечения специалистов в области оценки недвижимого имущества для целей судопроизводства заложена законодательно в статье 9 вышеуказанного закона. Действующие процессуальные нормы предусматривают возможность участия в судопроизводстве специалиста в области оценки, результатом его деятельности является экспертиза, которая регламентируется процессуальным законодательством, а представленный им по итогам оценки документ является ни чем иным, как заключением эксперта. При даче заключения судебный эксперт предупреждается об ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.


В Гражданско-процессуальном Кодексе и Арбитражно-процессуальном Кодексе Российской Федерации не предусмотрены конкретные случаи поручения экспертизы специалисту в области оценки, хотя необходимость участия такого специалиста законодательством обусловлена тем, что по искам об истребовании имущества цена иска определяется исходя из стоимости имущества, по искам об истребовании земельного участка – исходя из стоимости земельного участка по установленной цене, а при ее отсутствии – по рыночной цене. Стоимость строения по искам о праве собственности на них определяется на основании оценки. При присуждении имущества арбитражный суд в своем решении обязан указать стоимость подлежащего передаче имущества.

Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлена обязательность проведения оценки в случаях вовлечения в сделку соответствующих объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при возникновении спора о стоимости имущества, а также в случаях возникновении споров о величине стоимости предмета ипотеки, при разделе имущества разводящихся супругов, в случае возникновения споров об исчислении налогооблагаемой базы. Между тем данные положения не могут распространяться на проведение экспертизы в гражданском и арбитражном процессе, так как Гражданско-процессуальный Кодекс и Арбитражно-процессуальный Кодекс не предусматривают обязательного проведения экспертизы, в том числе с участием специалиста в области оценки недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что и в гражданском, и в арбитражном процессе бремя доказывания лежит на сторонах, т.е. каждая сторона или каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются, как на основание своих требований и возражений.

Качество даваемых экспертных заключений напрямую зависит от профессиональной подготовки, квалификации, добросовестности, беспристрастности и объективности эксперта. Оценку заключению дает наряду с другими доказательствами по делу только лишь суд. Однако одной из форм контроля осуществляемой деятельности является взаимное рецензирование даваемых заключений как внутри отдела, так и на уровне округа и системы экспертных учреждений Министерства Юстиции Российской Федерации. Эксперты-строители лабораторий округа регулярно проводят взаимное рецензирование, включая в планы рецензирования заключения, даваемые по оценке объектов недвижимого имущества.

На основании ст. 24 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» все лаборатории Южного Федерального округа заключили договор страхования гражданской ответственности и получили лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Наряду с закрепленными в ГПК Российской Федерации и АПК Российской Федерации основаниями для отвода эксперта судебный эксперт не может проводить оценку недвижимого имущества, если он является учредителем, собственником, акционером, кредитором или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки или состоит с указанным лицом в близком родстве или свойстве, имеет вещные или обязательственные права.

Экспертами лабораторий регулярно проводится методическая работа в виде участия в обучении судей, проводимых на базах краевых, областных и республиканских судов, на территориальных совещаниях судей и направления информационно-методических писем. В процессе методической работы, в том числе, осуществляется толкование технической терминологии, терминологии в области оценочной деятельности. В процессе обучения судей рассказывается о подходах и методах исследования видов стоимостей объектов недвижимости.

Для получения обоснованного заключения в судебном акте о назначении экспертизы судьи по результатам вышеуказанной проведенной методической работы указывают вид объекта оценки, вид определенной стоимости (рыночной, полной восстановительной, остаточной, ликвидационной и т.д.).

Реализуя свои права, эксперт знакомится с материалами дела. Как правило, в полном объеме материалы дела направляются в экспертное учреждение, представляются правоустанавливающая и техническая документация на исследуемый объект недвижимого имущества.

Эксперты самостоятельно применяют методы проведения оценки, в своих исследованиях используют закрепленные подходы по определению рыночной стоимости, в полном объеме используя свои познания не только в области оценочной деятельности, но и в области строительного производства. Специальные познания инженера-строителя в области оценочной деятельности позволяют с наибольшей достоверностью и точностью описать и оценить архитектурно-планировочное и конструктивное решение строений и сооружений. Определение полной восстановительной стоимости, остаточной восстановительной стоимости и определение рыночной стоимости подходом по затратам фактически можно отнести только лишь к специальным познаниям инженера-строителя, как наиболее подготовленного специалиста в области строительного производства.

При исследовании вопросов рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом к оценке, основанном на сравнении объектов оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, экспертами используются данные стоимостей объектов только лишь выставленных на продажу, что дает определенную вероятностную математическую погрешность при производстве оценки. Отсутствие практической информационной базы, отсутствие санкционированного доступа к базе данных свершенных сделок с точным техническим описанием объекта и цены объекта на сегодняшний день есть недостаток нашей деятельности при даче заключений для целей судопроизводства.

При исследовании вопросов рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом к оценке, основанном на определении ожидаемых доходов от объекта оценки, в отношении которых имеется информация о величине арендной платы за них, экспертами используются данные стоимостей объектов только лишь выставленных для заключения договоров аренды, что дает также определенную вероятностную математическую погрешность при производстве оценки. Тут необходимо также сказать об отсутствии практической информационной базы, отсутствии санкционированного доступа к базе данных заключенных договоров с точным техническим описанием объекта и величины арендной платы за объект на сегодняшний день есть недостаток нашей деятельности при даче заключений.


В рамках реализации процессуальных прав судебного эксперта все исследования экспертами лабораторий проводятся с обеспечением доступа к объектам исследований.

Все даваемые заключения экспертами лабораторий Южного Федерального округа в соответствии с процессуальными нормами состоят из вводной, исследовательской частей и выводов. В них обязательно указываются дата проведения исследований, используемые подходы, цели и задачи, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования выводов эксперта.

По статистическим данным Краснодарской лабораторией судебной экспертизы за истекший 2002 год вопросы определения стоимости объектов недвижимого имущества исследовались в 832 заключениях. Практически все заключения были приняты судами, по ним были вынесены соответствующие решения. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, признавалась достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. В соответствии с действующим законодательством стороны по делу после решения суда не оспаривали в судебном порядке достоверность рыночной или иной стоимости объекта недвижимого имущества.

На сегодняшний день на территории Южного Федерального округа имеется ряд государственных высших учебных заведений, которые осуществляют образовательную деятельность в области оценки недвижимого имущества. Выпускники вышеуказанных ВУЗов с течением времени при условии обучения соответствующим нормам права могут занять достойное место среди специалистов, выполняющих исследования и дающих заключения по заданиям судов.