Лекция Нормативно-правовые основы оценки имущества. Имущество

Вид материала

Лекция

Содержание Типовые случаи оценки имущества Лекция 2.Оценка недвижимости. Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано Обязанность государственной регистрации Стоимость недвижимости и ее основные виды Основные подходы и принципы оценки недвижимости С точки зрения сравнительного подхода С позиции затратного подхода С точки зрения доходного подхода И интеллектуальной собственности Классификация разновидностей ноу-хау Специфика оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов Цели оценки Вид стоимости Алгоритм применения Лекция 4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН ОБОРУДОВАНИЯ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ Нормативно-правовые основы Организационные основы К методологическим основам Цели оценки ... Полное содержание

Подобный материал:

• Вопросы к циклу лекций по уэф (VIII семестр) Лекция, 55.08kb.
• Рабочей учебной программы дисциплины Б. 01. В. 03 «Правоведение», 663.71kb.
• Очной деятельности, а также лицами, которые в соответствии с законодательством осуществляют, 198.44kb.
• Текст лекций н. О. Воскресенская Оглавление Лекция 1: Введение в дисциплину. Предмет, 1185.25kb.
• Виды правовых актов, 465.72kb.
• 1. Учебно-тематический план, 71.97kb.
• Курсовая работа по курсу: «Теория государства и прав» на тему: «Нормативно-правовые, 212.74kb.
• Лекция Правовые Основы оценки недвижимости, 1204.27kb.
• Программа утверждена на заседании кафедры 2008, 268kb.
• Учебно-методический комплекс дисциплины «правовые основы оценки собственности» Аннотация, 221.06kb.

Лекция 1. Нормативно-правовые основы оценки имущества.

Имущество – юридическое понятие - это совокупность подлежа­щих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан­ное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою оче­редь достаточно часто называют имущественными отношениями. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представ­ляет собой:

1) Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Понятие об имуществе как совокупности юридических отношений не должно быть сравнимо с совокупностью вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.), поскольку рассматриваемое поня­тие - не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.


В настоящее время оценка стоимости имущества и другие виды оценки в основном базируются на требованиях меж­дународных стандартов, ориентированных на условия традицион­ной рыночной экономики. Они предусматривают достоверную и достаточную информационную базу, четко действующую систему ограничений и определенных условий, жесткие процедуры оцен­ки в рамках трех обязательных методов определения стоимости.

Отечественная нормативно-правовая база, регулирующая про­фессиональную деятельность по оценке собственности, нача­ла складываться с принятием в 1991 г. Закона «О собственности». В настоящее время нормативно-правовая база оценки стоимости имущества предприятий включает Гражданский кодекс РФ, Фе­деральные законы «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)», Постановление Правитель­ства РФ «Об уполномоченном органе по контролю за осущест­влением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г.; Постановление Правительства РФ «О лицен­зировании оценочной деятельности» от 11 апреля 2001 г., Поста­новление Министерства труда и социального развития РФ «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)» от 27 ноября 1996 г.; Постановление Правительства РФ «Об утверждении «Стандар­тов оценки, обязательных к применению субъектами оценоч­ной деятельности» от 6 июля 2001 г.; государственный стандарт РФ «Единая система оценки имущества. Основные положе­ния», ГОСТ 51195.0.01-98; государственный стандарт РФ «Еди­ная система оценки имущества. Термины и определения», ГОСТ 51195.0.02-98 (действие двух последних стандартов при­остановлено); международные стандарты оценочной деятельно­сти и стандарты РОО.

В настоящее время разработка и ввод государственных стан­дартов в систему оценки объектов имущества находится в начальной стадии. В 1998 г. были утверждены два государствен­ных стандарта — «Единая система оценки имущества. Общие по­ложения» и «Единая система оценки имущества. Термины и опре­деления». В соответствии с этими ГОСТами должна быть разра­ботана Единая система оценки имущества (ЕСОИ), т. е. комплекс взаимоувязанных государственных стандартов, устанавливающих

положения, правила и требования, обеспечивающие норматив­ное и организационное единство при выполнении работ по оцен­ке имущества, а также взаимодействие заинтересованных сторон в области оценочной деятельности. Цель ЕСОИ — формирова­ние организационно-методической основы обеспечения качества услуг по оценке имущества, оказываемых юридическими и физи­ческими лицами в интересах наиболее полного удовлетворения интересов государства и потребителей. Положения, правила и тре­бования ЕСОИ должны обеспечивать взаимопонимание и кон­структивное взаимодействие между сторонами — участниками оценки; установление оптимальных требований к важнейшим со­ставляющим процесса оценки; унификацию требований к соста­ву и формам представления.

В практике оценки широко используются требования между­народных стандартов Международного комитета по стандартам оценки имущества. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. были при­няты «Стандарты оценки, обязательные к применению субъекта­ми оценочной деятельности». Эти стандарты регламентируют определение видов стоимости объекта оценки, подходы к оценке и ее методы. Они содержат требования к проведению оценки.

Действующее законодательство содержит перечень случаев обязательной оценки имущества предприятия, краткий обзор ко­торых показан в табл. 1.

Таблица 1.

Общие законодательные основы оценки имущества

Законодательные основы оценки имущества

Федеральный закон «Об обществах с огра­ниченной ответственностью» при купле-продаже доли (вклада) Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже предприятия на аукционе или по конкурсу Федеральный закон «Об акционерных рбществах» при продаже акций

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»


Окончание табл. 1.

1	2
Сдача имущества предпри­ятия или его части в аренду	Гражданский кодекс РФ
Купля-продажа имущества предприятия или его части	Гражданский кодекс РФ
Привлечение инвестиций	Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)»
Выкуп акций	Федеральный закон «Об акционерных обществах»
Ликвидация предприятия	Федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)», «Об обществах с ограни­ченной ответственностью», «Об акционерных обществах»

Правовая основа деятельности оценщика определена в Феде­ральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Фе­дерации». Данный закон является основным документом, кото­рый регламентирует оценочную деятельность в России. Закон определяет понятия «оценочная деятельность», «рыночная стои­мость объекта оценки», «субъекты оценочной деятельности» и «объекты оценки». Он предполагает обязательность оценки с при­влечением профессиональных оценщиков в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частич­но государству, субъектам Федерации либо муниципальным об­разованиям, а также при возникновении спора о стоимости иму­щества. Закон определяет, что основанием возникновения отно­шений по поводу оценки имущества является договор, который заключается в письменной форме и фиксирует условия проведе­ния оценки. По ее результатам составляется отчет профессиональ­ного оценщика об оценке объекта. Закон устанавливает незави­симость оценщика. В соответствии с этим оценка имущества не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридиче­ского лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указан­ными лицами в близком родстве или свойстве.

Согласно закону, оценщик имеет право применять самостоя­тельно методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки; требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к докумен­тации, необходимой для осуществления этой оценки; получать

разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осу­ществления данной оценки; запрашивать в письменной или уст­ной форме у третьих лиц информацию, необходимую для прове­дения оценки имущества (за исключением информации, являю­щейся государственной или коммерческой тайной); в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки имущества, оценщик указывает это в отчете; привлекать по мере необходимости на до­говорной основе к участию в проведении оценки имущества иных оценщиков либо других специалистов; отказаться от проведения оценки имущества в случаях, если заказчик нарушил условия до­говора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Основными обязанностями оценщика являются: соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законо­дательства РФ об оценочной деятельности, а также принятых на его основе нормативно-правовых актов РФ и субъектов Федера­ции; сообщать заказчику о невозможности своего участия в про­ведении оценки имущества вследствие возникновения обстоя­тельств, препятствующих проведению объективной оценки; обес­печивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, уставе и этике соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете, а также документов, отражающих результаты оценки.

В соответствии с квалификационной характеристикой, утвержденной Постановлением Министерства труда и социаль­ного развития РФ от 27 ноября 1996 г., оценщик обязан устанав­ливать рыночную или иную стоимость; выявлять потребности в услугах по оценке объектов; устанавливать деловые контакты и проводить переговоры с заказчиками; заключать и оформлять до­говоры по установленной форме; составлять отчет о выполнен­ной работе в письменной форме; обеспечивать сохранность со­ставленного отчета в течение трех лет; предоставлять по требова­нию правоохранительных органов информацию из своего отчета об оценке; использовать все известные методы оценки имуще­ственных комплексов. К. общим требованиям, которые предъяв­ляются к оценщику, относятся: высшее базовое образование,

профессиональная переподготовка, обширные познания в различ­ных областях знаний (экономика, право, бухгалтерский учет, ана­лиз и диагностика финансово-хозяйственной деятельности, цено­образование, налогообложение, строительство); постоянная ра­бота по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных; опыт работы; независимость, объективность, беспристрастность; пунктуальность в соблюдении сроков выпол­нения оценочных работ. Важным основанием нормативно-пра­вового обеспечения профессиональной оценочной деятельности являются ведомственные нормативные акты.


Лекция 2.Оценка недвижимости.


Недвижимое имущество – это физические объекты с фискальным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса отражены как:

Недвижимость:

Как объект оценки : Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано, Земельные участки, Участки недр, Обособленные водные объекты ,Леса Многолетние насаждения ,Здания, Сооружения.

В определении Гражданского кодекса: Обязанность государственной регистрации: Земельные участки Участки недр Обособленные водные объекты Леса Многолетние насаждения Здания Сооружения морские суда Воздушные суда Суда внутреннего плавания Космические объекты.

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  
• обособленные объекты, многолетние насаждения;
  
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящиеся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфрастуктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  
• станционные сооружения благоустройства территории участка;
  
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ земельного участка;
  
• другие объекты, которые в совокупности с выше перечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
  

Стоимость недвижимости и ее основные виды


Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления:

Потребительная стоимость обусловлена естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Таким образом, цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, сточки зрения типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Цена как форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется от стоимости заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных рыночных условиях под влиянием различных финансовых факторов.

Задача практикующих оценщиков – оценить стоимость объекта как фундаментальную основу оценки.

Для этого практикующим оценщикам необходимо правильно выбрать вид определяемой стоимости, соответствующий целям и условиям оценки с учетом:

• международных стандартов оценки;
  
• перехода российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита;
  
• принципов финансового менеджмента и инвестиционного проектирования.
  

В зависимости от цели оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Стоимость в обмене как выражение меновой стоимости – характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.п.

Формы проявления стоимости в обмене:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
  
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
  
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  

Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться при вынужденной продаже недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования и носит субъективный характер, отражая сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцам, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих и способных приобрести недвижимость для подобных целей.

Формы проявления стоимости в пользовании:

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) – устанавливается на основании нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Так, в РФ законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включенных в определенные статьи баланса предприятий и организаций.


Основные подходы и принципы оценки недвижимости


Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1-я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2-я группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3-я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4-я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости – принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, выключая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип сбалансированности – для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природой ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирает тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и затратный.