Кредитная политика коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

На правах рукописи

ЖУКОВА НАТАЛЬЯ ВЛАДИМИРОВНА

КРЕДИТНАЯ ПОЛИТИКА КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Специальность 08.00.10 – Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2009

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Научный руководитель -	кандидат экономических наук, доцент Разумова Ирина Анатольевна
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, профессор Белозеров Сергей Анатольевич кандидат экономических наук, доцент Леонтьева Ирина Петровна
Ведущая организация -	Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургская Академия управления и экономики»

Защита диссертации состоится «__»__________2009 г. в______часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, улица Садовая, 21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан «___»_________________2009 г.

Ученый секретарь
диссертационного совета

Н.А. Евдокимова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Ипотечное жилищное кредитование — сложный механизм, обеспечивающий финансовыми ресурсами рынок жилья, основанный на четких и ясных правовых нормах и их неукоснительном выполнении. Этот механизм функционирует в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения как экономических, так и социальных проблем.

История ипотечного кредитования как особой сферы банковской деятельности насчитывает более двухсот лет. Особенно активно развитие рынка ипотечного кредитования при участии банков происходило в XX веке. Именно в этом столетии определилось место банков на мировом ипотечном рынке, были разработаны стратегии и тактики взаимодействия с участниками рынка, созданы финансовые технологии и инструменты ипотечного кредитования, отлажены связанные с ним процедуры.

В отличие от большинства стран, в России в течение длительного периода времени отсутствовала практика ипотечного кредитование. При его возрождении, в 90-е г. прошлого столетия, в основном использовался зарубежный опыт, не всегда применимый в российских условиях. Тем не менее, спрос на ипотечные жилищные кредиты обусловил высокие темпы развития ипотечного кредитования. В период с 2004 г. по 2008 г. объем ипотечных жилищных кредитов увеличился в 34 раза. При этом прирост ипотечных кредитов в 2005 г. составил 205%, в 2006 г. - 367%, в 2007г. – 111%, в 2008 г. - 13%^¹.

Однако из-за несовершенства законодательства, недостаточного развития инфраструктуры, отсутствия долгосрочных источников кредитования, неотработанности ипотечных технологий, методики оценки платежеспособности заемщика такие высокие темпы ипотечного кредитования сопровождались высокими рисками, что и обусловило высокую стоимость ипотечных кредитов.

Высокая активность банков на рынке ипотечного кредитования не подкреплялась соответствующим совершенствованием внутрибанковских систем управления его рисками, кредитная политика банков на рынке ипотечного кредитования формировалась стихийно, без необходимой проработки и методического обеспечения. Вопросы разработки и оптимизации кредитной политики на рынке ипотечного кредитования не получили достаточного научного анализа и требуют дальнейшего исследования.

Таким образом, выбор темы работы обусловлен как недостаточной теоретической и методической разработанностью проблем оптимизации кредитной политики коммерческого банка, работающего на рынке ипотечного кредитования, применительно к условиям растущего российского рынка, так и востребованностью практикой научных разработок в сфере формирования конкурентных отношений на ипотечном рынке России в связи с его большой экономической и социальной значимостью.

Особую остроту проблема определения приоритетов на рынке ипотечного кредитования приобретает сегодня, когда ипотечный рынок во всем мире переживает кризис, сила и последствия которого еще недостаточно исследованы.

Степень разработанности научной проблемы

Проблемам становления и развития ипотечного кредитования посвящены труды отечественных и зарубежных исследователей Г.Н. Белоглазовой, И.В. Довдиенко, Э. Дэвидсона, Ю.В. Головина, Л.Ю. Грудцыной, В.С. Ема, А.Г. Ивасенко, А.Б. Копейкина, В.А. Кудрявцева, В.И. Лиморенко, М.П. Логинова, Ж. Матук, Г.Г. Матюхина, В.В. Меркулова, И.В. Павловой, Н.С. Пастуховой, В.Н. Пономарева, И.А. Разумовой, Н.Н. Рогожиной, В.В. Смирнова, А.Н. Ужегова, А.А. Хандруева, Г.А. Цылиной, В.З. Черняка, В.В. Шахова, Н.А. Щербаковой и др.

Вопросам ипотечного кредитования посвящены работы таких российских экономистов, юристов, банковских специалистов, как Е.В. Басин, Э.Р. Бугулов, В.М. Будилов, В.А. Горемыкин, Б.Д. Завидов, Ю.Б. Ильина, Н.Б. Косарева, В.И. Лимаренко, В.Д. Мехряков, В.В. Овчинников, Э. Ошманова, Г.Песков, Л.И. Рябченко, И.А. Сиротина, В.П. Стюньков, Е.И. Тарасевич, В.В. Селюков, С.Г. Гончаров, Е. Демушкина, Р. Исеев, Г. Суворов, А. Казаков и др.

В данных работах были затронуты вопросы организации и функционирования кредитных организаций, действующих на рынке ипотечного кредитования. Однако вопросы формирования и реализации кредитной политики коммерческого банка при осуществлении ипотечных операций в зависимости от размера банка, особенностей формирования ресурсов и стратегических целей на данном рынке исследованы в недостаточной степени.

Теоретическим и методологическим аспектам управления банковскими рисками посвящены работы отечественных и зарубежных экономистов А.В. Белякова, С.Н. Кабушкина, И.В Ларионовой, Ю.С.Масленченкова, М.А. Помориной., И.П. Скобелевой, Е.Б. Супрунович, Э.А. Уткина, а также Джозефа Ф. Синки, Питера С. Роуза, Тимоти У. Коха, Терри Дж. Уотшема, Кейта Паррамоу, Стивена Дж. Брауна, Марка П. Крицмена, Вальравена К.Д. и др.

Различные подходы к определению банковской, кредитной политики рассмотрены в работах таких ученых, как И.Н. Валенцева, М.А. Косой, О.И. Лаврушин, И.В. Левчук, И.Д. Мамонова, Ю.С. Масленченков, А.В. Молчанов, В.А. Москвин, Г.С. Панова, B.C. Пашковский, И.В. Пещанская, В.М. Родионова, Ю.Ю. Русанов, А.В. Тавасиев, В.М. Усоскин, А.А. Хандруев, Г.А. Шварц, М.М. Ямпольский и др.

Однако проведенный анализ имеющихся точек зрения показал, что в зависимости от временного интервала, экономических условий, объектов и поставленных целей исследований, эти понятия трактуются российскими учеными неоднозначно, разнопланово, а порой и противоречиво. По нашему мнению, не получили достаточной разработки и вопросы управления рисками ипотечных операций в рамках формирования и реализации кредитной политики.

Целью диссертационного исследования является разработка и научное обоснование теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию кредитной политики коммерческого банка на основе оценки перспектив дальнейшего развития рынка ипотечного жилищного кредитования.

Достижение поставленной цели предопределило необходимость решения следующих задач:

Раскрыть сущность и содержание кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования; выявить факторы, определяющие ее направление на российском рынке, выделить элементы кредитной политики и показать их роль в системе управления рисками ипотечного жилищного кредитования.
На основе систематизации подходов к определению сущности финансовых рисков, выявить особенности рисков при осуществлении ипотечных операций, и определить основные способы их снижения для различных видов кредитных организаций.
Систематизировать результаты исследований в области основ функционирования рынка ипотечного кредитования как среды, в которой реализуется кредитная политика банка.
Изучить взаимосвязь между рынком ипотечных кредитов, рынком, недвижимости, рынком страхования и фондовым рынком, оценить перспективы их дальнейшего развития.
Проанализировать уровень развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, оценить перспективы его дальнейшего развития.
Оценить уровень потенциального спроса на рынке ипотечного кредитования и с учетом этого обосновать рекомендации по формированию кредитной политики с позиций более точного и полного отражения факторов, определяющих направления развития рынка ипотеки.
Определить роль государства на рынке ипотечного кредитования, оценить эффективность мер российского правительства по стабилизации ситуации на ипотечном рынке и их воздействие на кредитную политику банков на этом рынке.

Объектом исследования выступает кредитная политика, создающая основу управления рисками коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся между кредитными организациями и остальными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования в процессе формирования и реализации кредитной политики коммерческого банка на данном рынке.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются работы ведущих зарубежных и российских специалистов в области кредитной политики, системы управления рисками, а также ипотечного кредитования.

В целях исследования применялись общенаучные методы: диалектической логики, синтез и сравнительный анализ экономической, нормативной и статистической информации, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, эксперимент), дедукция и индукция, абстрагирование.

Информационной базой исследования выступают фундаментальные и прикладные работы зарубежных и отечественных ученых, нормативно-правовые акты Российской Федерации, нормативные документы Банка России, информационные материалы Ассоциации ипотечных банков, официальная статистическая информация Госкомстата РФ, Банка России (Бюллетень банковской статистики, Отчет о развитии банковского сектора и банковского надзора и другие), материалы деятельности Проекта IFC «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России», конференций и семинаров, материалы научных и научно-практических конференций и семинаров; публикации в периодической печати, в специальной экономической литературе, а также электронные средства массовой информации.

Научная новизна проведенного исследования заключается в разработке и обосновании основ формирования кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования, в зависимости от размера банка, особенностей формирования ресурсов и стратегических целей на данном рынке. В процессе исследования получены следующие наиболее существенные результаты:

Раскрыты особенности кредитной политики банка на рынке ипотечного кредитования, выделены ее основные элементы и систематизированы факторы, оказывающие влияние на степень риска ипотечных операций.
Проведена классификация банков в зависимости от степени их специализации на ипотечных операциях, определено влияние внешних и внутренних факторов на их кредитную политику на рынке ипотечного жилищного кредитования, выявлены особенности организации кредитного процесса и формирования кредитной политики для каждой группы банков.
Выявлена специфика рисков ипотечного кредитования, обоснованная особенностями недвижимого имущества как предмета залога и долгосрочным характером ипотечных операций, установлены особенности риска досрочного погашения ипотечных кредитов в России, при этом кредитная политика позиционирована как основа формирования внутрибанковских систем управления рисками ипотечного кредитования в кредитных организациях.
Определены подходы к управлению внешними факторами рисков ипотечного жилищного кредитования, предусматривающие сбор, систематизацию и обработку потоков информации, имеющей как прямое, так и косвенное отношение к ипотечному рынку; предложена усовершенствованная система управления персоналом кредитной организации, основанная на повышении мотивации и контроля эффективности, обеспечивающая снижение внутренних факторов риска и формирование особой корпоративной культуры ипотечного кредитования.
Разработана схема поэтапного создания системы жилищных накоплений в Российской Федерации, обоснована возможность её реализации, показаны социальные и экономические преимущества данной системы.
Разработаны рекомендации по совершенствованию кредитной политики банка на рынке ипотечного жилищного кредитования (предложен ряд ипотечных продуктов, разработана система льгот для постоянных клиентов).
Обоснованы приоритетные направления государственной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования, основанные на необходимости смещения акцентов в сторону создания экономической и социальной среды, благоприятствующей развитию ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость

Выполненное диссертационное исследование содержит решение важной для банков задачи разработки основ формирования и реализации кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования. Основные идеи диссертации, ее выводы и рекомендации формулируются с учетом возможностей их практической реализации.

Теоретическая значимость работы состоит в развитии теоретических положений в части рынка ипотечного кредитования как относительно обособленного сегмента финансового рынка и среды, в которой работают банки и уточнении подходов к выделению и классификации рисков ипотечного кредитования. Выдвигаемые в диссертации теоретические положения о сущности и содержании кредитной политики банка и ее элементах могут использоваться научными и практическими работниками при решении вопросов организации внешнего и внутреннего управления деятельностью кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции.

Практическую значимость для коммерческих банков имеют рекомендации по совершенствованию механизмов реализации кредитной политики, организации системы жилищных накоплений.

Основные выводы и результаты исследования могут быть использованы при подготовке новых учебных пособий и разработке специальных дисциплин по финансам и банковскому делу в системе высшего и дополнительного профессионального образования.

Апробация результатов исследования

Теоретические положения работы используются при проведении занятий по дисциплинам «Ипотечное кредитование», «Банковское дело» в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов и «Основы ипотечного кредитования» в Международном банковском институте.

Результаты диссертационного исследования также были представлены на 2-й международной научной конференции «Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики» (СПб, 29-30 января 2009 г.) и на Международном научно-практическом симпозиуме молодых ученых и специалистов «Экономическая политика современной России» (СПб. 23 декабря 2008 г.).

Результаты работы опубликованы автором в 6 научных работах, общим объемом 1,8 п.л.

Объем и структура диссертационного исследования.

Структура диссертации определяется логической последовательностью исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, литературы и приложений. Работа изложена на 179 страницах, содержит 7 таблиц, 24 рисунка и 24 приложения.

II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО

ИССЛЕДОВАНИЯ

В настоящей диссертации рассматриваются четыре взаимосвязанные и взаимообусловленные группы теоретических, методологических и практических проблем, оказывающих влияние на формирование и реализацию кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Первая группа – охватывает теоретические и методологические аспекты кредитной политики коммерческого банка. Теоретические аспекты заключаются в исследовании понятийного аппарата, связанного с экономической сущностью кредитной политики, определением её роли и места в системе управления деятельностью коммерческого банка.

В диссертации изучены подходы к трактовке кредитной политики, предлагаемые в научных исследованиях, показано, что они различаются в зависимости от целей и принятого уровня рассмотрения данного понятия.

На основе систематизации подходов к определению кредитная политика, исследования таких понятий как «кредит» и «политика», соотношения понятий кредитная политика и банковская политика в рамках настоящего исследования было сформулировано следующее определение.

Кредитная политика коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования – это определение стратегического направления действий коммерческого банка в области установления приоритетов на рынке; разработки, реализации и совершенствования процедур кредитования, формирования взаимовыгодных отношений с контрагентами (страховыми, оценочными, риэлтерскими, строительными компаниями, кредитными организациями и т.п.); разработки и совершенствования инструментов ипотечного кредитования, механизмов привлечения долгосрочных ресурсов и системы управления рисками.

В результате проведенного исследования было выявлено, что для достижения оптимальных результатов деятельности коммерческого банка, его кредитная политика на рынке ипотечного жилищного кредитования должна:

Формироваться под воздействием «реактивных факторов».
Быть максимально адаптивной к условиям внешней среды.
Разрабатываться и реализовываться в соответствии с единой банковской политикой и ее основными элементами.
Быть нацеленной на повышение качества обслуживания клиентов, расширения линейки ипотечных продуктов, повышения их доступности, при сохранении приемлемого для банка уровня доходности.
Разрабатываться с учетом оценки качества кредитного портфеля, ресурсной базы банка и уровня квалификации персонала и т.п.
Органично вписываться в систему управления коммерческим банком, являясь её неотъемлемой частью, которая формируется на этапе планирования и постоянно корректируется в процессе деятельности банка.

Сущность кредитной политики банка состоит в обеспечении безопасности, надежности и прибыльности кредитных операций, иными словами в поиске приемлемого сочетания риска и доходности в кратко- и долгосрочной перспективе.

Как главный объект кредитной политики, банковский риск обуславливает необходимость комплексного подхода к его управлению. Проведенное исследование позволило уточнить определение банковского риска. Банковский риск, на наш взгляд, представляет собой вероятностную характеристику события, которое в отдаленной перспективе может привести как к возникновению потерь, так и к получению дополнительных доходов, в результате осознанных действий кредитной организации под влиянием внешних и внутренних факторов развития в условиях неопределенности экономической среды.

Кредитная политика позволяет так организовать деятельность кредитной организации, чтобы свести к минимуму неопределенность и вероятность наступления негативных последствий. Для этого необходимо разработать комплекс мер, направленных на недопущение рисков на различных этапах кредитования, их своевременное выявление, устранение или регулирование.

Основой функционирования эффективной системы управления финансовыми рисками становится их классификация. В рамках исследованиях были разработаны критерии, которым на наш взгляд должна соответствовать система управления рисками, представленные в таблице 1.

Таблица 1

Виды и способы управления рисками^²

1	Отношение к регулированию	Внешние риски	Полная, достоверная и своевременная информация о возможных изменениях внешних условий деятельности кредитной организации. Комплексная оценка внешних факторов, способных повлиять на деятельность кредитной организации.
1	Отношение к регулированию	Внутренние риски	Полная, достоверная и своевременная информация о состоянии кредитного портфеля. Качественная работа персонала. Создание и совершенствование системы риск-менеджмента.
2	Приемлемость системы рисков для осуществления последующего управления и контроля	Допустимый риск	Постоянное отслеживание уровня риска и своевременное принятие мер по его устранению
		Критический риск первой степени	Проведение операций только в том случае, если уровень возможной прибыли и вероятность ее получения превышают уровень и вероятность получения убытка
		Критический риск второй степени	Проведение операций только в том случае, если вероятность получения убытка не велика, а уровень ожидаемой прибыли относительно высок.
		Катастрофический риск	Не проведение операций, которые могут привести к катастрофическому риску
3	По принадлежности к активным и пассивным операциям	Риски, возникающие при привлечении ресурсов	Грамотная депозитная политика. Эффективная реклама.
3	По принадлежности к активным и пассивным операциям	Риски, возникающие при кредитовании	Оценка платежеспособности каждого клиента, оценка качества кредитного портфеля, оценка предметов залога.
4	По принадлежности к определенному структурному подразделению	Риски, возникающие в кредитном подразделении	Разработка и совершенствование системы управления кредитным и процентным рисками
		Риски, возникающие в Казначействе	Разработка и совершенствование системы управления валютным риском, риском процентной ставки, портфельным, риском ликвидности, кредитным и т.д.
		Риски, возникающие в операционном подразделении	Разработка и совершенствование системы управления операционными рисками и рисками трансферта.
5	По времени возникновения риска	Ретроспективные (прошлые)	Оценка причин возникновения, разработка мер по их предупреждению
		Текущие	Тщательное отслеживание, оценка, своевременное реагирования
		Перспективные	Прогнозирование рисков, разработка комплекса мероприятий по их предупреждению и своевременному определению
6	По возможности страхования	Страхуемые	Определение оптимального количества страховых договоров для клиентов и для банка
6	По возможности страхования	Нестрахуемые	Формирование внутренних источников покрытия риска
7	Соответствие условиям банковской операции	срок	Условия кредитования должны соответствовать финансовым возможностям заёмщика и приносить прибыль кредитору
		обеспечение
		валюта платежа
		величина процентной ставки

Многочисленные исследования доказали, что большая часть рисков банковской деятельности связана с деятельностью человека.

Специфика ипотечных операций повышает требования к кредитным работникам, непосредственно принимающих участие в процессе предоставления ипотечных кредитов. Они должны уметь не только правильно оценивать платёжеспособность и кредитоспособность клиента, составлять графики платежей, но и ориентироваться в вопросах, касающихся гражданского, жилищного законодательства, оценивать стоимость недвижимости как в настоящий момент, так и на момент погашения кредита, учитывая при этом возможные издержки, связанные с процессом обращения взыскания на недвижимое имущество, и т.п.

Исследование влияния финансового кризиса на кадровую политику российских коммерческих банков позволило выделить три основные тенденции её развития: активная, нейтральная и политика выживания. Следует отметить, что выбор политики зависит не только от желания руководства, но и от ресурсных возможностей кредитной организации. Однако, кадровая политика, направленная на сохранение или даже увеличение квалифицированных специалистов, дает банку неоспоримые конкурентные преимущества в будущем. По мере стабилизации экономической ситуации в стране у данных кредитных организаций будет значительно больше шансов занять лидирующие позиции на банковском рынке, и на рынке ипотечного кредитования, в частности.

Банки, осуществляющие операции на рынке ипотечного кредитования, не зависимо от объемов и доли данных операций, оказываются под влиянием специфических рисков, присущих данному рынку. Уровень специализации кредитных организаций влияет на степень воздействия вышеописанных рисков. Соответственно, при разработке кредитной политики необходимо учитывать специфику ипотечного рынка, определить факторы, воздействующие на него и, соответственно, влияющие на результаты деятельности коммерческого банка, оценить их воздействие, учесть специфику управления ипотечными рисками

Вторая группа проблем связана с теоретическими и практическими аспектами функционирования рынка ипотечного жилищного кредитования. При описании ипотечного рынка встречаются понятия: рынок ипотечного капитала, рынок ипотечных кредитов, рынок ипотечного кредитования и ипотечный рынок. С целью уточнения предмета настоящего исследования проведена систематизация подходов к сущности данных понятий. Результаты исследования представлены в таблице 2.

Таблица 2

Определения ипотечного рынка

Понятие	Определение
Рынок ипотечных кредитов	рынок, на котором происходит возникновение и обращение кредитных обязательств, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
Рынок ипотечного кредитования	совокупность экономических отношений, возникающих в процессе выдачи, обслуживания, рефинансирования ипотечных кредитов и обеспечения надёжности проведения сделок
Рынок ипотечных капиталов	часть финансового рынка, на котором происходит формирование ресурсов для выдачи ипотечных кредитов

Рынок ипотечного жилищного кредитования рассматривается нами как часть рынка ипотечного кредитования, товаром на котором выступают ипотечные кредиты, обеспеченные жилой недвижимостью.

Специфика рисков коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования и особенности организации деятельности, в частности определение основных приоритетов кредитной политики обусловлена особенностями предмета залога и долгосрочным характером операций.

Привлекательность недвижимости как предмета залога, а именно высокая стоимость, постоянство местоположения; устойчивая цена, которая, как правило, обладает тенденцией к повышению, незначительная степень износа по сравнению с другими видами имущества, может быть реализована только в том случае, если в стране:

действует единая система регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
существует адекватная система оценки недвижимого имущества;
эффективно работает система страхования;
кредитор не испытывает трудности при обращении взыскания и реализации недвижимости.

Длительные сроки кредитования предполагают возможные существенные изменения в экономике, кредитной и банковской политике. Прежде всего, это изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменение покупательной способности денег, стоимости недвижимости, изменения в системе налогообложения и доходах населения, в жилищной политике и законодательстве и т.д. Долгосрочный характер операций обуславливает особенность формирования источников кредитования (например, участие в системе стройсбережений, рефинансирование кредитов на вторичном рынке, выпуск ипотечных ценных бумаг) и необходимость разработки и совершенствования ипотечных технологий, в частности инструментов ипотечного кредитования.

Исходя из вышеизложенного, рынок ипотечного жилищного кредитования не может быть рассмотрен отдельно от других сегментов ипотечного рынка. В работе показано, что для снижения рисков особое значение имеет исследование модели организации взаимодействия между рынком банковских услуг, рынком недвижимости, фондовым рынком, рынком страхования.

Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития экономической системы страны и от уровня развития отдельных её элементов. Рынок банковских услуг, фондовый рынок, рынок недвижимости и рынок страхования являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать как необходимый элемент рынка недвижимости, стимулом развития страхового рынка и рынка банковских услуг. В рамках диссертационного исследования была изучена взаимосвязь и взаимозависимость вышеперечисленных рынков. Результаты исследования представлены в таблице 3.

Таблица 3

Взаимосвязь рынков – элементов единой ипотечной системы^³

Воздействующий рынок	Реагирующий рынок
Воздействующий рынок	Рынок ипотечного кредитования	Рынок недвижимости	Рынок страхования	Фондовый рынок
Рынок ипотечного кредитования	-	Оказывает влияние на спрос на объекты недвижимости и на их цену	Повышает спрос на страховые продукты, расширяет их перечень	Обеспечивает создание новых финансовых инструментов в виде ипотечных ценных бумаг и их производных
Рынок недвижимости	Изменение цен на недвижимость (или ожидание изменений) оказывают влияние на условия кредитования, на спрос на ипотечные кредиты	-	Повышает спрос на страховые продукты, расширяет их перечень	Стоимость и качество объектов недвижимости, составляющих ипотечное покрытие, влияет на объем выпуска ипотечных ценных бумаг и их качество.
Рынок страхования	Повышает надежность ипотечных операций на первичном и на вторичном ипотечном рынке Страховые компании могут выступать в роли кредитора, путем организации схем накопительного страхования.	Повышает надежность операций на рынке недвижимости	-	Повышает надежность операций на фондовом рынке. Страховые компании выступают в качестве инвесторов.
Фондовый рынок	Определяет возможность получения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования	Через систему ипотечного кредитования поступают ресурсы с фондового рынка	Повышает спрос на страховые продукты, их расширяет перечень	-

Таким образом, при ипотечном кредитовании уровень риска зависит от ситуации на данных рынках, от степени их развитости и взаимозависимости.

Мировой опыт показывает, что развитие ипотечного жилищного кредитования оказывает влияние на благосостоянии населения и имеет социальный характер. Поэтому в большинстве стран кредитные организации, осуществляющие ипотечные операции, имеют государственную поддержку (в основном это относится к специализированным ипотечным организациям). Благодаря контролю, осуществляемому за данными кредитными организациями, риски их деятельности сводятся к минимуму.

В Российской Федерации практически не существует ни регулирования участников рынка ипотечного жилищного кредитования, ни существенной поддержки со стороны государства. Соответственно, вся ответственность за результаты своей деятельности полностью ложится на коммерческие банки.

В специальной литературе система управления банковскими рисками рассматривается как совокупность приемов, способов и методов работы персонала банка, позволяющих обеспечить положительный финансовый результат при наличии неопределенности в условиях деятельности, прогнозировать наступление рискового события и принимать меры к снижению или исключению его отрицательных последствий^⁴. Эффективная система управления рисками должна: установить виды рисков; определить вероятность их возникновения; установить взаимозависимость рисков; разработать способы их минимизации.

Основными рисками на рынке ипотечного кредитования в условиях стабильной экономической ситуации, на наш взгляд, являются: кредитный, процентный риск, риск ликвидности, риск досрочного погашения, операционный риск. Наиболее важным для управления является кредитный риск, так как процентные платежи по кредитным обязательствам являются основным источником доходов кредитных организаций.

Кредитный риск может возникнуть по каждой отдельной ссуде, предоставленной банком, и, как следствие, по кредитному портфелю в целом. Соответственно система управления кредитным риском состоит из двух уровней: управление кредитным риском отдельного заёмщик и управление кредитным риском на уровне портфеля в целом.

При определении качества отдельного кредита, кредитор обращает внимание на соответствие условий кредита финансовым возможностям заёмщика, его кредитную историю, а также на степень обеспечения кредита. Схема регулирования кредитного риска на уровне отдельного кредита представлена рисунке 1.

В рамках данного исследования была изучена взаимосвязь кредитного, процентного, операционного риска, риска ликвидности и риска досрочного погашения, а также выявлены особенности управления ими при ипотечном кредитовании как по отдельности, так и во взаимосвязи. Очевидно, что кредитный риск может привести к риску ликвидности и риску неплатежеспособности банка, а также риску неполучения запланированных доходов и соответственно к неспособности банка возмещать административно-хозяйственные расходы. Риск процентной ставки самостоятелен, так как связан с конъюнктурой на рынке кредитных ресурсов и действует как внешний фактор, не зависящий от банка. Однако он в состоянии усугубить кредитный риск и всю цепочку рисков, если банк не будет приспосабливаться к изменениям уровня рыночной процентной ставки.

Возможность подтверждения платежеспособности

Преобладание безналичной системы расчётов. Преобладание безналичных платежей в расчетах клиента. Прозрачность доходов

информация о наличии счетов и движении средств по ним

ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ

КЛИЕНТА

Уровень заработной платы, долгосрочность и стабильность дохода, наличие крупных активов заемщика. Большой размер первоначального взноса. Наличие различных источников доходов. Множество доходов семьи или доступ к расширенной семейной финансовой поддержке. Величина обязательств заемщика, в том числе платежи по имеющимся кредитам. Место работы клиента, перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса. Уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижению по службе. Подтвержденная способность к накоплению денежных средств и т.п.

Условия

кредита

Величина, срок кредита. Процентная ставка. Валюта кредита. Дополнительные расходы по кредиту. Соотношение стоимости залога к сумме кредита (величина первоначального долга) и т.п.

Система жилищных накоплений

Государственная поддержка (государственные премии, налоговые льготы, индексация вкладов)

Система страхования (гарантирования) депозитов

КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ ЗАЁМЩИКА

Наличие кредитной истории. Срок кредитной истории. Достоверность информации. Полнота информации

Система кредитных историй

Количество кредитных бюро. Достоверность и полнота информации. Стоимость услуг. Объем базы данных кредитных историй, период её формирования. Конфиденциальность информации. Защита накопленной информации. Ответственность сотрудников кредитных бюро

Достаточность средств от реализации предмета залога для удовлетворения требований кредитора

Точная оценка стоимости предмета залога (правила, особенности расчета). Качество объекта недвижимости. Ликвидность объекта недвижимости. Стабильность (предсказуемость) цен на рынке недвижимости и на данный объект в частности

Возможность обращения взыскания на предмет залога

Законодательное обеспечение надёжности и безопасности сделок с недвижимостью. Существование единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Отработанный на практике механизм обращения взыскания и реализации недвижимого имущества.

КАЧЕСТВО ОБЕСПЕЧЕНИЯ КРЕДИТА

Стоимость предмета залога (в соотношении с суммой кредита). Ликвидность предмета залога. Наличие дополнительного обеспечения

Рис. 1. Регулирования кредитного риска на уровне отдельного кредита

Риск процентной ставки можно рассматривать как часть риска ликвидности. Это смежные, взаимозависимые риски. В частности, при возникновении риска ликвидности процентный риск увеличивается в связи с необходимостью срочно привлекать ресурсы, при этом цены могут быть завышены, в том числе и из-за недоверия кредиторов. Процентный риск оказывает существенное влияние на риск досрочного погашения. При снижении уровня процентных ставок по кредитным операциям увеличивается количество заёмщиков, желающих рефинансировать кредит по более низкой процентной ставке, что, в свою очередь, ведет к увеличению процентного риска, так как досрочное погашение кредитов происходит в момент, когда процентная рыночная ставка снижается.

На кредитную политику коммерческого банка оказывают влияние как внутренние, так и внешние факторы. Внешние факторы создают условия для осуществления банковских операций, определяют степень риска отдельных операций банка. На основе изучения и анализа внешних факторов, банк формирует кредитную политику исходя из своих стратегических целей и имеющихся у него ресурсных возможностей. Схема формирования кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования представлена на рисунке 2.

Формирование кредитной политики зависит от особенностей конкретного банка. Во-первых, от размера банка. Во-вторых, от позиции банка на рынке ипотечного жилищного кредитования. В-третьих, от уровня специализации на ипотечных операциях, который определяется долей ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка и спецификой формирования ресурсов. Можно выделить следующие группы банков, осуществляющие деятельность на рынке ипотечного жилищного кредитования:

банки, для которых ипотечные операции являются одним из многочисленных видов услуг (универсальные банки);
банки, специализирующиеся на кредитовании физических лиц, в том числе и на предоставлении ипотечных кредитов;
банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, которые могут быть классифицированы в зависимости от источников финансирования кредитных операций:

банки, рефинансирующие значительную часть ипотечных кредитов на вторичном рынке;
банки, осуществляющие ипотечные операции за счет средств, привлеченных с мировых финансовых рынков (в частности, за счет финансирования головных кредитных организаций);
банки, формирующие портфель ипотечных кредитов с целью организации выпуска ипотечных ценных бумаг.

Проведенное исследование позволило определить особенности организации кредитного процесса для банков, осуществляющих ипотечные операции.

При оценке кредитоспособности заёмщика необходимо не только оценить уровень его текущих доходов, но и проанализировать возможный уровень его доходов в течение длительного периода времени (срока предоставляемого кредита).
Следует более ответственно подходить к изучению кредитной истории заёмщика, создавать условия для ее формирования.
Долгосрочный характер ипотечных операций обуславливает необходимость разработки и применения различных финансовых инструментов и ипотечных технологий, которые как показывает мировой опыт, в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, величину рисков и уровень ликвидности для кредитных организаций, степень доступности ипотечных кредитов для граждан.

Рис. 1. Схема формирования кредитной политики коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования.

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, в частности необходимость страхования и регистрации, обуславливает необходимость усиления взаимодействия коммерческих банков со страховыми, риэлтерскими, строительными компаниями.
Комплекс мероприятий по управлению кредитным портфелем должен разрабатываться в зависимости от степени специализации банка на ипотечных операциях.

Третья группа проблем связана с оценкой перспектив дальнейшего развития рынка ипотечного жилищного кредитования, которая лежит в основе определения приоритетных направлений кредитной политики коммерческого банка. Исследование проводилось по следующим направлениям: анализ развития рынка жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации, оценка платежеспособного спроса на рынке ипотечного жилищного кредитования, оценка деятельности правительства Российской Федерации по стабилизации ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в течение последних пяти лет, показал высокие темпы его развития. Объём предоставленных ипотечных кредитов в 2008 г. в 34 раза превысил данный показатель 2004 г., ипотечная задолженность за этот период увеличилась в 55 раз.

Следует отметить, что за период с 2005 по 2008 годы происходил рост концентрации предоставляемых ипотечных жилищных кредитов у ведущих операторов рынка. В 2006 году на долю 10 кредитных организаций – лидеров приходилось 46% предоставленных ипотечных жилищных кредитов. В 2007 году этот показатель вырос до 66%, а в 2008 году превысил 80%. Безусловным лидером на рынке банковского ипотечного кредитования является Сберегательный Банк Российской Федерации. Ссудная задолженность по ипотечным кредитам Сбербанка РФ по состоянию на 01.01.2009 года составляет свыше 53% общей суммы ссудной задолженности по ипотечным кредитам в Российской Федерации.

За исследуемый период изменилась и структура предоставляемых ипотечных жилищных кредитов по валюте кредита. Если в 2004 году доля рублевых ипотечных жилищных кредитов составляла 54%, то в 2008 году значение этого показателя достигло 85% от общей суммы выданных ипотечных жилищных кредитов.

Финансовый кризис сказался на увеличении доли просроченных кредитов в ипотечных портфелях банков. По итогам 2008 года она достигла 8% ипотечного портфеля. Более чем в 10 регионах уровень просрочки превысил 10% (критичным считается пятипроцентный уровень), а в Саратовской области превысил 30%^⁵.

Исследование в области оценки потенциального спроса на рынке ипотечных кредитов показало, что более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Из общего числа желающих улучшить жилищные условия, только 9% хотят участвовать в ипотечном кредитовании или приобретении жилья в рассрочку, в то время как в 2007 г. эта доля составляла 22%. При этом возможность населения самостоятельно приобрести жильё (улучшить жилищные условия) ограничены, так как уровень доходов населения не сопоставим с уровнем цен на недвижимое имущество. В 2006—2007 годах рост цен на жилье опережал рост доходов населения, что отражалось на ухудшении (росте) коэффициента доступности жилья (соотношение годового уровня доходов к стоимости недвижимости)^⁶.

Кроме того, уровень доходов большинства населения не соответствует условиям ипотечного кредитования. Как показало исследование аналитического центра GED Analytics, в результате финансового и экономического кризиса количество российских домохозяйств, способных купить квартиру в кредит, сократилось с июля по декабрь 2008 г. с 27 % до 10%, т.е. почти в три раза^⁷.

Исследование показало, что потенциальный спрос на рынке ипотечного кредитования остаётся на достаточно низком уровне и в ближайшие годы его увеличение не возможно без привлечения и эффективного использования бюджетных ресурсов, как федерального, так и регионального уровня, и повышения с одной стороны заинтересованности, а с другой стороны ответственности участников рынка ипотечного кредитования.

Проведенное исследование позволило определить основные направления совершенствования деятельности коммерческих банков на рынке ипотечного кредитования.

Совершенствование ипотечных продуктов. С одной стороны необходимо разрабатывать специальные программы для заёмщиков, попавших в трудную ситуацию. Например, предоставление отсрочки платежа в случае уверенности в возможности восстановления платежеспособности заёмщика и разработка программ перекрестного кредитования при поддержке агентств недвижимости. С другой стороны, необходимо создавать и реализовывать продукты для различных групп населения, в частности, для людей, имеющих не большие доходы. Например, открытие жилищных накопительных счетов для граждан, предполагающих взять ипотечный кредит в будущем, предоставление кредита на улучшение жилищных условий, с принятием в зачет старого жилья, оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жильё в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции и т.п.
Разработка программ для финансирования жилищного строительства, в частности, создание совместных проектов со строительными организациями.
Разработка программ по привлечению средств населения в рамках системы жилищных накоплений. При этом возможно привлечение средств коммерческих организаций. Например, в рамках программ по улучшению жилищных условий сотрудников.
Усиление сотрудничества со строительными и риэлтерскими компаниями с целью сокращения времени на оформление сделки и минимизации рисков.
Разработка комплекса мероприятий по созданию базы постоянных клиентов.

Уровень конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации находится на достаточно низком уровне. Однако с изменением ситуации усилится борьба банков за клиентов. Поэтому необходимо разрабатывать меры, направленные на стимулирование клиентов пользоваться услугами только данного банка. В связи с вышеизложенным, коммерческим банкам в рамках кредитной политики рекомендуется разработать систему льгот (и/или бонусов) для постоянных клиентов. В соответствие с разработанной автором системой бонусов, клиенты имеют 4 категории. Расчет количества баллов происходит на основании расчета коэффициента вкладчика (Кв) и коэффициента надежности заемщика (Кз). Величина коэффициента вкладчика (Кв) зависит от срока и суммы хранения денежных средств, величина коэффициента надежности заемщика (Кз) – от суммы и срока пользования кредитными ресурсами банка и от своевременности погашения кредита^⁸. Льготы, получаемые клиентами различных категорий представлены в таблице 4.

Таблица 4

Льготы, получаемые клиентами различных категорий

Категории клиентов	Количество баллов (Кв+Кз)	Льготы
Клиент А	От 10 до 30	Предоставление заёмщику дополнительных услуг. Например, консультации по вложению денежных средств.
Клиент В	От 31 до 60	Льготные условия пользования услугами банка (денежные переводы, снятие наличных и т.п.). Оформление кредитной карты
Клиент С	От 61 до 80	Более выгодные условия депозитов Открытие кредитной линии заёмщику, которой он может воспользоваться при возникновении у него проблем с платежеспособностью
Клиент D	Свыше 81	Предоставление кредита, в частности ипотечного под более низкую процентную ставку. Возможность получения нового кредита, с продлением срока выплачиваемого ипотечного кредита.

Рис 3. Основные направления деятельности государства на рынке ипотечного жилищного кредитования

Исследование показало, что при эффективной кредитной политике ипотечное жилищное кредитование является прибыльной деятельностью для российских банков. При этом следует отметить, что коммерческие банки заинтересованы, прежде всего, в получении прибыли, а не в повышении доступности ипотечных кредитов и решении жилищной проблемы в стране. Поэтому стабилизация ситуации на рынке ипотечного кредитования и уровень его дальнейшего развития в большей степени зависит от мер, принимаемых правительством, и будет определяться возможностями государства по финансированию системы ипотечного кредитования.

В четвертой группе проблем раскрываются вопросы повышения эффективности деятельности государства на рынке ипотечного жилищного к
для отдельных категорий граждан

для отдельных категорий граждан

для отдельных категорий граждан

редитования. На рисунке 3 представлены основные направления деятельности государства на рынке ипотечного жилищного кредитования.

Меры, предпринимаемые правительством Российской Федерации по стабилизации ситуации на рынке ипотечного кредитования можно разделить на три направления: поддержка кредитных организаций; поддержка заёмщиков оказавшихся в трудной жизненной ситуации; разработка новых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков.

Проведенное исследование показало необходимость смещения акцентов государственной политики в рамках реализации программ ипотечного жилищного кредитования в сторону создания экономической и социальной среды благоприятной для развития ипотечного жилищного кредитования, что, наш взгляд, означает:

Соответствие правовой среды, основным направления развития системы ипотечного кредитования.
Создание стимулов для увеличения доли безналичных расчетов в стране.
Увеличение налоговых льгот в системе жилищного строительства, повышение их адресности.
Усиление контроля за собираемостью налогов на различных уровнях бюджетной системы.
Повышение уровня прозрачности доходов населения и формирование кредитных историй.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Жукова Н.В. Рынок ипотечного кредитования: особенности функционирования, взаимодействие участников // Современные аспекты экономики.- № 6 (131). - 2008. - стр. 176. – 0,2 п.л.
Жукова Н.В. Система финансирования ипотечного кредитования посредством системы стройсбережений (модель «Сберегательного банка») // Современные аспекты экономики.- № 7 (132). - 2008. - стр. 110. – 0,3 п.л.
Жукова Н.В. Основные способы оптимизации системы управления кредитным риском при ипотечных операциях // Международный научно-практический симпозиума молодых ученых и специалистов «Экономическая политика современной России». 23 декабря 2008 года: Материалы симпозиума. – СПб.: Изд-во «НВШ-Спб», 2008.- стр. 75. - 0,35 п.л.
Жукова Н.В. Особенности управления кредитным риском при ипотечном кредитовании // Материалы 2-ой Международной научной конференции «Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики» 29-30 января 2009 г.: Сборник докладов. Т. П. / Под ред. д.э.н., проф. Леонтьева В.Е., д.э.н., проф. Радковской Н.П.. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - стр. 80. - 0,3 п.л.
Жукова Н.В. Роль государства в становлении и развитии рынка ипотечного жилищного кредитования // Сборник научных трудов «Финансовый рынок и кредитно-банковская система России»: Выпуск №10. / Под ред. д.э.н., проф. Селищева А.С. к.э.н., проф. Давиденко Л.П., к.э.н., доц. Леонтьевой И.П. - СПб.: Изд-во «Инфо-да», 2009. - стр. 42. - 0,2 п.л.
Жукова Н.В. Риски, сопровождающие кредитные организации на рынке ипотечных кредитов // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - №l (57). - 2009. - стр. 127. - 0,45 п.л.

1 Бюллетень банковской статистики. № 1 (176). – М., 2008. Бюллетень банковской статистики. № 1 (188). – М., 2009

2 Таблица составлена автором

3 Таблица составлена автором

4 Банковские риски: учебное пособие / кол. авторов; под ред. д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина и д-ра экон. наук, проф. Н.И. Валенцевой. – 2-е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. Стр. 22.

5 Пашутинская Е. Долги совсем плох // ссылка скрыта9 [Электронный ресурс] // Режим доступа: ссылка скрыта

6 Косарева Н., А. Туманов О текущей ситуации на рынке жилья // Экономическая политика.-№ 2.- 2009.-

стр. 111.

7Количество россиян, способных купить квартиру в кредит, сократилось в 3 раза. [Электронный ресурс] // Режим доступа: otdom.ru/analytics/ipoteka/1809854

8 В диссертационном исследовании представлены таблицы, в которых показан порядок определения коэффициентов Кв и Кз.

Blog

Кредитная политика коммерческого банка на рынке ипотечного жилищного кредитования

Содержание