Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием

Вид материала

Анализ

Содержание 4. Метод капитализации дохода 5. Метод остатка 6. Метод предполагаемого использования 7. Расчёт рыночной стоимости земельного участка с использованием утверждённых методик расчёта с применением рыночных коэффициент Размер платы за право аренды земельного участка, руб.

Подобный материал:

• Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью, 779.98kb.
• Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
• Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
• Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
• Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
• «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
• Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка, 437.77kb.
• Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 19.03kb.
• М, об изменении кадастровой стоимости земельных участков в результате технических ошибок,, 33.5kb.
• Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного, 1558.75kb.

Методология определения стоимости земельного участка под оцениваемым зданием.

Площадь, предоставляемая для целей строительства состоит из площади застройки и дополнительной площади, необходимой для организации проезда вокруг здания, стоянок и зоны благоустройства.

Площадь застройки – это площадь, расположенная непосредственно под зданием.

Площадь застройки, в среднем от площади, предоставляемой для целей строительства по статистическим данным для центральной части (Данные проектных мастерская Моспроект 5, Моспроект 3, интернет-источников) для жилой и административной застройки по Москве в среднем соотносится как 1/3.

Описание земельного участка. Земельный участок, на котором находится оцениваемый объект, расположен по адресу: ул. Малая Дмитровка, дом, корпус. Центральный административный округ. Номер земельного кадастрового квартала ___________. Площадь застройки земельного участка под жилым зданием, в котором находятся оцениваемые помещения составляет ____ кв.м. Общая площадь жилого дома ________ кв. метров. Оцениваемая площадь ______ кв. метра. Таким образом, площадь земельного участка относящаяся к оцениваемому объекту составляет _____ кв. метра.

По данным Заказчика, земельный участок под оцениваемым объектом принадлежит городу.

В процессе расчёта оценщики исходили из предположения о том, что на территории земельного участка нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Использование земельного участка, на момент оценки, не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

Оцениваемый земельный участок расположен в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Расстояние до ближайшего метро «Тверская», измеряется ___ минутами ходьбы пешком.

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Существующее и юридически допустимое использование земельного участка – под размещение на нём офисного здания.

Район Малой Дмитровки является наиболее дорогим в коммерческом отношении, имеет самые высокие цены на жилую, торговую и офисную недвижимость (См. раздел___ мониторинга), поэтому строительство зданий и помещений офисного назначения на данном земельном участке экономически эффективно и оправдано.

Учитывая вышеперечисленные обстоятельства, наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка, является использование его под размещение на нём офисного здания.


Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка.


Оцениваемый земельный участок может находится в собственности г. Москвы в соответствии с заключением, приведённым в разделе «Описание юридического статуса объекта оценки и имущественных прав».

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков как правило используются:

метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Допускается также использование, в случае необходимости по усмотрению оценщика иных методов оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка. В этом случае целесообразно раскрыть содержание используемого метода и обосновать его использование.


Анализ возможности использования методов оценки рыночной стоимости права аренды на земельный участок


1. Метод сравнения продаж

Суть метода – в расчёте рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путём сравнения с аналогичными земельными участками и внесением корректировок на отличие свойств аналогов от оцениваемого объекта.

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земель.

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса)ьных участков.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

1. период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;
   
2. величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
   
3. порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
   
4. необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
   
5. наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
   
6. наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.
   

Вывод: Данный метод чаще всего не может использоваться по причине отсутствия информации у найденных аналогов по факторам 1-6, приведённым выше.
 

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Суть метода заключается в разбивке целого объекта, включающего земельный участок на элементы, по которым можно вести сравнение с объектами аналогами и вносить необходимые корректировки на различие свойств по отдельным элементам.

Определение рыночной стоимости целого объекта, включая земельный участок.

Выделение стоимости земельного участка (стоимости права аренды) путём вычитания из рыночной стоимости всего объекта стоимости улучшений, полученной затратным подходом оценки.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
   
2. наличие информации об отдельных элементах каждого объекта-аналога, по которым ведётся сравнение с элементами оцениваемого объекта;
   
3. наличие информации об улучшениях каждого аналога для расчёта восстановительной стоимости и износа.
   
4. Вывод: Данный метод не используется чаще по причине отсутствия информации у найденных аналогов по п. 2, приведённым выше.
   
   
   

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Суть метода заключается в разбивке целого объекта, включающего земельный участок на элементы, по которым можно вести сравнение с объектами аналогами и вносить необходимые корректировки на различие свойств по отдельным элементам.

Определение рыночной стоимости целого объекта, включая земельный участок.

Определение рыночной стоимости земельного участка путём выделения наиболее вероятной доли стоимости земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
   
2. наличие информации об отдельных элементах каждого объекта-аналога, по которым ведётся сравнение с элементами оцениваемого объекта;
   
3. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
   
4. наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
   
5. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
   

Вывод: Данный метод не используется чаще по причине отсутствия информации у аналогов по п.2-4, приведённым выше.

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
  

• определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
  

• расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
  

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

1. отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;
   
2. определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);
   
3. определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
   
4. определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
   
5. корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;
   
6. расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.
   

Вывод: Данный метод чаще всего не может использоваться по причине отсутствия информации у аналогов по п. 2-5, приведённым выше.


5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

Суть метода заключается в определении рыночной стоимости права аренды земельного участка путём капитализации части земельной ренты, получаемой в виде разницы между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором.

Условия применения метода:

1. наличие информации о величине арендной платы, предусмотренной существующим договором аренды земельного участка;
   
2. наличие информации о возможности строительства объекта с объёмно-планировочными характеристиками и назначением, соответствующими анализу наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
   

Вывод: Данный часто используется при наличии по п.1,2, приведённому выше.

•   6. Метод предполагаемого использования
  

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков.

Суть метода заключается в расчёте рыночной стоимости права аренды земельного участка путём дисконтирования дохода от данного права, составляющего разницу между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции.

Условия применения метода:

1. наличие информации о ставках арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции;
   
2. наличие информации о величине арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.
   

Вывод: Данный метод часто не может использоваться по причине отсутствия рыночной информации по п.1, и отсутствия информации от Заказчика по п.2.


7. Расчёт рыночной стоимости земельного участка с использованием утверждённых методик расчёта с применением рыночных коэффициентов.


С учётом анализа методик расчёта земли, а также не полноты обычно предоставляемой информации и её качества, специалисты фирмы пришли к целесообразности расчёта стоимости земли с использованием комбинированного метода расчёта. Включающего расчёт стоимости права аренды с использованием методики, изложенной в Постановлении Правительства Москвы от 20 июня 2006 г. № 419-ПП, «Временные правила расчёта стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка». и расчёта коэффициента на рыночное изменение стоимости права аренды путём сравнения реальных рыночных цен продаж земельных участков со стоимостью права аренды этих участков, рассчитанной по методике ППМ №419-ПП.

Данный вывод был сделан на основании того, что «Временные правила расчёта стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка», определённые ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г. при расчёте рыночной стоимости права аренды земельного участка:

1. наиболее правильно определяют различие в стоимости земельных участков, расположенных в различных зонах г.Москвы, поскольку основаны на обширной статистической информации и рыночных данных;
   
2. учитывают срок действия права аренды, обременения;
   
3. учитывают плотность застройки земельного участка;
   
4. учитывают коммерческую ценность и полезность участка, целевое назначение, разрешённое использование земельного участка;
   
5. основаны на рыночной информации и привлечении для данной работы большого количества высококвалифицированных специалистов в области оценки земли.
   

В соответствии с методикой ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г., расчет размера платы за право аренды земельного участка, производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельного участка по формуле:


C = Суч х Кд х Кср.а х Коп х Ку

где

С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

Суч - площадь земельного участка (в кв.м); Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (в руб./кв.м)

Кд = УД х Кпр х Кц

Где:

• УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./кв.м), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 №356-ПП;
  
• Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности;
  
• Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц=1.0).
  

Расчет размера платы за право аренды земельного участка в соответствии с Постановлением представлен в таблице 4.


Таблица 4.

Наименование	Значение
Площадь земельного участка, кв. м	ХХХ
Удельный показатель кадастровой стоимости земли по кадастровым кварталам и видам функционального использования земли, рублей за 1 кв. м	ХХХХ
Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности	Х
Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования	Х
Размер платы за право аренды земельного участка, руб.	ХХХХХХ

Стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная в соответствии с ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г не является рыночной стоимостью права аренды земельного участка, поскольку определяется для расчёта минимальной границы стоимости. И является минимальной, стартовой стоимостью для продажи земельного участка посредством аукционов, а также при определении стоимости инвестиционных контрактов по строительству и реконструкции объектов недвижимости. Для приведения её к рыночной стоимости был рассчитан коэффициент корректировки Крын.

Для определения коэффициента корректировки Крын., учитывающего рыночные условия, собирается информация о рыночной стоимости прав аренды земельных участков, которая соотнесена со средними размерами платы за право аренды земельного участка в городе Москве (рассчитанная в соответствии с ППМ № 419-ПП от 20 июня 2006 г) в соответствующих кадастровых кварталах. Полученные результаты используются для определения рыночной стоимости права аренды оцениваемого земельного участка.


Средневзвешенный коэффициент корректировки, учитывающий рыночные условия, определяется по формуле: где, - коэффициент корректировки аналогов, - коэффициент весомости. Коэффициенты весомости в таблице № 9.3. Оценщик принял равнозначными.

Таким образом, учитывая средневзвешенный коэффициент корректировки на рыночные условия (коэффициент ___ из таблицы № ___.) получаем рыночную стоимость права аренды земельного участка: ХХХХХ × ХХХ = ХХХХХ (рублей).