Фонд Проект "Сохранение биоразнообразия Российской Федерации"

Вид материала

Содержание

Глава 3.4. Правовое регулирование оценочной деятельности и рекомендации по рыночной оценке земельных участков
3.4.2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков
Основные принципы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков
РАЗДЕЛ 4. Конкретные ситуации и примеры расчетов экономической оценки биоразнообразия

Подобный материал:

1 ... 18 19 20 21 22 23 24 25 ... 38

Глава 3.4. Правовое регулирование оценочной деятельности

и рекомендации по рыночной оценке земельных участков

3.4.1. Правовое регулирование оценочной деятельности в России

Регулирование вопросов, связанных с оценочной деятельность в Российской Федерации осуществляется целым рядом нормативных документов, к которым относятся:

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519.
Положение о лицензировании оценочной деятельности, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации в Российской Федерации от 20 августа 1999 г. №932
Постановление Правительства Российской Федерации о лицензировании оценочной деятельности от 11 апреля 2001 г. №285.

Основным документом нормативно-правовой базы оценочной деятельности является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Закон состоит из четырех глав, содержащих 26 статей. В первую главу «Общие положения» включены 8 статей, определяющих отношения, регулируемые данным законом, понятие оценочной деятельности, субъекты оценочной деятельности, объекты оценки, права Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценки, предположение об установлении рыночной стоимости, обязательные случаи проведения оценки. В этой же главе вводится определение понятия рыночной стоимости.

Во вторую главу «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» вошли статьи, устанавливающие основания для проведения объекта оценки, обязательные требования к договорам, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, условия признания достоверности отчета, как документа, содержащего сведения доказательного значения, оспоримость сведений, содержащихся в отчете, права и обязанности оценщика, независимость оценщика, а также страхование гражданской ответственности оценщика.

В состав третьей главы «Регулирование оценочной деятельности» вошли статьи, определяющие порядок установления контроля за осуществлением оценочной деятельности, функции уполномоченных органов, порядок разработки и утверждения стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, профессиональное обучение оценщиков, регламентация деятельности саморегулирующихся организаций, лицензирование оценочной деятельности и требования к лицензированию.

Перечисленный круг вопросов, охватываемых данным законом, позволяет развивать оценочную деятельность в России и использовать рыночную стоимость при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Наиболее важными моментами, зафиксированными в законе, с точки зрения выстраивания механизма использования рыночной стоимости недвижимости в вопросах регулирования земельных и имущественных отношений можно считать:

определение понятия рыночной цены;
введение правила, согласно которому, при проведении обязательной оценки должна применяться рыночная стоимость, за исключением случаев, когда предусматривается применение видов стоимости, определенных стандартами оценки;
установления перечня случаев обязательного проведения оценки;
определение в качестве объектов оценки как отдельных материальных объектов и их совокупности, так и прав на них.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, подготовлены в развитие федерального закона «Об оценочной деятельности» и являются первым нормативно-методическим документом, закрепляющим основные понятия в сфере рыночной оценки и процедуру проведения оценки. В частности, Стандартами определена необходимость применения трех методических подходов к оценке рыночной стоимости – затратного, доходного и сравнительного и дано их определение. Установлена процедура обобщения результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Однако считать данные стандарты полноценным методическим документом нельзя, так как в нем содержатся лишь самые общие понятия и правила оценки. Вместе с тем развитие рынка недвижимости и соответственно самой оценки настоятельно требуют методического обеспечения работ, связанных с оценкой конкретных объектов. По этой причине Минимуществом РФ, как государственным органом, уполномоченным регулировать оценочную деятельность, развернуты работы по созданию серии методических документов, касающихся вопросов оценки.

3.4.2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

В настоящее время Минимуществом РФ утверждены Методические рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков^⁵⁰. Данные рекомендации являются документом, раскрывающим основные положения принятых ранее Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков.

Целью указанных рекомендаций является создание полноценного в экономическом и правовом отношении методического обеспечения деятельности по оценке рыночной стоимости земли, установление и создание единого понятийного аппарата, а также использование единых процедур, правил и приемов оценки в данной сфере деятельности, позволяющих, во-первых, избегать ошибок при проведении расчетов, и, во-вторых, предъявлять определенные требования как к процедуре оценки, так и к полученным результатам.

Рекомендации определяют основные понятия в области оценки земельных участков, порядок определения рыночной стоимости земельного участка и требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. В них подробно освещены общие принципы и методы оценки земельных участков, которые могут быть конкретизированы для каждого случая проведения оценки земельного участка в зависимости от наличия необходимой информации, финансовых ресурсов и времени на проведение оценки. В рекомендациях также приведена последовательность действий, позволяющая осуществить оценку рыночной стоимости земельного участка тем или иным методом, и представлены процедуры получения и расчета основных параметров, используемых при определении рыночной стоимости земельного участка, общие требования к оценке земельных участков и требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков.

Рекомендации могут быть применены при оценке рыночной стоимости земель всех категорий, так как представленные в них методы дифференцированы в зависимости от вида использования земельных участков, а не их правового статуса.

Основные принципы и методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В основе оценки рыночной стоимости земельных участков лежат исходные положения или принципы оценки недвижимости, адаптированные к целям оценки земли, как самостоятельного элемента объекта недвижимости. Эти принципы условно можно объединить в четыре группы:

Принципы, отражающие позицию пользователя

Принципы, связанные с земельным участком и его улучшениями (зданиями, сооружениями)

Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип наиболее эффективного использования.

Основным принципом оценки земли является принцип остаточной продуктивности, в соответствии с которым стоимость земли формирует рента или остаточный доход, остающийся после оплаты труда, капитала и предпринимательских усилий. Хотя, при оценке рыночной стоимости земельных участков используют те же классические подходы и методы, что и при оценке других объектов недвижимого имущества, существуют некоторые отличительные особенности, вытекающие из приведенного выше принципа остаточной продуктивности.

Так, к особенностям оценки рыночной стоимости земельных участков относится, во-первых, одновременное применение методов, относимых к разным подходам, для выделения части дохода, приходящегося на землю, и, во-вторых, рассмотрение застроенных земельных участков как условно свободных, для выявления или улавливания реального значения земельной ренты, формирующейся в данном месте при наиболее эффективном способе использования земли.

При оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод распределения, метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли и метод предполагаемого использования. Первые три метода условно относятся к методам сравнительного подхода. Вторые три метода – к методам доходного подхода.

Расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости застроенного земельного участка, рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости участка земли методом распределения также применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Он основан на использовании типичных соотношений между стоимостью земли и стоимостью зданий. Стоимость земельного участка определяется умножением на коэффициент, полученный из этого соотношения. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных аналогичных образом земельных участков при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).

Метод капитализации земельной ренты и метод остатка для земли заключаются в преобразовании земельной ренты (остатка от дохода после оплаты всех факторов производства) в некую абсолютную величину, называемую текущей или капитализированной стоимостью.

Метод предполагаемого использования или дисконтирования денежных потоков заключается в вычитании из дисконтированных доходов дисконтированных расходов. Полученная величина приписывается земельному участку и рассматривается в качестве его рыночной стоимости.

Метод сравнения продаж заключается в подборе аналогов оцениваемого участка с известными ценами продаж и расчете рыночной его стоимости как средневзвешенной значения из скорректированных по отличительным параметрам цен продаж объектов аналогов.

РАЗДЕЛ 4. Конкретные ситуации и примеры расчетов

экономической оценки биоразнообразия

Глава 4.1. Экономическая оценка биологических ресурсов

Московской области

Данное исследование выполнено С.Н. Бобылевым, В.Н. Сидоренко и А.В. Стеценко в рамках российского проекта Глобального Экологического Фонда по сохранению биоразнообразия (1999). В основу разработки положена концепция общей экономической ценности (стоимости).

Для расчета ценности биологических ресурсов Московской области оценивались следующие их виды: звери, птицы, рыбы, дары леса, болота, древостой и рекреация. Все они дают свой вклад в прямую, косвенную стоимость и стоимость существования. Поскольку расчет стоимости отложенной альтернативы (потенциальной стоимости), представляющей собой будущую стоимость прямого и косвенного использования сложен и слабо изучен в мировой практике, данная составляющая не учитывалась при расчете общей экономической ценности.

Оценки общей экономической ценности биологических ресурсов Московской области были получены исходя из средних текущих рублевых цен на тот или иной вид продукции, взятых за июль 1999 г. и пересчитанных в доллары США по соответствующему курсу.

Blog