Содержание Введение 2

Вид материала

Содержание

3.2. Определение ставки дисконтирования
3.3. Оценка коммерческой привлекательности проекта

Подобный материал:

1 ... 9 10 11 12 13 14 15 16 ... 23

3.2. Определение ставки дисконтирования

Цель дисконтирования финансовых показателей инвестиционного проекта – определить временную ценность денежных средств в разные моменты времени. Ставка дисконтирования должна учитывать темп инфляции, минимальную доходность инвестиций и степень риска осуществления проекта.

Существуют различные методы определения ставок дисконтирования. Наиболее простым является формула Фишера:

(3.1.)

где:

d – ставка дисконтирования;

i_а – доходность альтернативного способа использования капитала;

i_инфл – ожидаемый темп инфляции;

r – премия за риск.

В нашем примере риски учитываются не путем ввода премии в ставку дисконтирования, а другими способами. Поэтому последний множитель в формуле принимаем равным 1.

При выборе показателя альтернативной доходности можно использовать несколько подходов: ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставка депозита в надежном коммерческом банке, существующий уровень доходности по проектам инвестора, существующая доходность по проектам данной тематики (по отрасли). Остановимся на последнем варианте. Примем в качестве базы для расчета ставки дисконтирования средний уровень доходности по сегменту бизнес-центров класса А. Берем верхний предел срока окупаемости БЦ категории А (то есть, характерный для наиболее масштабных проектов) – 11 лет и получаем минимальную величину альтернативной доходности – 9,1%.

Учет инфляции осуществляем с помощью индекса инфляции денежных средств, которая в Санкт-Петербурге на 5-7% превышает потребительскую и в среднем равна 20%.

Таким образом, величина ставки дисконтирования равна (1+9,1%)·(1+20%) – 1 = 30,92%.

3.3. Оценка коммерческой привлекательности проекта

Оценка коммерческой привлекательности проекта для инвестора основывается на сопоставлении объема инвестиционных затрат, а также сумм планируемой прибыли и сроков окупаемости инвестированного капитала.

Как правило, инвестор, вкладывая свои средства в проект, преследует цель максимизации «конечного состояния» (размера капитала) либо предпринимательского дохода или потока дивидендов (в рассматриваемом случае). Таким образом, принимая инвестиционное решение, инвестор рассчитывает на приумножение вложенного капитала.

Соответственно, от ответа на вопрос, будут ли приумножены вложенные средства и удовлетворяет ли инвестора степень этого приумножения, и зависит, является ли данный проект коммерчески привлекательным.

Итак, двумя условиями принятия положительного решения о вложении капитала являются:

Инвестированные средства должны быть полностью возмещены.
Полученная прибыль должна быть настолько велика, чтобы компенсировать временный отказ от альтернативного использования средств и окупить риск инвестора.

Оценка выполнения этих условий производится с помощью показателей экономической эффективности проекта:

- рентабельность;

- чистый дисконтированный денежный поток (NPV);

- внутренняя норма доходности (IRR);

- срок окупаемости (Т_ок);

- индекс доходности (ИД).

Итоговые экономические показатели проекта представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Показатели экономической эффективности проекта

Показатель	Оптимистический сценарий	Пессимистический сценарий
для периода - 21 год и при ставке дисконтирования 30,92% дисконтируемые величины приведены во времени к 01.01.2010
Объем финансирования, тыс.руб.	130 361 178
Объем реализации, тыс. руб.	220 148 722	111 653 453
Накопленная чистая прибыль, тыс. руб.	42 192 750	11 002 806
Рентабельность продаж	19,17%	9,85%
Рентабельность капитала	32,37%	8,44%
Срок окупаемости простой (лет)	24,2*	27,9*
Простая норма прибыли	4,15%	3,60%
NPV (тыс. руб.)	- 74 202 933,23	- 75 601 320,45
IRR	-4,54%	-9,05%
Индекс доходности	0,05	0,03
Срок окупаемости (лет)	никогда	никогда

* - значения примерные

Полностью расчет приведен в таблицах 7 и 8 Приложения 1.

Из приведенных данных видно, что, несмотря на кажущуюся значительной рентабельность продаж и капитала, реальный доход инвестора отрицательный, то есть, он не только не преумножит свой капитал, но и понесет финансовые потери (на конец горизонта прогнозирования инвестор вернет менее половины вложенных средств; оставшаяся часть не окупится полностью в принципе). Это кажущееся противоречие вызвано большим разрывом во времени между фазой инвестирования и периодом, когда объект инвестиций начнет приносить прибыль (рис. 3.1.).

Рис. 3.1. Распределение денежных потоков во времени

Негативным фактором качественного порядка здесь является также то, что чем более длителен период планирования, тем менее вероятен сделанный прогноз, поэтому получение инвестором дохода рассчитанного размера в предполагаемые сроки не гарантировано.

На основе рассчитанных показателей экономической эффективности проекта, можно сделать вывод, что в существующих условиях рынка и при заданных характеристиках объекта проект строительства общественно-делового центра для инвестора крайне не привлекателен и не принесет ему экономической выгоды.

Blog

Содержание Введение 2