Анализ рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга май 2011 год

  1   2   3   4

Резюме обзора 1

Ситуация на рынке 2

Емкость рынка 2

Встроенные помещения 11

Операционные расходы 17

Доходность объектов, себестоимость строительства 17

Приложение 1. Деловые зоны города Санкт-Петербурга 19

Приложение 2. Классификация офисной недвижимости. Becar. Commercial Property 20

Резюме обзора

Ситуация на офисном рынке постепенно стабилизируется. В начале года собственники смогли повысить арендные ставки, продолжается рост спроса на крупные офисные блоки, вновь появляется интерес на офисные объекты со стороны зарубежных компаний, приостановивших свое развитие в кризис.

Предложение

Состояние рынка офисной недвижимости в I квартале 2011 г. характеризовался стабильностью. На стадии строительства находится около 200 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, ввод которых запланирован девелоперами до конца 2011 г. Однако, учитывая сложившуюся тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы прироста офисных площадей могут быть меньше.

Общий объем предложения высококачественных офисных площадей (классов А, В) по итогам I квартала 2011 г. составил 1 898,4 тыс. кв. м. Все новые объекты позиционируются в классах А и В.

В течение 2011 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было введено в эксплуатацию 5 объектов общей площадью около 66,5 тыс. кв. м (Таблица 2), прирост общего объема предложения по итогам I квартала 2011 г. составил около 2%.

Спрос

В I квартале 2011 г. показатели спроса находятся на достаточно высоком уровне, но в первую очередь спрос ориентирован на офисы от 100 кв. м и до 1000 руб. за кв. м в месяц, не включая НДС.

Основными источниками спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса С, а также офисных центров класса В, построенных вначале 2000 гг., концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры. Новых компаний на рынке по-прежнему мало. Увеличилось количество запросов на небольшие офисы (до 100 кв. м). Это объясняется тем, что арендаторы снимают офисы с учетом текущих потребностей, без запаса возможного расширения.

Коммерческие условия. В I квартале 2011 г. арендные ставки в офисных центрах класса В в целом и по рынку оставались стабильны. Тем не менее некоторые офисные центры, достигнув оптимальных показателей по заполняемости, пошли на повышение цен аренды. Рост арендных ставок зафиксирован в первую очередь в зданиях, расположенных в центре.

В Санкт-Петербурге аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано прежде всего с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т. д.

С увеличением уровня заполняемости ставки аренды в офисных центрах возрастают в среднем на 5-10%.

Тенденции. В следующих кварталах 2011 г. ожидается равномерное увеличение предложения на 30-40 тыс. кв. м в квартал. Несмотря на заметный рост ставок аренды в начале 2011 г., не ожидается столь же существенных изменений в ближайшие месяцы.

Ситуация на рынке

Характерной тенденцией 2010 г. стало завершение начатых до кризиса проектов. 2010 г. стал для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга периодом постепенного восстановления и медленного роста по всем параметрам – спросу, объему предложения, арендным ставкам.

За 2010 г. в эксплуатацию было введено 14 новых деловых центров – это около 180 тыс. кв. м объектов офисной недвижимости. Большую долю нового предложения составляют бизнес-центры класса B+ –57%.

В результате увеличения спроса со стороны арендаторов при меньшем приросте по сравнению с 2009 г., уровень вакантных площадей в среднем по рынку сократился. На конец 2010 г. в бизнес-центрах класса А свободно 20–22% площадей; в бизнес-центрах класса В+ и B уровень вакантных площадей составляет 5–10%.

Ставки аренды в бизнес-центрах Санкт-Петербурга после продолжительного снижения в 2008–2009 гг. стабилизировались в начале 2010 г. и постепенно росли до окончания периода. Рост был отмечен в высококачественных объектах хорошей локации с развитой инфраструктурой. Для таких объектов в классе А рост ставок составил 5% в долларовом эквиваленте. В бизнес-центрах класса В+ и В ставки выросли на 5–10% в долларовом эквиваленте по сравнению с 2009 г.

В течение всего года наблюдался устойчивый спрос на высококлассные офисные объекты. Арендаторы перемещались из офисов класса C в бизнес центры класса B+ и B. В 2010 г. вновь стали пользоваться спросом офисные помещения крупной площади – 1000–2000 кв. м.

Первые месяцы 2011 г. характеризуется стабильностью на рынке офисной недвижимости, весной возможно увеличение арендных ставок. Многие промышленные предприятия, особенно расположенные в центре, все чаще обращаются к консультантам по поводу развития недвижимости. Вполне вероятно, что в ближайшее время на рынок будет выходить больше объектов класса С, которые постепенно станут подтягиваться до более высокого уровня, что является положительным моментом.

С начала 2011 г. на рынок продолжают выходить новые бизнес-центры класса В. И чтобы остаться конкурентоспособными, некоторые относительно старые объекты нуждаются в реновации. О стабилизации на офисном рынке говорит несколько факторов. Во-первых, уровень заполняемости бизнес-центров класса В стабилен относительно конца прошлого года. Во-вторых, заявляются новые крупные проекты, например «Аэропорт-Сити» на Пулковском ш., участок 6, «Вант» (вторая очередь) – пр. Обуховской Обороны, 120.


Ожидается, что в целом за 2011 г. будет введено около 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей класса В. Таким образом, конкурентоспособность среди бизнес-центров класса В не уменьшается, а в некоторых сформированных деловых зонах даже увеличивается.

В целом эксперты уверены, что ситуация на рынке бизнес-центров постепенно стабилизируется, новых тенденции пока в 2011 г. не появилось. Идет процесс переездов и укрепления арендуемых площадей в противовес тренда в кризисный период.